Resolució contracte de compravenda (0261/10)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 261/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 24 de març de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.Alvarado Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M Alvarado Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.Alvarado Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.Alvarado Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil Ferreras va interposar demanda, de data 21-10-2008, envers la Sra. Arcos, en virtut de la qual sol·licitava s'atorgués escriptura pública de compravenda de les unitats immobiliàries referides i a abonar la suma de 1.425.515 EUR, 48.009,16 EUR i 2.912 EUR, en els conceptes abans expressats, amb més els interessos legals des del dia 4-10-2008 i, subsidiàriament des de la contesta a la demanda. A més sol·licitava les despeses de manteniment i conservació de l'edifici i els interessos i comissions bancaris derivats de no haver pogut cancel·lar el crèdit bancari perfeccionat, així com el dany moral i les costes processals.

En data 18-11-2008, la representació processal de la part defenent demanava que es desestimés la demanda interposada i, a l'ensems, articulava demanda reconvencional, segons la qual demanava la resolució dels contractes de promesa de compravenda de determinades unitats immobiliàries amb el consegüent retorn dels imports lliurats a compte en concepte d'indemnització de danys i perjudicis. Tanmateix demanava el retorn de les quantitats lliurades a la defenent pels promitents compradors si les hagués de retornar, amb més els honoraris d'advocat i procuradors meritats en els plets corresponents; les quantitats que indicava pel preu del mobiliari de les cuines, amb més els interessos i el lloguer que va satisfer pels habitatges que no es van poder lliurar als compradors. Per últim, sol·licitava les despeses en concepte d'honoraris de Notari, de posar en funcionament les calderes dels edificis i la pintura d'una unitat immobiliària, amb més els interessos, així com els beneficis deixats d'obtenir i la totalitat de les costes processals.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 27-07-2010, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDIM Primer.- Que estimant substancialment la demanda formulada per la representació processal de la societat Ferreras contra la Sra. Arcos, hem de condemnar i condemnem a la Sra. Arcos a atorgar escriptura pública de compravenda dels pisos 1r,1ª, 1r,3ª, 5è,1ª i 5è, 2ª de l'edifici B. 1, i dels pisos baixos 2ª i 1r, 1ª de l'edifici B. 2, situats a la partida de Sant Pere del Tarter, a la Parròquia de Canillo, juntament amb les corresponents places d'aparcament i trasters, així com a pagar a la societat Ferreras la quantitat total de 843.475,00.- euros en concepte del romanent del preu pendent de pagament pel que respecta a les unitats immobiliàries suara referides, inclòs l'IPI escaient, juntament amb les interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda endemés d'altra quantitat de 19.631,04.- euros, amb unió dels interessos legals devengats des de la data de la fermesa de la present resolució judicial.

Segon.- Estimar parcialment la demanda reconvencional plantejada per la representació processal de la Sra. Arcos contra la societat Ferreras, i condemnar consegüentment a aquesta darrera a pagar a la Sra. Arcos la suma de 385,53.- euros, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda reconvencional, a saber el dia 13 de gener del 2009, així com a atorgar escriptura pública de compravenda a favor de la mateixa, d'una plaça d'aparcament situada a la planta soterrània comuna dels edificis B. 1 i 2.

Tercer.- Fer imposició de les costes judicials ocasionades segons preveu el VAlvarado CONSIDERANT d'aquesta nostra sentència".

III.- Ambdues parts litigants van interposar recurs contra la sentència d'instància. Així, la part agent va articular escrit de conclusions, de data 9-12-2010, en virtut del qual i pels motius continguts en el mateix demana la revocació de la sentència d'instància. Així mateix, en la mateixa data la representació processal de la defenent ha presentat el seu escrit de conclusions, segons el qual demana també la revocació de la sentència. Consta també a les actuacions que ambdues parts van procedir a presentar escrits de contesta a les conclusions en dates de 14 de gener, per la part agent, i de 13 de gener de 2011, per la part defenent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.Alvarado Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- La resolució del present litigi exigeix examinar, per separat, els recursos interposats per les parts litigants. I des d'aquesta òptica d'idees, s'escau analitzar, en primer terme, el recurs interposat per la part defenent en el qual s'efectuen els següents greuges o motius. En primer lloc, entén que existeix un retard de la suficient entitat per a resoldre els contractes i que aquest no esdevé imputable a la recurrent. Quant al canvi de les finestres dels àtics, admet que la substitució la va demanar aquesta part, però que aquest no va ser el motiu d'endarreriment de l'obra. En segon lloc, l'òrgan judicial d'instància estableix que s'ha operat una novació modificativa dels contractes signats respecte de la data de lliurament de l'obra. En canvi, considera que el document de novembre de 2007 no recull aquest animus novandi, sinó que la voluntat de la Sra. Arcos es va manifestar queixant-se en relació al retard en el lliurament de l'obra, de forma que procedeix donar lloc a l'estimació de les pretensions contingudes en la demanda reconvencional. En tercer lloc, impugna la deducció del canvi de les finestres, tota vegada que no s'ha pogut provar quina era la dimensió inicial de les finestres. En quart lloc, sol·licita que es condemni a la part adversa a l'abonament de la quantitat de 11.900 euros en concepte de lloguers abonats en interès dels promitents compradors, així com les despeses de Notari.

II.- De les actuacions s'extreuen com a fets acreditats que, en dates 3 de novembre de 2004 i 15 de març de 2005, la mercantil agent i la Sra. Arcos van perfeccionar dos contractes de promesa de compravenda que tenien per objecte unitats immobiliàries dels edificis B. 1 i 2. En data 11-12-2006 es va perfeccionar un annex contractual en el que determinaven que la data de lliurament de les unitats immobiliàries se situava en la primera setmana del mes de juny de 2007. En data 14-11- 2007 es va signar un document, segons el qual la defenent assumia directament el pagament de la quantitat de 486.248,79 euros a la constructora, que li seria deduït del preu pendent de pagament per les unitats immobiliàries, a la vegada que la mercantil agent cedia una plaça d'aparcament quan finalitzés l'obra. En data 20-02-2008 es va atorgar l'escriptura notarial de declaració d'obra nova i de divisió horitzontal dels edificis B. 1 i 2 i les cèdules d'habitabilitat es van obtenir en data 7-02-2008.

La recurrent considera que s'ha produït un retard en el lliurament de les unitats immobiliàries que esdevé imputable a la promotora agent i que, per tant, aquest retard justifica la resolució dels contractes de promesa de compravenda. Si s'examinen els contractes de promesa de compravenda, en els mateixos (folis 34 i 40) es preveu que l'incompliment en el termini de lliurament de l'obra per part de la promitent venedora donarà lloc, com a opció per a l'altra part contractual (encara que només es preveu em ambdós contractes una de les possibilitats: la de resolució) a la resolució del contracte amb més la indemnització dels danys i perjudicis. En l'annex de 11- 12-2006 s'estenia la data de lliurament de l'obra fins a la primera setmana de juny de 2007, sens cap penalització pel retard.

Un dels extrems del debat en primera instància i que fa també motiu o greuge en aquesta alçada la part recurrent es refereix a la imputabilitat del retard a la promotora, atès que hauria portat a terme la transformació de dos trasters en dues unitats immobiliàries, o a la recurrent defenent, que hauria demanat la substitució de les finestres dels àtics per altres de diferents dimensions. Seria necessari examinar a qui esdevé imputable el retard a fi de determinar si és possible la resolució del contracte per la defenent. Però les consideracions anteriors no es poden separar de la signatura del document de 14 de novembre de 2007, que fan, si el mateix es pot conceptuar com una hipòtesi de novació modificativa tàcita, com així ho considera el jutge a quo, que no es pugui exercitar amb èxit per part de la defenent la facultat resolutòria dels contractes de promesa de compravenda.

La rellevància del document de 14-11-2007 s'ha de posar en consonància amb els actes previs, coetanis i posteriors de les parts. En efecte, ja s'ha posat de relleu com en data 11 de desembre de 2006 ambdues parts havien convingut l'aplaçament de la data de lliurament a la primera setmana de juny de 2007. I malgrat haver-se escolat aquest termini en més de cinc mesos, la part defenent signa un document en el qual assumeix el pagament al constructor de l'import de 486.248,79 euros, import degut a la constructora per la part agent; es reconeix que s'ha abonat la meitat del preu de les promeses de compravenda per part de la part defenent i es cedeix a la defenent una plaça d'aparcament. I encara que aquesta cessió es qualifica de gratuïta la causa de la referida transmissió no es troba en l'ànim de liberalitat sinó en la voluntat comuna d'ambdues parts litigants de donar compliment als contractes signats entre les parts els anys 2004 i 2005 respecte de l'Edifici B.. I en aquesta òptica, la voluntat de la part defenent de donar compliment al contracte, finançar part de les obligacions del promotor i adquirir una plaça d'aparcament es situa la carta de 25-04-2008, de resposta a l'adreçada per la part agent en data 14-04-2008, en la que literalment es diu: "doncs pensava que entre tots i en base a la bona fe, estàvem intentant salvar una situació que únicament a vostès és imputable i que deriva directament de l'endarreriment de les obres".

Si el document de 14-11-2007 s'emmarca en les coordenades temporals descrites i en l'estat que es trobaven les obres, s'ha de concloure amb el jutjador a quo que la voluntat manifestada de la part defenent era clara en el sentit de manifestar-se en ares de donar compliment als contractes perfeccionats entre les parts i no s'adequava a una pretesa voluntat resolutòria.

I encara més. Les actes notarials de constància efectuades a instància de la defenent, en dates 4 de juliol de 2007, 28 de novembre de 2007 i 2 de juny de 2008 acrediten l'estat en el qual es troba l'edifici i l'avanç de les obres, però no comporten una declaració de voluntat resolutòria, de manera que, malgrat la última sigui de 2 de juny de 2008, obtingudes les cèdules d'habitabilitat el 7-02-2008 s'ha de concloure amb l'òrgan judicial a quo, que valora el testimoni Sr. Alvarado i ho conjuga amb la resta del material probatori, que les obres ja es trobaven acabades quan es va obtenir les cèdules i es va declarar l'obra nova, restant pendent obres relatives a la finalització i acabats pròpies de tota obra nova. I, per consegüent, atès que entre el 14- 11-2007 i el mes de febrer de 2008 la voluntat de la recurrent s'ha manifestat acord amb el compliment dels contractes i no s'ha manifestat una voluntat resolutòria amb anterioritat a la declaració d'obra nova i divisió en propietat horitzontal.

III.- Les consideracions anteriors justifiquen que s'hagin de refusar els greuges relatius a la petició dels lloguers abonats per la part promitent compradora en relació als promitents compradors que no es van poder allotjar en l'habitatge objecte dels contractes i els honoraris de Notari, tota vegada que ja s'ha raonat, amb anterioritat, que les actes notarials proven el desenvolupament de les obres, però no acrediten la voluntat resolutòria de la part defenent, qui amb la seva actuació va manifestar, mitjançant fets concloents, la seva voluntat de donar compliment als contractes que les parts litigants van perfeccionar en els anys 2004 i 2005. En aquest sentit, si la voluntat de la defenent, manifestada per actes concloents, al mes de novembre de 2007 fou la de donar compliment als contractes de 2004 i 2005 i de possibilitar l'acabament de les obres en l'edifici B. 1 i 2, no es pot sol·licitar les despeses d'allotjament de promitents compradors als quals la defenent havia promès vendre determinades unitats immobiliàries, per quant al no coordinar la seva actuació envers la promotora amb la dels promitents compradors, aquest comportament li esdevé imputable, sense que pugui ésser repercutida a la promotora agent.

En canvi, sí que procedeix examinar el motiu relatiu a impugnar el descompte de l'import de les finestres dels àtics del mobiliari de cuina que va satisfer la defenent. De les actuacions, ressurt que tant el testimoni Sr. Moliner com la pròpia recurrent han admès que les substitucions de les finestres es va dur a terme a instància de la mateixa. Argumenta en aquesta alçada que les mateixes es van substituir per una errada i que, encara que es va sol·licitar la prova adequada, l'Hble. Comú de Canillo no ha aportat el projecte a les actuacions. En aquest sentit, resulta que el testimoni Sr. Alvarado admet que les finestres dels àtics eren més petites que les dels altres pisos, de conformitat amb el projecte inicial, i atès que la part agent reconvencional no ha aconseguit provar que es tractés d'un defecte del projecte, s'ha de mantenir la solució del tribunal a quo, per quant no provada una errada en el projecte inicial i sí acreditada la petició per la defenent de la substitució de les finestres dels àtics, ha d'assumir el cost d'aquesta despesa i, per tant, ha de ser deduïda en els termes en què s'ha portat a terme a la instància.

Les anteriors consideracions justifiquen el refús del recurs interposat per la part defenent.

IV.- Quant al recurs de la part agent, aquest es fonamenta en els següents motius o greuges. En primer terme, considera que existeix una errada de càlcul de la quantitat que s'ha d'abonar a la recurrent i que no és de 843.475 euros, sinó de 855.806 euros, a més de l'IPAlvarado El motiu no pot prosperar perquè si a les quantitats que figuren en el foli 224 i 225, aportats per la pròpia agent,relatius a les unitats immobiliàries venudes, es suma l'IPI dóna un total de 843.475 euros i no la quantitat que pretén la recurrent.

El segon dels greuges fa referència a l'import que s'ha descomptat pel pagament del mobiliari de cuina. Entén que de la testifical del legal representant de Viñas va manifestar que l'import de 87.103,76 era un pressupost i que tot no es va facturar.

Si s'examina la prova que es troba a les actuacions, s'extreu que en el foli 282 es troba un pressupost segons el qual l'import per 26 cuines és de 98.465,12 euros, per la qual cosa respecte de 23 seria de 87.103,76. I en els folis 372 a 375 consten les factures per la instal·lació de les cuines en els blocs 1 i 2 per un import total de 118.751,25 euros. Com que resta provat que la defenent va assumir la col·locació d'electrodomèstics afegits als que figuraven a la memòria i materials de millor qualitat, no s'escau atendre a l'import efectivament abonat, segons les factures, sinó atenir-se a l'import que hagués comportat instal·lar 23 cuines i no 26 segons el pressupost al qual abans s'ha fet referència. S'escau, per tant, també procedir al refús del present motiu de recurs.

I, en darrer terme, considera la recurrent que s'ha de revocar la sentència en el sentit d'excloure el pagament de la factura d'Escudero de 385,53 euros. Entén que la factura ha d'anar a càrrec de la defenent o de la Comunitat de propietaris.

Tampoc aquest motiu pot prosperar perquè la factura que ha emès Escudero no ho és en funció del consum d'alguns propietaris, sinó que fa referència a l'obertura del gas en edificis nous i per a impedir la congelació de les canonades durant l'hivern, de manera que abasta, al marge que es facturi en data 16-04-2008 (folis 448 a 450), al període d'hivern, per poder posar en marxa les calderes i per evitar la congelació del circuit de calefacció. I aquest extrem relatiu a la posada en marxa de les calderes i comprovar el seu funcionament és a càrrec de la part recurrent en la seva qualitat de promotora; ço que motiva el refús d'aquest motiu i, per tant, de la totalitat del recurs.

V.- La desestimació dels recursos s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició als recurrents de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.Alvarado Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos interposats per la representació processal de la mercantil Ferreras i la Sra. Arcos contra la sentència, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles, en data 27-07-2010 i confirmem íntegrament la seva part decisòria. S'escau imposar a les parts recurrents les costes derivades de la desestimació dels seus recursos.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.