Sentència sobre la càrrega de la prova del pagament de la renda en un contracte d'arrendament

Sentència

Magistrats

Jaume TOR PORTA Vincent ANIÈRE Carles CRUZ MORATONES

PARTS:

Apel·lant: Sra. Porras

Representant: Sra. Plaza

Advocat: Sr. Narváez

Apel·lat: Srs. Varesc, i Manso

Advocat: Sra. Sainz

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Jaume TOR PORTA

OBJECTE: LAFU, càrrega de la prova pagament de la renda

SENTÈNCIA 000025/2025

Andorra la Vella, 11 de febrer del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 17-4-2024, la representació processal de la Sra. Porras formulava demanda de rescissió de contracte d'arrendament, desnonament i reclamació de quantitat contra els Srs. Varesc i Manso, sol·licitant es dictés Sentència amb els següents pronunciaments: 1) la resolució del contracte d'arrendament atorgat respecte del XXXX amb desnonament dels demandats; 2) condemnant els defenents a satisfer la suma de 5.581,99.- EUR de lloguers i consums impagats fins al 31-1-2023 i la quantitat de 930,52.- EUR en concepte d'ocupació indeguda des del primer de febrer de 2024 i fins a la data en què es recuperi la possessió del pis arrendat i 3) imposant a la part demandada el pagament de la totalitat de les costes ocasionades.

2.- El 14-5-2024, els Srs. Varesc i Manso contestaven la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part demandant sol·licitant es dictés Sentència desestimant-les amb imposició de les costes ocasionades a la part actora.

3.- Seguit el procediment pels seus tràmits el dia 25-9-2024 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"D E C I D E I X : que estimant parcialment la demanda formulada per la Sra. Porras i dirigida contra els consorts Srs. Varesc i Manso, ha de declarar i declara resolt en data un de febrer de l'any en curs el contracte privat d'arrendament d'habitatge sobre el XXXX (Principat d'Andorra), i ha de condemnar i condemna solidàriament als darrers a

Primer.- deixar la unitat immobiliària descrita anteriorment, lliure, vàcua i expedita a la disposició de l'instant d'aquest plet -pronunciament aquest que també afecta a tot ocupant sense títol-.

Segon.- pagar a la demandant Sra. Porras en concepte d'ocupació indeguda la suma mensual de nou-cents vint-i-nou euros amb dos cèntims (929,02.- EUROS) -subjecte aquesta, si fos el cas, als increments anyals corresponents segons variació de l'Índex de Preus al Consum publicat pel Govern- i això d'ençà l'1 de febrer del 2024 i fins que es produeixi el retorn efectiu de la possessió de la cosa arrendada.

Tercer.- sense que hi hagi lloc a imposar les costes processals de primera instància a cap dels litigants segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret"

4.- La part demandant ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta resolució sol·licitant es dictés Sentència revocant-la parcialment i en el seu lloc es dictés Sentència en aquesta alçada acollint les pretensions que es contenien en el seu escrit rector.

5.- Els demandats s'han oposat al recurs d'apel·lació articulat, demanant es dictés Sentència confirmant la decisió d'instància amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la representació processal de la Sra. Porras articula contra els Srs. Varesc i Manso, una acció en resolució de contracte per impagament de la renda i despeses complementàries amb declaració de desnonament i condemna a satisfer les rendes impagades, una indemnització per ocupació indeguda i la totalitat de les costes ocasionades.

La part demandada s'oposava a la demanda considerant que els fets constitutius no s'haurien justificat adequadament.

L'òrgan "a quo" en la Sentència dictada estima parcialment les pretensions de la part demandant, declarant la resolució del contracte d'arrendament amb efectes des del dia 1-2-2024, condemnant els demandats a abandonar els immobles arrendats i a pagar en concepte d'ocupació indeguda la suma mensual de 929,02.- EUR, subjecte si fos el cas, als increments anyals corresponents segons variació de l'Índex de Preus al Consum publicat pel Govern- i això d'ençà de l'1 de febrer del 2024 i fins que es produeixi el retorn efectiu de la possessió de la cosa arrendada; el tot, sense fer pronunciament respecte de les costes ocasionades.

La representació processal de la Sra. Porras formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió, demanant la seva revocació i que en el seu lloc, es dicti Sentència en aquesta alçada que revocant parcialment la decisió d'instància, estimi íntegrament les pretensions contingudes en el seu escrit rector, amb imposició a la part demandada de les costes ocasionades en ambdues instàncies. La part demandada, al contrari, demana la desestimació del recurs articulat amb imposició a la part recurrent de les costes.

Segon.- La resolució d'instància desestima la reclamació articulada en concepte de rendes impagades, sostenint que la representació processal de la Sra. Porras no havia justificat l'impagament de la renda que es retreia als defenents.

La part demandant discrepa d'aquesta conclusió afirmant que incorria en error en la valoració de la prova; que en el seu escrit inicial ja s'identificaven perfectament l'origen de la reclamació que s'articulava en concepte de rendes impagades.

Ja hem tingut ocasió d'abordar en nombroses ocasions la qüestió relativa a la càrrega de la prova del pagament de la renda en el contracte d'arrendament indicant, per exemple en la Sentència de 29 d'octubre del 2020 (rotlle TSJC-260/2020), "No podem compartir aquest raonament doncs desautoritza la regla segons la qual correspon al deutor acreditar el compliment de la seva obligació ("solutionem asseveranti probationis onus incumbit" -Digest 22,3-25-2 i Codi 8,43,25). I és que en l'àmbit en que ens situem, l'arrendador haurà d'acreditar la realitat del negoci jurídic que sustenta la seva pretensió (aquí el contracte d'arrendament) i l'import de la renda pactada així com de les despeses accessòries que es reclamen. El que però no se li pot exigir és la prova d'un incompliment en el pagament reclamat: la sola invocació de la manca de pagament resulta suficient per a fonamentar una acció en resolució del contracte d'arrendament per aquesta causa i serà l'arrendatari deutor qui haurà d'acreditar, en cas de contestació, trobar-se al corrent de pagament a través dels diferents mitjans de prova admesos en l'ordenament andorrà".

En el present supòsit i a diferència del que succeïa en el supòsit de fet que originava la nostra decisió de 16 d'octubre del 2024 (rotlle TSJC-191/2021) en què rebutjàvem la reclamació articulada respecte de les rendes degudes per manca de definició del seu origen en la demanda, la part demandant identificava exactament la causa de la reclamació a través del document 11 que incorporava, tractant-se dels lloguers dels mesos de setembre i octubre del 2023 amb les despeses de retorn associades i el lloguer dels mesos posteriors (novembre, desembre i gener del 2024). En aquest context, corresponia a la part demandada justificar el pagament de les mensualitats corresponents i en no haver-ho fet, s'havia d'estimar la demanda per aquest concepte articulada.

Escaurà en conseqüència estimar el recurs d'apel·lació articulat i revocar parcialment la Sentència dictada per la Batllia en el sentit d'incloure la condemna dels demandats a pagar l'import de 930,52.- EUR X 5 mesos (setembre 2023 a gener 2024) = 4.652,60.- EUR. La reclamació que sembla incloure's en la demanda per eventuals despeses derivades del retorn dels rebuts no podrà prosperar per manca d'acreditació i el mateix succeeix respecte dels consums reclamats, respecte dels quals la part recurrent ja s'aquieta a la decisió d'instància.

Tercer.- costes

L'estimació substancial de la demanda articulada comportarà que les costes ocasionades en la instància s'hagin d'imposar a la part demandada. Quant a les costes d'aquesta alçada, l'èxit del recurs comporta que no hagi de fer-se pronunciament al seu respecte (art. 354.2 del CPC).

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal de la Sra. Porras contra la Sentència de la Batllia de 25 de setembre del 2024 que es modifica parcialment en el sentit d'incloure la condemna dels Srs. Varesc i Manso a pagar la quantitat de 4.652,60.- EUR en concepte de rendes impagades i a pagar les costes ocasionades en primera instància. No escau fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.