Acció en resolució de contracte d'arrendament per impagament de la renda i desnonament, amb condemna a satisfer les rendes, despeses accessòries, indemnització per ocupació indeguda, interessos i costes. Situació de rebel·lia del demandat, despeses comunitàries; imposició de costes judicials (7000507/2018)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000260/2020 ORIGEN: 7000507/2018 - 00

NIG: 5300542120180003028

PARTS:

Apel·lant : Sr. Soriano

Procurador : Sra. Expósito

Advocat : Sr. Vélez

Apel·lat : Sr. Elías

SENTÈNCIA 118-2020

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

Andorra la Vella, el 29 d'octubre del 2020. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Mitjançant escrit de 18-10-2018, la representació processal del Sr. Soriano articulava demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra el Sr. Elías, sol·licitant es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament de data 6-7-2017, per impagament de la renda i dels serveis complementaris; disposant el desnonament del demandat havent aquest de deixar lliure, vacu, expedit i a disposició de l'agent, el pis objecte del contracte d'arrendament. Tanmateix interessava la condemna del demandat a pagar la quantitat de 1.411,42.-EUR, pels imports i conceptes següents:

i.- 1.500.-EUR, corresponent a l'import derivat de l'impagament de la renda dels mesos d'agost, setembre i octubre de 2018.

ii.- 171,11.-EUR, corresponent a les despeses d'electricitat.

iii.- 1.472,88.-EUR, corresponent a les despeses generals de comunitat de propietaris, una vegada descomptat d'aquestes els imports de l'assegurança de l'edifici, els honoraris d'administrador i el fons de reserva, incloent les dels altres serveis complementaris de subministraments, i dels que cal descomptar l'import de -1.732,57.-EUR corresponent als pagaments a compte realitzats per l'arrendatari, de despeses de serveis de subministraments fins el mes de novembre de 2018.

També es pretenia la condemna de la part demandada a satisfer una indemnització per ocupació indeguda equivalent a les rendes que vagin vencent i no siguin satisfetes, a comptar del mes de novembre del 2018 fins al lliurament efectiu i real de la possessió del bé arrendat, més els interessos legal de cada quantitat d'ençà la data de contesta a la demanda i les despeses de comunitat que també des del mes de novembre de 2018 (inclòs) es vagin meritant. En darrer lloc pretenia la seva condemna en costes inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Segon.- El Sr. Elías no compareixia a contestar la demanda malgrat haver estat degudament citat per publicació edictal de data 10-12-2018, essent declarat en rebel·lia processal per Aute de 1-2-2019.

Tercer.- Practicats els mitjans de prova proposats per la part demandant i evacuat per aquesta el corresponent escrit de conclusions, en data 9-10- 2019 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Desestimar íntegrament la demanda formulada pel Sr. Soriano contra el Sr. Elías, en rebel·lia processal, havent d'absoldre consegüentment a aquest darrer de les pretensions que contra ell s'hi contenen, fent-li expressa imposició de costes judicials segons allò previst al darrer Fonament de dret de la present decisió".

Quart.- Contra aquesta decisió, la representació processal del Sr. Soriano formula recurs d'apel·lació i mitjançant escrit de conclusions de 31-10- 2019 interessa la seva revocació i en el seu lloc es dicti nova resolució per aquesta Sala que aculli íntegrament les pretensions que articulava en el seu escrit rector, el tot sense fer especial condemna en costes de segona instància.

El Sr. Elías continuava sense comparèixer malgrat haver estat novament citat per Edictes de data 10-1-2020.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- La representació processal del Sr. Soriano articulava, a l'empara de la Disposició addicional Segona de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes, una acció en resolució de contracte d'arrendament contra el Sr. Elías per impagament de la renta, tot i sol·licitant el seu desnonament de la unitat immobiliària arrendada, amb condemna a satisfer les rendes i despeses accessòries degudes, la indemnització per ocupació indeguda, els interessos i les costes.

El Sr. Elías no compareixia a contestar la demanda essent declarat en rebel·lia processal mitjançant decisió interlocutòria de 1-2-2019.

Per Sentència de data 9-10-2019 es desestimava la demanda articulada en considerar que la part demandant no hauria acreditat els fets que al·legava en suport a la seva petició principal en resolució del contracte d'arrendament per manca de pagament.

La representació processal del Sr. Soriano s'alça contra aquesta decisió sostenint que la Sentència recorreguda infringia les regles sobre càrrega de la prova, doncs imposava a l'arrendador la càrrega d'acreditar un fet negatiu (l'incompliment en relació a l'obligació de pagament de la renda) exclusivament per raó de la situació de rebel·lia en que incorria el defenent.

SEGON.- La Sentència recorreguda desestima la demanda en considerar que l'arrendador no hauria acreditat els fets constitutius de la seva pretensió: la manca de pagament de la renda dels mesos d'agost a octubre del 2018 i de les despeses d'electricitat i comunitàries prèviament abonades per l'arrendador.

No podem compartir aquest raonament doncs desautoritza la regla segons la qual correspon al deutor acreditar el compliment de la seva obligació ("solutionem asseveranti probationis onus incumbit" -Digest 22,3- 25-2 i Codi 8,43,25). I és que en l'àmbit en que ens situem, l'arrendador haurà d'acreditar la realitat del negoci jurídic que sustenta la seva pretensió (aquí el contracte d'arrendament) i l'import de la renda pactada així com de les despeses accessòries que es reclamen. El que però no se li pot exigir és la prova d'un incompliment en el pagament reclamat: la sola invocació de la manca de pagament resulta suficient per a fonamentar una acció en resolució del contracte d'arrendament per aquesta causa i serà l'arrendatari deutor qui haurà d'acreditar, en cas de contestació, trobar-se al corrent de pagament a través dels diferents mitjans de prova admesos en l'ordenament andorrà.

Certament la situació de rebel·lia en que ha incorregut el Sr. Elías pot haver condicionat la solució adoptada atès que la seva compareixença i el contradictori que s'hauria instaurat hauria esvaït qualsevol dubte en relació a l'incompliment que es denúncia. No obstant, hem declarat en nombroses ocasions que aquesta situació "(····) no ha de portar en si mateixa, una major exigència probatòria per al litigant que no té oposició en el judici, doncs aquesta oposició és el que converteix a un fet al·legat en controvertit i per tant necessari de prova, de manera que en definitiva, quan el defenent hagi restat en rebel·lia serà exigible la demostració dels fets bàsics en que fundi la pretensió, però l?òrgan jurisdiccional no podrà col·locar-se en la posició hipotètica del defenent no comparegut per a ressaltar insuficiències probatòries. Que en definitiva, recordant la sentència del M.I. Tribunal Superior de 14 de setembre de 1995, la rebel·lia del demandat, no ha d?ésser interpretada com a beneficiosa per qui voluntàriament deixa d?entrar en el procés, cosa que impedeix que es converteixi en un privilegi en el sentit d?obligar a l?agent a un esforç probatori que no es donaria dintre d?una relació processal normalment integrada i constituïda en la qual la seva dinàmica de contradicció la facilitaria" (Sentència d'aquesta Sala de 30-11-2017 -rotlle TSJC- 142/2017).

TERCER.- En aquesta eventualitat haurà d'estimar-se el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Soriano contra la Sentència dictada pel Tribunal Unipersonal de Batlle que haurà de ser íntegrament revocada i en el seu lloc escaurà declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit entre les parts en data 6-7-2017 en relació a l'apartament situat a XXXX per manca de pagament de la renda amb efectes a comptar del dia 18-10-2018 (data de la demanda), condemnant-se el Sr. Elías a deixar lliures, vàcues i expedites, tot i condemnant-lo a satisfer les sumes de 1.500.- EUR en concepte de rendes impagades dels mesos d'agost, setembre i octubre del 2018, 150,87.- EUR en concepte de despeses d'electricitat que ha de ser incrementada dels interessos legals devengats des del dia de la contesta a la demanda i fins el seu total pagament.

CINQUÈ.- En el segon motiu del recurs es discuteix la imposició en costes decidida.

Atesa la substancial estimació de la demanda plantejada, les costes ocasionades en la instància han de ser imposades al litigant vençut, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador de la part demandant en mèrits de la regla del venciment objectiu.

Quant a les costes ocasionades en aquesta alçada l'èxit del recurs exigeix que no es faci pronunciament al seu respecte.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

ESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Soriano contra la Sentència dictada en data 9-10-2019 que revoquem íntegrament disposant en el seu lloc l'estimació substancial de la demanda plantejada per aquest contra el Sr. Elías disposant:

1.- La resolució del contracte d'arrendament subscrit entre les parts en data 6-7-2017 en relació a l'apartament situat a XXXX per manca de pagament de la renda amb efectes a comptar del dia 18-10-2018.

2.- La condemna del Sr. Elías a deixar lliures, vàcues i expedites les unitats immobiliàries enumerades, tot i condemnant-lo a satisfer la suma global de 1.650,87.- EUR en concepte de rendes impagades i de despeses d'electricitat que ha de ser incrementada dels interessos legals devengats des del dia de la contesta a la demanda i fins el seu total pagament.

3.- La condemna del Sr. Elías a satisfer una indemnització per ocupació indeguda a raó de 500.- EUR mensuals des del dia 1-11-2018 i fins el moment en que es produeixi el retorn de la possessió dels béns arrendats. La quantitat global resultant serà incrementada dels interessos legals que es generin a partir del moment en que sigui fixada en seu d'execució i fins el seu total pagament.

4.- Imposar al demandat el pagament de les costes ocasionades en la instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador de la part demandant.

5.- Desestimar les restants pretensions contingudes en la demanda.

No escau fer pronunciament al respecte de les costes generades en aquesta alçada.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-