Abreujat - interpretació d'una transacció (6000075/2020)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Jaume Tor Porta Alexandra Cornelia Sola

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000279/2021 ORIGEN: 6000075/2020 - 00

NIG: 5300542120200001081

Apel·lant: Durán

Representant: Sr. Pino

Advocat: Sr. Ruiz

Apel·lat: Sr. Pla

Representant: Sra. Criado

Advocat: Sra. Oller

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Jaume Tor Porta

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: Abreujat - interpretació d'una transacció

SENTÈNCIA 116-2022

Andorra la Vella, el 27 de setembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Segons contracte del 15-01-2015, el Sr. Pla, actuant com a propietari, i la societat Durán, van firmar un contracte d'arrendament del local comercial situat a la planta baixa, amb porta d'accés a la Plaça P, i el despatx situat al primer pis, de l'edifici E, ubicat a la XXXX.

Entre altres disposicions, el contracte preveu l'entrega per l'arrendatària d'una fiança de 10.400.-euros destinada a garantir els desperfectes que es puguin causar a la cosa arrendada i, en general, qualsevol responsabilitat econòmica que, a càrrec de la part arrendatària, es derivi del contracte.

Durant l'any 2019, el Sr. Pla va instar un judici en demanda de resolució de contracte i desnonament per impagament de les rendes (autes d'arrendaments urbans 1000086/2019).

Però, en data 03-12-2019, les parts van firmar una transacció extrajudicial en virtut de la qual :

el Sr. B representant de la societat arrendatària va remetre un xec de 38.062.-euros en total pagament de totes les obligacions de la societat envers el Sr. Pla,

les parts van atorgar de mutu acord l'extinció del contracte d'arrendament en data 30-11-2019,

el Sr. Pla es va comprometre a desistir del procediment 1000086/2019, cada part conservant la càrrega de les costes derivades de dit procediment.

les parts van renunciar a tota reclamació posterior ("Tercer : Ambdues parts, renuncien des d'ara recíproca i perpètuament a reclamar-se res més en motiu del contracte d'arrendament celebrat el 7 de gener de 2015. Renuncien per tant recíprocament a qualsevol reclamació judicial o administrativa en curs o futura, així com a efectuar qualsevol denúncia, administrativa o penal.").

Per cartes del 21-01-2020 i del 11-02-2020, la SOCIETAT Durán va reclamar el retorn de la fiança, en va.

2.- Per escrit de data 15-09-2020, l'administrador de la SOCIETAT Durán va presentar demanda en reclamació de retorn de fiança a tramitar pel procediment civil abreujat contra el Sr. Pla, demanant que se'l condemnés a abonar-li per aquest concepte l'import de 10.400.- euros, amb els interessos legals des del 03-02-2020, així com a la totalitat de les costes judicials.

3.- La representació processal del Sr. Pla va oposar-se a la demanda, sol·licitant la seva desestimació més la imposició de les costes judicials a la part agent.

4.- Per Sentència de data 27-05-2021, l'Hble. Tribunal Unipersonal va decidir desestimar la demanda i imposar les costes a LA SOCIETAT Durán

5.- Contra aquesta resolució, ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la SOCIETAT Durán. Dita societat demana la seva anul·lació i l'estimació de les seves pretensions inicials, així com la imposició al defenent de les costes judicials d'ambdues instàncies.

Argumenta, en síntesi, que el Sr. Pla ha enganyat el Tribunal en fer-li creure que el deute era de 63.125,75.-euros quan aquest import només correspon a la reclamació efectuada i que no és per tant cert que el Sr. Pla hauria renunciat a una part important dels lloguers impagats; que existeix error en l'apreciació de la prova tota vegada que ha quedat establert que el local es va retornar només uns dies després de la firma de la transacció i que per conseqüent resulta absurd considerar que la transacció integra la qüestió de la fiança puix dita transacció no podia pronunciar-se sobre una obligació del propietari que no existia al moment de firmar dita transacció; que el pagament de l'import de 38.062.-euros va extingir totes les obligacions de la societat arrendatària envers el Sr. Pla, el qual no ha acreditat cap motiu per retenir la fiança i en particular cap defecte de la cosa arrendada, i finalment, que existeix dol dolent per part del Sr. Pla en fer creure que era ell el propietari del local, cosa que permet a la part arrendatària invocar la nul·litat del pacte de renúncia sense haver de sol·licitar la nul·litat de tota la transacció que es va obtenir gràcies a aquest engany.

6.- La representació processal del Sr. Pla demana la confirmació de la sentència, amb imposició de les costes a l'adversa.

Sosté, de forma resumida, que la part agent mai va negar que el deute transigit és inferior al reclamat inicialment; que pertocava a la part arrendatària i agent contradir el pacte tercer.- de renúncia a tota reclamació ulterior i acreditar que existia una voluntat de les parts de diferir el lliurament de la fiança; que la societat no pot anar en contra dels seus propis actes, i que no es podia fer cap pronunciament en relació a l'anul·labilitat de la transacció per no formar part del debat judicial, no podent l'agent considerar com a vàlida la part de la transacció que li interessa.

7.- Per aute d'aquesta Sala de data 03-02-2022 es va decidir no donar lloc a la pretensió probatòria adduïda per la representació processal de la societat Durán i declarar el recurs d'apel·lació vist per la resolució que escaigués.

Per aute d'aquesta Sala de data 07-06-2022, vam decidir desestimar el recurs de reposició plantejat per la representació processal de la societat Durán i continuar el present procediment pels seus tràmits, sense imposició de les costes processals d'aquest.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present plet no és de resoldre les qüestions plantejades en el marc del procediment d'arrendaments urbans 1000086/2019 que va finalitzar amb el desistiment del Sr. Pla acceptat per la societat arrendatària en aplicació de la transacció extrajudicial del 03-12- 2019.

La qüestió plantejada no és tampoc de dir si una fiança s'ha de retornar un cop resolt el contracte d'arrendament, i ningú discuteix que es tracta d'una obligació contractual i legal que té la part arrendadora.

Es tracta en el cas present d'interpretar el conveni transaccional abans esmentat.

Les disposicions i l'abast del mateix són el fruit del que les parts al mateix van decidir lliurement com els hi permetia el principi d'autonomia privada ( Digest 2,15,9-1 "transactio, quaecumque fit, de his tantum, de quibus inter convenientes placuit, interpositur creditor").

Al respecte, com el tribunal ha jutjat de manera encertada, no es podia pronunciar al respecte de la nul·litat o anul·labilitat de la transacció o de part d'ella puix, ja que si bé la part agent ha argumentat que el Sr. Pla l'havia enganyat en fer-li creure que era el propietari quan els reals propietaris són els seus fills, en cap moment ha presentat una petició en aquest sentit en el marc del present procediment abreujat.

És de recordar que, en mèrits del principi de congruència, els òrgans jurisdiccionals s'han de pronunciar sobre les pretensions degudament adduïdes i només sobre aquestes.

De totes les maneres, malgrat haver argumentat que aquesta circumstància l'havia portat a acceptar la transacció, no ha aportat cap element permetent demostrar que no hauria acceptat transigir al saber qui era el real propietari quan, a més, apareix que es tracta d'una real transacció, és a dir que integra concessions recíproques d'ambdues parts, puix la part arrendadora agent va renunciar a obtenir un títol judicial pel desnonament i va renunciar a una part important de la seva reclamació dinerària mentre que la part arrendatària defenent va renunciar a la seva excepció peremptòria de pagament i a obtenir un pronunciament judicial sobre els seus drets i obligacions d'arrendatària.

Sobre aquest punt particular de les renúncies recíproques, és veritat que no existeix cap element per dir que l'import de 63.125,75.-euros era el deute real de la societat sinó que era l'import reclamat.

Ara bé, el tribunal, va motivar dues coses en relació a aquesta problemàtica, sense en cap moment referir-se precisament a l'import en qüestió.

La primera és que la societat Durán no ha negat que el deute transigit entre les parts va ésser inferior a aquell inicialment reclamat per part del Sr. Pla en el marc del judici civil de referència.

La segona és que el Sr. Pla va renunciar a reclamar una part del deute meritat.

Així les coses, si bé el terme de "meritat" no seria l'adequat, això no canvia el fet que el tribunal ha pogut constatar que sí que ha existit una renúncia significativa per part del Sr. Pla, i l'engany denunciat no existeix.

Per consegüent, la temptativa de l'agent d'escapar de la part de la transacció que no li interessa ara no podrà prosperar.

Segon.- Quan a la interpretació de la transacció i en particular del seu pacte tercer, segons dit pacte tercer del conveni transaccional que abans s'ha transcrit, apareix sense cap mena de dubte que els interessats volien donar un abast general a la transacció que varen convenir perquè manifesten clarament que el mateix té com a finalitat la liquidació de la totalitat de les relacions mantingudes entre elles, el que significa que la seva la intenció era per mitjà de dit contracte posar fi a totes les qüestions derivades del contracte d'arrendament inicial, sense cap excepció, perquè volien fer extensiu l'abast del conveni transacció a la totalitat de les qüestions sobre les quals discutien derivades de llurs relacions contractuals i que restaven pendents de solució entre les parts contractants al moment de convenir-se la transacció.

En contra d'aquesta realitat, la part apel·lant insisteix en el fet que la transacció no podia lògicament integrar la qüestió de la fiança tota vegada que és només un cop el local totalment alliberat de manera definitiva amb la remesa de les claus que es pot saber si existeixen desperfectes que justifiquen de conservar la fiança.

Però tal interpretació és contrària al que indica clarament el pacte tercer i a la pròpia lògica que ressurt dels termes de la transacció.

A més, si bé és veritat que, en general i de manera lògica, la qüestió de la fiança queda pendent fins al moment de la inspecció (en principi de manera contradictòria entre les parts) del local, no hi ha res d'absurd en decidir sobre totes les qüestions nascudes de l'execució del contracte en el marc de la transacció extrajudicial justament destinada a resoldre-les totes, podent les parts decidir integrar aquesta qüestió a llur negociació.

De ben segur, si la part arrendadora, posteriorment a la transacció, hagués reclamat per uns desperfectes causats al local, la part arrendatària li hauria oposat el pacte tercer.

A més a més, la part apel·lant no té en compte dos elements concrets que el tribunal ha posat de relleu de manera encertada.

El primer, és que l'objecte de la fiança no era únicament la garantia de les desperfectes al local sinó també, en general, de qualsevol responsabilitat econòmica que, a càrrec de la part arrendatària, es derivés del contracte. És a dir que quan les parts han fixat de comú acord el deute en 38.062.- euros, ho van fer necessàriament, si bé implícitament, en consideració també de la qüestió de l'import de la fiança.

El segon és que l'objecte de l'arrendament era doble. D'una part, el local comercial, que era la unitat principal, i d'altra part, el despatx-pis del primer que l'administrador de la societat havia deixat a disposició de tercers (pel que sembla de forma gratuïta però en tot cas en contravenció del pacte 8

a) del contracte d'arrendament). I justament, si el primer pis va ser alliberat de manera definitiva uns dies després de la firma de la transacció, el local comercial ja estava alliberat en aquell moment.

Per tant, no es pot treure d'aquestes circumstàncies que la transacció no podia integrar la qüestió de la fiança.

Per consegüent, l'error en la valoració de la prova no existeix i la interpretació de la transacció per part del Tribunal s'ha de confirmar.

Per tot l'exposat s'ha de desestimar íntegrament el recurs.

Tercer.- La desestimació del recurs determina la condemna de la part recurrent a pagar les costes d'aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs de la representació processal de la SOCIETAT Durán, contra la Sentència del Tribunal Unipersonal, secció civil, de data 27-05-2021, que confirmem íntegrament ;

Segon.- IMPOSAR a la SOCIETAT Durán, les costes judicials de segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.