LAFU, retorn caució, prova TSJC 0022/14

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC-022/14

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 15 d'abril del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En les actuacions núm. B-0888-3/2012, seguides segons el procediment establert en la llei d'arrendaments de finques urbanes i instades pels Srs. Barberá i Codina contra la Sra. Alcalá, amb reconvenció d'aquesta darrera, en data 20 de novembre del 2013, l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "que estimant molt parcialment la demanda principal i no podent reeixir la reconvenció ha de condemnar i condemna a la Sra. Alcalá a retornar als Srs. Barberá i Codina la suma de quatre-cents dinou euros amb vuit cèntims (419,08.- EUROS) que il·legítimament la primera els ha retingut respecte del retorn de la fiança realment assumida per aquells, augmentada dels interessos legals produïts d'ençà la data de resolució del contracte privat d'arrendament d'habitatge que plegats van subscriure, això és el 27 de març del 2012, i fins que sigui íntegrament satisfeta, sense efectuar especial condemna en costes d'aquesta instància segons s'ha raonat en el darrer Considerant".

II.- Ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació.

Els Srs. Barberá i Codina sol·liciten la revocació de la sentència adoptada per l'Hble. Batlle i l'estimació de la seva demanda.

Els arguments revocatoris són els següents: van satisfer 2.200.- EUR de fiança mitjançant dos pagaments en efectiu, el primer en el moment d'atorgar el contracte d'arrendament i el segon en rebre les claus pocs dies després; la carta de pagament quedava constituïda pel mateix contracte; no disposaven de les factures pagades al moment de presentar demanda, però havien assenyalat els conceptes reclamats per adequar la vivenda (adquisició de llums led, comandaments del pàrquing, compra i treballs de pintura); no existia indefensió de la part adversa.

La Sra. Alcalá tampoc es mostra d'acord amb la resolució de la instància i persegueix, igualment, l'estimació de la seva demanda.

Els arguments revocatoris són els següents: calia donar lloc a l'excepció dilatòria d'inadeqüació de procediment, tota vegada que la demanda es remetia al procediment abreujat; els arrendataris van exigir el canvi de la cuina de gas per una cuina elèctrica vitroceràmica, cosa que va acceptar doncs es comprometien a arrendar la casa per un període de cinc anys; els arrendataris van retornar la casa en un estat deplorable, especialment les parets, que havien estat pintades parcialment; se'l havia d'indemnitzar pels 5 dies hàbils durant els quals no va poder ocupar el seu bé per raó dels treballs de pintura; els Srs. Barberá i Codina van ocupar l'habitatge entre els dies 9 i 27 de març del 2012, privant-la del poder de disposició; el contracte va desplegar els seus efectes a partir del dia 9 de març del 2012 i els arrendataris van resoldre unilateralment el contracte, sense donar cap preavís.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els Srs. Barberá i Codina van formular demanda en reclamació de quantitat contra la Sra. Alcalá per raó del contracte d'arrendament subscrit el dia 9 de març del 2012. L'arrendadora, Sra. Alcalá, s'hi va oposar, tot formulant, al seu torn, demanda reconvencional. La demanda ha estat estimada molt parcialment, mentre que la reconvenció ha estat refusada totalment.

Ambdós litigants han interposat recurs d'apel·lació. II.- No és negat que els Srs. Barberá i Codina van arrendar a la Sra. Alcalá una vivenda. El contracte es va celebrar el 9 de març del 2012, tot i que l'arrendament es va convenir "amb efectes a partir del primer de Abril de 2012" (clàusula segona, foli 7). Es convenia també la constitució d'una fiança de 2.200.- EUR "en aquest acte" (clàusula cinquena, folis 7-8), és a dir, aparentment, el dia de la signatura. El lliurament de les claus no es va realitzar fins el 16 de març del 2012. Segons els arrendataris, la casa presentava moltes humitats i desperfectes, circumstància que els va conduir a restituir les claus, per davant la immobiliària que havia mediat en la celebració del negoci, el dia 27 de març del 2012. Els arrendataris han percebut, extrajudicialment, l'import de 680,92 EUR, en concepte de retorn parcial de la fiança.

III.- Començarem pel recurs formulat pels Srs. Barberá i Codina. Els interessats reclamaven el retorn de la caució de 2.200 EUR, més l'import de les despeses esmerçades -2.003,20.-EUR- per reparar els danys que presentava el pis: adquisició de llums led, comandaments del pàrquing, compra i treballs de pintura.

En quant al dipòsit, el Tribunal a quo ha considerat que els arrendataris no havien acreditat la realitat de cap dels dos pagaments que afirmaven haver sufragat a l'agència immobiliària, però acceptava l'existència d'un crèdit en favor seu perquè l'arrendadora reconeixia la percepció de 1.100.- EUR.

Els pagaments es van fer en efectiu, sense lliurament de rebut als pagadors. Per tant la prova del pagament esdevé molt complicada.

Les manifestacions de la Sra. Téllez, la qual sosté la percepció de només 1.100.- EUR (foli 97), mereixen molta cautela perquè està vinculada amb la immobiliària que gestiona els interessos de l'arrendadora.

Per tant, davant la manca de fiabilitat de les respectives afirmacions, s'ha d'estar al contingut del contracte, única prova fidedigna, el qual indica que s'ha lliurat un dipòsit de 2.200 EUR. El greuge dels apel·lants ha de triomfar per tant, de manera que el crèdit reconegut per la Batllia s'ha d'augmentar de 1.100.- EUR i s'estableix, finalment, en 1.519,08.- EUR.

Pel que fa les reparacions dutes a terme pels arrendataris, l'Hble. Batlle descarta la pretensió condemnatòria perquè la demanda no individualitzava els conceptes indemnitzatoris, ni aportava cap suport documental en l'escrit de demanda. La resposta judicial s'ha de matisar, doncs la demanda referia els conceptes: adquisició de llums led, comandaments del pàrquing, compra i treballs de pintura. Nogensmenys, cap factura acompanyava l'escrit inicial de l'11 de juny del 2012, essent totes emeses amb anterioritat a la seva presentació (febrer i març del 2012: folis 54-57 i 67- 73). A banda de la indefensió creada en detriment de la part adversa, cal afegir un argument més poderós, com és que enlloc es demostra clarament que la casa presentava desperfectes quan els arrendataris van prendre possessió el dia 16 de març del 2012 i menys encara l'existència d'un compromís de l'arrendadora en ordre a assumir els càrrecs corresponents. Igualment, força és de constatar que els Srs. Barberá i Codina no han presentat cap testimoni o foto que provi les seves asseveracions. Hi ha, fins i tot, altres elements que són contraris a la tesi que avancen: 1) van tenir l'ocasió de visitar la casa amb anterioritat i 2) el contracte d'arrendament refereix que "l'arrendatari pren possessió de l'habitatge arrendat en correcte estat" (clàusula sisena, foli 8). Per fi, el fet que els arrendataris hagin disposat d'uns quinze dies de carència no significa que el pis estigués en mal estat i pot obeir a altres circumstàncies (mudança, canvi de la seva decoració ...). Aquest segon greuge es refusa per via de conseqüència.

Els recurrents impugnen també la manca de condemna de la part adversa a satisfer les costes de la reconvenció. Aquest aspecte s'examinarà després de l'examen del recurs de la Sra. Alcalá.

L'estimació parcial del recurs d'apel·lació dels Srs. Barberá i Codina aconsella no efectuar especial condemna en costes judicials d'aquesta alçada (novel·la 82, Capítol 10).

IV.- Ara pertoca l'anàlisi del recurs d'apel·lació formulat per l'arrendadora, Sra. Alcalá.

En primer lloc, la interessada reprodueix l'excepció d'inadeqüació de procediment que va aixecar durant la instància. La Sra. Alcalá insisteix en el fet que el petitum de la demanda conté la menció següent:

"DEMANO: Vulgui tenir per presentat aquest escrit juntament amb els documents al mateix acompanyats, l'admeti i en mèrits del que en ell s'exposa, tingui per interposada demanda, a tramitar per les normes del procediment abreujat, contra la Sra. Alcalá i en el seu dia, previs els tràmits oportuns, vulgui dictar sentència en mèrits de la qual es condemni a la part defenent a pagar ...".

Com bé assenyala l'Hble. Batlle, la referència al procediment abreujat és errònia, doncs a la primera pàgina de l'escrit de demanda, els demandants esmentaven que el procés es tenia que tramitar "per les normes del procediment civil abreujat establert a la Disposició Addicional segona de la Llei d'arrendaments de Finques urbanes" i en els "Fonaments de dret", tornava a esmentar la LAFU. Per conseqüent, l'esment al procediment abreujat constituïa una mera errada formal. En qualsevol cas, el procediment s'ha seguit segons l'establert en la LAFU i cap garantia processal ha estat conculcada en detriment de la Sra. Alcalá. L'excepció va estar, per conseqüent, correctament refusada.

La Sra. Alcalá es va oposar a la demanda i va formular demanda reconvencional, sol·licitant la condemna de l'altra part a satisfer: el preu de desinstal.lació de la cuina de gas que es trobava dins la casa arrendada (419,08.- EUR); els treballs de pintura executats després de l'extinció del contracte d'arrendament (1.493,55.- EUR); una indemnització pels 5 dies en què els pintors van ocupar l'habitatge per efectuar els treballs (183,33.- EUR); el període d'ocupació entre els dies 9 i 27 de març del 2012 (660.- EUR) i una indemnització per manca de preavís (1.100.- EUR). La instància ha desestimat totes aquests pediments, qual cosa ha de confirmar aquesta Sala pels motius que segueixen:

desinstal.lació de la cuina de gas: com bé assenyala la sentència, cap prova significativa avala l'assumpció d'aquesta despesa per part dels arrendataris.

Les declaracions de les persones vinculades amb la immobiliària (especialment la Sra. ENTITY_7) no tenen valor probatori pel lligam que mantenen amb l'arrendadora.

treballs de pintura i indemnització per l'ocupació dels pintors: l'Hble. Batlle ho descarta perquè l'agència immobiliària va rebre les claus de la casa el dia 27 de març del 2012, sense formular cap reserva. Aquesta Sala no comparteix aquest plantejament, tota vegada les renúncies no es presumeixen i perquè el lliurament de les claus no exclou el dret de l'arrendador de comprovar l'estat de la cosa arrendada. I més encara en el cas que ens ocupa, on es desconeix l'abast del mandat. Malgrat això, la recurrent no prova convenientment que esqueia pintar tota la casa i, encara menys, posteriorment als treballs de pintura executats per una empresa professional. En efecte, consta al foli 68 que els arrendataris van satisfer 1.500.- EUR per pintar la vivenda i els seus sostres. A més, la intervenció del pintor contractat per Sra. Alcalá es va dur a terme el 30 de juny del 2012 (foli 95), és a dir tres mesos després del retorn de la possessió.

ocupació dels dies 9-27 de març del 2012: cal ratificar la solució judicial. En efecte, el contracte d'autes desplegava els seus efectes a partir del dia 1 d'abril del 2012, de manera que la Sra. Alcalá no pot exigir el pagament de l'ocupació anterior que va acceptar sense preveure cap contrapartida. En qualsevol cas, és d'aplicació la regla del dret segons la qual els dubtes han d'afavorir al defenent (Decretals, llibre V, regla XI).

indemnització per manca de preavís: la resolució es va consumar abans de la vigència del contracte i, a més, l'arrendadora no podia exigir cap mena d'indemnització per ministeri de la llei (article 17.2 de la Llei 31/2008, del 18 de desembre, de mesures de reactivació econòmica: "Se suprimeix la indemnització a càrrec de l'arrendatari per a la resolució anticipada del contracte d'arrendament").

Decisio

Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació formulat pels Srs. Barberá i ENTITY_5; DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la Sra. ENTITY_6; REVOCAR la Sentència de l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle del dia 20 de novembre del 2013, en el sentit d'establir la condemna de la Sra. Alcalá al pagament de l'import de 1.519,08 EUR, com també d'imposar-li les costes judicials, inclosos honoraris d'advocat i de procurador, derivats de la desestimació de la seva demanda reconvencional. No efectuar especial condemna en costes judicials respecte del recurs d'apel·lació dels Srs. Barberá i Codina. Condemnar la Sra. Alcalá a satisfer les costes judicials derivades del seu recurs d'apel·lació, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.