Novació tàcita (0020/10)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-020/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de maig de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Talavera va formular demanda en data 17 de febrer del 2009 sol·licitant que es dictés Sentència rescindint el contracte de promesa de compravenda de data 12 de març del 2004 atorgat entre el seu mandant i el Sr. Estany i es condemnés al citat senyor a retornar al Sr. Talavera la quantitat de 128.683,36 euros que aquest havia pagat a compte per l'adquisició de l'habitatge, que en aquell moment estava en construcció, que es situaria a la planta tercera porta E de l'immoble del carrer La Solana, 60 i 62 de la Urbanització de Sant Pere del Pas de la Casa i d'un plaça d'aparcament del mateix edifici per haver transcorregut amb escreix el termini pactat pel seu lliurament, o, subsidiàriament, per la manca de correspondència entre l'obra realitzada i la memòria descriptiva aportada amb el contracte. Acumulativament sol·licitava que es considerés nul l'acord establert al pacte tercer del contracte signat per les parts en el sentit que no podien meritat interessos les quantitats lliurades a compte per la part promitent compradora i es condemnés al Sr. Estany a pagar al seu mandant els interessos corresponents a comptes en descobert de les quantitats que se li reclamaven a comptar del moment en què es va fer l'entrega i a pagar al seu mandant la suma de 30.000 euros en concepte de indemnització pels danys i perjudicis que aquest havia sofert. Subsidiàriament, sol·licitava que es condemnés al demandat a pagar al seu mandant els interessos legals de la citada quantitat des del moment del seu lliurament, més la suma de 30.000 euros pels perjudicis patits. Més subsidiàriament, demanava que es condemnés a la part demandada al pagament dels interessos legals a partir de la data de la contesta a la demanda més una indemnització de 30.000 euros i encara més subsidiàriament, que es condemnés al defenent a pagar els interessos legals de dita suma a partir de la contesta a la demanda, imposant en tot cas a l'adversa les costes del procediment.

II.- En data 31 de març del 2009 la representació processal del Sr. Estany va contestar a la demanda argumentant que l'agent estava d'acord amb l'allargament del termini per lliurar l'obra, que el retard que es va produir va ser degut a causes alienes a la seva voluntat i que, si es pogués parlar d'incompliment, cosa que negava, no seria procedent reclamar el retorn de les quantitats pagades a compte i, menys encara, que aquestes fossin incrementades amb els interessos corresponents.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 24 de novembre del 2009 desestimant en tots els seus extrems la demanda formulada per la representació processal del Sr. Talavera contra el Sr. Estany, fent imposició a la part agent de les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Talavera i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació i l'estimació íntegra de la seva demanda.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 12 de març del 2004 el Sr. J.A., en representació del Sr. Estany, i el Sr. Talavera van celebrar un contracte en virtut del qual el primer prometia irrevocablement transmetre al segon els drets que ostentés sobre una vivenda, que es trobaria situada a la planta tercera, porta E, de l'edifici "A." que s'estava construint en les parcel·les de terreny de la seva propietat situades al XXXX i una plaça d'aparcament que es trobaria a la planta soterrani de l'immoble. En dit contracte s'acordava que la possessió de l'esmentada unitat immobiliària es lliuraria en el moment d'atorgament de la corresponent escriptura de transmissió de la propietat que estava prevista com a màxim pel mes desembre del 2005 o, com a molt, el mes d'abril de l'any següent, reservant-se la part promitent venedora la possibilitat de entregar-la quatre mesos més tard en cas que produir-se causes imprevistes i que en el cas que no s'atorgués l'escriptura citada en el termini de quatre mesos a comptar de la data del requeriment, una vegada transcorregut el termini fixat o la seva pròrroga, el contracte quedaria resolt automàticament.

Atès que en les dates fixades el Sr. Estany no va lliurar al Sr. Talavera l'habitatge adquirit, aquest va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant la resolució del contracte i fonamentant aquesta petició en l'incompliment per part del defenent de la seva obligació de lliurar-li l'habitatge com a màxim el mes d'abril del 2006 o, en tot cas, basant-la en la manca d'adequació entre la memòria constructiva de l'immoble i la situació en la què finalment aquest es volia lliurar a l'agent. A aquesta pretensió s'hi oposava el defenent argumentant que les parts havien novat tàcitament el contracte pel que feia referència a la data de lliurament i que les divergències entre allò que constava a la memòria descriptiva de l'immoble i el que s'havia portat a terme en realitat no eren rellevants, tenint en compte a més que al contracte ja es preveia la possibilitat d'introduir modificacions no substancials a l'obra, criteris que són acceptats per la Sentència que es recorre.

II.- Com a primer greuge contra la Sentència d'instància defensa el recurrent que el contracte signat entre les parts en cap moment va ser objecte d'una novació tàcita pel que fa a la data d'entrega de l'habitatge que es trobava en construcció.

No obstant, de les dades que consten a les actuacions es dedueix que, en contra del que argumenta el recurrent, el contracte celebrat entre els litigants va ser objecte d'una novació circumstancial respecte del termini màxim en el què el promitent venedor havia de lliurar al comprador les unitats immobiliàries objecte del pacte. En aquest sentit, s'ha provat que, una vegada s'havia escolat la data del lliurament de les mateixes el mes de desembre del 2005 o, com a molt, el mes d'abril de l'any següent, el promitent comprador va continuar pagant les sumes que s'havia compromès a abonar en el moment en què es va cobrir la teulada, el 16 de gener del 2008, i quan es van tancar les façanes, el 15 de juny i el 15 de juliol del 2008. En aquestes circumstàncies, cal entendre que en el moment de fer aquests pagaments es va produir una novació tàcita d'una de les obligacions contractuals com era la data de lliurament del seu objecte, al aparèixer un aliquid novi respecte d'allò pactat acceptat per aquell a qui perjudicava.

Aquesta possibilitat de novació tàcita de les obligacions és admesa per la jurisprudència dels Tribunals andorrans quan es dedueix de fets concloents que posen de relleu l'existència d'un animus novandi (així les Sentències de Tribunal Superior de la Mitra de 25 d'abril del 1979, 2 de març del 1992 i 2 de juliol del mateix any) i en el cas present el compliment del contracte, fins i tot més de dos anys després del moment en el què el Sr. Talavera podia exercitar la facultat de resoldre'l o de negar-se a complir les seves obligacions quan l'adversa no havia complert les que li corresponien, porta ineludiblement a entendre que acceptava un nou termini d'entrega de l'immoble, perquè la seva actuació era incompatible amb la voluntat de mantenir el pactat primitivament.

III.- Argumenta en segon lloc el recurrent que acceptar aquest criteri portaria a considerar indefinida la data d'entrega de la possessió de l'immoble, deixant en mans del constructor la possibilitat de demorar-la tant de temps com desitgés.

No obstant, entendre que el comprador promitent en el moment del pagament va acceptar la novació del contracte respecte de la data d'entrega del seu objecte no significa que el Sr. Talavera hagués concedit al Sr. Estany un termini indefinit per tal de lliurar l'obra, sinó que el fet que abonés la part del preu pendent en el moment de tancament de les façanes de l'edifici els mesos de juny i juliol del 2008 porta a estimar que aquest acceptava que la possessió de l'immoble s'entregués dins d'un termini raonable a partir d'aquell moment, sense que es pugui considerar que amb aquesta demora s'havia frustrat la finalitat del contracte.

Per aquesta raó, quan el 20 de novembre del 2008 l'advocat el Sr. Talavera va enviar al Sr. Estany una carta comunicant-li la seva voluntat de resoldre el contracte (foli 25) cal entendre que encara no gaudia de dita facultat, ja que no era raonable entendre que en el termini de quatre mesos a partir del tancament de les façanes de l'immoble aquest estaria llest pel seu lliurament.

IV.- D'altra banda, cal considerar que en el moment de presentar la demanda, el dia 17 de febrer del 2009, l'edifici estava acabat. Així el mateix demandant al·legava en la seva demanda que l'immoble tenia defectes que només es poden observar quan han finalitzat les obres, com ara que no hi ha bidet ni banyera al bany i que no hi ha video-porter sinó únicament un telèfon amb polsador elèctric, conclusió que es deriva igualment de les manifestacions del Sr. Izquierdo, arquitecte que va dirigir la construcció de l'immoble (foli 211 en relació al 73).

Per aquesta raó, si l'obra no s'hagués acabat dins d'un termini raonable a partir del mes de juliol del 2008, cosa que no s'ha provat, el recurrent podia requerir al venedor per tal que s'atorgués la corresponent escriptura de compravenda i sols si aquest fet no es produïa en el termini de quatre mesos a partir d'aquell moment el comprador gaudia de la facultat de resoldre el contracte.

V.- El recurrent s'oposa igualment a la decisió de la Sentència d'instància considerant que la resolució del contracte és també procedent atès l'incompliment per part del defenent de les condicions en les què aquest es va obligar a construir l'immoble d'acord amb la memòria aportada amb el contracte de promesa de compravenda de l'habitatge.

La facultat de resoldre el contracte de la què gaudeix cada part contractant en el supòsit d'incompliment de l'adversa està implícita en el cas de les obligacions siguin sinal·lagmàtiques, com és el cas, malgrat aquesta possibilitat no es mencioni al contracte, com es deriva del que disposa el Digest 18,33 i a l'abast que s'ha donat al principi del dret canònic "fragenti fidem non est fides servanda". Tot i això, per tal que es pugui admetre aquesta possibilitat, és precís que aquella part que la sol·licita acrediti el seu compliment i l'incompliment de l'adversa i que aquest sigui greu o substancial, de tal manera que presenti una entitat suficient per entendre que l'obra no pot satisfer l'interès de la part complidora.

En el cas present, el recurrent no acredita que les condicions en les què es troba l'habitatge adquirit i l'edifici en el que aquest està situat en el seu conjunt no són les pactades a la memòria constructiva de l'edifici, ja que no prova quin és el seu estat, però, en tot cas, el fet que la façana estigui revestida de pedra sols parcialment i que no hi hagi cancell d'aïllament a l'entrada de l'edifici, circumstàncies que l'arquitecte Sr. Izquierdo nega, que el sistema de calefacció sigui elèctric, que només hi hagi una pica a la cuina, que no hi hagi bidet ni banyera al bany sinó dutxa i que no hi hagi video-porter, sinó exclusivament un telèfon amb polsador elèctric, no comporten defectes substancials en un immoble que puguin suposar una frustració de les finalitats per les quals es va adquirir facultant al seu adquirent a resoldre el contracte, tenint en compte, a més a més, que al contracte que vinculava a les parts es manifesta que els plànols que s'adjunten són aproximats i les memòries de qualitat orientatives.

VI.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Talavera contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 24 de novembre del 2009 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.