Arrendaments urbans (TSJC 066/2016)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000066/2016 ORIGEN: 3000697/2011 - 00

NIG: 5300542120150002730

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 31 de maig del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data vint-i-set d'abril del dos mil onze la representació processal del Sr. Tejada, formulà demanda en judici civil en reclamació de quantitat contra la societat mercantil andorrana per accions "Cepeda" sol·licitant que es dictés sentència condemnant a la defenent a retornar al seu patrocinat la suma de trenta-sis mil euros (36.000.- EUROS), corresponent al dipòsit inicial que fou lliurat en mans d'aquella en subscriure's el contracte d'arrendament signat per les parts, amb els interessos legals corresponents, imposant així mateix a la demandada el pagament de la totalitat de les costes del litigi, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

II.- La representació processal de la societat mercantil andorrana per accions "Cepeda", contestà a la demanda en data un de juny del dos mil onze amb oposició a aquesta i sol·licitant que es dictés sentència desestimant en tots els seus termes la demanda formulada contra la seva mandant i condemnant a l'adversa al pagament de la totalitat de les costes d'aquest judici, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part. També i per "Altressi dic" interessava que s'acumulés a la dita causa el procediment civil enregistrat amb el número seqüencial B-07373/2011 que la seva patrocinada va instar contra el Sr. Tejada a tenor de la demanda en reclamació de quantitat tramitada pel mateix procediment i registrada el cinc de maig del dos mil onze.

III.- Per escrit del cinc de maig del dos mil onze, la representació processal de la mercantil "Cepeda" formulà demanda en judici civil en reclamació de quantitat contra el Sr. Tejada, en base a la mateixa relació contractual que l'anteriorment denunciada i ja extingida, sol·licitant que es dictés sentència condemnant al defenent a satisfer a la seva mandant la suma de trenta-quatre mil cinc-cents trenta-quatre euros amb quaranta cèntims (34.534,40.- EUROS), augmentada dels interessos legals corresponents i imposant-li tanmateix les costes d'aquest plet, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador de la seva mandant.

IV.- Per escrit evacuat l'un de juny del dos mil onze la representació processal del Sr. Tejada, contestà a la segona demanda amb oposició rotunda i categòrica a aquesta.

V.- L'Aute de l'un de juny del dos mil onze va decidir acumular els autes civils enregistrats amb el número seqüencial B-0737-3/2011 als presents autes de número 3000697/2011 -anteriorment B-0697-3/2011-.

VI.- Atès el certificat de defunció del Sr. Tejada aportat a les actuacions, l'Aute de data 7 d'abril del 2015 va decidir la successió del citat senyor per part dels seus hereus els Srs. Cañete, Andrade, Vélez i Tejada i Téllez.

VII.- La Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data setze de desembre del 2015 va decidir estimar íntegrament la demanda formulada pel Sr. Tejada contra la mercantil "Cepeda", rebutjar de ple la segona demanda acumulada instada per la darrera contra el primer i condemnar a la mercantil en qüestió a retornar als hereus del Sr. Tejada, és a dir als Srs. Cañete, Andrade, Vélez i Tejada i Téllez, la suma de trenta-sis mil euros (36.000.- EUROS), augmentada dels interessos legals produïts d'ençà el dia un de juny del dos mil onze i fins que fos íntegrament satisfeta. Tot això fent expressa remissió al darrer Considerant pel que afecta als pronunciaments inherents a la condemna en costes.

VIII.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Cepeda" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que s'estimi íntegrament la seva demanda i es desestimi la de l'adversa, imposant a aquesta les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 25 d'agost del 2009 la societat "Cepeda" va arrendar al Sr. Tejada el local comercial conegut com a "Botiga x." de l'edifici Y. situat a l'XXXX, fent constar en el contracte que l'arrendatària declarava conèixer la cosa arrendada i mostrava el seu acord amb la mateixa compreses les instal·lacions i serveis, afegint que el local se li entregaria en perfecte estat d'ús locatiu i que la part arrendadora podria exigir la retirada de les obres o millores, així com de tot o part del mobiliari, instal·lacions i altres elements fixats a les parets de la cosa arrendada, si així ho preferia, i que li fos retornat el local arrendat en perfecte estat d'ús locatiu o vacu i lliure sense cap tipus d'instal·lacions, sent les despeses de retirar les obres i millores efectuades a càrrec del llogater (foli 5). Tampoc es discuteix que el dia 21 de desembre del 2010 l'advocat del Sr. Tejada va enviar a la societat "Cepeda" una carta comunicant la decisió del seu client de donar per resolt el citat contracte en mèrits del que establia l'article 17.2 de la Llei 31/2008 de 18 de desembre, pregant-li que, una vegada resolt el contracte, procedís al retorn de la fiança de 36.000 euros dipositada en el seu dia (foli 15), carta a la què la societat arrendadora va respondre reclamant de l'arrendatari la retirada de totes les obres i millores que va realitzar a la cosa arrendada i, posteriorment, aportant un informe realitzat per l'arquitecte Sr. Sarabia en el què es valorava en 70.534,40 euros l'import de deixar el citat local en el seu estat inicial (foli 22).

Ateses aquestes circumstàncies la representació processal del Sr. Tejada va formular demanda contra la societat "Cepeda" reclamant a la defenent el retorn de la fiança dipositada i aquesta va plantejar igualment una demanda contra el primer sol·licitant que se li abonessin les despeses pressupostades per tal de retornar la botiga al seu estat original, menys l'import de la fiança prestada en el seu dia per l'adversa, estimant la Sentència objecte del present recurs la primera de les dites demandes i desestimant la segona.

II.- Com a primer motiu de greuge contra l'esmentada resolució la societat "Cepeda" argumenta que al signar en el contracte l'arrendatari admetia que l'estat del local era idoni i el rebia a la seva entera satisfacció i s'obligava a retornar-lo al seu estat inicial quan aquest finalitzés, sense que es pugui admetre que aquest fet quedi desvirtuat per les manifestacions dels testimonis que consten a les actuacions en el sentit que el local no es trobava en perfecte estat d'ús locatiu quan va ser arrendat, perquè aquests no són imparcials, però aquest motiu no es pot estimar.

En efecte, al contracte signat entre les parts es posa de relleu que l'arrendatari coneix la cosa arrendada i mostra el seu acord amb la mateixa compreses les instal·lacions i serveis, destacant que la cosa "se li entregarà en perfecte estat d'ús locatiu", però no consta que aquest fos finalment l'estat en el qual se li va lliurar el local, ni quin era aquest estat i menys encara que l'arrendatari el rebés a la seva entera satisfacció, ja que s'ha acreditat que el Sr. Tejada va portar a terme determinades obres destinades a reparar defectes que impedien la seva explotació comercial de manera idònia.

En aquest sentit, consta a les actuacions una certificació del Sr. Castilla, representant de "D.", que manifesta que l'estat del parquet era lamentable i va ser necessària col·locar un nou paviment en tota la superfície de venda, que va ser precís igualment enguixar novament el sostre per tal d'anivellar-lo i amagar els desperfectes que presentava, que les vitrines es van haver de reformar i els tancaments externs es van haver de fer nous i va ser necessari procedir a fer la instal·lació elèctrica del primer pis, atès que era inexistent amb un cost de 29.379 euros (foli 27), reformes que van més enllà de les habituals per adequar un local al tipus de venda a la què es pretén destinar-lo i que el Sr. Castilla ratifica al contestar les preguntes que se li formulen (foli 575 en relació al 532), tenint en compte que el citat senyor no és un empleat del Sr. Tejada, sinó un empresari independent, raó per la qual difícilment se'l pot considerar parcial en quan no depèn de la persona que li va encarregar una obra.

D'altra banda, tant el Sr. Daza, com el Sr. Cañellas, com els Srs. Girona i Alvarado (folis 569 en relació al 535, 571 en relació al 535, 573 en relació al 536 i 573 en relació al 536) afirmen el mateix i es tracta de persones empleades per les empreses "C." i "E." sotscontractades per "D.", raó per la qual no hi ha una relació clara entre elles i el Sr. Tejada i no es pot dubtar tampoc de la seva imparcialitat i s'ha d'entendre que quan l'arrendatari va rebre el local d'autes aquest no es trobava en situació idònia per ser arrendat.

III.- Argumenta igualment la recurrent que el perjudici que se li ha causat és aquell que estima en el seu informe el Sr. Sarabia, és a dir 41.860 euros més ISI, que, junt amb els 45 dies durant els quals el local hauria d'estar en obres i no podria ser explotat (foli 541), fan el total de 70.534,40 euros que reclama en la seva demanda deduint l'import del dipòsit efectuat per l'adversa, informe que considera correcte el elaborat pel perit judicial Sr. Villegas per "P.". Raons totes elles que el porten a entendre que no ha de retornar el dipòsit de 34.534,40 euros que va efectuar en el seu dia el Sr. Tejada i que cal condemnar a l'adversa al pagament de 36.000 euros, estimant la seva demanda i desestimant la de l'adversa i imposant-li, a més a més, a aquesta les costes dels dos procediments, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

En efecte, l'arrendador pot exigir a l'arrendatari que li retorni el local arrendat en perfecte estat d'ús locatiu i vacu i lliure i sense cap tipus d'instal·lació, però el que no pot fer és exigir que es desfacin aquelles reparacions que l'arrendatari hagi realitzat i que eren necessàries per tal de deixar el local en condicions de servir a la finalitat pactada, com són aquelles que recull el certificat emès pel Sr. Castilla, ja aquesta petició suposaria actuar abusant del seu dret sense que aquesta actuació li suposés cap avantatge a l'arrendador. D'altra banda, l'arrendador pot reclamar a l'arrendatari que el compensi per les despeses que li pugui comportar retornar el local a l'estat originari pel que fa a altres actuacions que hagi pogut fer per tal d'adequar-lo a les seves necessitats, però per tal de que se li pugui reconèixer aquest dret és precís que acrediti quin era aquest estat originari i quines despeses ha fet per tornar el local a aquesta situació i no és suficient que presenti un pressupost efectuat a instàncies seves, que a més a més el perit judicial ha considerat excessiu (foli 616), ja que si s'admetés aquesta possibilitat es propiciaria que s'enriquís injustament no fent les obres i reclamant el seu cost a l'anterior arrendatari i en el cas present, malgrat que en període de proves el Sr. Tejada li va reclamar que presentés l'acreditació de les despeses fetes en els darrers deu anys, la recurrent no ho va provar mai.

D'altra banda, tampoc es poden admetre les manifestacions de la Sra. Villalba, directora de l'empresa "I." en el sentit de que per culpa de l'estat del local cap de les persones interessades havia volgut llogar-lo (foli 565), ja que el mateix perit judicial manifesta que el mes de juny del 2012 el local es trobava en procés de reforma (foli 625) i de les fotografies que consten als folis 352 i ss. no es dedueix que les obres que va fer el Sr. Tejada poguessin suposar un cost addicional pel nou arrendatari en el cas de voler destinar el local a la seva explotació. En tot cas, qualsevol canvi pel que fa al negoci que es vol explotar en un determinat local suposa sempre uns costos que són variables segons els desitjos del nou arrendatari, com seria el cas en el supòsit que fos cert que el local d'autes s'ha destinat a una farmàcia de luxe, com sembla que ha estat el cas d'acord amb les fotografies que s'aporten al foli 659, sense que la recurrent hagi provat que el cost de fer desaparèixer les obres realitzades pel Sr. Tejada hagi suposat una reducció del lloguer pactat.

Per aquestes raons, procedeix desestimar aquest recurs i confirmar la resolució d'instància que l'ha motivat.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar al recurrent les costes d'aquesta alçada de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Cepeda" contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 16 de desembre del 2015 que CONFIRMEM íntegrament imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.