LAFU- cap nul·litat del contracte d'arrendament d'un pis per defecte del seu objecte pel fet de ser l'edifici un aparthotel -cèdula d'habitabilitat-pagament del servei d'electricitat-retorn de la fiança (4000625/2020)

Aute

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000289/2022 ORIGEN: 4000625/2020 - 00

NIG: 5300542120200002691

PARTS:

Apel·lant: Sra. Vara

Representant: Sr. Gálvez

Advocat: Sra. Ropero

Apel·lat: B, SL Representant: Sra. Catalá Advocat: Sra. Montenegro

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: LAFU- cap nul·litat del contracte d'arrendament d'un pis per defecte del seu objecte pel fet de ser l'edifici un aparthotel -cèdula d'habitabilitat-pagament del servei d'electricitat-retorn de la fiança

SENTÈNCIA 058-2023

Andorra la Vella, el 12 de maig del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 10 d'octubre del 2022, el Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en els autes d'arrendaments urbans número 4000625/2020 instats per la societat B, ORG_0, contra la Sra. Vara, va dictar sentència amb la següent part decisòria :

"PRIMER.- Que estimant substancialment la demanda formulada en data 22 de setembre del 2020 per B, ORG_0 contra la Sra. Vara ha de:

Declarar la resolució del contracte d'arrendament celebrat el 23 de febrer del 2018 en relació a l'apartament situat a la Carretera R, Terra S, Edifici F núm. 0, pis 0, situat a la Parròquia de Sant Julià de Lòria, així com les places d'aparcament núm. 5 i 6 ubicades al mateix edifici i, el desnonament de l'arrendatària.

Condemnar a la Sra. Vara a pagar a B, SLU:

la quantitat de 3.116,26 EUR (2.733,94 EUR + 382,32 EUR) en concepte de principal

555,50 EUR/mes en concepte d'ocupació indeguda i, les despeses complementàries que s'acreditin a comptar de l'1 d'octubre del 2020 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió;

i, finalment les costes judicials i, extrajudicials de l'agent i, interessos legals en els termes dels darrers Fonament de Dret.

SEGON.- Estimar parcialment la demanda reconvencional i, condemnar a la societat B, ORG_0 a retornar a la Sra. Vara la quantitat de 16,67 EUR i, sense efectuar especial pronunciament en relació a les costes generades per aquesta, en els termes del darrer fonament de Dret.".

2.- Contra aquesta resolució ha format recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Vara demanant la seva revocació i que es dictes una sentència acordant:

AMB CARÀCTER PRINCIPAL, que es declari el contracte nul o com a mínim anul·lable, havent-se de desestimar la demanda íntegrament i condemnar en costes a la contrapart.

AMB CARÀCTER SECUNDARI

Respecte la demanda,

que la seva mandant ha de fer front al pagament de les rendes de setembre del 2019, novembre 2019 i les d'abril i setembre del 2020.

que no s'ha de fer front als altres conceptes reclamats en tant que o bé ja han estat abonats, com resulta de les altres rendes mensuals d'arrendament reclamades o no s'ajusten a la realitat ni s'han donat compliment a les obligacions per part de l'arrendador fixades en la Llei d'arrendament de finques urbanes, com és el cost pel subministrament d'electricitat.

que s'ha de considerar que ha existit el retorn de la possessió.

que no s'ha acreditat cap desperfecte ni cap necessitat de reparació, per tant, no s'ha d'abonar cap quantitat per aquest concepte.

que no ha d'haver-hi condemna en costes per quan part de les quantitats que es reclamen ja han estat abonades i a més, l'arrendador ha incomplert les seves obligacions en relació a les reparacions a efectuar a l'habitatge i al subministrament de l'electricitat, entre d'altres.

Respecte la seva demanda reconvencional,

que s'ha de condemnar a la contrapart al pagament de 1.813,16.-euros (més els interessos legalment meritats des de la presentació de la contesta) essent la quantitat que la seva mandant ha abonat de més en concepte de subministrament d'electricitat tenint en compte la manca d'acreditació real del consum i el preu mitjà per un habitatge segons la Mútua Elèctrica de Sant Julià de Lòria.

que s'ha de condemnar a la contrapart al pagament de 55,60.-euros (més els interessos legalment meritats des de la presentació de la contesta) per l'augment injustificat de les rendes,

que s'ha de condemnar a la contrapart al pagament de les costes judicials, incloent els honoraris d'advocat i de procurador.

Fonamenta el seu recurs en una infracció a la LAFU, en particular el seu article 4, i en una errònia valoració de la prova.

A títol principal, argumenta, de forma resumida, que la contrapart no podia arrendar l'apartament i que existint un defecte en l'objecte del contracte, això comporta la seva nul·litat o anul·labilitat.

A títol subsidiari, i pel que fa a la demanda, sosté :

. en relació a la renda del mes de novembre del 2020, que la menció manuscrita que hi ha al rebut pot constituir prova del pagament de la renda de febrer del 2020, que és la data del rebut, i en relació a les rendes dels mesos de setembre del 2019, novembre del 2019, abril del 2020 i setembre del 2020, que realitzarà en el termini més breu possible el seu dipòsit en seu judicial i s'informarà al respecte, i en relació a l'import en concepte d'electricitat del juny del 2020 que ja l'havia pagat,

. en relació a la fiança, que ella ha deixat el pis sense danys, que existeix una inversió de la càrrega de la prova ja que era a la part arrendadora provar l'existència de danys, que no li pot perjudicar que l'arrendadora no hagi usat de la seva facultat d'inspecció, que el local es troba arrendat a una tercera persona, i que per conseqüent se l'hi ha de retornar l'import de la fiança,

. en relació al retorn de la possessió, que ella va deixar lliure, vacu i expedit l'habitatge en data 18-01-2021 i que la propietat ha tingut accés al local, però que la contrapart ha utilitzat el pretext que les claus ho han estat retornades per part de la Batllia per considerar que la possessió no havia estat tampoc retornada, que ella era legitimada a condicionar el retorn de les claus al retorn de la fiança, i que no és de dret que hagi de ser l'arrendatari, qui té una posició més feble en aquesta relació, qui hagi de complir amb les seves obligacions i es vegi amb la impossibilitat de garantir el compliment de les obligacions de l'arrendador,

. en relació al motiu d'impagament de la renda i servei d'electricitat, que els incompliments per part de l'arrendador són molt greus, incloent entre ells, la manca de cèdula d'habitabilitat i l'existència de floridures i humitats, i també la violació de l'article 22.0 LAFU.

Sempre a títol subsidiari i pel que fa a la seva demanda reconvencional, argumenta, de forma esquemàtica que :

. al ser l'edifici un aparthotel, s'ha efectuat el pagament pel consum d'electricitat que no es correspon amb el que efectivament s'ha fet ús per la seva mandant, que era a la part arrendadora provar la bondat dels seus rebuts, i que d'acord amb la mitjana de consum indicada per la Mutua elèctrica hauria pagat 1.1813,16.-euros de més,

. que l'augment de la renda s'ha fet sense cap justificació i que existeix un error material al respecte en la sentència.

3.- La representació processal de la societat B, ORG_0, demana confirmar íntegrament la Sentència de data 10 d'octubre del 2022, desestimant en la seva totalitat el recurs d'apel·lació formulat per la Sra. Vara i condemnant la mateixa al pagament de totes les costes judicials ocasionades, incloent honoraris d'advocat, de procurador i eventualment de saig.

FONAMENTS DE DRET

FONAMENTS DE DRET

Primer.- És veritat que l'examen de l'escrit de recurs permet constatar que la part apel·lant no ha indicat en el mateix en quina categoria prevista per l'article 322.1 CPC fonamentava el seu recurs.

Però per providència de data 06-12-2022, se li va permetre esmenar aquest defecte, cosa que ha fet en el termini de 5 dies que se li havia concedit, precisant que fonamenta el seu recurs en una infracció a la LAFU i en una errònia valoració de la prova, precisió que és coherent amb el contingut del dit escrit de recurs.

Escau per tant mantenir la decisió d'admetre el recurs i entrar en l'examen del mateix.

Segon.- Quant al fons i a la petició de nul·litat o anul·labilitat del contracte d'arrendament que constitueix ara la petició principal de la part arrendatària, és de precisar que, segons contracte de data 23-02-2018, la societat B, ORG_0, va cedir en arrendament, per un període de 5 anys prorrogable "de dos anys en dos anys", a la Sra. Vara, un apartament destinat a habitatge situat a la Parròquia de Sant Julià de Lòria, Carretera R, Terra S, Edifici F número 0, pis 0, així com la plaça d'aparcament número 5 i també (però posteriorment) la plaça d'aparcament número 6, per un preu mensual de 450.-euros i de 50.-euros per cadascuna de les places d'aparcament, més la despesa complementària d'electricitat.

En relació a l'edifici on es troba l'allotjament arrendat, ha quedat establert que en el decurs dels anys 2008-2010, la societat V, SL, va portar a terme la construcció d'aquest edifici anomenat "F", constituït per diverses unitats, i destinat a aparthotel, situat en una parcel.la de la seva propietat.

L'arrendadora no ha negat que té aquesta consideració d'aparthotel a nivell administratiu doncs en data 29-04-2013, i després que els seus Serveis tècnics hagin realitzat la inspecció de final d'obra i comprovat que es complia, entre altres, la normativa d'habitabilitat, el Comú va acordar a la societat V, SL, en la seva qualitat d'aleshores propietària de l'edifici, la corresponent llicencia d'ús o primera utilització.

Pel que fa a les conseqüències d'aquesta situació administrativa de l'edifici sobre la possibilitat legal que té la propietat per a poder arrendar les diverses unitats de l'edifici, apareix que en data 29-10-2021, la Cap d'Àrea D del M.I GOVERN va indicar que, segons els seus serveis, l'edifici no disposava de cap cèdula ni certificat d'habilitat. Però, en data 07-03-2022, i després que se li hagi comunicat l'existència la llicencia d'ús lliurada pel Comú, va precisar que el fet de disposar de tal llicencia d'ús implicava que l'edifici complia amb les condicions d'habitabilitat establertes segons la normativa aplicable.

Tanmateix, va manifestar, sense però precisar perquè, que el propietari d'un aparhotel no podia arrendar-lo per unitats immobiliàries doncs tal edifici s'havia de considerar com una única unitat immobiliària no podent disposar d'una escriptura de divisió horitzontal.

Tercer.- Ara bé, és en el seu escrit de conclusions que la part arrendatària defenent va modificar totalment les seves pretensions i va presentar amb caire principal una demanda de nul·litat o subsidiàriament d'anul·labilitat del contracte d'arrendament al considerar que existiria un fet nou o de nova noticia atenent a la manifestació feta en el seu escrit del 07-03-2022 per part de la Cap d'Àrea D del M.I GOVERN que el propietari d'un aparhotel no podia arrendar-lo per unitats immobiliàries.

Manté aquest plantejament en aquesta alçada malgrat el tribunal ja hagi indicat que no era cap fet nou o de nova notícia sinó d'un nou fonament de Dret basat sobre un fet ja conegut i al·legat. I força és de constatar que cap argument ha aportat la part apel·lant sobre aquest aspecte de la motivació de la Sra. Batlle.

De tota manera, i en primer lloc, com bé ho diu el tribunal, cap novetat ha sorgit durant el procediment doncs ja en el seu escrit de contesta la part defenent al·legava com a motiu per no haver pagat certes rendes la situació administrativa de l'edifici, tota vegada que el mateix no gaudia segons ella de les autoritzacions administratives corresponents per llogar els apartaments com a pisos, i en particular que això comportava que l'arrendador no li hagi mai lliurat la cèdula d'habitabilitat.

El període de prova ha permès demostrar que, tot i l'afirmació contrària feta en un primer temps per part de la Cap d'Àrea D del M.I GOVERN, sí que l'edifici gaudia del reconeixement per part de l'Administració que complia amb la normativa d'habitabilitat, però que els apartaments d'un edifici considerat com a aparthotel no es podrien arrendar pel fet de no constituir unitats immobiliàries distintes.

Per tant, si bé, durant el procediment, es va precisar la situació administrativa de l'edifici i que la representant de l'Administració general va manifestar la seva opinió al respecte, no ha aparegut res nou que justifiqui la vulneració al principi de preclusió de la qual la part defenent es pretén beneficiar, introduint en fase de conclusions una al·legació que ja hauria pogut presentar durant la fase d'al·legacions.

En segon lloc, sobre el fons i de manera subsidiària, considera dita part apel·lant que el contracte és nul per manca d'objecte i que no se li podia exigir cap pagament.

Però, en aplicació de la legislació civil, i sense perjudici de les conseqüències administratives, sí que existia un objecte cert i lícit al contracte d'arrendament doncs,

en primer lloc, existeix un contracte pel qual una de les parts s'obliga a cedir a l'altra l'ús i el gaudiment d'una finca urbana per un temps determinat i un preu cert, de conformitat amb l'article 7 LAFU,

en segon lloc, el pis respecta l'article 3 LAFU que disposa que les finques urbanes destinades a arrendament han de trobar-se de conformitat amb les normes d'habitabilitat vigents (i hem vist que sí que ho és, i això malgrat la part arrendadora ha mancat a la seva obligació de lliurar el certificat d'habitabilitat com ho exigeix l'article 25.3 LAFU),

en tercer lloc, el pis és conforme a la definició que dona la LAFU de l'arrendament d'habitatge en el seu article 5, sia una edificació habitable, i servint de residència permanent i habitual.

D'altra banda, i per les mateixes raons que acabem d'exposar, tampoc es pot admetre l'intent de requalificació en contracte d'allotjament turístic que s'ha introduït en l'escrit de conclusions quan l'objecte del contracte, conforme a la voluntat de les parts, va ser de concloure un arrendament d'habitatge i que així s'ha fet durant dos anys. Sigui com sigui, res permet considerar que l'objecte del contracte hauria sigut un allotjament turístic.

A més a més, i a títol de reforç, en el cas d'anul·lar el contracte d'arrendament, les parts s'haurien de retornar les prestacions que han satisfet recíprocament, extrem sobre el qual la part apel·lant no s'ha pronunciat altrament que afirmant que no és possible que existeixi cap penalització o contraprestació per ocupació indeguda un cop alliberat el local arrendat.

Així les coses, és amb bon criteri que el tribunal ha considerat que ens trobem front a un contracte d'arrendament vàlid sotmès a la LAFU, i que és en consideració d'aquesta Llei que va examinar els incompliments denunciats per la part arrendadora i per la part arrendatària.

Per consegüent, el motiu principal de recurs no podrà prosperar.

Quart.- Abans d'examinar els motius invocats per l'arrendatària per justificar la manca de pagament de les rendes, s'ha de fer prèviament una sèrie de tres precisions.

El primer que cal dir és que, malgrat les seves afirmacions al respecte en el seu escrit de contesta, la part defenent i demandant reconvencional, no ha justificat cap reclamació que hauria fet a la propietat abans del requeriment i de la demanda judicial.

La segona precisió és justament que l'empresa C, encarregada de remetre a la Sra. Vara la carta de requeriment, explica que la mateixa va refusar firmar-ne la recepció després d'haver-ne llegit el contingut.

La tercer precisió és que els primers rebuts de lloguers retornats ho va ser amb la menció "sol·licita ajornament" o "provisió insuficient", i després amb la menció "no ens correspon", sense que s'hagi aportat mai cap explicació sobre aquest extrem.

Ara bé, pel que fa als motius invocats per l'arrendatària per justificar la manca de pagament de les rendes, eren tres : la manca d'autorització administrativa per poder llogar l'habitatge, la presència d'humitats, la manca de determinació i d'individualització de la despesa d'electricitat. També invocava a part un augment de la renda sense cap tipus de justificació.

Pel que fa a la seva demanda reconvencional, era lligada al dos últims punts doncs reclamava que es torni a calcular la despesa d'electricitat i que se li torni els imports corresponents a l'increment de la renda mensual.

Per intentar exposar el litigi de manera més clara estudiarem els quatre temes de manera separada.

Cinquè.- Pel que fa a les humitats invocades, no queden provades doncs només s'han aportat unes fotos que no demostren res, i que no s'ha interessat cap prova per acreditar-les.

Sisè.- Pel que fa a la cèdula d'habilitat, com ja ho hem explicat, no es pot considerar que l'edifici no beneficiaria de cèdula d'habilitat tota vegada que la llicencia d'ús atorgada pel Comú equival a tal cèdula, com ho ha confirmat la Cap d'Àrea D del M.I GOVERN i com ho preveu ara l'article 124.3 del Reglament del 13 de maig del 2020, de construcció, que disposa que no pot atorgar-se cap llicència d'ús de l'edificació en edificacions que no compleixin la normativa d'habitabilitat.

Per tant, si es considera que la llicencia d'ús és equivalent al certificat d'habilitat, no existeix cap violació de l'article 4 LAFU que disposa que les finques urbanes destinades a habitatge no poden donar-se en arrendament si no disposen d'un certificat d'habitabilitat.

Ara bé, és veritat que l'article 25.3 LAFU disposa que l'arrendador ha de lliurar a l'arrendatari una còpia del certificat d'habitabilitat i que la societat B, ORG_0 no ha lliurat a la Sra. Vara la copia de la llicencia d'ús. Però, tal mancament, de cap de les maneres podia justificar suspendre el pagaments dels lloguers mensuals, ja que no afecta una condició essencial del contracte en el sentit de l'article 27 LAFU, sobre tot quan l'arrendatària no justifica haver mai reclamat tal document abans de deixar de pagar.

A més, com bé ho apunta el tribunal, els articles 23.4 i 30 LAFU sols exoneren a l'arrendatari del pagament de la renda en cas que l'arrendador deixi de prestar de manera dolosa els serveis de calefacció i aigua calenta pactats en el contracte o en el supòsit que per ordre de l'autoritat competent s'hagin d'efectuar obres que impedeixin que la finca continuï ocupada.

Setè.- Pel que fa a l'increment de l'import de la renda, és cert que la sentència ha donat lloc a la demanda reconvencional de l'arrendatària sobre aquest punt al considerar que havia existit dos increments l'any 2020 quan l'article 45.2 LAFU disposa que l'actualització de la renda no pot practicar-se més d'una vegada cada any contractual, i que per tant s'havia de condemnar l'arrendadora a satisfer la diferència entre els 555,50 EUR que es podia exigir com a renda per a l'any 2020 i, els 561,05 EUR -o, altres que superés la primera-.

Ara bé, per la resta no apareix que s'hagin practicat uns increments no conformes al contracte o als articles 21 i 45.2 LAFU. Per tant, una altra vegada, tal mancament no podia justificar suspendre el pagament dels lloguers mensuals, ja que, pel seu caràcter molt limitat, no afecta una condició essencial del contracte en el sentit de l'article 27 LAFU, sobre tot quan l'arrendatària no justifica haver-se mai queixat abans de deixar de pagar.

D'altra banda, al respecte de l'import cobrat de més, és veritat que existeix un error material però no pas en el sentit interessat per l'apel·lant.

En efecte, la sentència motiva que "això és un total de 38,67 EUR (5,55 del mes d'abril del 2020+ 5,56 EUR del mes de juny del 2020+5,56 EUR del mes de setembre del 2020).", quan el total just de la suma en qüestió és de 16,67.- euros, import indicat en la part decisòria. Per tant, aquest error material contingut en la motivació no té cap conseqüència revocatòria.

Vuitè.- Pel que fa a la qüestió del pagament del servei d'electricitat, s'ha d'explicar que una altra conseqüència de la qualificació de l'edifici com a aparthotel és que la Mútua elèctrica de Sant JULIÀ DE LÒRIA estableix la factura sense desglossar el consum corresponent a les diverses unitats que comporta l'edifici. Això comporta també que, reglamentàriament, la tarifa aplicada per la Mútua sigui la "vermella professional curta" o VRC per a usos professionals o industrials, que té la característica de ser "plana", val a dir que es calcula segons la potència contractada i el consum, quan la tarifa blava per a usos domèstics comporta un preu diari variable per trams en funció del consum mitja diari.

El contracte d'arrendament estipula en el seu article novè que l'arrendatària pagarà mensualment el subministrament de llum a la presentació del rebut per part de la societat B, ORG_0.

L'article 22.2 LAFU, que pertany al Capítol sisè relatiu a la renda, disposa que per poder cobrar les despeses de subministrament, l'arrendador ha de justificar a l'arrendatari la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments, i que per determinar el cost individual de cada servei, si les finques que en gaudeixen són més d'una i no hi ha comptadors individuals, el cost total es distribueix entre elles en funció de la superfície de cada finca.

Ara bé, l'arrendador ha justificat que justament s'havien instal·lat comptadors individuals i que, a partir de la facturació global establerta mensualment per la mútua, i després d'haver descomptat la part corresponent a les parts comunes, estableix per cada pis, inclòs el d'autes, i partir de l'índex mensual del comptador individual, el consum del pis corresponent.

Per tant, no és cert que la sentència ha invertit la càrrega de la prova quan ha motivat que l'arrendatària no havia provat que el consum que s'individualitzava d'aquesta forma no es correspongués al seu propi. En efecte, l'obligació que imposa la Llei a l'arrendador és individualitzar i determinar el cost individual de cada servei, a traves d'un comptador individual o en funció de la superfície de cada finca si existeixen varies finques que gaudeixen del mateix servei.

A partir del moment, on l'arrendador justifica haver instaurat tal sistema amb comptadors individuals per poder establir els seus rebuts, era a la part arrendatària demostrar que el mateix no permetia determinar i individualitzar el seu consum real, cosa que no ha fet, essent recordat, una vegada més, que no justifica haver demanat explicacions al respecte abans de deixar de pagar els lloguers.

En aquestes condicions, l'arrendatària no ha pogut establir que hauria pagat en concepte d'electricitat més que la part que havia consumit, i la seva demanda reconvencional no podia prosperar.

Novè.- Quant als impagaments dels lloguers mensuals i de l'electricitat, no es veu en que el fet que algú hagi escrit sobre el rebut la renda de febrer del 2020 la menció "No noviembre !" (foli 57) podria constituir prova del pagament del lloguer del mes de febrer. Al contrari, queda provat que tan el lloguer de novembre del 2019 (extrem reconegut en l'escrit de contesta), com el de l'abril del 2020, queden impagats també.

Al respecte, la Sala no pot passar sota silenci el fet que la part arrendatària segueix afirmant en el seu escrit d'apel·lació que realitzarà "en el termini més breu possible" al dipòsit judicial de les rendes impagades, exactament com ja ho feia en el seu escrit de contesta, 25 mesos abans, sense que no ho hagi fet.

Per la resta, no apareix cap error de càlcul ni cap error material en els imports que la sentència ha fixat.

Desè.- Així les coses, la decisió del tribunal de pronunciar la resolució del contracte d'arrendament i de condemnar l'arrendatària al pagament de 2.733,94 EUR en concepte de rendes de lloguer, i de 382,32.-euros en concepte d'electricitat, està ajustada a Dret i al resultat de la prova.

Onzè.- En relació al retorn de la fiança i al retorn de la possessió, apareix que, com ho havia anunciat en el seu escrit de contesta, l'arrendatària va deixar el pis durant el present procediment. A partir d'aquest moment va reclamar el retorn del dipòsit com va reclamar que la propietat deixi de reclamar els lloguers que anaven vencent.

Més concretament, apareix que per correu electrònic del 18-12-2021, sia quasi 3 mesos després de l'inici del plet, la Sra. Vara va comunicar a la propietat que rescindia el contracte, amb efecte al 18-01-2021, i que estava disposada per a organitzar la revisió del pis amb el representant de la societat arrendadora.

En data 22-01-2021, va presentar un escrit a la Batllia exposant que havia deixat el pis el 18-01-2021 i que s'havia posat en contacte amb la propietat de manera infructuosa per tal de tornar les claus, havent demanat la propietat que deixi les claus en una bústia, cosa que s'havia negat a fer, i que per tant les dipositava judicialment, tot i interessant que no siguin lliurades a la contrapart fins que no s'efectuï el retorn de la corresponent fiança.

Per escrit de data 29-01-2021 i per varis altres, la part arrendadora, apuntant la mala fe de l'arrendatària per haver dipositat les claus judicialment quan res ho justificava, va reclamar el retorn de les mateixes, en va, mentre que la part arrendatària va reclamar en varies ocasions que la propietat deixi de carregar-li els rebuts mensuals (també en va), però seguint condicionant el retorn de les claus al retorn previ de la fiança.

Finalment, en la nostra ja citada providència de data 06-12-2022 sobre l'admissibilitat del recurs, vam assenyalar que la part arrendatària no havia acreditat estar al corrent del pagament de les rendes ni haver-les consignat, i és aleshores que, en data 08-11-2022, dita part arrendatària va sol·licitar, aquesta vegada sense cap condició, que les claus fossin retornades a la part arrendadora, cosa que es va fer el dia 11-11-2022.

D'altra banda, el "convenciment" que té l'apel·lant que l'apartament es va tornar a arrendar esta orfe de tota prova, i el simple examen dels imports de subministrament d'electricitat permet constatar com els mateixos corresponen a un pis inocupat.

A més, pel que fa a la qüestió dels danys, s'ha de tenir en compte que la fiança no es limita a cobrir les eventuals desperfectes causades al bé arrendat sinó que, com ho precisa l'article 14 LAFU, de garantir que l'arrendatari compleixi totes les seves obligacions contractuals, i entre elles com és evident el pagament de la renda.

El mateix article precisa que la fiança queda sempre en possessió de l'arrendador que està obligat a retornar-la a la fi del contracte, en rebre les claus de la finca arrendada, llevat que s'hagi d'aplicar, en tot o en part, a les finalitats previstes a l'apartat 2 anterior, amb la justificació documental prèvia corresponent.

Per tant, apareix del tot abusiu pretendre condicionar el retorn de les claus al retorn previ de la fiança afirmant que no existirien desperfectes, tot i reconeixent que existeixen rendes impagades per un import total superior al de la fiança, i que es dipositaran "en el termini més breu possible" (termini que s'ha allargat fins aquestes alçades).

Així les coses, no és cert que la propietat hauria pogut lliurement recuperar la possessió del pis doncs és només a partir del moment on disposa de les claus de l'habitatge, fet que comporta que el local no constitueix més l'habitatge de l'arrendatari, que es pot considerar que n'ha degudament i a tots els efectes recuperat la possessió.

En aquestes condicions, considerem que és més aviat la part arrendatària qui és a l'origen de l'aparició de la situació de bloqueig que hem exposat abans i que va perdurar fins al novembre del 2022, donat que les claus es van dipositar a la Batllia exigint el pagament de l'import de la fiança quan res acredita que la part arrendadora s'hagi negat a rebre-les (en particular que hauria demanat deixar les claus en una bústia) o a organitzar una inspecció del pis, i quan aquest retorn de la fiança no era possible abans que l'arrendatària hagi satisfet com a mínim els lloguers que havia reconegut deure per un import superior a dita fiança.

Per consegüent, no es pot considerar que ha existit el retorn de la possessió en data 18-01-2021 com ho pretén l'apel·lant, i la decisió del tribunal de condemnar a la defenent a satisfer una indemnització en concepte d'ocupació indeguda a comptar del mes d'octubre del 2020 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió (aquí l'11-11-2022), juntament amb els serveis complementaris (energia elèctrica) a determinar en període d'execució de sentència, és totalment justificada.

Dotzè.- De tot plegat, en ressurt que és amb bon criteri que la sentència ha estimat les pretensions de l'actora en els termes que hem recordat i que ha estimat molt parcialment la demanda reconvencional, conclusió que ha de portar a desestimar íntegrament el recurs d'apel·lació.

Tretzè.- La desestimació del recurs comporta imposar a la Sra. Vara les costes de segona instància.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Decisio

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs de la representació processal de la Sra. Vara contra la sentència del 10 d'octubre del 2022, del Tribunal Unipersonal, Secció Civil, de la qual confirmen íntegrament la part decisòria.

Segon.- Imposar a la Sra. Vara les costes de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.