Disputa sobre la pròrroga forçosa d'un contracte d'arrendament segons la Llei 24/2023

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones

SENTÈNCIA 000130-2025 DE 22/09/2025

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 22/09/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000142/2025

Nig : 5300542120250000356

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00130

SENTÈNCIA 000130/2025

PARTS:

Apel·lant: Sra. Sancho

Representant: Sra. Canales

Advocat: Sra. Olmo

Apel·lat: Srs. Narváez, i Gaya

Representant: Sra. Arnau

Advocat: Sr. Gutierrez

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments- Llei 24/2023, del 28 de novembre- pròrroga forçosa i excepció per destinar l'habitatge a un familiar-obligacions de la part arrendadora-

Andorra la Vella, a 22 de setembre del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el procediment d'arrendaments urbans 3000062/2025 instat pels Srs. Narváez i Gaya, com a part arrendadora, en contra de la Sra. Sancho, el Sr. Batlle va dictar sentència de data 10/06/2025 decidint :

"que estimant íntegrament la demanda formulada pels Srs. Narváez i Gaya contra la Sra. Sancho, ha de declarar i declara resolt en data 31 de desembre del 2024, per expiració del termini pactat i fruït de l'aplicació de l'article 2.4 b) de la Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, el contracte privat d'arrendament d'habitatge subscrit l'1 de gener del 2007 i portant sobre el pis XXXXX, i ha de condemnar i condemna a la darrera a:

Primer.- deixar la unitat immobiliària descrita anteriorment, lliure, vàcua i expedita a la disposició dels instants d'aquest plet.

Segon.- satisfer als demandants en concepte d'ocupació indeguda la suma mensual de cinc-cents divuit euros amb vint cèntims (518,20.- EUROS) a partir del mes de gener de l'any en curs i això fins que es produeixi el retorn efectiu a la propietat de la possessió de la cosa arrendada -o bé aquella corresponent al prorrateig de la darrera renda mensual afectada, si fos el cas-.

Tercer.- imposant les costes processals de la primera instància a la defenent segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret.".

2.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Sancho.

Demana la seva revocació i la seva substitució per una altra "ajustada a dret en el sentit interessat per aquesta part".

Fonamenta el seu recurs en una errònia valoració de la prova portant a una incorrecta aplicació de la Llei 24/2023, del 28 de novembre.

Després de recordar que l'arrendatària ha consignat des del principi totes i cadascuna de les rendes que havien estat retornades així com el pagament del mes de juny de corrent per quan ha efectuat un pagament a ORG_0 i ha efectuat una petició de dipòsit per davant la Batllia i que les parts van consensuar fixar el preu del lloguer en 518,20.-euros, argumenta en síntesi que no procedeix la resolució del contracte d'arrendament i que aquest ha de quedar prorrogat en no haver la part arrendadora acreditat en la forma prescrita la destinació de l'habitatge a favor de cap familiar ni haver aportat les declaracions jurades ni dels copropietaris ni del seu fill.

Afegeix que l'arrendatària no va ser degudament informada de quin seria el procedir dels Srs. Narváez i Gaya i per tant no va ser degudament requerida extrajudicialment; que la mateixa no ha firmat el document no numerat de data 3 de desembre intitulat com a \"confirmació de rebut\" i, finalment, que el tribunal l'havia de protegir com a part més feble.

3.- La representació processal de la Srs. Narváez i Gaya demana la desestimació del recurs d'apel·lació i la confirmació de la sentència, amb imposició de totes les costes processals de primera i de segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora a la Sra. Sancho.

Exposa de forma resumida que els requisits legals es van complir materialment i que la finalitat de la Llei va quedar salvaguardada, i que els arguments de l'apel·lant són una temptativa de desvirtuar la realitat mitjançant una interpretació forçada i desproporcionada dels requisits formals.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Les parts coincideixen en acceptar que la controvèrsia rau en si s'ha de considerar resolt el contracte d'arrendament d'habitatge pel fet d'haver complert a través de la comunicació inicial del 16/07/2024, amb els requisits legals previstos a l'article 2.4 b) de la Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges evitant així el sistema de pròrrogues.

El Sr. Batlle va jutjar que s'havien respectat les formalitats i exigències del referit article i que la interpretació efectuada per la defenent era del tot excessivament restrictiva.

Segon.- Ja ens vam pronunciar sobre l'aplicació de la Llei 24/2023 del 28 de novembre i en particular l'article 2.4 b) sintetitzant el següents principis.

Per quant a la Llei d'arrendaments de finques urbanes, es recorda en el seu article 42 que, un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d'un any, salvat que una part no avisi l'altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues.

Quant a la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, el seu article 2 preveu la pròrroga legal dels contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent formalitzats durant l'any 2021 o amb anterioritat.

L'article 2.2 (a) preveu pels contractes formalitzats durant l'any 2019 o amb anterioritat, una pròrroga de 3 anys però l'article 4 (b) preveu una excepció:

"quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge signada per ella, i en el seu cas, pel familiar a favor del qual es destina l'habitatge.(...)".

Del punt de vista de la part arrendadora, i en relació a les formalitats que la mateixa ha de respectar front a l'arrendatari, el que vol la Llei és garantir que l'habitatge es destinarà efectivament a l'ús que es pretén, aquí a favor del fill dels propietaris. I vam poder precisar que és a l'arrendador justificar que estan reunides les condicions de l'excepció a la pròrroga que invoca, i que l'arrendatari ha de poder oposar-se de manera concreta i efectiva a dita excepció abans de l'extinció del contracte doncs el privarà del dret legal de pròrroga i afecta el seu dret fonamental a l'habitatge (STSJC del 10/12/2024 rotlle 221-2023, STSJC del 11/02/2025 rotlle 306-2024 i STSJC del 11/06/2025 rotlle 51-2025).

Per tant, les obligacions que tenien els Srs. Narváez i Gaya front a la Sra. Sancho eren: informar l'arrendatària de la seva voluntat de no renovar i de voler destinar l'habitatge a un familiar, justificar el parentiu, adjuntar una declaració jurada seva i una declaració jurada del seu fill.

Tercer.- Doncs bé, en el present cas ens trobem en el marc d'un contracte del 01/01/2007 d'una durada de 5 anys finalitzant-se, per tot, el dia 31/12/2012 que es va anar renovant anyalment, essent l'última pròrroga fins el 31/12/2024.

Per tant, del punt de vista de l'arrendatària no hi ha dubte que la mateixa pot invocar la pròrroga forçosa per tractar-se d'un contracte d'arrendament formalitzat amb anterioritat a l'any 2021 i que constitueix el seu habitatge per a residència habitual i permanent.

Per carta del 16/07/2024, la Sra. Narváez, actuant com a part arrendadora, va comunicar a la Sra. Sancho que :

"Em dirigeixo a vostè per notificar-li formalment la nostra intenció de no prorrogar el contracte de lloguer vigent de l'habitatge situat a I'XXXX, que finalitza el dia 31 de desembre de 2024. La Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, preveu la no aplicació del sistema de prorrogues quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció a afinitat. D'acord amb les clàusules establertes al contracte i la legislació vigent, li proporcionem un preavís de cinc mesos, a comptar des de la recepció d'aquesta notificació, perquè deixi lliure l'habitatge abans del 31 de desembre de 2024.".

Aquesta carta anava acompanyada d'una declaració de la Sra. Narváez en la que prometia esser la propietària de l'habitatge i que :

"per motius personals i familiars, necessitem que el nostre fill, Catalá, amb passaport Andorrà i número xxxx, inscrit al llibre de família de la Seu d'Urgell, en data 15 de maig del 1978, al llibre xxx, pàgina xxx, esdevingui el nou inquilí de l'habitatge esmentat".

No és fins al 20/11/2024 que es va contestar a dita carta per part de la Sra. Sancho. En aquesta data, l'advocada de l'arrendatària, notant bé que la propietària pretenia que el seu fill, el Sr. Catalá, esdevingui el nou inquilí, va indicar però que en no haver-se degudament acreditat i justificat el parentiu corresponent i en no haver adjuntat una declaració jurada ni per la propietària ni per el seu fill, no procedia la "rescissió" del contracte d'arrendament sinó la seva prorrogació.

Per carta del 04/12/2024, l'advocat de la part arrendadora va contestar que s'havien respectat les exigències legals i que, en tot cas, tot aspecte formal es podia regularitzar dins un termini raonable, oferint d'aportar qualsevol altre document addicional que pugues ser requerit per part de l'arrendatària per acreditar la filiació.

Però per carta del 11/12/2024, l'advocada de l'arrendatària va mantenir que no procedia la "rescissió" del contracte, sense reclamar cap document addicional.

Per carta del 12/12/2024, l'advocat de la part arrendadora va mantenir la seva posició adjuntant el justificant de parentiu entre la Sra. Narváez i el seu fill, així com les dues declaracions jurades.

Finalment, per correu electrònic del 27/12/2024, l'advocada de l'arrendatària va insistir en que no procedia la "rescissió" del contracte i que la seva clienta romandria com arrendatària fins que fineixin les pròrrogues legals del seu contracte d'arrendament, cosa que va passar donant-se lloc per tant al present procediment.

En tals condicions, i de conformitat amb els principis que hem recordat en el Fonament de Dret anterior, considerem amb el Sr. Batlle que la carta inicial era suficientment precisa quant a la voluntat dels arrendataris i a la designació del seu fill, en particular a través la indicació del seu número de passaport i de les referències del llibre de família.

Contràriament a l'indicat en la carta del 20/11/2024, dit correu del 16/07/2024 anava acompanyat de la declaració de la Sra. Narváez, actuant com a part arrendadora en el seu nom propi i per mandat verbal del Sr. Gaya. Dita declaració no deixa cap dubte que els propietaris prometen recuperar l'habitatge per l'ús pel seu fill. Al respecte, és de precisar que la Llei només exigeix una declaració jurada simple o general, és a dir una simple manifestació personal i voluntària amb la finalitat d'al·legar que uns fets determinats són certs.

És veritat que és una carta posterior a la del 16/07/2024, però anterior al 31/12/2024, que la part arrendadora va adjuntar la declaració jurada del fill. Però aquest fet no és suficient per invalidar la comunicació inicial quan, com ho hem dit, la mateixa era prou clara en manifestar la voluntat i el compromís dels propietaris de traspassar l'habitatge al seu fill. A més, com ja ho hem apuntat, l'arrendatària va tardar 4 mesos abans de contestar a la carta i en cap moment va sol·licitar cap justificant més malgrat la proposició que li havia fet l'altra part.

Així les coses, com ho vam resoldre en casos semblants en aplicació de l'article 1.2 b) de la Llei 15/2020 i de l'article 2.4 b) del la Llei 24/2023, la regla de la prevalença del dret material sobre les regles formals ens ha de portar a considerar com a reunits els elements que la Llei imposa a la part arrendadora (STSJC del 26/10/2022 rotlle 409/2021 i del 11/06/2025 rotlle 51-2025).

En darrer lloc, si bé la part arrendatària és la part presumptament més feble del contracte, això no permet una interpretació tan extensiva de la Llei com la que pretén la part apel·lant quan justament, la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges institueix un sistema de pròrrogues amb excepcions que pretende tenir en compte a vegada el dret a l'habitatge i el dret de propietat (vegis al respecte STSJC del 10/12/2024 rotlle 221-2023). En el present cas, aquest sistema s'ha respectat, i això garanteix la protecció legal dels drets de l'arrendatària.

Per consegüent, donat que la part arrendadora va degudament notificar la no renovació del contracte i no es requereix cap requeriment extrajudicial suplementari; que la mateixa ha degudament invocat la possibilitat d'oposar-se a la pròrroga forçosa del contracte d'arrendament, es podia declarar la resolució del mateix i treure totes les conseqüències legals de dita resolució que són el retorn de la possessió, la condemna a satisfer en concepte d'indemnització per ocupació indeguda un import mensual de la renda pactada.

Per tot l'exposat, no existeix error en la valoració de la prova ni una incorrecta aplicació de la Llei 24/2023, i el recurs s'ha de desestimar.

Quart.- La desestimació íntegra del recurs comporta la imposició de les costes de segona instància a la part apel·lant que veu el seu recurs desestimat.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la representació processal de la Sra. Sancho en contra de la sentència de data 10/06/2025 que confirmen.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància a la Sra. Sancho.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.