Contracte obra-novació-retard excessiu en el lliurament (169/12)

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-169/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 de gener de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En les actuacions del procediment ordinari núm. 79-6/2010, instades per la Sra. Bernat contra la societat "Salamanca", amb reconvenció d'aquesta darrera, en data 11 de juny de 2012, l'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "Que estimant parcialment la demanda interposada per la representació processal de la Sra. Bernat contra la societat Salamanca, i desestimant íntegrament la demanda reconvencional, declaro la resolució del contracte de promesa de compra venda de data 20 de novembre de 2.006, i condemno la societat demandada a pagar a l'agent l'import de 331.622'20 euros, que serà incrementat pels interessos legals comptadors a partir del dia 20 de maig de 2.010, i fins al total pagament de l'import, així com al pagament de les costes processals causades amb inclusió expressa dels honoraris d'advocat i de procurador".

II.- La societat "Salamanca" ha interposat recurs d'apel·lació contra aquesta resolució.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- La societat "Salamanca" s'alça contra la Sentència de la instància pels motius següents: la Sra. P. s'havia negat a rebre les unitat promeses i a satisfer el quart i darrer pagament convingut; el tercer pagament es va realitzar un any desprès del termini convingut i, fins i tot, exhaurit el termini pactat per lliurar l'obra; la defenent havia acceptat, tàcitament, la manca d'entrega del pis a temps; al mes de setembre de 2009, la Sra. P. exigia el lliurament de la vivenda i, per conseqüent, el compliment del contracte; l'obra va finalitzar-se al mes de desembre de 2009; amb el tercer pagament, la promitent compradora acceptava un any de retard suplementari; el retràs (5 mesos) no li era imputable; l'apel·lada va visitar les obres al mes de setembre de 2009, sense manifestar la seva voluntat de resoldre el contracte; la interessada no va interessar la resolució fins ser requerida d'efectuar el darrer pagament; era d'aplicació la doctrina d'aquesta Sala, establerta en la Sentència TSJC-110/11 del 19 de juliol de 2011; els problemes patits (nivell freàtic i estructura de l'immoble) no eren previsibles i no van ser detectats fins un any desprès de celebrar-se el contracte amb la Sra. P.; la unió dels dos edificis no es podia autoritzar inicialment perquè s'havia d'aprovar prèviament el POUP de la parròquia d'Andorra la Vella; la petició administrativa corresponent no es va poder instar fins el 28 de maig de 2008; el retard es va compensar amb la introducció de nombroses millores en els habitatges i sense alteració del preu de l'operació; la demanda havia de ser desestimada i, per contra, acollida la reconvenció.

II.- Començarem per efectuar una cronologia dels fets clau que envolten aquest litigi i que no són objecte de discussió:

20 de novembre de 2006: la Sra. Bernat prometia comprar a la societat promotora "Salamanca", una vivenda, dues places d'aparcament i un traster, radicats en un immoble, en curs de construcció, al XXXX. El preu de l'operació s'havia de satisfer de la manera següent: el 20% el dia de la signatura del contracte, el 25% el 30 d'abril de 2007, el 25% el 31 d'agost de 2007 i el 30% restant, a l'atorgament de l'escriptura pública de compra-venda. La finalització de l'obra quedava establerta "a finals del mes de juliol de l'any 2008", tot contemplant-se la possibilitat de pròrroga "per qüestions tècniques, climatològiques o qualsevol altra causa justa" o per "causes de força major" (folis 37-47).

29 de maig de 2007: la Sra. P. realitza el segon pagament (foli 54),

4 de setembre de 2008: la Sra. P. realitza el tercer pagament (foli 55), a resultes de la carta de "Salamanca" del 8 d'agost de 2008 (folis 56-57),

3 de setembre de 2009: la Sra. P. requereix a la promotora de lliurament immediat de les unitats immobiliàries (foli 58),

1 d'octubre de 2009: "Salamanca" contesta que "en un curt termini de temps que no anirà més enllà del mes de desembre d'aquest any, la citarem per escripturar les seves unitats immobiliàries" (foli 59),

26 d'octubre i 10 de desembre de 2009: la Sra. P. comunica a "Salamanca" la seva voluntat de resoldre el contracte, com també de recuperar els acomptes satisfets i que s'eleven a 331.622,20 EUR (folis 65 i 69),

12 de gener de 2010: "Salamanca" fa saber que el retard era causat per un motiu de força major (moratòria urbanística), contemplat contractualment, i que els habitatges es lliurarien "entre els mesos de gener i febrer" (folis 71-72),

3 de febrer de 2010: el Govern lliura la cèdula d'habitabilitat als habitatges construïts (foli 214),

5 de febrer de 2010: "Salamanca" adreça un correu electrònic a la Sra. P., proposant escripturar a partir del dia 8 de febrer (foli 103).

El litigi que enfronta la Sra. Bernat i la societat "Salamanca" radica doncs en determinar qui és responsable de l'incompliment del contracte de promesa de compra-venda celebrat el 20 de novembre de 2006. En efecte, la Sra. P. manté que es va veure obligada a extingir el contracte esmentat per raó del retard excessiu en el lliurament de l'obra (tesi que avala el Tribunal a quo), mentre que la societat "Salamanca" defensa que la promitent compradora havia acceptat tàcitament la pròrroga del termini de lliurament de l'obra.

L'apel·lant reitera, en aquesta alçada, un dels seus arguments majors i que consisteix en sostenir que la realització del tercer pagament, un any desprès del termini inicialment pactat a tal efecte (4 de setembre de 2008, enlloc del 31 d'agost de 2007) i sobretot exhaurit el termini per lliurar els treballs, suposava acceptar l'ajornament per un any suplementari.

Aquest raonament no pot prosperar perquè, a banda del fet que les novacions no es presumeixen, el pagament és només conseqüència de la carta de "Salamanca" del 8 d'agost de 2008. La missiva exposava els motius del retràs en l'execució de l'obra (moratòria del pla d'urbanisme de la parròquia d'Andorra la Vella i introducció de millores), però, en cap moment, referia una data concreta de posada a disposició de les unitats immobiliàries. El fet que la Sra. P. dugués a terme el pagament (sense que tampoc sapiguem en quin estat es trobaven aleshores els treballs), pot deixar a entendre que aquesta acceptava un retràs, però no abandonar a l'arbitri de la societat promotora la data de compliment d'un obligació essencial. La seva confessió en judici avança en aquest sentit, car afirmava "que ella pensava que en els propers mesos, l'obra s'acabaria" (respostes 14 i 17, folis 1781 i 1782). És més, l'apel·lada tenia, fins i tot, interès en satisfer l'acompte, als efectes d'evitar que la prometent venedora fes seva la totalitat de les quantitats pagades anteriorment, de conformitat amb el pacte setè del contracte del 20 de novembre de 2006.

Per tant, malgrat el pagament podia interpretar-se com un marge suplementari de temps per finalitzar els treballs, aquest havia de ser raonable, tal i com es va resoldre, per exemple, en la causa TSJC-046/10 del 29 de juny de 2010: "Quan el venedor s'ha compromès a entregar les claus del pis venut a una data determinada, es tracta d'una obligació contractual que el mateix ha de complir de manera imprescindible. És cert que en el ram de la construcció els retards en la realització de l'obra són freqüents, motivats per orígens diversos, i quan el retard és de poca importància, és a dir que no supera 2 o 3 mesos com a màxim, es pot considerar que existeix una tolerància que impedeix atribuir a dit retard el caràcter d'un incompliment contractual ... Atès que en els contractes sinal·lagmàtics les parts pacten obligacions mútues i recíproques, de manera que si una part incompleix la seva obligació, l'altra resta lliure de complir el que va prometre, el simple incompliment d'una de les parts, autoritza l'altra part a sol·licitar la resolució del contracte ...".

La societat apel·lant reitera que la interessada no va interessar la resolució fins que va ser requerida d'efectuar el darrer pagament. La cronologia descrita més amunt desmenteix aquesta afirmació, tota vegada que no consta a les actuacions cap requeriment per dur a terme el quart pagament fins desprès que la Sra. P. promogués la resolució del contracte per incompliment de la promotora.

És cert, com avança la recurrent, que la Sra. P. va canviar de parer en menys de dos mesos, tota vegada que el dia 3 de setembre de 2009 instava el compliment del contracte i, el dia 26 d'octubre de 2009, el donava per resolt. Aquesta actuació no constitueix, però, cap mena d'actuació abusiva per part seva. En efecte, front al requeriment de la Sra. P. que, cal recordar, té lloc 14 mesos desprès de la data de lliurament prevista originalment, "Salamanca" es va limitar a sol·licitar una nova pròrroga de 4 mesos, promesa que tampoc podia complir, car l'immoble no va obtenir la cèdula d'habitabilitat fins el 3 de febrer de 2010. Per conseqüent, la Sra. P. estava perfectament fundada en resoldre el contracte d'autes -cosa que ratifica, amb arguments sòlids, el Tribunal d'instància- i exigir la devolució dels imports abonats. L'eventual aportació de millores al pis de la Sra. P. -introduïdes unilateralment per "Salamanca"- no eximeix l'incompliment de la promotora.

La recurrent porta a col·lació la nostra Sentència TSJC-110/11 del 19 de juliol de 2011. La solució adoptada en aquell litigi no és pot extrapolar al present. Efectivament, en les esmentades actuacions, només 7 mesos separaven el darrer pagament al promotor i la interposició, per part del promitent comprador, de la demanda en resolució de contracte. En el cas de la Sra. P., aquest termini s'eleva, ni més ni menys, a 18 mesos, escolant-se, per tant, un termini molt prudencial, el qual permetia la resolució contractual.

Per fi, la part apel·lant fa valer que el retràs no li era imputable, sinó degut a unes circumstàncies imprevisibles (subsòl inundat, fragilitat de l'estructura de l'immoble, suspensió de l'atorgament de les llicències d'edificació i demora de Govern a l'hora d'expedir el certificat d'habilitat).

En primer lloc, cal dir que la prova de "Salamanca" es sustenta exclusivament en testimonis o informes de part, als quals aquesta Sala confereix un valor molt relatiu perquè es troben molt vinculats amb la recurrent en motiu del procés d'edificació de l'immoble.

En segon lloc, es pot observar com en les cartes de "Salamanca" dels dies 8 d'agost de 2008, 1 d'octubre de 2009 i 12 de gener de 2010, l'allargament de les obres portava causa només de la moratòria urbanística i de les millores introduïdes en la construcció. Per conseqüent, resulta estrany, d'antuvi, la introducció de nous motius d'oposició en fase judicial. En qualsevol cas, aquests excuses ni constitueixen força major ni autoritzen l'incompliment de la promotora. Per començar, la mateixa apel·lant admet que les obres de construcció van començar al mes de juliol de 2004 (foli 1833), de manera que esdevé molt curiós que, els problemes relacionats amb el freàtic i l'estructura de l'immoble no fossin coneguts en perfeccionar-se el contracte el 20 de novembre de 2006, és a dir més de dos anys a posteriori. Escau afegir que si resulta que els estudis geotècnics o els càlculs de resistència dels murs perimetrals no van ser suficientment curosos o detallats, aquestes insuficiències són predicables igualment a la promotora que, a defecte de prova, cal presumir que va elegir i contractar els tècnics corresponents. Endemés, aquestes mancances eren conegudes o havien de ser considerades per "Salamanca" en contractar amb l'apel·lada (20 de novembre de 2006), tota vegada que l'empresa "G." advertia, en el seu informe d'abril del 2003, que "La influència de nivell freàtic ... no és menyspreable" (foli 119) i que la pròpia recurrent reconeixia que els problemes d'estructura van aparèixer "un any desprès de l'inici de les obres", és a dir durant el mes de juliol de 2005 (foli 87).

Respecte de la "moratòria", és veritat que l'expedició de llicències d'edificació d'obres de nova planta (entre altres supòsits) va ser suspesa cautelarment a comptar del dia 19 de juny de 2003, en mèrits de la llei 7/2003, del 23 de maig, de modificació puntual i urgent de la Llei general d'ordenació del territori i urbanisme. La llicència per construir l'immoble on s'havia d'ubicar l'habitatge de la Sra. P. no va quedar afectat per la norma esmentada, perquè l'autorització va ser presentada amb anterioritat a la seva entrada en vigor. La "moratòria" que invoca la recurrent, és en relació amb la seva decisió ulterior de connectar els dos edificis (a resultes de l'aprovació del primer Pla d'urbanisme de la parròquia: resposta 17 de l'arquitecte de l'obra, foli 1795) que construïa a proximitat, car un es trobava al carrer X. i l'altre a l'avinguda X. Això no obstant, aquesta decisió és totalment aliena al contracte subscrit per la Sra. P., en particular perquè els dos edificis gaudien inicialment de llicències independents. Sobta fins i tot, el comentari que realitza "Salamanca" en el seu escrit de contesta, on afirma que, malgrat la moratòria "Les obres, evidentment no es van aturar" (foli 89).

Per acabar, el temps que ha pogut trigar el Govern per comprovar l'habitabilitat de l'edifici (40 dies) no és oponible a la Sra. P., puix la diligència professional mínima exigeix que el temps de verificació ha de ser contemplat per tot professional del ram de la construcció, a l'hora d'establir el termini de lliurament de l'obra.

Per tot l'exposat, s'imposa desestimar el recurs d'apel·lació formulat per la societat "Salamanca".

III.- La desestimació del recurs suposa la condemna de la societat recurrent a satisfer les costes judicials per la regla del venciment (arg. codi 7, 51, 5), inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la societat "Salamanca"; CONFIRMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles del dia 11 de juny de 2012; condemnar la societat "Salamanca" a satisfer les costes judicials d'aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.