Sentència sobre la data de finalització del contracte d'arrendament - LAFU

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sr. LLC

Advocat: Sra. SBA

Apel·lat: Sra. Vaquero

Representant: Sra. Salamanca

Advocat: Sra. BRT

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: LAFU- determinació de la data de finalització del contracte d'arrendament- Llei 24/2023, del 28 de novembre- pròrroga forçosa i excepció per destinar l'habitatge a un familiar-obligacions de la part arrendadora- àmbit i abats dels terminis de prescripció triennal previstos per la LAFU- reclamació de l'arrendatari-prova

SENTÈNCIA Número de resolució

Andorra la Vella, 11 de juny del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1. En el procediment d'arrendaments urbans 5000324/2024, el Sr. Batlle va dictar sentència en data 11-02-2025 decidint :

"Primer.- Estimar la demanda formulada per part de la representació processal de la Sra. Vaquero contra el Sr. LLC en els termes següents:

1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament relatiu a la unitat immobiliària, tipus apartament, radicada al XXXX.

2.- Condemnar al Sr. LLC a retornar la possessió de la unitat immobiliària arrendada lliure i vàcua a la Sra. Vaquero. En cas de no donar compliment voluntari es podrà procedir per via d'execució forçosa.

3.- Condemnar al Sr. LLC a satisfer a la part demandant en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, l'import mensual de la renda pactada. Aquest import es meritarà entre la data de registre de la demanda i la data de retorn de la possessió de les unitats arrendades a la part demandant.

Aquests imports generaran interessos al tipus legal a comptar del seu venciment, això és a partir del dia 6 de cada mensualitat i fins a la seva íntegra liquidació.

4.- Condemnar al Sr. LLC a satisfer a la part demandant els danys i desperfectes que es puguin acreditar en el moment d'entrega i retorn de la possessió de la unitat immobiliària.

5.- Informar a la part demandant que una eventual demanda d'execució haurà de ser instada i vehiculada a través del saig.

6.- Imposar a la part demandada el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades.".

2.- En contra d'aquesta resolució interposa recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. LLC.

Demana la seva reformació en relació tant a la demanda principal com en relació a la demanda reconvencional:

- Continuant amb la vigència del contracte d'arrendament per tres anys suplementaris a comptar del dia 01-07-2024, desestimant la demanda de resolució del contracte presentada per la Sra. Vaquero, no fer dret a la demanda de desnonament (no retornar la possessió), ni tampoc a la demanda de reparar danys ni desperfectes en el moment d'entregar la possessió.

- No fer dret a cap tipus de condemna per ocupació indeguda ni per interessos en relació a la suposada ocupació indeguda donat que el seu mandant no està ocupant el pis indegudament i que està pagant les rendes mitjançant els corresponents dipòsits judicials amb oferiment a la demandant cada mes.

- Fer dret a la demanda reconvencional condemnant a la Sra. Vaquero a pagar al seu mandant la quantitat principal de 583,18EUR més els interessos legals comptats dels del dia 15-11-2017.

- Imposar les despeses, taxes i costes processals amb inclusió dels honoraris d'advocat, procurador, saig a la Sra. Vaquero tant per la tramitació de la demanda reconvencional com per la demanda principal, en primera i en segona instància.

Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova i aplicació de la llei .

De manera resumida, exposa que la data de finalització del contracte d'arrendament és el dia 30-06-2024 ; que el tribunal parla amplament de la LAFU però omet totalment la llei aplicable, és a dir la Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, que deroga la LAFU, i en virtut de la qual el contracte s'havia prorrogat tres anys; que la part arrendadora no va aplicar el formalisme indicat a la llei; que la propietat no podia resoldre un contracte ja renovat.

Quant a la demanda reconvencional, sosté que la prescripció de tres anys de la LAFU és d'interpretació estricta i que la seva reclamació per enriquiment injust en relació al canvi del termos està sotmesa al termini de 30 anys

3.- La representació processal de la Sra. Vaquero demana la desestimació íntegra del recurs d'apel·lació i la confirmació íntegra de la Sentència impugnada, condemnant a la part apel·lant al pagament de les costes processals causades en aquesta instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

De forma esquemàtica sosté que han resultat provats tots els elements que integren les condicions d'aplicació consistent en els requisits materials i formals per resoldre el contracte d'arrendament en base al supòsit legalment previst de destinar la part arrendadora l'habitatge a favor de la seva filla ; que no només no porta cap perjudici a l'arrendatari que la data de finalització del contracte sigui el 31 de juliol, sinó que li comporta un avantatge; que el preavís d'acabament de la relació contractual fou correcte tant en el temps com en la forma i que l'arrendatari no té dret a acollir-se a cap pròrroga de tres anys i cap renovació del contracte d'arrendament pot suposar la comunicació de data 14 de febrer de 2024.

En relació a la demanda reconvencional, afirma que mai el recurrent parlà del termos fins a la data del 2020, quan, pretesament, l'havia canviat al 2017, pel qual, si no és pogués considerar prescrita la reclamació, s'hauria de considerar no realitzada en temps i forma deguts, perquè, malgrat es tracti d'un fet negatiu, aquesta part ha demostrat que, mai, l'arrendatari demanà que se li canviés un termos esbotzat, sinó que el canvià ell, i, sols desprès, en parlà.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Sobre les relacions contractuals

El dia 01-07-2014, el Sr. Roda, avui traspassat, i el Sr. LLC van firmar un contracte d'arrendament d'habitatge de la unitat immobiliària ubicada al XXXX, propietat del Sr. Roda. El lloguer mensual es va fixar en 510.-euros, essent de 577,24.-euros al febrer del 2024.

Dit contracte estipula :

"El termini de duració del contracte es fixa en cinc anys, començant a comptar del dia 1 de juliol de 2014 i finalitzant el 31 de juliol de 2019", i no pas el 30-06-2019 com resultaria de comptabilitzar 5 anys a partir del 01-07-2014.

Per carta del 08-02-2024 remesa el 09-02-2024, la Sra. Vaquero, actuant com a drethavent del Sr. Roda, va notificar al Sr. LLC que, a l'empara de l'article 42 LAFU, i amb efectes a la data d'acabament de la resolució contractual, sia segons s'indicava en la carta el 30 de juny del 2024, volia destinar l'habitatge a la seva filla, la Sra. Girona, de la qual adjuntava una còpia del passaport, i que per tant la relació quedaria definitivament resolta.

En la mateixa carta es proposava a l'arrendatari posar fi al contracte de manera anticipada.

Per carta del 14-02-2024, la part arrendadora va notificar a l'arrendatari l'actualització de la renda a partir del 01-07-2024.

Per carta del 08-04-2024 remesa el mateix dia, la part arrendadora, recordant la carta del 08-02-2024 i indicant que s'havia adonat que la redacció del contracte podia portar a confusió quant a la determinació de la data d'acabament del primer termini d'acabament contractual, va indicar a l'arrendatari :

"en una interpretació favorable a Vostè, novament, li adreço la present per a notificar-li, formalment, que, finalment, i irrevocablement, consideraré que el contracte d'arrendament que porta data 1 de juliol de 2014 (...), acabarà, per raó de l'expressa notificació que i formulo, el dia 31 de juliol de 2024; extrem que li comunico amb més de tres mesos d'antelació a tots els efectes en Dret pertinents.".

A més, s'adjuntava a dit correu una certificació jurada de la Sra. Girona segons la qual declarava i prometia ocupar personalment el pis a partir del 01-08-2024.

Per carta del 29-07-2024 remesa el mateix dia, la propietat, recordant la data d'expiració al 31-07-2024 fixada per ella en la carta del 08-04-2024, va notificar a l'arrendatari que es presentaria el dia indicat per procedir a la constatació de l'estat del pis i concretar el retorn de la possessió.

Però, per carta del 02-08-2024, l'arrendatari va finalment contestar que no tenia cap obligació de desallotjar el pis, sense més explicació que s'havia assessorat al respecte.

Segon.- Sobre el principis aplicables

Quant a la LAFU, és de recordar que l'article 42 invocat per la part arrendadora en la seva primera carta del 08-04-2024 disposa que, un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d'un any, salvat que una part no avisi l'altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues.

Quant a la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, el seu article 2 preveu la pròrroga legal dels contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent formalitzats durant l'any 2021 o amb anterioritat.

L'article 2.2 (a) preveu pel contractes formalitzats durant l'any 2019 o amb anterioritat, una pròrroga de 3 anys però l'article 4 (b) preveu una excepció:

"quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge signada per ella, i en el seu cas, pel familiar a favor del qual es destina l'habitatge.(...)".

Tercer.- Sobre la data de finalització del contracte d'arrendament

La part apel·lant considera que és de manera errònia que la sentència recorreguda considera que la data de finalització del contracte d'arrendament seria el dia 31-07-2024 quan la correcta és el dia 30-06-2024 i no pas el 31 de juliol, havent-se produït un error involuntari en la redacció del contracte signat entre les parts al 2014, i essent el termini de 5 anys assenyalat a la llei d'ordre públic així com en el contracte signat per les parts, i que això implica que si no es resol abans, el contracte es renova el dia 1/07 de cada any.

És clar que aquest plantejament de la part arrendatària correspon al fet que si la primera carta respecta el termini de 3 mesos, sigui quina sigui la data de finalització que es té en compte, la segona carta només respecta dit termini si es té en compte la data del 31-07-2024.

Doncs bé, si bé la LAFU és d'ordre públic, l'article 42 de la mateixa preveu un termini mínim de 5 anys però no impedeix les parts preveu un termini més llarg. Compartim la consideració del Sr. Batlle al respecte.

Per tant, la data del 31-07-2024, malgrat no correspondre al càlcul exacte del termini de 5 anys, podria correspondre a una voluntat de les parts de pactar una data diferent de finalització del contracte d'arrendament, data que el Sr. Batlle ha considerat com a més favorable a l'arrendatari, raó per la qual la va tenir en compte per tal calcular el termini de preavís.

Però, aquesta interpretació queda contradita ja que apareix que, durant la vigència del contracte, s'ha considerat com a data de finalització el 30 de juny.

I això ressurt sense cap ambigüitat de la carta del 14-02-2024 mitjançant la qual la part arrendadora va notificar a l'arrendatari l'actualització de la renda tenint en compte, una altra vegada, com a data d'actualització i per tant de renovació el 01-07-2024 (foli 69).

La referida carta constitueix un acte propi de la part arrendadora malgrat la mateixa ha pretès que correspondria a un error ja que no es volia augmentar la renda del Sr. LLC.

De fet, durant la vista oral, la Sra. Pina, qui portava en part la gestió del pis pel compte de la part arrendadora, va manifestar que "durant els darrers anys", és en aquesta data del 01 de juliol que se li aplicava l'actualització de l'IPC a la renda del Sr. LLC, "perquè és així que ho estipulava el contracte".

Així, és de manera coherent amb aquesta carta del 14-02-2024, i de conformitat amb el càlcul legal, que en la primera carta del 08-02-2024 la part arrendadora va considerar com a data de finalització la data resultant de l'aplicació del termini legal mínim de 5 anys, és a dir el 30-06-2024.

A més, durant el procediment, per carta del 07-01-2025, La part arrendadora va novament notificar a l'arrendatari la seva voluntat de resoldre el contracte d'arrendament per recuperar-lo per la seva filla, malgrat considerar que el referit arrendatari l'estava ocupant indegudament. I ho va fer en consideració de la data del 30 de juny i per tant amb efectes al 30-06-2025 indicant que feia seva aquesta data pel cas que no prosperin els seus posicionaments en el marc de la causa en curs.

La conclusió de tot això és que la data de finalització a tenir en compte és el 30-06-2024 i no pas el 31-07-2024.

Quart.- Però aquesta conclusió no permet resoldre la qüestió del termini de l'article 42.3 LAFU.

En efecte, això ens ha de portar a determinar quins han pogut ser els efectes de la segona carta de data 08-04-2024.

Com s'exposa clarament en la mateixa, el seu objecte és tenir en compte la defectuosa redacció del contracte d'arrendament quant a la data de finalització i aclarir aquest punt, retenint la data més favorable a l'arrendatari o en tot cas la data que el mateix no podia criticar com privant-lo d'un mes d'ocupació del pis.

I contràriament al que sosté la part arrendatària aquesta segona carta del 08-04-2024 no va anul·lar la primera sinó que les dues constitueixen una mateixa notificació de la voluntat de l'arrendador de resoldre el contracte. La segona només fa que reconèixer a l'arrendatari un mes de més per ocupar el pis, i aportar unes precisions quant a la represa del mateix per part de la filla de la Sra. Vaquero.

Per tant, malgrat el fet que la segona carta no respectaria el termini legal de 3 mesos en relació a la data del 30-06-2024, considerem que és la primera carta que s'ha de tenir compte per calcular el referit termini, en quant és la mateixa que conté la notificació de la voluntat de la part arrendadora de resoldre l'arrendament a la finalització de la seva última prorroga tàcita.

Per consegüent, encara que per raons diferents a la de la primera instància, s'ha de considerar que la part arrendadora ha notificat la seva voluntat de resoldre en el termini legal i que la mateixa pot desplegar el seus efectes.

Cinquè.- Sobre la possibilitat de renovació automàtica invocada pel l'arrendatari i l'excepció invocada per la part arrendadora. Aplicació de la Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges

La part apel·lant exposa que la sentència d'instància omet totalment la llei aplicable, és a dir la Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, en virtut de la qual el contracte s'havia de renovar per 3 anys, no havent la part arrendadora aplicat el formalisme indicat a la llei en relació a l'excepció atenent al fet de voler recuperar l'habitatge arrendat per a destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Hem de constatar que, efectivament, la sentència d'instància motiva que a partir del moment on la part arrendadora va resoldre el contracte respectant les modalitats de l'article 42.3 LAFU, resultaven intranscendents els motius que fonamenten la voluntat de la part arrendadora.

Però tal plantejament ignora totalment les disposicions de la Llei 24/2023 invocades per la part arrendatària defenent en el seu escrit de contesta i en el seu de conclusions, i que formaven part de l'objecte del litigi.

Escau per tant examinar l'aplicació de les referides disposicions legals.

Del punt de vista de l'arrendatari no hi ha dubte que el mateix pot invocar la pròrroga forçosa per tractar-se d'un contracte d'arrendament formalitzat amb anterioritat a l'any 2021 i que constitueix el seu habitatge per a residència habitual i permanent.

Dit això, volem ressaltar que en cap moment anterior al plet, dit arrendatari va manifestar a la part arrendadora la seva voluntat d'acollir-se a la pròrroga forçosa de 3 anys, sinó que va adoptar una actitud totalment passiva. I de fet, en cap moment ha contestat a les cartes de la propietat ni tampoc ha justificat haver efectuat la comunicació al ministeri competent com ho preveu l'article 2.2 b) de la Llei.

Del punt de vista de la part arrendadora, i en relació a les formalitats que la mateixa ha de respectar front a l'arrendatari, el que vol la Llei és garantir que l'habitatge es destinarà efectivament a l'ús que es pretén, aquí a favor de la filla de la propietària. I vam poder precisar que és a l'arrendador justificar que estan reunides les condicions de l'excepció a la pròrroga que invoca, i que l'arrendatari ha de poder oposar-se de manera concreta i efectiva a dita excepció abans de l'extinció del contracte doncs el priva del dret legal de pròrroga i afecta el seu dret fonamental a l'habitatge (STSJC del 10-12-2024 rotlle 221-2023 i STSJC del 11-02-2025 rotlle 306-2024).

Per tant, les obligacions que tenia la Sra. Vaquero front al Sr. LLC eren : informar l'arrendatari de la seva voluntat de no renovar i de voler destinar l'habitatge a un familiar, justificar el parentiu, adjuntar una declaració jurada seva i una declaració jurada de la seva filla.

Doncs bé, en la carta del 08-02-2024, dita part arrendadora va informar l'arrendatari de la seva voluntat de no renovar i de voler destinar l'habitatge a la seva filla de la qual es va comunicar la còpia del passaport.

En la carta del 08-04-2024, va reiterar la seva manifestació de voluntat de destinar l'habitatge a la seva filla i va adjuntar la declaració jurada firmada per la mateixa amb una altra vegada la còpia del seu passaport, i que diu :

"declaro i prometo i juro, que tinc projectat personalment, instal·lant-m'hi per una duració no inferior a la legalment prevista i exigida, el pis propietat de la meva mare senyora Vaquero (...) tant bon punt el llogater actual el desocupi".

El fet que aquests elements es van comunicar a través de dues cartes no ho invalida doncs, com ja ho hem vist, la segona carta no va anul·lar sinó complementar la primera.

És cert que en cap de les dues cartes, s'ha adjuntat una declaració jurada de la propietària i formalment comparable a la de la seva filla.

Però, s'ha de tenir en compte que, en el dos correus l'arrendadora va manifestar clarament que la seva única motivació per a recuperar el pis era la seva voluntat de poder fer-lo ocupar per la seva filla, essent precisat que la Llei només exigeix una declaració jurada simple o general, és a dir una simple manifestació personal i voluntària amb la finalitat d'al·legar que uns fets determinats són certs.

Així les coses, Com ho vam resoldre en cas semblant en aplicació de l'article 1.2b) de la Llei 15/2020, la regla de la prevalença del dret material sobre les regles formals ens ha de portar a considerar com a reunits els elements que la Llei imposa a la part arrendadora (STSJC del 26-10-2022 rotlle 409/2021).

Per consegüent, havent la part arrendadora degudament notificat la no renovació del contracte i degudament invocat la possibilitat d'oposar-se a la pròrroga forçosa del contracte d'arrendament, es podia declarar la resolució del mateix i treure totes les conseqüències legals de dita resolució que són el retorn de la possessió, la condemna a satisfer en concepte d'indemnització per ocupació indeguda un import mensual de la renda pactada, i a satisfer els danys i desperfectes que es puguin acreditar en el moment d'entrega i retorn de la possessió de la unitat immobiliària.

Sisé.- sobre la demanda reconvencional.

L'arrendatari aporta una factura del 15-11-2017 relativa al canvi del termos per 583,18.-euros i una carta del lampista segons la qual és a petició del Sr. LLC que havia canviat l'aparell ja que el mateix havia rebentat i no funcionava més.

Així reclama el reemborsament de l'import corresponent.

La sentència d'instància desestima la pretensió per prescripció, invocant l'article 20.4 LAFU (relatiu a la prescripció de 3 anys de l'acció per reclamar el pagament de les rendes) i l'article 14.4 (relatiu a la prescripció l'acció que té l'arrendatari a partir de l'extinció del contracte per reclamar el retorn de la fiança), i decidint aplicar per analogia el termini de 3 anys a la reclamació de l'arrendatari.

La part apel·lant sosté que si la prescripció és de tres anys per la reclamació de rendes i de la fiança derivada del contracte d'arrendament, la prescripció per la reclamació de l'element calentador ha de ser de 30 anys a causa de l'enriquiment injust produït en el patrimoni de la part arrendadora, pel fet d'haver obligat l'arrendatari de reemplaçar un element essencial a l'execució del contracte d'arrendament.

Essent la prescripció una institució que té a efecte impedir instar una acció judicial i frustrar el titular del dret, la seva aplicació no es pot fer a través d'una interpretació analògica o extensa, sinó que s'ha d'aplicar de manera estricta a l'acció concernida. La LAFU no ha previst cap termini específic que s'aplicaria a totes les reclamacions derivades de l'execució d'un contracte d'arrendament sinó només les dues que ja hem citat.

En el dret andorrà, quan La Llei no disposa cap termini específic per una reclamació, cal estar al termini general de trenta anys que deriva de l'Usatge Omnes causae. Recordem que abans de la reforma introduïda per la Llei 1/2014, el termini de prescripció era el de 30 anys de conformitat amb l'Usatge Omnes Causae fins i tot per la reclamació de les rendes, i aquest termini s'havia aplicat a la reclamació d'un arrendatari pels danys patits pel local arrendat (STSJC del 17-07-2003 rotlle 010/03 Nº2003 del llibre).

Per consegüent, la demanda reconvencional no es podia desestimar per raó de prescripció.

No obstant, les proves aportades per l'arrendatari no permeten donar lloc a la seva reclamació.

En efecte, si bé justifica a través de la factura i de la carta del lampista, així com a través de les manifestacions de la seva pròpia filla durant la vista oral, que al 2017 es van trobar sense aigua calenta i que es va canviar el termos, no prova la seva afirmació que hauria comunicat aquesta dificultat a la propietat.

Durant la vista oral, tant la Sra. Pina, qui participa a la gestió del pis, com el Sr. EI, qui porta la qüestió del manteniment dels pisos, van manifestar que no tenien cap record de tal extrem.

Finalment, no se sap res de que va passar amb el termos.

I no pot l'arrendatari, qui no va degudament informar la propietat com li imposa l'article 26.6. LAFU, ni permetre-li verificar l'estat de l'aparell i la raó dels seus problemes de funcionament al 2017, pretendre 7 anys més tard que sofreix un enriquiment injust de la part arrendadora.

Per tot l'exposat, el recurs s'ha de desestimar i la part dispositiva de la sentència s'ha de confirmar.

Setè.- Si bé la desestimació del recurs comporta en principi la imposició de les costes de segona instància a la part apel·lant, tant les dubtes que van sorgir i imputables a l'actuació de la propietat, com el fet que es confirma la sentència però per motius totalment diferents als de la sentència d'instància, justifiquen no efectuar cap imposició de dites costes.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la representació processal del Sr. LLC en contra de la sentència 11-02-2025, de la qual confirmen la part decisòria.

SEGON.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.