Acció declarativa de domini i negació de servituds de llum i vistes

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: ORG_1

Representant: Sr. Soriano

Advocat: Sr. DSB

Apel·lant: ORG_2

Representant: Sra. Benitez

Advocat: Sra. CMP

Apel·lat: ORG_0

Representant: Sra. Salamanca

Advocat: Sr. DAT

Apel·lat: Sra. Macias

Representant: Sra. Romeu

Advocat: Sr. CGM

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Acció declarativa de domini, requisits i valoració de la prova; les servituds de llum i vistes no es poden usucapir; servitud de pas; indemnització per danys i perjudicis derivats de l'atur d'obres en període d'execució.

SENTÈNCIA 000041/2025

Andorra la Vella, 11 de març del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 26 de març del 2019, la representació processal de la ORG_2, formulava demanda contra la ORG_1 demanant es dictés Sentència: 1) declarant que la totalitat de la finca delimitada per les lletres A-B-C-D-E-F-G-A en l'aixecament topogràfic protocol·litzat de document número 2 juntament amb l'escriptura de compravenda que s'acompanyava identificada (número 1) era propietat de la ORG_2; 2) declarant que la totalitat d'aquella finca estava lliure de tota càrrega, gravamen i/o servitud; 3) declarant el benefici de la finca propietat de la ORG_2 de la cautio de amplius non turbando front a futures pertorbacions; 4) declarant l'admissió de tota aquella altra acció innominada exercida amb la consegüent protecció jurídica de la propietat de la ORG_2, que se'n derivi, 5) condemnant la part defenent al pagament de la indemnització que correspongui pels danys i perjudicis serien oportunament acreditats en període d'execució de sentència i 6) condemnant la defenent al pagament de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de taxes judicials, en aplicació del principi del venciment objectiu.

2.- Per aute d'aquesta Sala de 25 de juny del 2020, i revocant l'aute de la Batllia de 6 de maig del 2019, es donava lloc a la crida en garantia plantejada respecte de la societat ORG_0.

Posteriorment, per aute de 20 de juny del 2022, es donava lloc a la demanda d'intervenció voluntària articulada per la Sra. Macias. Aquesta darrera el 20 de setembre del 2022, formulava demanda d'adhesió parcial a la demanda articulada per la ORG_2 contra la ORG_1, demanant que es dictés Sentència: a) declarant que la totalitat de la finca delimitada per les lletres A-B-C-D-E-F-GA en l'aixecament topogràfic realitzat per E era propietat de la ORG_2; b) declarant que la totalitat d'aquella finca estava lliure de tota càrrega, gravamen i/o servitud, altres que aquelles que disposa la normativa urbanística aplicable; c) declarant el benefici de la finca propietat de la B,S.A. de la cautio de amplius non turbando front a futures pertorbacions i d) I condemnant a la defenent al pagament de els costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de taxes judicials.

3.- L'11 d'octubre del 2022 (foli 562), la representació processal de la ORG_1 contestava la demanda i formulava demanda reconvencional, demanant es dicti Sentència que amb caràcter principal:

1) desestimi íntegrament la demanda interposada per la ORG_2 i la Sra. Macias, per adhesió, i:

a) Declari que el domini de la parcel·la litigiosa identificada per aquesta part - d'una superfície de 49,76 m2, que es mostra delimitada amb els punts "ILMNEFGHI" de l'aixecament parcel·lari, realitzat per l'Enginyer Tècnic en Topografia Sr. Caro que ja consta incorporat a la present causa, és propietat de la ORG_1.

b) Condemni l'adversa a retornar la parcel·la a l'estat en què es trobava amb anterioritat a les obres realitzades per la B, S.A. sobre aquesta, actualment aturades per ordre dels tribunals andorrans, és a dir, reposar-la a l'alçada originària en tota la seva extensió, i a desistir de tota intromissió o pertorbació dels drets de la comunitat.

2.- Subsidiàriament estimi la demanda reconvencional i:

a) Declari que el domini de la parcel·la tantes vegades citada pertany a la

ORG_1 per usucapió d'aquesta, desestimant doncs íntegrament la demanda de l'adversa.

b) Més subsidiàriament, desestimi l'acció negatòria instada per l'adversa, i

estableixi que la Comunitat de Propietaris gaudeixi del dret de llums i vistes

respecte de la parcel·la litigiosa, i com a mínim en la distància de 0,932m a comptar de la façana que hi llinda i tot al llarg de la mateixa, i una servitud de pas respecte de tota l'extensió de la parcel·la litigiosa.

c) Que en qualsevol cas, desestimi els pediments realitzats per la demandant segons el punt c), d), e) i f) del petítum de la demanda.

d) Que en cas d'estimació de qualsevol dels supòsits anteriors a) o b), condemni a l'adversa a retornar la parcel·la litigiosa a l'estat en què es trobava abans d'iniciar les obres que van ser aturades per ordre dels tribunals, és a dir, reposar-la a l'alçada originària en tota la seva extensió, i a desistir de tota intromissió o pertorbació dels drets de la comunitat.

3.- Imposi solidàriament a les parts adverses la totalitat de les costes judicials causades, tant de la demanda principal, com de la reconvencional, amb expressa menció de les d'advocat i procurador d'aquesta part, així com dels pèrits que hagin d'intervenir en la causa, en cas que sigui menester la seva actuació d'acord amb les pretensions de les parts i les proves que se sol·licitin i els practiquin.

En la mateixa data, la representació processal de la societat ORG_0 formula escrit de contesta, mitjançant el qual sol·licita que es dicti sentència desestimant la demanda en tots els seus extrems i condemnant la part demandant al pagament de les costes causades, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

4.- La representació processal de la part demandant contestava la demanda reconvencional formulada per la Comunitat de propietaris oposant-se al seu triomf.

Tanmateix, les parts litigants han replicat i duplicat reproduint les seves pretensions inicials.

5.- Practicats els mitjans de prova considerats pertinents i necessaris i evacuats per les parts litigants els seus respectius escrits de conclusions, el dia 27 de maig del 2024, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Estimar parcialment la demanda formulada per la ORG_2, i la Sra. Macias contra LA ORG_1, en el sentit de declarar que la totalitat de la finca delimitada per les lletres A-B-C-D-E-F-G-A en l'aixecament topogràfic protocol·litzat de document número 2 (f. 46 q) juntament amb l'escriptura pública de compravenda de data 3 de març del 2017 atorgada davant del Notari Sr. NOT, amb el número 0000 del seu protocol (f. 46 a), és propietat de la ORG_2.

Segon.- Desestimar l'acció negatòria interposada per les representacions processals de LA ORG_1 i de la Sra. Macias.

Tercer.- Estimar parcialment la demanda reconvencional formulada per LA ORG_1 en el sentit d'establir un dret de llums i vistes respecte de la parcel·la litigiosa de 0,932m a comptar de la façana que hi llinda en la zona on es troben les pavès, finestres i terrasses, i a partir dels 2,72 metres d'alçada de la finca propietat de la B,S.A, podent carregar aquesta darrera sobre la resta d'espais de la paret mitgera.

Quart.- Desestimar la pretensió relativa a la indemnització per danys i perjudicis promoguda per la representació processal de la B,S.A.

Cinquè.- Fer imposició de les costes processals ocasionades, en la forma prevista al VII.- Fonament Jurídic de la present resolució".

6.- Contra aquesta resolució han formulat recurs d'apel·lació tant la ORG_2 com la ORG_1, demanant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti nova Sentència que aculli totes les pretensions articulades que es contenien en els seus respectius escrits rectors. Tanmateix, la representació processal de la Sra. Macias s'ha adherit substancialment al recurs d'apel·lació articulat per la ORG_2.

Les parts principals litigants s'han oposat als respectius recursos d'apel·lació articulats de contrari. Finalment, la representació processal de la societat ORG_0 ha formulat oposició als dos recursos d'apel·lació plantejats.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- ANTECEDENTS DEL LITIGI

En el present procediment judicial, la representació processal de la societat ORG_2 exerceix, enfront de la ORG_1, una acció declarativa de domini conjuntament amb una acció negatòria, així com una reclamació de quantitat per danys i perjudicis. Mitjançant aquestes accions, es pretén que es declari la propietat, en favor de la mercantil demandant, de la finca delimitada pels punts A-B-C-D-E-F-G-A, segons es desprèn de l'aixecament topogràfic protocol·litzat com a document núm. 2, i que s'adjunta amb l'escriptura de compravenda incorporada a la demanda com a document núm. 1. Així mateix, se sol·licita la declaració que l'esmentada finca es troba lliure de qualsevol càrrega, gravamen i/o servitud, amb el reconeixement del benefici de la cautio de amplius non turbando, en previsió de futures pertorbacions possessòries. Finalment, es postula que la determinació de la indemnització pels danys i perjudicis ocasionats sigui relegada a la fase d'execució, així com la imposició de les costes processals a la part demandada.

Aquestes pretensions han estat parcialment reproduïdes per la Sra. Macias, qui, en qualitat de coadjuvant de la part actora, sol·licita que es declari la titularitat dominical de la ORG_2 sobre la parcel·la objecte de litigi, en els termes establerts en l'acció declarativa interposada.

Per la seva banda, la representació processal de la ORG_1 sol·licita la desestimació íntegra de la demanda i, en via de reconvenció, insta que es declari que la titularitat dominical de la parcel·la litigiosa, d'una superfície de 49,76 m2, delimitada pels punts ILMNEFGHI de l'aixecament parcel·lari elaborat per l'Enginyer Tècnic en Topografia Sr. Caro, correspon a la ORG_1, i que, en conseqüència, la part contrària sigui condemnada a restituir la parcel·la al seu estat originari, anterior a les obres realitzades per la ORG_2, abstenint-se de qualsevol acte d'intromissió o pertorbació sobre els drets dominicals de la comunitat.

Amb caràcter subsidiari, es demana que es reconegui la usucapió de la parcel·la litigiosa en favor de la comunitat de propietaris i, més subsidiàriament encara, que es desestimi l'acció negatòria exercida per la part demandant, declarant-se el dret de la comunitat a gaudir de llums i vistes respecte de la parcel·la objecte de litigi, en una distància mínima de 0,932 metres a comptar de la façana confrontant, així com el reconeixement d'una servitud de pas sobre la totalitat de l'extensió de la parcel·la en qüestió.

RESOLUCIÓ DEL TRIBUNAL DE BATLLES

La Sentència dictada pel Tribunal de batlles estima les pretensions de la ORG_2 en relació amb l'acció declarativa de domini articulada, desestimant, en canvi, les accions negatòries interposades tant per la ORG_1 com per la Sra. Macias.

Tanmateix, el Tribunal estimava parcialment la demanda reconvencional interposada per la ORG_1, declarant que aquesta ostenta un dret de llums i vistes sobre la parcel·la litigiosa en una extensió de 0,932 metres, a comptar de la façana confrontant, exclusivament en la zona on estan ubicats els pavès, finestres i terrasses. Així mateix, es reconeix que, a partir dels 2,72 metres d'alçada de la finca propietat de la ORG_2, aquesta pot carregar sobre la resta d'espais de la paret mitgera.

Pel que fa a la reclamació d'indemnització per danys i perjudicis articulada per la part actora, el Tribunal la desestima.

Pel que es refereix a les costes processals, la resolució no formula pronunciament exprés, llevat de les costes ocasionades a la societat ORG_0, que s'imposen a la ORG_1 DEMANDADA.

RECURS D'APEL·LACIÓ

Contra la referida sentència, interposen recurs d'apel·lació tant la representació processal de la ORG_2 com la ORG_1, amb la finalitat d'obtenir la seva revocació i es dicti una nova Sentència que estimi íntegrament les respectives pretensions articulades en els escrits inicials de demanda i de reconvenció.

Segon.- Exposició dels motius de recurs.

I.- Recurs interposat per ORG_2

A.- Impugnació de la desestimació de l'acció negatòria

La part apel·lant impugna la decisió judicial de desestimar l'acció negatòria exercida, argumentant que la façana de l'XXXX, confrontant amb la seva propietat, havia de ser considerada paret mitgera en tota la seva alçada, d'acord amb l'article 7.2 del Reglament de la Construcció, el qual defineix com a mitgera la "paret lateral, límit entre dues edificacions o parcel·les, des de la fonamentació fins a la coberta, independentment que s'interrompi per patis".

En conseqüència, sosté que la façana de l'XXXX, des de la fonamentació fins a la zona on s'inicien les terrasses dels primers pisos, constitueix una paret mitgera i que, per tant, les finestres i pavès situats en aquesta façana han estat oberts il·legalment, sense que pugui limitar-se aquesta consideració fins a una alçada de 2,72 metres com erròniament s'ha determinat en la resolució impugnada.

Pel que fa a la qüestió de la usucapió, considera que la decisió adoptada pel Tribunal de batlles es basa en afirmacions mancades de suport probatori, ja que les proves aportades per la part contrària consisteixen en documentació interna i imprecisa, testimonis sense fonament objectiu i documents antics que no permeten acreditar la seva pretensió. En canvi, la seva representada ha aportat plànols oficials extrets dels arxius comunals, on es confirma que les plantes soterrànies (-2 a -7) estaven destinades a garatge, mentre que a partir de la planta -1 només hi havia pavès, sense cap constància de finestres o portes en cap plànol del Comú.

A més, es remet al testimoni de l'arquitecte Escudero, autor del projecte de l'XXXX, qui va declarar que no va projectar finestres ni portes en la façana per evitar generar drets sobre finques alienes, i que va preveure únicament pavès i ventilacions per permetre l'entrada de llum en cas que no es construís un altre edifici confrontant.

Finalment, la part apel·lant destaca que en el Requeriment practicat davant del Comú d'Andorra la Vella es posa de manifest que l'últim plànol aprovat oficialment correspon al de 1993 amb segells del servei tècnic del Comú de 29-6-1994, i que en cap d'aquests documents es reflecteix l'existència de finestres o portes.

Amb tot, sosté que l'adversa no ha acreditat en cap moment quan es van instal·lar aquests elements, impedint així que pugui prosperar la seva pretensió d'usucapió.

D'altra banda, la part apel·lant argumenta que, conforme a les Ordinacions 41 i 61 de Santacília, es prohibeix l'obertura de finestres no només en les parets mitgeres, sinó també en les parets pròpies, quan el propietari no és titular del sòl i del vol al qual miren les obertures, a menys que es respecti l'androna.

Quant a la naturalesa del pavès, considera que aquest és un material sòlid i opac, que no permet veure a través seu i només deixa passar la llum de manera limitada, i que no constitueix una obertura real en la façana, sinó un tancament en línia amb la resta de la paret, motiu pel qual no genera cap dret de llums i vistes en favor de la comunitat demandada.

B.- Impugnació de la desestimació de la reclamació per danys i perjudicis:

La part apel·lant també impugna la desestimació de la seva reclamació per danys i perjudicis, destacant que la resolució d'instància es basa en la presumpta usucapió per part de la comunitat demandada, extrem que considera inexistent i no provat.

En conseqüència, sosté que, en cas de revocació de la sentència en aquest punt, s'hauria de reconèixer a la seva representada una indemnització pels danys i perjudicis soferts, la qual hauria de quantificar-se en fase d'execució de sentència, un cop finalitzat el present procediment i reiniciades les obres.

C.- Impugnació de la decisió sobre costes processals:

Finalment, la part apel·lant impugna la decisió sobre costes processals, defensant que l'estimació del seu recurs hauria de comportar la imposició de les costes a la Comunitat de Propietaris demandada, tant en primera instància com en aquesta fase d'apel·lació.

II.- Recurs interposat per la ORG_1

A.- Impugnació per error en la valoració de la prova

La part apel·lant considera que el Tribunal de batlles ha incorregut en un error en la valoració de la prova, ja que ambdues parts litigants pretenien ser titulars de la franja de terreny de 49,76 m2, existent entre la façana de l'XXXX i els coberts de XXXX, i que, contràriament al que s'ha resolt, aquesta franja corresponia a la comunitat de propietaris.

Sosté que els plànols aportats per la part demandant no tenen valor probatori suficient, i que en el document notarial de compravenda de la parcel·la s'indica expressament que la propietat adquirida arribava fins als coberts de XXXX i XXXX, amb una superfície coincident amb l'aixecament parcel·lari realitzat pel Sr. Caro, fet que demostraria la inexistència de la pretesa paret mitgera.

A més, nega la validesa dels plànols presentats per la part actora, així com la prova pericial realitzada el 2016 per la Sra. Macias, considerant-los documents privats sense prou valor per establir la delimitació de les propietats.

B.- Usucapió i drets adquirits

La comunitat apel·lant sosté que ha posseït la parcel·la objecte de litigi en concepte de propietària durant més de 40 anys, des de la compravenda efectuada el 1978, i que ha exercit un ús públic i pacífic d'aquesta, circumstàncies que justificarien la seva adquisició per usucapió.

D'altra banda, argumenta que les finestres, balcons, pavès i ventilacions de l'edifici han existit de manera visible i notòria des de la seva construcció, sense que mai hagi existit cap reclamació per part de la propietat demandant.

Amb caràcter més subsidiari, sol·licita que es reconegui el dret de lluerna respecte de la parcel·la litigiosa, conforme a les Ordinacions 2 i 14 del volum 2, Llibre 4, Títol 2 de les Constitucions de Catalunya (Santacília), i que es constitueixi una servitud de pas en favor de la comunitat sobre la totalitat de la parcel·la litigiosa.

C.- Impugnació de la imposició de costes

Finalment, la comunitat apel·lant impugna la decisió d'imposar-li les costes ocasionades a la societat ORG_0, considerant que haurien de ser assumides per la part demandant i la Sra. Macias, o subsidiàriament per la mateixa societat ORG_0.

Tercer.- Quant a les accions declaratives de domini articulades; anàlisis de la controvèrsia i valoració probatòria.

La controvèrsia principal entre la ORG_2 i la ORG_1 rau en la titularitat de la franja de terreny de 49,76 m2, situada entre la façana posterior de l'XXXX i els coberts de XXXX i XXXX, delimitada pels punts "ILMNEFGHI" segons l'aixecament parcel·lari realitzat pel Sr. Caro (foli 526), representada en color groc en la documentació incorporada a la causa.

En relació amb aquesta qüestió, la resolució d'instància recorda en primer terme els principis rectors de l'acció declarativa de domini, subratllant que, d'acord amb la màxima "incumbit probatio qui dicit, non qui negat", correspon a qui l'exerceix acreditar la seva titularitat sobre la finca objecte de litigi. Ambdues parts litigants s'han aquietat a aquest plantejament general.

Els motius del recurs interposats per les parts pivoten entorn de la valoració de la prova, ja que cadascuna d'elles sosté que els mitjans probatoris aportats acrediten la seva respectiva titularitat sobre la franja de terreny controvertida. En conseqüència, és procedent revisar l'anàlisi probatòria efectuada pel Tribunal de batlles per determinar si la conclusió adoptada es troba degudament fonamentada.

La deguda resolució de la controvèrsia suscitada, ens obliga en primer terme a recordar els orígens respectius de llur titularitat sobre les parcel·les confrontants:

A.- La ORG_2 adquiria el 3 de març de 2017 a la Sra. Macias "tota aquella finca composta de era, corral i dues feixes contigües, coneguda amb el nom de la Borda de JN i Feixes de BR, situades al terme d'aquesta vila (Andorra la Vella), que confronten en conjunt a solixent amb camí que va al Obac; a Migdia, amb propietat de Casa BS; a Ponent, amb propietat de casa SL; i al Nord, amb propietat de XXXX (···)", manifestant en aquell acte la venedora que el terreny tenia una superfície aproximada de 435 m2. Aquesta finca provenia de la successió del germà de la venedora, Sr. Miró, segons escriptura d'acceptació de l'herència i adjudicació de 5-3-2014, que al seu torn els havia rebut en pagament de drets legitimaris dels seus pares el dia 19 d'abril del 1966, essent el seu pare el titular originari de XXXX.

B.- Quant a la parcel·la de terreny on s'ubica l'XXXX, s'adquiria el 30 de maig de 1978 de la societat ORG_0 que l'havia adquirit del Sr. Izquierdo el 28 de maig del 1975, qui al seu torn l'havia obtingut fruit de la permuta atorgada el 26 de gener del 1973 amb el Sr. Álvarez, que l'havia adquirit el 19-11-1969 al Sr. Serra, sense que de les actuacions elevades es pugui apreciar la identitat dels anteriors titulars.

Les confrontacions d'aquesta parcel·la consistien en: "a orient amb l'edifici i terreny propietat del Sr. AS; a Migdia, amb els coberts de XXXX i de XXXX; a ponent, amb l'edifici de la Sra. CNS i a Tramuntana amb el Carrer Avinguda BLL; la superfície queda delimitada amb les citades confrontacions i a més ambdues parts protocol·litzen un plànol d'aquest terreny firmat ··· a l'escala 1/200" (foli 728). Finalment s'indica que la superfície ascendia a uns 568,13 m2.

Realitzades les anteriors precisions, i una volta revisats extensament els diferents mitjans de prova, ens hem d'inclinar, com ho fa la resolució d'instància, que la titularitat de la parcel·la controvertida correspon a la companyia d'assegurances demandant i això pels motius següents.

1.- La representació processal de la comunitat de propietaris recurrent atorga una rellevància molt significativa a les confrontacions que figuren en el seu títol quan situa el límit de propietat amb els coberts de XXXX i XXXX, entenent que aquestes limitacions es referien a les edificacions existents. Això no obstant, hem de recordar que el cobert és una construcció tradicional andorrana, on en conservava la producció de la casa (herba, cereals, llenya), es tancava el bestiar o bé s'hi guardaven els estris necessaris per al treball. Les cases pairals solien tenir conjuntament l'era (anomenat paller a Catalunya), el mallador on es batia el blat, les corts (estables) i un cobert, elements tots ells agrupats en una unitat tancada que delimitava per les seves façanes exteriors la propietat de la casa amb els restants veïns o el Carrer públic. Les cases pairals podien tenir també bordes més allunyades que podien incorporar altres construccions com a coberts. En aquesta eventualitat, aquestes edificacions se solien ubicar al mig d'un camp o prat de més o menys importants dimensions, pertanyent el tot a la casa pairal. En el present supòsit, atesa la particular descripció de les edificacions indicades (en algun moment s'hi refereix com a bordes amb el benentès que aquestes incorporaven una parcel·la de terreny) ens porta a considerar que ens trobem en el segon dels supòsits assenyalats, de tal manera que la titularitat de la petita franja de terreny posterior als coberts li pertanyés. Aquesta precisió es veu corroborada per la configuració dels llosats dels coberts o bordes indicades. En efecte, ambdues edificacions tenien una coberta a dues aigües que escopia l'aigua cap a la parcel·la de terreny controvertida, sense que es pugui oblidar que en termes generals no és lícit llençar aigua en solar o casa veïna perquè es considera que el seu amo en té la propietat des del sol i fins al cel, i per tant no s'hi pot abocar canals ni tolerar el degoteig de les teulades (Llei 29, Digest lib. IX, Tít II) a menys que existeixi una servitud constituïda que aquí no s'albira.

2.- Quant a les conclusions assolides respecte del plànol (foli 728) que s'incorpora a l'escriptura pública de permuta de l'any 1973 atorgada entre els Srs. Álvarez i Izquierdo del qual deriva el títol, convenim amb la Comunitat de propietaris que efectivament les seves previsions tot i contenir coordenades topogràfiques, no semblen precisar exactament els límits amb les edificacions inferiors (això és costat camí), limitant-se a fer un dibuix a mà alçada que sembla ser orientatiu. Tot i això, s'infereix del mateix que el traçat realitzat correspon amb elements geomorfològics existents en la zona que poden correspondre bé a paret o bé un talús, que tradicionalment s'empraven per a fitar finques contingues i que atesa la separació existent amb els coberts de XXXX i PT venen a ratificar les conclusions assolides en l'apartat anterior.

3.- Anàlisi dels plànols i projectes arquitectònics: Tampoc podem passar per alt que amb la demanda de la Sra. Macias s'acompanyava uns plànols que en el supòsit examinat revesteixen d'una rellevància destacable. En efecte la seva representació processal incorporava els projectes elaborats pels arquitectes Srs. Cano i Alfaro l'abril del 1973 (folis 553 i ss) per compte del Sr. Izquierdo on es dibuixa un límit que s'identifica com a mitgera i una edificació de la façana a un metre d'aquesta línia (vegeu especialment el foli 554), el què en definitiva i en correspondre a l'androna exigible, permetia obrir-hi finestres. Hem de destacar que aquests plànols, es troben signats per qui llavors n'era el propietari (Sr. Izquierdo que més endavant la venia al representant de la comunitat demandada) i d'aquest fet se n'ha d'extreure un reconeixement inequívoc dels límits de la propietat. Posteriorment, una volta el Sr. Izquierdo venia als representants de la comunitat demandada la parcel·la referida, aquest projecte es modificava per l'arquitecte Sr. Escudero (per això tant sols s'ha de comparar la façana dibuixada en el croquis del foli 553 amb aquella que apareix al foli 122 que correspon als treballs definitivament fets amb el benentès que el disseny i a priori ubicació de la línia posterior es correspon exactament amb aquella que en els plànols del Sr. Izquierdo s'identifica com a mitgera). Aquest darrer, en el decurs de la seva testifical ha reconegut que la façana posterior de l'XXXX era paret mitgera perquè va aprofitar tota la seva extensió al màxim per ubicar places d'aparcament i permetre la circulació de vehicles. Continuava indicant que per aquesta raó, no es va preveure l'obertura de finestres en aquesta façana per no crear drets sobre les parcel·les veïnes, admetent que va posar pavès (mena de totxana de vidre o plàstic translúcida) i ventilacions a precari, reconeixent que tindrien un ús durant el temps que no s'hagués construït la parcel·la del davant.

La credibilitat d'aquest testimoni no pot ser en cap moment qüestionada atès que va ser l'autor del projecte, i que en qualsevol cas, les seves indicacions han estat confortades pel Comú d'Andorra la Vella (folis 681 i ss) indicant respecte del projecte definitiu de construcció de l'XXXX es podia considerar que la seva façana posterior es va bastir com a façana mitgera; que segons les dades contingudes en el cadastre comunal, la part posterior de l'edifici delimitava amb la propietat de ORG_2, i que l'art. 7.2 del Reglament de construcció, defineix la paret mitgera, com el límit entre dues edificacions o parcel·les, precisant que el fet que un edifici estigui construït a paret mitgera suposava que podia tenir un altre edifici construït a tocar aquesta paret.

4.- ús de la franja controvertida: Tampoc des de la perspectiva de l'ús de l'esmentat bocí de terreny es confirma la titularitat de la comunitat al seu respecte. En efecte, ha estat practicada prova testifical en les actuacions prop del Sr. Esparza, fill de la persona que va arrendar les bordes o coberts indicats on explotà un restaurant, que ha assegurat que en aquesta zona s'hi havia bastit el local del dipòsit de calefacció del negoci, i alhora era l'indret on conservaven la llenya per la brasa i les caixes de begudes, extrem aquest que no tan sols permet justificar l'ús per part dels esmentats arrendataris sinó que també exclou qualsevol altre ús per part de la comunitat de propietaris de la franja de terreny reivindicada.

5.- Valoracions complementàries: La representació processal de la comunitat demandada intenta negar valor probatori a aquests elements argüint tot un seguit de consideracions (alçada del talús reclamat en relació amb els coberts, inexistència d'obertures en aquests per la seva part posterior, confrontacions que figuren en el cadastre comunal entre altres) que si bé no sembla que es puguin qüestionar, no permeten contradir el cúmul d'elements a què ens acabem de referir i que ens aboquen a corroborar la Sentència d'instància quan s'inclina per declarar la plena titularitat de la ORG_2 respecte del bocí de terreny controvertit. Tampoc el fet que la Sra. Macias no s'hagués mai queixat per l'existència de pavès atès que en definitiva per la seva pròpia configuració podia entendre que no suposaven cap mena d'afectació dels seus drets dominicals. En conseqüència, escaurà desestimar el primer punt del recurs d'apel·lació articulat per la ORG_1.

Quart.- Pel que es refereix a la pretesa adquisició per usucapió de la titularitat sobre la franja controvertida

El segon fonament en què la comunitat defenent sustenta la pretesa qualitat de propietària és la usucapió de 30 anys de l'usatge "ommes causae" (Vol. I, Llibre 7, Títol 2 de les Constitucions i altres drets de Catalunya) que preveu la usucapió dels immobles per la seva sola possessió, respecte de la qual en la Sentència de 29 de juny del 2017 en el rotlle TSJC- 247/2015 indicàvem: "Com es sabut aquesta forma d'adquisició requereix una possessió pública, pacífica, ininterrompuda durant trenta anys (usatge Omnes causae)... Aquests elements són els que havia d'acreditar concurrents el Sr. X per poder adquirir per usucapió. Cal tenir present que la possessió ha de ser a títol d'amo, havent-se de descartar la del precarista (D.43-26,1) ni la merament tolerada (D.41-2,41) ni que sigui una possessió per gestió d'interessos aliens (Codi 7-39.7-6). També ha de ser pública perquè la clandestina ni es qualifica de possessió (D 41-2,6) perquè cal que exterioritzi el ius possessionis. Finalment, la possessió durant aquests trenta anys ha de ser ininterrompuda..."

En el present supòsit la part demandada defensa l'ús de la franja de terreny, sostenint que es materialitzava accedint-hi a través de la porta oberta en la façana posterior de l'edifici. Respecte d'aquestes indicacions, no podem ometre que el plànol de la façana posterior de l'edifici visat pels serveis tècnics del Comú d'Andorra la Vella el 29-9-1978 no contemplen cap mena de porta en la seva part inferior (foli 124) i tampoc apareix en el plànol visat el 29-6-1994 (foli 129) que resultava autoritzat pel Comú, havent-se de presumir que en aquesta data la porta indicada no s'hi trobava instal·lada, sense que entre l'any 1994 i l'any 2019 en què s'originava el present procediment hagi transcorregut el termini de 30 anys necessari per al triomf de l'acció articulada.

En qualsevol cas, corresponia a la comunitat de propietaris justificar la data exacta quan s'instal·lava la porta indicada, el que no ha fet en el present assumpte, sense que en aquesta eventualitat les seves pretensions puguin prosperar.

D'altra banda, tampoc la comunitat demandant ha justificat haver posseït materialment l'esmentada porció de terreny. En efecte, el Sr. Esparza a través la testifical practicada defensava que era el seu pare qui usava l'indret en tant que arrendatari dels Srs. M, però una volta aquesta ocupació cessava en extingir-se el contracte d'arrendament, el simple examen de les fotografies proveïdes, permet apreciar brossa i l'existència de vegetació alta en la zona, el què denota que l'ús indicat que se sosté s'efectuava en realitat no es realitzava.

En conseqüència, tampoc pot prosperar el recurs que s'articula respecte d'aquesta qüestió.

Cinquè.- sobre la pretesa usucapió de la servitud de vistes i llums en benefici de la comunitat de propietaris de l'XXXX.

La resolució d'instància després d'apreciar que els pavès es troben instal·lats en la façana posterior de l'XXXX des del mateix moment en què es va bastir l'XXXX, reconeix una servitud de vistes i llums per usucapió en benefici de la comunitat demandada, rebutjant l'acció negatòria que la societat demandant exercitava. I contra aquest pronunciament s'alça la representació processal de la ORG_2.

Les Consuetuds de la ciutat de Barcelona sobre les servituds de les Cases o honors, conegudes com les "Ordinacions de Sanctacília" han estat aplicades a les Valls d'Andorra per quedar incorporades en el Dret català anterior al Decret de Nova Planta. En mèrits de les disposicions 11, 14 en relació amb la regla III del Llibre V del Sisè de les Decretals, les servituds de llums i vista no es poden adquirir per usucapió i en aquest sentit han de ser pactades o bé hi ha d'haver una androna entre les dues finques (vegeu per això la Sentència d'11 de juny del 2024, rotlle TSJC-197/2023 i la Sentència de 26 d'abril del 2007, rotlle TSJC-210/06).

Des d'aquesta perspectiva, tot i que la comunitat de propietaris hagi pogut gaudir de llums en la façana des d'un bon inici a través dels pavès instal·lats, aquesta possibilitat obeïa a una mera tolerància de la propietat de la finca veïna, com ho admet el Sr. Escudero en la testifical practicada, que no es pot però imposar perpètuament a conveniència de la comunitat.

Aquest motiu del recurs haurà de prosperar i en conseqüència escaurà revocar parcialment el punt segon i tot el punt tercer de la seva part decisòria, i en el seu lloc estimar l'acció negatòria articulada per la ORG_2 i desestimar la demanda reconvencional plantejada per la ORG_1, declarant que aquesta darrera no ostenta cap mena de servitud de llums i vistes en la seva façana posterior.

Sisè.- Quant a la pretesa servitud de pas

La representació processal de la comunitat demandada demana que es declari l'existència d'una servitud de pas sobre tota l'extensió de la parcel·la litigiosa.

La servitud de pas consisteix fonamentalment en el dret que disposa el propietari d'una finca enclavada entre altres alienes i sense sortida a camí públic, a poder transcórrer per les propietats veïnes. La mateixa es fonamenta en raons d'utilitat pública i d'interès particular, atès que la seva finalitat no és altre que aconseguir l'aprofitament adequat dels predis.

Quant a les seves característiques pot ser o no aparent, és sempre discontínua, positiva, i quant al mecanisme de constitució pot ser forçosa o voluntària. En qualsevol cas, la seva existència s'ha de reconèixer amb caràcter restrictiu perquè el principi general concurrent en l'àmbit dels drets reals demana presumir que la propietat és lliure de càrregues.

Realitzades les anteriors precisions, hem de ressaltar que no obra en autes cap mena de prova que avali l'existència de la servitud de pas que es reclama per la Comunitat de propietaris des d'una perspectiva històrica. En efecte, no es discuteix que l'accés a la parcel·la originària i posteriorment a l'edifici que s'hi va bastir s'efectuava i continua fent-se pel carrer superior (Av. BLL). D'altra part, tampoc s'albira (en qualsevol cas no es justifica) la concreta utilitat que la servitud de pas sobre tota l'extensió de la franja controvertida, podria tenir per a la comunitat de propietaris demandada.

Aquest motiu del recurs també es veurà abocat al fracàs.

Setè.- indemnització

La societat ORG_2 reclama la condemna de la comunitat de propietaris a satisfer una indemnització pels danys i perjudicis patits que serien quantificats en període d'execució de Sentència, indicant a títol indicatiu ("entre altres") que correspondrien als beneficis deixats de percebre, la possible majoració de costos de la construcció, els possibles perjudicis derivats de noves normes urbanístiques.

La Sala ja ha tingut ocasió d'abordar la qüestió de les indemnitzacions per una obra que hagi estat paralitzada per causa d'un interdicte descartant-les, a menys que hagi existit una actuació maliciosa per part de qui el demana, que hagi induït a l'Hble. batlle a paralitzar-la quan no hauria d'haver-ho estat. A més, també hem indicat que això ha de ser així per dues raons: 1) perquè va inclòs en el dret a la jurisdicció de l'article 10 de la Constitució en el seu vessant d'accés a la jurisdicció, ja que com deia Ulpià (Digest 47-10,13) qui fa ús del dret no fa mal a ningú; i per tant si es fa sense enganys, ni abús de dret i de bona fe, l'agent interdictal no ha de respondre de les dilacions que es produeixin en el procediment i 2) perquè la paralització -tal com succeeix en el cas que ens ocupa- fou decidida per l'autoritat judicial que es va personar al lloc de l'obra i va estimar que de manera aparent allà podia haver-hi un litigi que perjudicaria la part denunciant. Per tant, si el Tribunal en ordenar la paralització va comprovar una aparença de dret per part dels denunciants i no s'ha demostrat que aquests induïssin de manera contrària a la bona fe a la seva observació, la decisió final va ser judicial (Sentència de 20 de setembre del 2016, rotlle TSJC-327/2015, represa per la Sentència de 27 de setembre del 2022, rotlle TSJC-338/2021).

En el seu escrit rector, la part demandant no ha introduït cap mena d'argument per a justificar aquella conducta maliciosa o ús indegut de la figura de l'interdicte d'obra necessari al triomf de l'acció que articula, per la qual cosa la seva reclamació de indemnització no podia prosperar.

Vuitè.- costes

L'estimació substancial de la demanda i desestimació de la demanda reconvencional comportaran en mèrits del principi del venciment objectiu que s'imposin a la comunitat de propietaris de l'XXXX les costes ocasionades en primera instància. Tanmateix, aquestes necessàriament han d'incloure les de la societat ORG_0 atès que va ser aquesta qui la va cridar en judici.

Quant a les costes ocasionades en aquesta alçada no ha de fer-se pronunciament respecte d'aquelles derivades del recurs articulat per la ORG_2 atès el seu èxit parcial. Quant a les costes derivades del recurs de la Comunitat de propietaris de l'XXXX aquestes li han de ser imposades atesa la desestimació del recurs formulat, el tot segons les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR substancialment el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la ORG_2 i DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal de la ORG_1 ESB contra la Sentència dictada pel Tribunal de batlles del dia 27 de maig del 2024, revocant els punts Segon, Tercer i Quart de la part decisòria.

SEGON.- ESTIMAR en el seu lloc l'acció negatòria interposada per la ORG_2 declarant que la totalitat de la finca delimitada per les lletres A-B-C-D-E-F-G-A- de l'aixecament topogràfic protocol·litzat amb l'escriptura de compravenda de 3 de març del 2017 està lliure de tota càrrega, gravamen i o servitud.

TERCER.- DESESTIMAR en tots els seus extrems, la demanda reconvencional articulada per la ORG_1 contra la part actora.

QUART.- Imposar a la Comunitat de propietaris demandada, el pagament de les costes ocasionades en la instància, tant les derivades de la demanda principal com de la reconvenció, incloses les de la societat ORG_0.

CINQUÈ.- Per tota la resta confirmem la part dispositiva de la Sentència recorreguda.

SISÈ.- Imposar a la ORG_1 les costes derivades del seu recurs; sense fer pronunciament de les costes sorgides del recurs plantejat per la ORG_2.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.