Sinistre d'aigua-copropietat- terrassa fent de coberta és un element comú TSJC 096/14

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TSJC-096/14

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 9 d'octubre del 2014. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la Sra. Narváez i del Sr. Gutierrez va formular demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, en data 16-03-2009, contra la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 i la companyia X., i contra la ORG_0 i la ORG_2, demanant que, com a conseqüència d'un sinistre d'aigua, es dictés sentència:

condemnant a la Comunitat de Propietaris demandada i la seva companyia d'assegurances, X. de forma solidària, i la ORG_0, i Y., solidàriament, a efectuar totes les reparacions que s'acreditarin en el moment processal oportú per tal de reparar la terrassa des d'on flueix l'aigua;

condemnant a la Comunitat de Propietaris demandada i a la seva companyia d'assegurances, de forma solidària, i la ORG_0, i Y., solidàriament, a efectuar totes les reparacions que s'acreditarin en el moment processal oportú en el pis propietat dels demandants de forma a tornar-lo a posar en l'estat que es trobava abans del sinistre, efectuant totes les obres necessàries en el mateix;

condemnant a la Comunitat de Propietaris demandada i a la seva companyia d'assegurances, de forma solidària, i la ORG_0, i Y., solidàriament, a indemnitzar als demandants pel contingut dels béns que tenien en el seu pis i que han quedat danyats arran del sinistre objecte del present procediment, contingut que es determinarà en el moment processal oportú;

fixant que les reparacions sol·licitades es requereixen en el termini màxim d'un mes a comptar de la data de fermesa de la sentència que resolgui la present causa, transcorregut el qual, la Batllia haurà de fer executar els referits treballs, per compte de la part condemnada;

Imposant als defenents el pagament de la totalitat de les costes del litigi, amb expressa inclusió dins d'elles dels honoraris d'advocat i de procurador.

II.- La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 va formular una excepció peremptòria de manca de legitimació passiva ad causam, així com una excepció de prescripció de l'acció i subsidiàriament, sobre el fons, es va oposar a la demanda.

La representació processal de la companyia X., com la de la ORG_2 i la de la ORG_0, es van oposar a la demanda, sol·licitant la seva desestimació.

Les parts van replicar i duplicar oportunament, i després que s'hagin practicat les proves, van presentar els seus escrits de conclusions.

III.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 02-12-2013, decidint: "Que estimant substancialment la demanda promoguda pels Srs. Gutierrez i Narváez, contra la comunitat de propietaris de l'edifici L. 1, X., i desestimant la demanda formulada pels primers contra la ORG_0 i la ORG_2, hem de condemnar i condemnem solidàriament la comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 X. a realitzar tots aquells treballs descrits en el VI Considerant en el termini de tres mesos a comptar de la data de fermesa de la present amb l'advertiment que transcorregut el mateix sense execució voluntària per part seva es procedirà per via de l'execució forçosa al seu càrrec i imposant-los el pagament de les costes processals ocasionades als agents inclosos els honoraris d'advocat i de procurador. No escau fer pronunciament en relació a les costes ocasionades a les societats I. SA i Y.".

IV.- Contra aquesta resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 així com la de la seva companyia d'assegurances X..

Aquesta darrera demana la revocació de la resolució recorreguda en el sentit de ser absolta de totes les demandes de la part agent, condemnant a l'adversa a pagar les costes processals d'ambdues instàncies.

La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 demana la seva revocació i que es dictés una nova desestimant les demandes, condemnant a la part agent a pagar les costes processals d'ambdues instàncies.

La representació processal de la ORG_2 així com la dels demandants sol·liciten la seva confirmació amb imposició de les costes de segona instància als recurrents.

La representació processal de la ORG_0 demana la confirmació de la sentència havent pronunciat la seva absolució i la condemna en costes dels recurrents o subsidiàriament dels demandants.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat que el pis propietat dels demandants, ubicat a Sant Julià de Lòria, Edifici L. 1, planta A, 1r 2a, pateix uns greus problemes d'humitat que li han ocasionat danys repetits.

El mes de novembre del 2006, van declarar un primer sinistre prop de la seva companyia d'assegurances pel fet d'haver patit unes filtracions.

Essent identificat que el problema tenia el seu origen en la terrassa del pis del damunt, propietat de la ORG_0, es van realitzar unes obres consistent essencialment en modificar les baixants i canviar el pendent de la terrassa.

Però, els problemes d'humitat no van desaparèixer, i al mes de juny del 2008 van declarar un altre sinistre i finalment, respecte a la persistència del problema, van instar el present procediment.

II.- Els deures de congruència i de motivació fan necessari examinar en primer lloc el recurs de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 quina planteja unes excepcions, la resolució de les quals determina les altres qüestions. Examinarem en segon lloc el recurs de la companyia X..

III.- El primer motiu del recurs de la Comunitat de propietaris que s'ha d'examinar rau en la qüestió de la prescripció. Torna a afirmar que els demandants eren plenament coneixedors dels danys que patien en el seu habitatge des del dia 15-01-2008; que no existeix cap causa d'interrupció del termini i que per conseqüent s'havia d'estimar l'excepció ja que els demandants no van iniciar cap acció judicial en el termini legal tot i que ho podien fer.

És pacífic que l'acció exercitada pels demandants és l'acció de responsabilitat extracontractual qui prescriu a l'any. La qüestió plantejada consisteix a determinar la data a partir de la qual s'ha de computar el termini de prescripció. La jurisprudència andorrana ha establert que el termini de prescripció s'ha de computar a partir del dia en el qual l'acció es va poder exercitar.

Ara bé, quan es tracta d'un fet únic generatiu de danys immediats, el termini s'ha de computar a comptar de la data del sinistre. Però, si es tracta de danys continuats no es pot fins que estiguin consolidats.

En el cas d'autes, no és contradit que els demandants van comunicar a l'assemblea de copropietaris del 15-01-2008 el fet que patien filtracions. Nogensmenys, s'ha de precisar que l'acta de l'assemblea indica que el propietari del pis va declarar que no sabia la causa de les infiltracions.

En el mateix ordre d'idees, en l'acta del mes de gener del 2009 es precisa que no s'ha pogut determinar si les filtracions són "d'àmbit comunitari o particular" i el pèrit sol·licitat per la Comunitat va anotar en el seu informe del mes d'octubre del 2009 que la data del sinistre era indeterminada.

Sobretot, ressurt de les actuacions que les filtracions patides no constitueixen un fet únic sinó una sèrie de fets que contínuament s'han repetit fins a l'actualitat, atès que quan plou apareixen noves filtracions.

Així és evident que, fins al moment d'introduir la seva acció judicial, la causa precisa del sinistre quedava indeterminada i els propietaris no tenien coneixement de l'abast dels danys i perjudicis.

Per conseqüent, en aquell moment el termini de prescripció no es podia haver escolat.

IV.- El segon aspecte del recurs de la Comunitat de propietaris és en relació amb l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva. Sosté que, en virtut dels estatuts, la terrassa situada a sobre del pis dels demandants és un element privatiu i no comunitari, i doncs es troba fora de la tutela de la Comunitat, raó fent que s'havia d'estimar l'excepció de manca de legitimació passiva ad causam. Afegeix que mai una terrassa pot ser considerada com una cobertura entés com element constructiu i comunitari.

Esdevé necessari resoldre la qüestió central d'aquest plet, és a dir el caràcter comunitari o privatiu de la terrassa, a fi de solucionar la qüestió de la legitimació passiva, ja que si es considera que es tracta d'un element comú, la legitimació passiva de la Comunitat no és qüestionable.

Al respecte, l'article 3 dels estatuts de la Comunitat, adoptats a l'any 1978, estableix que la coberta té el caràcter de comú, mentre que l'article 6 determina que les terrasses són coses privatives.

Ara bé, no és veritat que mai una terrassa pot ser considerada com una coberta, i hom ha de recercar quina funció té la terrassa per determinar si s'ha de considerar com a coberta o no.

En efecte, en el règim de copropietat horitzontal, tenen la consideració d'elements comuns les parts que són necessàries per tal d'assolir l'ús i gaudiment més escaient de l'edifici.

Així, l'article 1 de la Llei de propietat horitzontal disposa que tenen aquesta consideració els elements necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors(...).

De conformitat amb aquests criteris, la coberta d'un edifici, quina limita l'edifici per la seva part superior i assegura la seva protecció, constitueix una part comuna.

En el present cas, queda establert que la terrassa té aquesta funció de coberta.

En efecte, a més de les fotos obrant en els diferents informes pericials, ressurt del de Gaya uns elements tècnics significatius per establir-ho.

Se'n extreu que la terrassa d'autes és una coberta plana transitable que "per la seva condició no permet la registrabilitat dels seus elements per a manteniment", el pèrit precisà : "Del punt de vista tècnic, la terrassa és una coberta, ja que la seva funció és protegir de la intempèrie al pis al qual dona cobertura. Concretament, és una coberta plana(amb pendent inferior al 5%) i transitable (ja que està pavimentada per a ser trepitjada). El pèrit afegeix : "Es fa especial atenció a la distinció entre "teulada"(coberta de teules i per tant, coberta inclinada) i "cobertes amb els revestiments exteriors"(qualsevol coberta).".

El pèrit de part sol·licitat per la ORG_2, Sr. Mercader, també ha qualificat dita terrassa com a "comunitària d'us privatiu".

L'argument segons el qual la terrassa seria un element privat perquè només hi té accés el seu propietari és contradit per dos elements.

En primer lloc, apareix que l'any 2006, la Comunitat ha fet realitzar uns treballs en dita terrassa per tal de resoldre el problema de filtracions denunciat pels demandants.

En segon lloc, en virtut dels articles 10 i 11 de la Llei de propietat horitzontal, tot propietari està obligat a permetre l'entrada a la seva unitat immobiliària per permetre reparacions que exigeixin el servei de l'immoble, o per permetre a la Comunitat d'efectuar les obres de manteniment i conservació imprescindibles a les quals queda obligada per dotar l'immoble en condicions d'habitabilitat adequades.

A més, com es motivarà desprès, l'origen del sinistre no és una falta de cura per part del propietari qui gaudeix de la terrassa de manera privativa, sinó un defecte de la estructura de dita terrassa-coberta, és a dir un element que la Comunitat ha de controlar.

Per totes aquestes raons, considerem amb el Tribunal a quo que la terrassa és un element comú en quant compleix la funció de coberta parcial de l'edifici malgrat ser d'usatge privatiu i en quan assegura una funció de protecció dels elements d'habilitat de l'edifici.

Per consegüent, la legitimació passiva de la Comunitat queda acreditada.

V.- El tercer motiu del recurs de la Comunitat de propietaris rau en la qüestió de la determinació de la causa dels danys. Argumenta en essència que el Tribunal a quo recolza la seva decisió exclusivament en l'informe del pèrit judicial quan també existeixen altres informes no coincidents; que al contrari del que determina el pèrit la terrassa constitueix el sostre del pis dels demandants però de cap manera una coberta i que la responsabilitat la té només el propietari de dita terrassa.

És cert que el tribunal ha donat una especial importància a l'informe del pèrit judicial Gaya, però això no significa que no ha valorat els altres informes. L'autoritat judicial ha de valorar amb els criteris de la sana crítica els informes que s'aporten a les actuacions tenint-los en compte de manera conjunta i atenent el seu criteri, ja que si el jutge no té els coneixements tècnics, raó per la qual ha designat un tècnic que les té, sí que disposa de la capacitat per determinar la correcció de les operacions pericials i de les seves conclusions.

Després d'estudiar els diferents informes obrant en autes, apareix que l'informe del pèrit judicial Gaya, a més de presentar una independència superior als pèrits de les parts i ésser realitzat de manera contradictòria, exposa uns elements tècnics molt més motivats i circumstanciats, els quals aporten una explicació coherent a la problemàtica d'autes.

Així, dels peritatges se'n poden extreure els elements significatius següents:

el Sr. Mercader, pèrit de la companyia dels demandants, va identificar que l'origen de les filtracions era la terrassa del pis del damunt. En una segona intervenció, ha constatat que a més de les filtracions que apareixen quan plou han aparegut danys deguts a la condensació, i precisa que és difícil separar els danys que pertanyen a les filtracions i els produïts per condensació;

el Sr. Gaya, en el seu informe redactat al mes d'octubre del 2009 a petició de la Comunitat, conclou que els danys per aigua venen provocats per dos motius clarament diferenciats, el primer més evident són les condensacions i el segon es tracta de filtracions provinents de l'habitatge superior, concretament de la gran terrassa situada just a sobre. En funció de les indicacions de la presidenta de la Comunitat, el pèrit va indicar que "he de entendre que en el moment de la visita aquest problema de filtracions ha estat solucionat". Però aquesta afirmació és del tot errònia ja que els problemes de filtracions encara no han estat resolts. En aquestes condicions, pretén que la causa principal del sinistre seria les condensacions però els elements tècnics precisos i circumstanciats de l'informe de Gaya permeten contradir aquesta asseveració.

En efecte, de l'informe del pèrit judicial s'ha pogut constatar nombroses taques d'humitat tant de filtració com de condensació a gairebé totes les peces de l'habitatge; que aquestes taques han anat a més, partint com a focus del saló-menjador i propagant-se a gairebé totes les peces; que sobre una gran part de l'habitatge es situa la terrassa del pis superior i que les humitats coincideixen amb el perímetre de la terrassa;

S'ha de distingir entre les humitats de filtracions i les condensacions;

pel que fa a les filtracions, el pèrit conclou que la làmina impermeable ha perdut la seva funció protectora i les obres realitzades els anys 2007 i 2008 no han comportat cap treball d'impermeabilització; que l'origen d'aquestes lesions són el mal estat de la làmina;

pel que fa a les humitats de condensació, s'ha de distingir entre les de paret i les de sostre;

Les de sostre tenen una relació directa amb la problemàtica de la terrassa ja que, degut a les filtracions, el material d'aïllament tèrmic ha perdut les seves propietats aïllants; els elements que configuren el forjat entren en contacte directe amb l'exterior, refredant-se la seva superfície.

Les de les parets venent del fet que l'edifici és relativament antic i el seu aïllament mínim provoca que els paraments de tancament siguin una superfície freda, fet agreujat pel fet que els demandants han canviat les finestres i millorat l'estanqueïtat del pis;

és la pèrdua d'impermeabilitat qui ha causat les filtracions i part de les condensacions;

La coberta d'un edifici s'ha de mantenir per assegurar que tots els integrants de la mateixa no perdin les seves característiques de protecció a la intempèrie;

la coberta del pis afectat ja no reuneix les condicions degudes a la seva naturalesa, fent inhabitable l'habitatge;

és necessari eliminar la làmina impermeable i col·locar-ne una nova.

En aquestes condicions, queda establert que la causa de les filtracions és el mal estat de la làmina d'impermeabilització, val a dir un element de la coberta del qual el manteniment corresponia a la Comunitat.

Al contrari, no s'ha establert en autes que la ORG_0, propietària del pis del damunt, tindria una part de responsabilitat en la aparició dels danys.

De la mateixa manera, res permet considerar que els demandants, pel fet d'haver canviat les finestres, tindrien una part de responsabilitat, ja que no és el fet de canviar les finestres que van desencadenar els problemes d'humitat sinó la pèrdua d'impermeabilització.

VI.- L'últim motiu de recurs de la Comunitat de propietaris és en relació a l'abast dels danys que s'han de reparar ja que sosté que part d'aquells són deguts a la condensació existent en el pis la qual s'ha d'imputar només als demandants.

Com s'ha vist abans, al problema de filtracions s'ha afegit un de condensacions.

Al respecte, és cert que els pèrits de les companyies d'assegurances manifesten que els danys posteriors a l'any 2008 serien més deguts a condensacions que a filtracions, i això pel fet d'haver millorat el tancament de les finestres.

Però aquest motiu de recurs no es pot estimar per dos tipus de raons.

En primer lloc, seria del tot artificial separar radicalment la qüestió de les condensacions ja que com ho explica el pèrit judicial, existeixen dos tipus, és a dir d'una banda les del sostre provocades directament pel defecte d'impermeabilització i d'altra banda, les de les parets.

Les de les parets tenen en part com a origen el fet que els demandants van canviar les finestres, canvi que va provocar una millora de l'aïllament del pis. Però, com això ressurt de la confessió en judici de la Sra. Plana, entenem que degut a l'estat general d'humitat en el qual es trobava el pis a causa de les filtracions, es van canviar les finestres buscant una solució a aquesta situació. Per tant, és tracta de manera clara d'una conseqüència del problema de filtracions. En aquest ordre d'idees, el pèrit judicial explica que les condensacions de parament vertical milloraran en quan es solucionin les filtracions i condensacions de sostre, pel fet que l'ambient serà menys humit.

Quant al Sr. Mercader, explica que és difícil separar els danys que pertanyen a les filtracions i dels produïts per condensació.

Així, no apareix possible considerar que les condensacions haurien provocat uns danys completament diferents.

El segon lloc, pel que fa als treballs que s'han de realitzar en el pis dels agents, tal i com estan detallats en la sentència recorreguda, es tracta de treballs (refecció de l'enguixat, pintat antihumitat de les zones afectades, refecció dels fals sostre de la cuina, col·locació del parquet de l'habitatge) que queden justificats per a la reparació dels danys provocats per les filtracions i pel problema general d'humitat degut a la pèrdua d'impermeabilització.

Per tant, les parts recurrent no van ser condemnades a fer-se càrrec dels treballs específics a les condensacions i que no tindrien vincle amb la responsabilitat de la Comunitat.

Per tot l'exposat, escau desestimar el recurs de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1.

VII.- El primer motiu del recurs de la ORG_1 rau en el fet que és fent una interpretació inadequada dels elements d'autes que el tribunal ha considerat que la terrassa és un element comunitari quan els estatuts estableixen que és un element privat; que per tant és només la ORG_0, qui té accés a dita terrassa i és responsable del seu manteniment; que no es pot considerar que pel fet que la terrassa sigui sostre del pis de sota se l'hagi de considerar com coberta i que la finalitat essencial de la terrassa no és la de protegir l'edifici sinó la de sostre del pis de sota.

Al respecte, no podem més que repetir les consideracions exposades en el II.-CONSIDERANT en relació al caràcter comunitari de la terrassa, amb la precisió que no es pretén en cap moment en la sentència que és el fet de fer de sostre que implica que la terrassa s'ha de considerar com a coberta, sinó el fet que té la funció de coberta i de protecció de la habilitat de l'edifici.

VIII.- El segon aspecte del recurs de la companyia X. concerneix la qüestió de les condensacions. Afirma que els danys per condensacions són provocats per una millora de l'aïllament i no se'n pot fer responsable la Comunitat ja que cap element comú ha estat el causant de les mateixes.

Però al respecte, com s'ha motivat en el III.- CONSIDERANT i el IV.-CONSIDERANT, queda establert que cap responsabilitat es pot imputar als demandants.

IX.- El tercer i últim motiu de recurs de la companyia X. és que el contracte d'assegurança conté una exclusió en relació als treballs de refecció de les terrasses, ja que l'únic que cobreix el contracte són els danys a tercers i que per tant no pot ser condemnada al cost de refecció de la terrassa.

Però, és tracta d'una al·legació totalment nova, i en virtut del principi "pendente appelatione nihil innovetur", no pot presentar dit argument en aquesta alçada.

De totes maneres, no es tracta de garantir els danys patits per la terrassa sinó de reparar els danys patits pels demandants, els quals tenen la qualificació de tercers pel que fa a la relació contractual entre X. i la Comunitat. En aquesta òptica, els treballs de refecció de la terrassa són la forma de fer cessar i de reparar els danys causats a aquells tercers i per conseqüent sí que la companyia de la Comunitat els ha de cobrir.

En aquestes condicions, el recurs de la companyia X. també s'ha de desestimar.

X.- La desestimació dels recursos determina la condemna de les parts recurrents a assumir les costes judicials d'aquesta alçada en relació al seu recurs.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos d'apel·lació interposats per la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 i per la de la companyia X. contra la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 02-12-2013 que confirmem íntegrament;

IMPOSAR a la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 i a la companyia X. les costes judicials de segona instància en relació al seu recurs.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos d'apel·lació interposats per la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 i per la de la companyia X. contra la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 02-12-2013 que confirmem íntegrament;

IMPOSAR a la Comunitat de propietaris de l'edifici L. 1 i a la companyia X. les costes judicials de segona instància en relació al seu recurs.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-