ARRENDAMENT: Desnonament de local de negoci per manca de pagament de la renda (3000007/2023)

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

PARTS:

Apel·lant: Srs. Durán, Morales i Valverde

Representant: Sra. Gálvez

Advocat: Sr. Capellà

Apel·lat: Sr. Macias

Representant: Sra. Tejada

Advocat: Sr. Sanz

TSJC.- 0000151/2023 ORIGEN: 3000007/2023 - 0

NIG: 5300542120230000024

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: ARRENDAMENT: Desnonament de local de negoci per manca de pagament de la renda.

SENTÈNCIA 000129/2023

Andorra la Vella, l'11 d'octubre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 10 de gener de 2023, la representació processal dels senyors Durán i Morales i Valverde interposaren demanda de desnonament per falta de pagament, reclamació de rendes impagades i per ocupació indeguda contra el senyor Macias, tot sol·licitant que es declarés judicialment la resolució del contracte d'arrendament de data 1 de març de 1984, amb efectes a partir de la data d'enviament del burofax; que s'ordenés a la part arrendatària deixar la nau i el terreny esmentats immediatament lliures i vacus i a la seva disposició, tot consignant a la Batllia les claus, sota pena de llançament; que se la condemnés al pagament dels lloguers impagats, que s'elevaven a 12.600 EUR; que es condemnés a la part arrendatària a indemnitzar-los per la seva ocupació indeguda, per mentre la mateixa no fes remesa de la nau i del terreny, a partir de la data d'enviament del burofax i fins el dia que els abandonés, amb una suma mensual equivalent al preu de mercat actual; que sufragués les despeses de reparació dels eventuals desperfectes i/o danys que es poguessin constatar en la nau arrendada i en el terreny ocupat quan els fos retornada la possessió així com els eventuals costos i despeses per deixar els llocs lliures i vacus; que fos condemnat a satisfer els interessos legals derivats dels lloguers impagats i la indemnització per ocupació indeguda, així com la penalització que l'Hble. Batlle considerés escaient; i al pagament de les costes processals causades en el present litigi, incloent les derivades de la intervenció d'advocat i procurador.

2.- En data 13 de febrer de 2023, la representació processal del senyor Macias contestà la demanda articulada de contrari tot oposant-se a la mateixa demanant, a títol principal, la seva desestimació i, subsidiàriament, l'estimació parcial de la demanda, sol·licitant que és donés lloc a la resolució del contracte i al retorn de la possessió de les finques; que s'estimés l'excepció de prescripció de l'acció i se'l condemnés a indemnitzar als actors només la quantitat de 10.500 EUR, més els lloguers generats (350 EUR mensuals) a comptar de l'agost de 2022 i fins el retorn de la possessió, juntament amb els interessos pertinents; i que es desestimessin la resta de peticions, incloent la condemna en costes, en estimar-se parcialment la demanda.

3.- En data 8 de maig de 2023, el Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"D E C I D E I X :

Primer.- que desestimant íntegrament la demanda formulada pels germans Srs. Durán i Morales així com per la mare dels darrers Sra. Valverde i, dirigida aquesta contra el Sr. Macias, ha d'absoldre i absol lliurement al darrer de tots els pediments efectuats de contrari, amb imposició de les costes processals d'aquesta instància als demandants segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret."

4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal dels germans Durán i Morales i de la senyora Valverde en discrepar, en síntesi, de la valoració que la mateixa efectua de la prova practicada, sobre tot de les testificals dels senyors Almansa i Escudero, així com del fet que al 2013 es paguessin dos trimestres de lloguer per la part recorreguda; resultat de la prova que considera que s'oposa a la novació contractual apreciada per la resolució d'instància; per tot el que sol·licita l'estimació del recurs d'apel·lació interposat i la revocació de la Sentència, en el sentit de què s'estimi la demanda.

5.- La representació processal del senyor Macias s'oposa al recurs interposat, demanant la seva desestimació i la confirmació de la resolució recorreguda, amb imposició a l'adversa del pagament de les costes generades en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La Sentència d'instància conclou que el contracte d'arrendament atorgat entre els senyors Durán i Macias -pare i fill- en data 1 de març de 1984 va sofrir una novació per motiu de l'acord verbal que ambdós van assolir i que consistí en què s'exonerava provisionalment del pagament del lloguer al darrer (senyor ENTITY_9) respecte del primer per quant les dificultats econòmiques posaven veritablement en perill la continuació i viabilitat de l'explotació de l'activitat d'indústria que el fill explotava en la nau arrendada. Considera que així es deriva de la testifical practicada als senyors Almansa i Escudero, de què els darrers rebuts abonats pel senyor Macias en concepte de rendes siguin del segon trimestre del 2013 i del fet que fins a la data de la seva mort, produïda el dia 16 de desembre de 2020, el senyor Durán no va reclamar al seu fill Macias el pagament de cap altra renda en concepte de lloguer.

Considera, per tant, que no hi va haver incompliment contractual per part del senyor Macias degut a la novació contractual produïda i que aquesta no va donar lloc a un precari sinó a una suspensió temporal de l'obligació de pagament de la renda, tot procedint a la desestimació de la demanda.

I contra aquesta resolució s'alça la part recurrent.

Segon.- Els motius de greuge en què la representació processal dels germans Durán i Morales i de la senyora Valverde fonamenten el recurs d'apel·lació interposat són que de la declaració dels germans Almansa i Escudero efectuada a la Batllia, en la testifical que els fou practicada a instància del senyor Macias, no es deriva el que conclou la resolució impugnada, que considera que n'efectua una errònia valoració, sinó que de la seva declaració es deriva que la manca de pagaments dels lloguers es refereix a l'inici de l'explotació del negoci per part del fill, havent-se reiniciat el pagament amb posterioritat, no havent-hi cap prova de què el contracte fos novat per voluntat de les parts, sense perjudici de què el seu pare no li efectués cap altra reclamació al respecte.

Tercer.- Hem tingut ocasió de pronunciar-nos en diferents ocasions sobre la novació contractual per determinar que la mateixa no es pot presumir (Sentència de data 20 de setembre de 2016, rotlle TSJC-300/2016); que per introduir una novació modificativa o extintiva d'una obligació ho han de fixar les parts de mutu acord i no una sola (Sentència de data 30 de novembre de 2017, rotlle TSJC-157/2017); i, encara, que la jurisprudència dels tribunals andorrans admet la novació tàcita quan així es dedueixi de fets concloents que posin de relleu l'existència d'un animus novandi, que no admetin cap altra interpretació, de tal manera que mostrin sense cap gènere de dubte un clar i explícit animus novandi dels contractants (Sentències de 27 de maig de 2010 i de 29 de setembre de 2011, rotlle TSJC-20/10 i 127/10, respectivament).

Com sigui que no es va produir una novació contractual expressa i que la mateixa no es pot presumir, caldrà que la Sala analitzi si existeix prova suficient en autes per poder afirmar que la voluntat d'ambdues parts contractants fou la de novar tàcitament el contracte que els vinculava des de l'any 1984.

Quart.- D'una banda i pel que fa a la confessió en judici practicada en la persona del senyor Macias, que obra gravada i ha pogut ser visualitzada per la Sala, aquest va manifestar que no pagava el lloguer de la nau des d'una crisi molt forta de la que no recorda la data, que va ser quan va acordar amb el seu pare que no pagaria el lloguer. Va començar a deixar de pagar- lo pel tema de la crisi i es va mantenir als efectes de què no pagués mai més el lloguer, de fet afirma que no en van parlar mai més.

D'altra banda, en relació a la declaració dels senyors Almansa i Escudero, que també obra gravada als autes i el Tribunal ha tingut l'oportunitat d'examinar i que, segons la part defenent i avui recorreguda, havia d'acreditar la realitat de la novació contractual que s'hauria produït durant l'any 2013, el senyor Almansa va manifestar que es considera amic de tots i cadascun dels membres de la família, tant de la part agent com defenent -recurrent i recorreguda-, havent treballat tant amb el senyor Durán com amb el Macias fins l'any 2011 o 2012. Afirma que el senyor Macias havia de pagar lloguer d'arrendament al seu pare, però també sosté que el difunt li va dir que de moment no li cobrava el lloguer perquè hi havia poca feina. El que no sap és si després de marxar ell li va cobrar o no.

I el senyor Escudero va exposar textualment que també és amic de tots els membres de la família M havent treballat 32 anys amb el senyor Durán. Aquest li va dir que ell no li volia cobrar res al seu fill, i mentre ell hi va ser (fins a l'any 1995), sap que el senyor Durán no li cobrava lloguer perquè començava.

Per tant, de les esmentades testificals es deriva que els senyors ENTITY_12-Escudero saben que el senyor Macias no pagava el lloguer des de l'inici i fins l'any 1995 -el senyor ENTITY_13- i tampoc fins l'any 2011 o 2012, perquè no hi havia feina, segons el senyor Almansa. Els dos ignoren què va passar amb el pagament dels lloguers a partir de les dates que mencionen, 1995 i 2011 o 2012.

De la documental que obra als autes i, concretament, del revers del foli 92 i del foli 94, es deriva que hi va haver voluntat del senyor Durán de cobrar els lloguers des del segon trimestre de l'any 2010 i fins el quart trimestre de l'any 2011, ja que els hi va descomptar al seu fill Macias de la factura que s'hi conté (d'uns treballs que en Durán havia de pagar a en ENTITY_9). A l'igual que va succeir amb els lloguers corresponents al primer i segon trimestre de l'any 2012, que es van descomptar de les factures que es fan constar en el mateix foli 94 i que també s'adjunten (referides també a treballs que havia de cobrar en Macias de part d'en ENTITY_4).

A més, dels rebuts obrant al foli 51 i corresponents als imports dels lloguers del primer i segon trimestre del 2013, es deriva que aquests foren abonats pel senyor Macias. Noti's que de tots aquests documents es deriva que, al menys des del 2010, es pagava un import de 350 EUR de lloguer (350 x3 = 1.050 EUR).

En conseqüència, d'una valoració conjunta i basada en les regles de la sana crítica del resultat de les proves practicades es deriva que el senyor Durán no tenia cap intenció de novar el contracte atorgat l'any 1984 amb el seu fill Macias, en el sentit de modificar l'import del lloguer i que aquest fos de 0.- EUR. Va tenir moltes ocasions d'efectuar-ho, si aquesta hagués estat en realitat la seva voluntat. Però tal i com es deriva de les declaracions dels germans ENTITY_12-Escudero i es deriva de les compensacions que obren en autes i de la manca d'haver-li reclamat el pagament fins al moment de la seva mort al desembre del 2020, tenia voluntat d'ajudar-lo, però si hagués volgut modificar el contracte i alliberar-lo del pagament de lloguer, ho hagués fet constar. I no ho va fer.

Cinquè.- En relació a l'al·legació de la representació processal del senyor Macias consistent en què el principi d'immediació fixat pel Codi de procediment civil obliga a la Sala a practicar novament la prova ja practicada correctament en la instància, procedeix evidenciar que el principi d'immediació va lligat al tribunal que hagi de practicar la prova. En aquest cas la prova es va practicar per davant del Batlle d'instància i la immediació va ser garantida amb la seva presència en tota la seva execució.

D'igual manera el principi d'immediació en la pràctica probatòria vincula també al Tribunal Superior però només en aquelles proves que s'hagin de practicar en aquesta alçada. Supòsit que no es produeix en aquest cas, en què havent-se pogut practicar adequadament en la instància, la Sala ha tingut ocasió també d'efectuar-ne la deguda valoració, mercès a la seva gravació.

Sisè.- A diferència, doncs, del que conclou la resolució recorreguda, la Sala entén que no es va produir una novació tàcita del contracte d'arrendament entre pare i fill, ja que no es pot afirmar que, sense dubte, aquesta fos la seva voluntat.

L'únic que es pot concloure dels seus actes és que mentre es va trobar en vida (fins al desembre de 2020) no li va voler reclamar cap pagament -a banda dels que ja consten com a abonats-. Per tant, acceptant-se la condició d'hereus dels senyors Durán i Morales en no haver estat discutida per les parts litigants i havent-se subrogat els hereus en la posició del causant a partir de la seva defunció, serà a partir del mes de gener de 2021 que es poden reclamar els lloguers al senyor Macias i computar el seu impagament als efectes del pretès desnonament.

Setè.- Procedeix, en conseqüència, la revocació de la resolució recorreguda i declarar la resolució del contracte d'arrendament amb efectes a partir del 27 de juliol de 2022, data de la recepció del burofax que li fou enviat, havent de retornar els llocs arrendats en les condicions fixades en el contracte, és a dir, lliure de tota plantilla de personal, i lliure igualment, de tota càrrega i obligacions de qualsevol mena, o sigui en l'estat en què li fou entregat. No procedeix, en conseqüència que el defenent i avui part recorreguda sigui condemnat a satisfer les despeses per deixar els llocs arrendats vacus, sense perjudici dels desperfectes que s'hi puguin constatar i que, en el seu cas, hauran de ser objecte d'un altre procediment, hagut compte que la nau arrendada ja era explotada pel senyor Durán per un mateix tipus de negoci.

I data des de la qual haurà de ser condemnat a satisfer l'import corresponent a les mensualitats de lloguer de 350 EUR en concepte d'ocupació indeguda -extrem acceptat expressament per la part agent en la instància- i fins al retorn efectiu de la seva possessió. A més també haurà de ser condemnat a abonar a la part agent i avui recurrent els import no abonats entre el mes de gener de 2021 i la data de resolució judicial del contracte suara esmentada (juliol de 2022), és a dir, 4.200 + 2.450 = 6.650 EUR, segons la demanda, amb els interessos d'aquests imports, al tipus legal, des de la data de la contesta a la demanda.

Vuitè.- En relació al pagament de les costes processals ocasionades en la instància, l'estimació parcial de la demanda ha de comportar que no se'n faci una especial imposició.

I en relació a les ocasionades en aquesta alçada, la mateixa estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat haurà de comportar igualment que cada part s'hagi de fer càrrec de les despeses processals ocasionades, de conformitat amb l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels senyors Durán i Morales i Valverde contra la Sentència dictada en data 8 de maig de 2023 pel senyor Batlle d'instància que revoquem en el sentit de declarar la resolució del contracte d'arrendament amb efectes a partir del 27 de juliol de 2022, data de la recepció del burofax que li fou enviat, havent de retornar els llocs arrendats en les condicions fixades en el contracte, és a dir, lliure de tota plantilla de personal, i lliure igualment, de tota càrrega i obligacions de qualsevol mena, o sigui en l'estat en què li fou entregat. I data des de la qual haurà de ser condemnat a satisfer l'import corresponent a les mensualitats de lloguer de 350 EUR en concepte d'ocupació indeguda fins al retorn efectiu de la seva possessió. A més també haurà de ser condemnat a abonar a la part agent i avui recurrent els import no abonats entre el mes de gener de 2021 i la data de resolució judicial del contracte suara esmentada (juliol de 2022), és a dir, 4.200 +

2.450 = 6.650 EUR, segons la demanda, amb els interessos d'aquests imports, al tipus legal, des de la data de la contesta a la demanda.

Segon.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en la instància ni tampoc en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.