Responsabilitat extracontractual- filtracions d'aigua d'una terrassa comuna d'ús privatiu- criteris per determinar la responsabilitat de la CCPP i del propietari gaudint d'un ús privatiu-valoració de la prova

Sentència

Magistrats

VINCENT ANIERE JAUME TOR PORTA CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000280/2025

ORIGEN: 7000136/2024 - 0

NIG: 5300542120240001473

SENTÈNCIA 000089-2026 DE 13/09/2026

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 13/09/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000280/2025

NIG : 5300542120240001473

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00089

SENTÈNCIA 000089/2026

PARTS:

Apel·lant: ORG000

Representant: Sra. Habiba

Advocada: Sra. Eugènia

Apel·lat: COMUNITAT DE PROPIETARIS DEL ORG001

Representant: Sr. Hermini

Advocada: Sra. Tània

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Responsabilitat extracontractual- filtracions d'aigua d'una terrassa comuna d'ús privatiu- criteris per determinar la responsabilitat de la CCPP i del propietari gaudint d'un ús privatiu-valoració de la prova

Andorra la Vella, a 13 de setembre del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 27/06/2023, el pis NUM000 de la Sra. Àgueda, situat a l' ADR000, i assegurat prop de la ORG000 va patir un sinistre d'aigua.

El perit designat per la ORG000 va concloure que l'origen del sinistre era un embussament del conducte d'evacuació d'aigua de la terrassa degut a un tap de sedimentació calcària, fet que combinat amb una intensa pluja hauria provocat el desbordament de la terrassa cap a l'interior del pis NUM001 i les filtracions cap al pis NUM000. Va quantificar la reparació dels danys en 2.412,30.-euros.

El perit designat per la ORG002, asseguradora de la Comunitat, va concloure que la causa del sinistre era la falta de manteniment per part del propietari del pis NUM001, la qual havia provocat l'embossament de la canonada i un efecte piscina.

El 19/06/2024, l'empresa ORG003 va certificar que havia intervingut el 27/06/2023 a la terrassa del pis NUM001 per retirar el calcari i l'acumulació de sediments sòlids que obstruïen totalment la canonada.

La companya asseguradora de la Comunitat es va negar a cobrir el sinistre invocant el fet que, al tractar-se d'una terrassa comunitària d'ús privatiu, el manteniment l'havia de realitzar el propietari del pis NUM001.

2.- Per escrit de data 26/06/2024, la representació processal de la ORG000 va presentar demanda en reclamació de quantitat a tramitar pel procediment civil abreujat contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L' ORG001, exercitant una acció de responsabilitat extracontractual, demanant que se la condemnés a abonar-li l'import de 2.412,30.-euros en concepte del cost de reparació dels danys causats al pis de la seva assegurada assumit per ella, amb els interessos legals des del sinistre i subsidiàriament des de la contesta a la demanda, així com a la totalitat de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

3.- La representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE ORG001, va oposar-se a la demanda demanant la seva desestimació, sol·licitant a més la imposició de les costes judicials a la part agent.

4.- Per Sentència de data 10/11/2025, l'Hble. Tribunal Unipersonal va decidir:

"Desestimar íntegrament la demanda interposada per la part agent ORG000. contra la COMUNITAT DE PROPIETAR[S DE L' ADR000, així com a sufragar la totalitat de les costes processals causades a la part defenent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència.".

5.- Contra aquesta resolució, ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la ORG000.

Demana la seva revocació i l'estimació de la seva demanda.

Subsidiàriament, interessa la no imposició de les costes processals d'aquesta instància atenent la manca d'una normativa clara sobre el punt objecte de debat.

Fonamenta el seu recurs en una infracció de la Llei de propietat horitzontal, i de la jurisprudència d'aquest Tribunal, així com en una incorrecta valoració de la prova.

Argumenta que els tubs d'evacuació d'aigües pluvials, com residuals, són elements comunitaris i que la jurisprudència d'aquest Tribunal Superior ha fixat que el seu manteniment i conservació d'un element comú correspon a la Comunitat de propietaris per Llei ( article 10.3 LPH ) , i això independentment de l'accés directe o no que hi pugui tenir la Comunitat puix la LPH preveu l'obligació dels propietaris de consentir l'entrada a la seva unitat immobiliària a fi de permetre a la Comunitat de complir amb la seva obligació de conservar l'immoble.

Afegeix que la conservació de les conduccions i baixants de l'edifici excedeix el deure de manteniment ordinari que resulta exigible als propietaris que tenen l'ús privatiu d'una terrassa comunitària, i que no ha quedat acreditat que es pugui atribuir el tap a una quelcom actuació negligent per part dels ocupants de la terrassa, essent l'origen del tap només una acumulació de calç i no pas un defecte de neteja.

En treu la conclusió que sí que ha quedat acreditada una negligència per part de la COMUNITAT generadora de responsabilitat aquil·liana.

6.- La representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L' ADR000 demana la confirmació de la sentència, amb imposició de les costes a l'adversa.

De forma resumida exposa que la sentència recorreguda és ajustada a dret i a la jurisprudència de la Sala, efectuant una correcta apreciació de la prova.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El present recurs versa sobre la qüestió de la imputació de la responsabilitat del sinistre d'aigua del 27/06/2023.

No es discuteix la causa del sinistre, essent la mateixa l'embossament de la canonada que permet l'evacuació de les aigües de la terrassa del pis NUM001, i que, un dia de fortes pluges, va provocar una inundació de la terrassa i del pis NUM001, filtrant-se l'aigua fins al pis NUM000 que es troba a sota.

No es discuteix també que dita terrassa és d'ús privatiu i exclusiu dels propietaris del pis NUM001.

La sentència d'instància, que cita una sentència de la Sala al respecte, conclou que essent la terrassa comunitària però d'ús privatiu, i no havent reeixit la part agent en la seva obligació d'acreditar una acció o omissió per part de la CCPP generadora de responsabilitat aquil·liana, s'havia de desestimar la demanda.

La companyia agent no accepta dita conclusió en considerar que, malgrat la terrassa sigui d'ús exclusivament privatiu, la seva naturalesa comunitària comporta retenir la responsabilitat de la Comunitat.

Doncs bé el que cal recordar d'antuvi és la companyia fonamentava les seves pretensions en una acció en responsabilitat extracontractual, respecte de la qual hem tingut ocasió de recordar de manera reiterada que:

"El triomf d'una acció de responsabilitat extracontractual o aquil·liana requereix la concurrència dels pressupòsits següents. Segons la jurisprudència d'aquest Tribunal cal l'existència d'una acció o omissió, la producció d'un dany, el nexe causal entre l'acció o omissió i el dany produït i la culpa o negligència per part de qui ha ocasionat el dany (l'existència d'un fet danyós, la producció d'un dany, la culpa de l'autor del dany, la relació de causalitat entre el fet i el dany (SSTSJA 23/10/1997, 14/05/1998, 22/12/1999 i 30/11/2000). I convé advertir també que, a diferència del que succeeix en altres ordenaments jurídics, que operen amb criteris d'imputació objectius de la responsabilitat, li correspon a la part agent l'acreditació de tots aquests extrems com a fets constitutius de la seva pretensió (Sentència del 17/07/2003, rotlle TSJC 033/2003)".

Segon.- És en va que la part apel·lant invoca la nostra sentència del 18/04/2023 (Rotlle TSJC 150/2022) per afirmar que la sentència d'instància seria contrària a la LPH i a la jurisprudència de la Sala. En efecte, d'una part, dita sentència afirma un principi que ningú discuteix aquí, i que és que la coberta d'un edifici és un element comú, el manteniment i la conservació del qual és responsabilitat de la Comunitat. D'altra part, es va dictar un supòsit de fet ben diferent del present doncs la CCPP s'havia trobat immersa amb els promotors en un litigi relatiu a la coberta plana transitable que era de l'ús exclusiu d'aquests darrers, i on havia quedat acreditat que les filtracions d'aigua es varen produir per un deficient estat de conservació del paviment.

Però justament, en un supòsit com el d'Autes, ni la Llei ni la nostra jurisprudència comporten que la responsabilitat de la Comunitat serà automàtica i ineludible sinó que, la jurisprudència assentada de la Sala és que, si bé la responsabilitat de la conservació de la coberta de l'immoble correspon en primer lloc a la Comunitat de propietaris, recau sobre el propietari que gaudeix d'un ús privatiu i exclusiu de la terrassa, i de conformitat amb l' article 10.1 LPH , una obligació pròpia de neteja i de manteniment ordinari per tal d'evitar qualsevol danys als elements comuns o altres elements privats. Per tant, si els danys troben el seu origen en una violació d'aquest deure, i no pas en un defecte estructural o una mancança imputable a la CCPP en la seva obligació de mantenir l'habitabilitat de les unitats immobiliàries, la responsabilitat és del propietari en qüestió.

A més de la sentència del 17/12/21019 (rotlle TSJC 173/2019) ja citada en la resolució d'instància, es poden citar la sentència del 28/09/2017 (rotlle TSJC 479/2106) i la sentència del 20/12/2016 (Rotlle TSJC 450/2015) que admet una concurrència de culpes entre la Comunitat i el propietari gaudint de l'ús privatiu de la terrassa, la sentència del 09/10/2014 (rotlle TSJC 096/2014), i la sentència del 27/09/2007 (rotlle TSJC 076/2007) que es va dictar en cas semblant al present i que motiva :

"No es discuteix a les actuacions que aquest espai és un element comú de l'immoble, d'acord amb el que disposa l'

article 1 de la llei de propietat horitzontal

, en quan compleix la funció de cobertura parcial de l'edifici, però d'ús privatiu i exclusiu del propietari, o dels propietaris, dels pisos a través dels quals s'accedeix a ella, d'acord amb el que a l'escriptura de divisió de finca i constitució en propietat horitzontal, és a dir un d'aquells espais que la doctrina anomena "terrasses a nivell". Per aquesta raó, cal entendre que l'únic responsable del deficient manteniment de la mateixa és el propietari que gaudia d'ella privativament i que havia de tenir cura de no entorpir la funció de desguàs del tub situat al terra de la terrassa (

article 10.1 de la llei 12/2004

de propietat horitzontal). Pel contrari, entenem que no se li pot imputar cap responsabilitat a la Comunitat de Propietaris, ja que no s'ha provat que la causa del sinistre fos el mal estat d'un element comú d'ús comunitari, sinó la manca de manteniment d'un espai d'ús privatiu que ella no podia, ni tenia perquè, controlar.".

També hem de citar la nostra resolució del 17/02/2025 (rotlle TSJC 274/2024) ja que il·lustra una situació inversa :

"A partir del moment on queda acreditat que les patologies de la terrassa-coberta comuna a l'origen dels danys d'autes no es poden imputar a una actuació del copropietari qui gaudeix de l'ús privat de la mateixa, sigui per les obres que va dur a terme o sigui per una mancança en la part del manteniment que li correspon, és amb bon criteri que el tribunal va concloure que no es podia declarar cap responsabilitat d'aquest darrer."

Així les coses, no és suficient constatar que la terrassa és un element comú i que la Comunitat disposa d'un dret per poder entrar a les unitats immobiliàries privades per a efectuar les obres de manteniment i conservació imprescindibles per dotar l'immoble de les condicions d'habitabilitat adequades.

Donat que tant el dret vigent (com els estatuts del la CCPP) imposen al propietari d'una unitat que gaudeix de l'ús privatiu i exclusiu d'una terrassa una obligació de neteja i manteniment de dita terrassa, cap automaticitat pot existir sinó s'ha de determinar en cada cas quina és la causa del sinistre.

Per consegüent, és de manera lògica i de conformitat amb els principis que acabem d'exposar que la Sra. Batlle va recercar si es donaven les condicions per fonamentar la responsabilitat extracontractual de la CCPP, i va recercar si existia la prova suficient d'una actuació culposa de la Comunitat.

Per consegüent, no existeix cap infracció de la LPH ni de la nostra jurisprudència.

Segon.- Quant a la prova sobre l'origen de l'embossament, no és cert que el tap sigui constituït només per calcari, sinó que de l'anàlisi conjunta dels dos informes pericials i del certificat de l'empresa ORG003 aportat par la part agent, en ressurt clarament que el tap estava constituït per una acumulació de diversos elements, calcari i altres residus sòlids. De fet, constatem que res diu la part agent i ara apel·lant sobre el fet que l'embornal es troba justament just al davant de la barbacoa que els propietaris del pis NUM001 van instal·lar a la seva terrassa, i que el tap es trobava només a 40 centímetres de l'embornal i en el tub horitzontal de desguàs que va fins al tub vertical de desaigua.

Per resoldre de manera definitiva el problema d'embossament, l'empresa ORG003 no va necessitar realitzar importants treballs afectant el tub en si o l'estructura de la terrassa, sinó que simplement va treure de manera mecànica els elements acumulats "per deixar el desguàs en perfect estat", fet que demostra que era aquesta acumulació la única causa de la inundació.

En conclusió, la Comunitat no podia controlar la cura que es feia de la terrassa i de l'embornal, i no es pot considerar responsable de la manca de cura i de neteja de la mateixa, no havent per tant dita Comunitat mancat a la seva pròpia obligació de mantenir la canonada en bon estat.

D'altra banda, no és cert que s'està exigint massa al propietari, ja que el se li exigeix no és el manteniment de les canonades comunes sinó el degut manteniment de la seva terrassa i de l'embornal justament per tal d'evitar tal embossament.

Per tot l'exposat, hem de desestimar el recurs i confirmar la sentència.

Tercer.- La desestimació del recurs determina la condemna de la part recurrent a pagar les costes d'aquesta alçada.

Malgrat el que sosté la part apel·lant no existia cap dubte important ni de dret ni de fet, i per tant no escau fer excepció a la regla legal fixada per l' article 354.2 CPC .

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs de la representació processal de la ORG000 contra la Sentència del. Tribunal Unipersonal, secció civil, de data 10/11/2025, que confirmem íntegrament.

SEGON.- IMPOSAR a la ORG000 les costes judicials de segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.