Interpretació de contracte, complement de preu, indemnització, costes (7000514/2016)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TSJC.- 0000165/2021 ORIGEN: 7000514/2016 - 00

NIG: 5300542120160003224

PARTS:

Apel·lant: B, ORG_0

Representant: Sr. Bernat

Advocat: Sra. Rius

Apel·lat: Sra. Olmo

Representant: Sr. Campillo

Advocat: Sr. Farré

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Interpretació de contracte, complement de preu, indemnització, costes

SENTÈNCIA 213-2021

Andorra la Vella, el

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 16 de desembre del 2016, les Sres. Castrillo -avui difunta- i Olmo formulaven demanda contra la societat B, ORG_0 sol·licitant es dictés Sentència que condemnés aquesta darrera a satisfer la suma de 2.788.500.-EUR; o aquella altra que resultés del peritatge judicial que es realitzaria en període probatori, més els interessos legals a comptar del dia 6 d'octubre de 2016 - data de la primera carta de reclamació- i fins a la data de pagament total i les despeses processals causades, incloses les derivades de la intervenció d'advocat procurador, i perits si intervenien.

2.- Després de substanciar-se un procés incidental, subsegüent a la interposició de sengles excepcions dilatòries de manca de litisconsorci actiu necessari i de manca de legitimació activa desestimades per Aute de 26 de febrer del 2018, en data 18-5-2018, la representació processal de la societat B, ORG_0 contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de les demandants, sol·licitant es dictés Sentència tenint en compte el què determini el perit judicial, i si practicada aquesta prova, es determinés que la seva representada havia d'abonar alguna quantitat a l'adversa, demanava que aquesta merités interessos a comptar de la contesta a la demanda i que no s'efectués pronunciament en costes a menys que la prova pericial de referència considerés que la seva representada no havia de satisfer cap mena de quantitat a les demandants en quina eventualitat, les costes haurien de ser imposades a les instants.

3.- En dates 8 i 29 de juny del 2018, les parts replicaven i duplicaven reproduint les seves pretensions inicials.

4.- Practicats els mitjans de prova que es varen proposar i foren considerats necessaris per a la resolució de la controvèrsia que enfronta els litigants i evacuats els seus respectius escrits de conclusions, en data 23 de març del 2021, requeia Sentència amb la següent part decisòria: "Que donant lloc majoritàriament a la demanda interposada per la Sra. Olmo contra la mercantil andorrana B, ORG_0, ha de condemnar aquesta darrera a pagar la suma total de 1.650.483,80 EUR, augmentada pels interessos legals comptadors des de la fermesa de la present resolució i fins a total liquidació del deute, així com les costes processals causades, segons allò disposat al darrer Fonament de dret de la present decisió".

5.- Contra aquesta resolució s'alça la representació processal de la societat B, ORG_0 i mitjançant escrit de conclusions de data 16 de juliol del 2021, interessa la seva revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència que desestimi íntegrament la demanda articulada per no haver acreditat degudament el quàntum de la seva reclamació, així com s'imposin a l'adversa el pagament de les costes processals d'ambdues instàncies. Subsidiàriament en el cas que es considerés que el criteri a retenir era el del sostre edificable màxim teòric, sosté que la condemna de la seva representada només podia ascendir a 815.335.- EUR que havia de ser incrementada dels interessos legals a comptar de la data de fermesa de la Sentència i sense que resultés procedent efectuar pronunciament amb relació a les costes de primera instància, imposant a la demandant el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

6.- La representació processal de la Sra. Olmo, en canvi s'oposa al recurs d'apel·lació articulat interessant la seva desestimació i confirmació de la Sentència dictada en la instància tot imposant a la part recurrent el pagament de les costes derivades del recurs d'apel·lació que havia estat plantejat.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Resulta definitivament acreditat en aquesta alçada que el 12-7- 2001, els germans Srs. Castrillo i Palau (avui ambdós difunts) venien a la societat B, ORG_0, la parcel·la de terreny núm. 1 resultant de la divisió de la finca coneguda per "Camp C", situada a Y (parròquia X), d'una superfície de 16.575 m2, per un preu de 1.000 milions de pessetes, en pagament del qual es preveia el següent:

500 milions de pessetes es confessaven rebudes pels venedors amb anterioritat a l'atorgament de l'escriptura notarial de compraventa;

la resta, havia de ser abonada "una vegada obtingudes per part de l'Hble. Comú X i del MI Govern, les primeres autoritzacions de construcció de la finca", operació aquesta que es garantia mitjançant prestació d'un aval per part de la compradora per la suma màxima de 200 milions de pessetes.

D'altra part, les parts inserien una clàusula relativa a la revisió del preu, segons la qual: "El preu de la compra-venda ha estat calculat a partir d'una edificabilitat prevista de la finca de vint-i-dos mil metres quadrats (22.000 m2) de sostre. Cas d'obtenir-se una edificabilitat superior, la part venedora tindrà dret a una contraprestació complementària en espècie consistent en unitats d'obra (pisos, i com a mínim una plaça d'aparcament per cada pis) que representin un vint per cent (20%) dels metres quadrats que excedeixin d'aquells vint-i-dos mil (22.000). (...) Per contra, si l'edificabilitat autoritzada fos inferior als indicats vint-i-dos mil metres quadrats (22.000 m2), el preu aquí pactat serà reduït proporcionalment a la pèrdua d'edificabilitat".

També s'inseria un pacte resolutori en mèrits del qual: "Qualsevol de les parts podrà instar la resolució de la compravenda cas de no haver-se obtingut, per qualsevol causa les autoritzacions comunals i de Govern, d'edificació de la finca en el termini màxim de SET (7) ANYS a comptar del dia d'avui."

Pràcticament 7 anys més tard, el 10 de juliol de 2008, les mateixes parts van atorgar escriptura pública de carta de pagament i novació de contracte respecte de l'anterior operació de compravenda. Concretament, la societat compradora satisfeia el preu pendent de pagament i es modificava la clàusula de revisió de preu de la manera següent:

"II.- B, SL., a través del seu representant, i els senyors Castrillo i Palau modifiquen el contracte de compra-venda formalitzat en la referida escriptura per mi autoritzada el dia 12 de juliol de l'any 2001, amb el número 0.000 de protocol en els termes següents:

El preu en diners estipulat -i des d'ara totalment satisfet- no serà objecte de reducció si l'edificabilitat de la finca que resulti de les autoritzacions administratives fos inferior als vint-i-dos mil metres quadrats (22.000 m2) de sostre inicialment previstos.

Si el sostre edificable de la total finca que autoritzi l'Administració fos igual o inferior als 22.000 m2, B, SL. s'obliga a transmetre a títol gratuït als senyors Castrillo i Palau, en compensació pel retard en l'obtenció de les autoritzacions de construcció, unitats d'obra concretades en un total de quatre (4) pisos d'una superfície construïda aproximadament de SEIXANTA METRES QUADRATS (60 m2) cadascun d'ells, més quatre (4) places d'aparcament. Cada pis tindrà dos dormitoris, si així ho permet la normativa vigent.

Si el sostre edificable autoritzat fos superior als indicats 22.000 m2 , els senyors Castrillo i Palau tindran dret a percebre la contraprestació complementària en espècie inicialment pactada i consistent en unitats d'obra que representin un vint per cent (20%) dels metres quadrats que excedeixin d'aquells vint-i-dos mil metres quadrats (22.000 m2). Aquestes unitats d'obra consistiran en pisos d'una superfície mínima aproximada de SEIXANTA METRES QUADRATS -60 m2- i una plaça d'aparcament per cada pis, amb un mínim en tot cas -sigui quina sigui la superfície autoritzada que excedeixi els indicats 22.000 m2- de quatre (4) pisos i quatre (4) places d'aparcament.

Les unitats d'obra (pisos i places d'aparcament) indicades en els anteriors apartats 2) i 3) s'entregaran als senyors Castrillo i Palau en estat totalment acabades (en el cas dels pisos, amb el corresponent certificat o cèdula d'habitabilitat), franques i lliures d'embargaments, carregues, gravàmens arrendataris o ocupants. B, SL assumirà el pagament de l'impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries corresponent a la transmissió d'aquestes unitats, sempre que siguin adquirides pels Srs. Castrillo i Palau.

(...) En l'execució del projecte constructiu B, SL haurà d'iniciar en primer lloc la construcció de l'Edifici o Edificis en què s'hagin d'ubicar les unitats d'obra a entregar al senyor Palau, no podent excedir de TRES (3) ANYS el termini entre l'inici i l'acabament de la construcció del dit Edifici.

El termini màxim d'entrega de les unitats d'obra (pisos i places d'aparcament) indicades en els anteriors apartats 2) i 3) serà de CINC (5) ANYS a comptar del 31 de desembre del present any 2008 o de la data d'aprovació del Pla parcial si fos anterior a aquella data.

Transcorregut el termini de CINC (5) ANYS indicat al paràgraf anterior sense haver-se produït l'entrega, els senyors Castrillo i Palau podran optar entre esperar a l'acabament de les unitats o exigir de B, SL en concepte de contraprestació alternativa, una suma dinerària equivalent a (la) mitja entre el preu de cost -que inclourà, a més dels altres costos, el valor de repercussió del terreny- i el preu de mercat de les unitats d'obra que havien de percebre.

Queda ben entès que en tot allò que no resulti modificat pel disposat en aquest atorgament II.-, resta plenament vigent tot el contingut en l'escriptura de 12 de juliol de l'any 2001 i numero 0.000 de protocol".

Les parts també convenien deixar sense efecte el pacte resolutori que el contracte de compravenda inicial preveia.

Finalment resulta indiscutit que malgrat els pactes inserits en aquest segon conveni, encara avui dia el projecte constructiu previst no s'ha iniciat per la societat compradora.

Segon.- En aquesta situació, el dia 16-12-2016, la representació processal de les Sres. Olmo i Castrillo (nua propietària i usufructuària respectivament de la finca venuda) exercita una acció encaminada a obtenir la contraprestació alternativa pactada en el conveni de 10-7-2008, que quantificava en el seu escrit de demanda en la suma de 2.788.500.-

EUR.

La Sentència dictada pel Tribunal de Batlles estima majoritàriament la demanda articulada i condemna B, ORG_0 a pagar la suma total de 1.650.483,80.- EUR augmentada dels interessos legals des de la data de fermesa de la Resolució dictada i imposa a la demandada el pagament de les costes ocasionades.

I és contra aquesta decisió que s'alça la representació processal de la societat B, ORG_0, amb fonament als motius de recurs que seguidament es detallen.

Tercer.- En primer lloc manté que el complement del preu fixat per la sentència d'instància s'establia amb fonament del sostre edificable màxim teòric contemplat pel POUP X, quan de l'esperit del conveni s'inferia que aquest s'havia de calcular d'acord amb el sostre edificable autoritzat, insistint en la diferència que al seu criteri existia entre ambdues nocions. Recordava que en cap cas s'havia sol·licitat la preceptiva autorització per iniciar el projecte constructiu de referència de tal manera que a hores d'ara no es podia determinar quina seria la concreta superfície edificable que podria ser autoritzada, tal com de fet confirmaven tant la perit de part Sra. P com el perit judicial.

Discrepava tanmateix de la interpretació que l'òrgan d'instància realitzava dels termes del conveni a l'hora de calcular el complement de preu sobre la base de l'edificabilitat màxima teòrica, referint amb aquesta finalitat que els termes del contracte eren clars i avalaven el posicionament que tot al llarg del procés defensava atès que en tot moment es feia referència al sostre edificable autoritzat. En tot cas mantenia que la voluntat de les parts quan es pactava el complement de preu que ara es reclamava implicava fixar una compensació suplementària en cas que l'aprofitament que es pogués realitzar en definitiva fos superior al sostre de 22.000 metres de sostre que en aquell moment es projectava, però a partir del moment en què B, ORG_0 no havia construït en la parcel·la adquirida no havia pogut obtenir cap rendiment, per quin motiu no resultava procedent que la contrapart s'enriquís injustificadament. En definitiva sostenia que fins al moment en què el Comú no autoritzés el sostre edificable real de la parcel·la no es podria determinar la quantia del complement de preu.

D'altra part es qüestionen també els càlculs efectuats en la Sentència d'instància, defensant que aquests s'havien realitzat sobre la base de 28.365 m2 de sostre quan el mateix perit judicial la fixava en poc més de 26.000 m2, considerant que per aquesta raó el complement de preu que a la part demandant corresponia ascendiria exclusivament a 815.335.- EUR.

En darrer lloc es qüestiona també la decisió adoptada respecte a les costes processals, referint que l'estimació de la demanda resultava parcial i que en tal situació no resultava procedent efectuar pronunciament en costes processals.

Quart.- El primer motiu del recurs exigeix efectuar determinades precisions sobre la compravenda que va intervenir l'any 2001 i posterior novació parcial del 2008 que resulten necessàries per a la resolució de la controvèrsia que es planteja.

La primera puntualització intervé sobre el preu d'adquisició de la parcel·la atès que si bé s'establia en 1.000.000.000 pessetes, es fixava en funció d'una projecció d'edificabilitat (22.000 m2 de sostre) i amb aquesta finalitat s'inseria una clàusula de revisió del preu que feia dependre el preu definitiu del negoci perfeccionat en funció de la major o menor edificabilitat que en definitiva es podia obtenir: si aquesta resultava superior es reconeixia a la part venedora el dret a obtenir un complement de preu a cobrar en espècie mitjançant lliurament de pisos i places d'aparcament a alçada d'un 20% dels metres quadrats que excedissin la projecció realitzada; en canvi si el sostre autoritzat resultava inferior, es convenia (almenys inicialment) una reducció del preu proporcional a la pèrdua d'edificabilitat.

Aquesta primera observació ens condueix automàticament a una segona que deriva de l'hermenèutica dels convenis atorgats i és que dels seus termes s'infereix que la finalitat comuna que les parts pactaven no es cenyia a la transmissió del domini sobre la parcel·la venuda a canvi del preu pactat sinó que les parts inserien una obligació essencial per a la compradora que implicava realitzar en el mateix un complex d'edificacions, en quin projecte s'havia de cercar la màxima rendibilitat en sostre edificable en atenció a la normativa que resultés d'aplicació. En efecte, d'una banda no podem oblidar que el pagament del preu pactat per l'excés d'edificabilitat, havia d'intervenir en espècie (això és mitjançant el lliurament d'unitats immobiliàries) el que necessàriament exigia la construcció efectiva dels edificis en què aquests s'encabien; quant a l'aprofitament de l'edificabilitat en la modalitat que hem indicat, aquesta s'assoleix d'una interpretació sistemàtica del conveni, sense que puguem oblidar que d'aquesta realitat depenia en definitiva una obligació essencial de la compravenda perfeccionada: el seu preu definitiu, sense que tampoc aquesta qüestió sigui discutida per la part recurrent tot al llarg del procediment.

La part recurrent defensa en primer lloc que la demanda articulada resultava d'alguna manera prematura atès que en definitiva, el complement de preu que es reclamava depenia essencialment del sostre màxim edificable que podria ser admès pel Comú X, però aquest raonament no el podem compartir. En efecte, la conclusió assolida pel Tribunal de Batlles es recolza en la superfície de sostre màxim teòric establert en el POUP X en la fitxa corresponent a la UA E-014 d'Y en què la parcel·la venuda s'encabeix, segons certificació emesa pel Cap d'Urbanisme X (foli 287) d'acord amb un índex d'edificabilitat de 2,50 m2 sostre/m2 sòl una volta, descomptats coeficients destinats a Bitat. Recordarem que per edificabilitat cal entendre la possibilitat d'edificar en determinat sòl segons la norma urbanística, però també suposa el coeficient que mesura la capacitat edificable d'una parcel·la, expressada en metres quadrats de sostre edificable per metre de superfície. És cert que l'edificabilitat global màxima teòrica pot veure's condicionada per la zonificació de la UA, però en el concret supòsit en què ens situem, no podem passar per alt que el pla parcial de desenvolupament de la UA E- 014, ha estat aprovat segons indica el perit judicial (vegeu foli 366) preveient una ocupació en planta baixa i planta primera del 100% (ús hoteler i establiments comercials) i del 65% en la resta que s'ajusta a l'edificabilitat màxima teòrica contemplada (28.635 m2 de sostre). En aquestes coordenades, ja no podem parlar d'una edificabilitat teòrica, sinó que el sostre màxim edificable indicat, suposa en definitiva l'edificabilitat a què legítimament en execució del pla parcial, el promotor del projecte podrà pretendre. Aquesta serà per tant la superfície de sostre que haurà de ser valorada des de la perspectiva de les observacions que amb anterioritat hem pogut realitzar respecte de l'aprofitament màxim de l'edificabilitat prevista, sense que la manca de construcció efectiva del projecte elaborat o d'atorgament de la llicència que pugui establir definitivament la superfície construïda pugui erigir-se en obstacle al triomf de les pretensions de la part actora.

Quant a l'eventual enriquiment injustificat que el reconeixement d'aquesta edificabilitat màxima podria comportar per a la part demandant, es tracta aquest d'un argument que ha estat introduït en aquesta alçada i que en conseqüència no es podrà valorar en mèrits de la regla "pendente appellatione, nihil innovetur".

En conseqüència ha estat amb bon criteri que l'òrgan judicial d'instància ha apreciat l'excés d'edificabilitat amb relació al sostre màxim autoritzat teòric contemplat tant pel cap d'urbanisme com pel perit judicial.

Cinquè.- Pel que es refereix al segon motiu de recurs, i una volta confirmat que la base de càlcul per a calcular el complement de preu que es reclama ha d'intervenir amb relació al sostre màxim edificable teòric contemplat per la UA, el mateix tampoc podrà triomfar. En efecte, establert que l'excés d'edificabilitat que el promotor pot pretendre amb relació als 22.000 m2 de sostre projectat, en 6.635 m2, els càlculs realitzats per l'òrgan judicial d'instància han estat efectuats amb fonament als preus fixats pel perit judicial que la mateixa recurrent admet correctes en aquesta alçada.

Sisè.- El darrer motiu del recurs intervé sobre les costes processals i aquest sí que haurà de prosperar. En efecte, la demanda formulada ha estat acollida en una quantitat inferior al 80% d'aquella que inicialment es pretenia. En aquesta situació, seguint la doctrina reiterada d'aquesta Sala no resultava procedent efectuar pronunciament pel que fa a les costes processals en trobar-nos davant d'una estimació parcial de la demanda (vegeu en aquest sentit les Sentències de 24-7-2018 dictada en el rotlle TSJC-117/2018 i de 17-12-2019 dictada en el rotlle TSJC-198/2019, entre altres).

Setè.- Per tot el que s'ha exposat, escaurà estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat contra la Sentència 41/2021 dictada pel Tribunal de Batlles en data 23-3-2021 que es revoca exclusivament en el pronunciament adoptat respecte de les costes disposant en el seu lloc que no ha de fer-se especial imposició pel que fa a les que han estat ocasionades en la instància havent cada part d'assumir les seves pròpies i per meitats les comunes, tot confirmant per la resta la seva part dispositiva.

Vuitè.- L'èxit parcial del recurs articulat comportarà que no hagi de fer-se pronunciament al respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat B, ORG_0 contra la Sentència 41/2021 dictada pel Tribunal de Batlles en data 23-3-2021 que es revoca exclusivament en el pronunciament adoptat pel que fa a les costes disposant en el seu lloc que no ha de fer-se especial imposició de les costes ocasionades en la instància havent cada part d'assumir les seves pròpies i per meitats les comunes, confirmant per la resta la seva part dispositiva.

I sense fer pronunciament quant a les costes produïdes en aquesta alçada derivades del recurs d'apel·lació articulat.

Aquesta aute és ferma i executiva.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat B, ORG_0 contra la Sentència 41/2021 dictada pel Tribunal de Batlles en data 23-3-2021 que es revoca exclusivament en el pronunciament adoptat pel que fa a les costes disposant en el seu lloc que no ha de fer-se especial imposició de les costes ocasionades en la instància havent cada part d'assumir les seves pròpies i per meitats les comunes, confirmant per la resta la seva part dispositiva.

I sense fer pronunciament quant a les costes produïdes en aquesta alçada derivades del recurs d'apel·lació articulat.

Aquesta aute és ferma i executiva.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.