Retard lliurament unitat immobiliària (0046/10)

Aute

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 046/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 de juny de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Seco va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la Sra. Araujo en la qual interessava que es dictés sentència declarant la resolució del contracte signat per les parts en data 25 de gener del 2006 i condemnant a l'adversa a: retornar-li la quantitat de 175.175 EUR; pagar-li la quantitat de 103,34 EUR corresponent a les despeses notarials i de correus, més els interessos legals meritats d'ençà de la data de contesta a la demanda; a pagar-li els interessos legals de les quantitats de 35.035 EUR, 70.070 EUR i 70.070 EUR d'ençà del seu pagament a l'adversa, o subsidiàriament, d'ençà el dia 1 de febrer de 2008; pagar les costes processals.

II.- La Sra. Araujo va formular una demanda de crida en garantia de la societat ORG_0, la qual fou definitivament resolta per Aute d'aquesta Sala de data 18 de juny del 2009 en el sentit de no donar lloc a la referida demanda. Sobre el fons, es va oposar a les pretensions de la part agent, contestant que el retard en l'entrega de l'obra entra dins l'endarreriment habitual de les obres al país, motiu pel qual no és de la suficient entitat com permetre la resolució del contracte de compravenda signat; i que aquest retard va ser expressament admès, acceptat i consentit per l'adversa.

III.- Per sentència de data 12 de gener del 2010, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant la demanda de la part actora, va: declarar la resolució del contracte de promesa de compravenda subscrit per sengles parts en judici el dia 25 de gener del 2006, pel que fa a l'apartament planta baixa, porta 2a de l'edifici 2 del conjunt residencial B., així com una plaça d'apartament i un traster radicats a la planta garatge del mateix edifici; condemnar a la Sra. Araujo a retornar al Sr. Seco la quantitat de 175.175 EUR juntament amb els interessos legals devengats des de la data en que foren abonades les distintes sumes que conformen la mateixa, a saber: el dia 25 de gener del 2006 pel que fa a l'import de 35.035 EUR, el dia 2 de juny del 2006 pel que fa a l'import de 70.070EUR, i el dia 28 de juliol del 2006 pel que fa al restant import de 70.070 EUR; i a pagar ensems altra quantitat de 103,34 EUR, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de contesta a la demanda, a saber el dia 25 de novembre del 2008; fer imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procurador.

IV.- Contra aquesta resolució la Sra. Araujo ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre reitera els seus arguments ja desenvolupats en primera instància i afegeix: que el Sr. Seco afirma que al mes de desembre del 2007 es va interessar pels motius de l'endarreriment de l'obra, extrem aquest que significa que al desembre del 2007 estava en disposició de complir amb els seus compromisos i doncs que l'endarreriment no li suposava cap mena de problema, i dos mesos després aquesta part ja estava en disposició d'escripturar les unitats immobiliàries; que les Sres. Cepeda i Olmo, en tant que representants de la societat S., havien rebut l'encàrrec de la part del Sr. Seco de procedir a la venda d'una vivenda de la seva propietat situada a XXXX, extrem aquest que no està negat per l'adversa, com tampoc ho ha estat que el pis no s'havia venut quan el Sr. Seco va ser requerit per escripturar el pis litigiós; que tenint en compte que amb l'import que pretenia obtenir el Sr. Seco per la venda del pis de XXXX havia de satisfer el ròssec pendent del preu del pis del TARTER, forçós és de concloure que el motiu pel qual el Sr. Seco no vol escripturar el pis no és pas per quant hi ha hagut un endarreriment de la data d'entrega prevista al contracte, sinó que es tracta d'un problema de manca de diners per fer front a les seves obligacions, i això és un incompliment del contracte que és a ell imputable; que les despeses notarials i de correus són despeses prèvies al present procediment i en tot cas, eren evitables.

II.- Són pacífics els fets següents: en data 25 de gener del 2006, les parts van signar un contracte de compromís de compravenda segons el qual la Sra. Araujo va prometre vendre, cedir i traspassar perpètuament i irrevocable al Sr. Seco, que va comprometre's a comprar i adquirir, un pis, apartament i traster de l'edifici que la promotora ORG_0 estava construint en un terreny a XXXX per un preu de 350.350 EUR a pagar de la manera següent: a) a la signatura del compromís de compravenda, un 10% en concepte de reserva, b) a l'acabament de l'estructura del pàrking amb cobertura d'aigües de la mateixa, un 20% de la quantitat global, c) a l'inici del tancament façanes del edifici 2, un 20% de la quantitat global, d) finalment amb l'entrega de les claus de les unitats immobiliàries, la quantitat restant de 175.175 EUR es liquidarà a l'atorgament de l'escriptura pública amb la data estimada de gener del 2007; en compliment del contracte esmentat el Sr. Seco va satisfer a la Sra. Araujo les quantitats de : 35.035 EUR en data 25 de gener del 2006, 70.070 EUR en data 2 de juny del 2006, 70.070 EUR en data 28 de juliol del 2006, el que correspon a un total de 175.175 EUR. Per carta de data 10 de gener del 2008, el Sr. Seco va notificar a la Sra. Araujo que donava per resolt el contracte de promesa de compravenda, per incompliment de l'altra part contractant en no haver la mateixa encara entregat el pis objecte del contracte.

III.- És incontrovertible que en el termini estipulat en el contracte de promesa de compravenda, més concretament al mes de gener del 2007, l'apartament objecte del contracte no era acabat i no es podia encara lliurar les claus ni signar l'escriptura pública. La part apel·lant reitera que un retard del termini d'un any no constitueix un incompliment suficient per permetre la declaració de resolució del contracte, i menys encara quan el defenent en cap cas ni ha al·legat i menys encara ha acreditat en què i perquè l'ha perjudicat aquest retard fins el punt de fer-lo desistir de la seva voluntat de comprar les unitats immobiliàries, essent dit retard el que es pot entendre per un retard habitual i en tot cas previsible per la part promitent compradora. Aquesta argumentació no pot prosperar de cap manera. Quan el venedor s'ha compromès a entregar les claus del pis venut a una data determinada, es tracta d'una obligació contractual que el mateix ha de complir de manera imprescindible. És cert que en el ram de la construcció els retards en la realització de l'obra són freqüents, motivats per orígens diversos, i quan el retard és de poca importància, és a dir que no supera 2 o 3 mesos com a màxim, es pot considerar que existeix una tolerància que impedeix atribuir a dit retard el caràcter d'un incompliment contractual, llevat del cas que el comprador estableix que aquest retard, per molt mínim que sigui li ha ocasionat un perjudici. En el present cas, passat un any l'obra no estava acabada, i per tant l'incompliment contractual de la part prometent venedora resulta palés. Atès que en els contractes sinal·lagmàtics les parts pacten obligacions mútues i recíproques, de manera que si una part incompleix la seva obligació l'altra resta lliure de complir el que va prometre, el simple incompliment d'una de les parts, autoritza l'altra part a sol·licitar la resolució del contracte, sense que hagi de provar que l'incompliment de la part adversa li ha ocasionat un perjudici.

IV.- La part recurrent imputa l'incompliment contractual a la part adversa, al·legant que si aquesta no va escripturar el pis fou perquè li faltaven els diners per fer front a les seves obligacions. Tampoc aquest argument no pot prosperar. No es va fer cap requeriment al Sr. Seco de pagar qualsevol quantitat en compliment del contracte, ja que el mateix ha satisfet a tots els pagaments tal com era previst en la promesa de compravenda. Pot ser que com ho declaren les Sres. Cepeda i Olmo que el Sr. Seco esperava la venda d'un pis de la seva propietat situat a XXXX per satisfer el ròssec pendent del preu del pis d'autes, però això no vol dir que encara que no hagi venut el pis, el mateix no disposava dels diners suficients per complir la seva obligació contractual ja que sempre podia sol·licitar un préstec bancari fins a la venda del seu apartament de XXXX. A més a més, no tenen cap sentit les declaracions dels mateixos testimonis quan manifesten que a finals de l'any 2008 van informar el Sr. Seco de que promptament es procediria a escripturar el pis del TARTER i ell va dir que no tenia diners per satisfer l'import pendent de la venda si abans no es venia el pis de XXXX, quan al final de l'any 2008 el Sr. Seco ja havia manifestat que donava per resolt el contracte de promesa de compravenda a l'inici de mes de gener del 2008, és a dir quasi un any més aviat. S'ha també de posar de relleu que les Sres. Cepeda i Olmo representen la societat ORG_1 la qual va actuar en el contracte de promesa de compravenda del dia 25 de gener del 2006 en qualitat de mandatària de la Sra. Araujo, ço que disminueix el valor probatori de llur testimoniatge.

IV.- També pretén la Sra. Araujo que s'ha produït una novació del contracte per haver el Sr. Seco acceptat i consentit el retard de l'obra. No consta en autes cap prova significativa d'aquesta afirmació. Encara que el Sr. Seco s'hagi manifestat en el curs de l'any 2007 per conèixer els motius de l'endarreriment de l'obra, això no vol dir que hagi renunciat a que l'apartament li sigui entregat, sinó el mes de gener del 2007, al menys en un termini que li sigui acceptable, i davant de la passivitat de la part adversa i de l'impossibilitat de saber quan es podria escripturar la compravenda, no ha tingut cap altra alternativa que donar el contracte per resolt en raó de l'incompliment de la part adversa per no haver aquesta respectat el termini d'entrega pactat.

V.- En canvi, s'ha d'estimar el recurs pel que fa a la condemna de la Sra. Araujo a abonar al Sr. Seco l'import de 103,34 EUR corresponent a les despeses notarials i de correus, ja que la notificació es podia fer per carta simple del seu advocat, sense que sigui imprescindible l'intervenció d'un notari.

IV.- L'estimació encara que sigui molt parcial del recurs imposa de no fer especial imposició de costes de segona instància.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar molt parcialment el recurs de la Sra. ENTITY_5;

Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 12 de gener del 2010, només en el sentit de desestimar la demanda del Sr. Seco en reclamació de la quantitat de 103,34 EUR en concepte de despeses notarials i de correus;

Confirmar-la per la resta de les seves disposicions, sense fer especial imposició de les costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.