nul·litat compravenda-error vici en el consentiment (TSJC-211/12 )

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC-211/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 18 d'abril de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit de data 31 març de 2010, la representació processal dels Srs. Pino i Machado va presentar davant de l'Honorable Batllia demanda contra el Sr. Diez, exposant substancialment: que el 16 de desembre de 2008 van comprar al Sr. C. pel preu de 165.000.-EUR un pis planta baixos i el traster situat sota el pis i sota el nivell del sol però que en novembre de 2009 el traster va inundar-se d'aigües fecals, quin és en realitat la fossa sèptica de l'edifici, que conseqüentment no va poder anar a viure al pis i que després d'haver indicat que estava d'acord en recuperar el pis i retornar l'import de la venda, el venedor les va donar llargues.

Van demanar que es resolgui la venda declarant-la nul·la per manca de consentiment i subsidiàriament que es resolgui per incompliment contractual, amb els efectes escaients. Més subsidiàriament, van demanar que es condemni al defenent a satisfer el cost de les reparacions necessàries.

Finalment va demanar la imposició de totes les costes al defenent.

II.- El Sr. Diez va aixecar una excepció per defecte legal en la formulació de la demanda i una per prescripció de l'acció de sanejament per vicis ocults. Sobre el fons, per demanar la desestimació integral de la demanda, va sostenir que el preu real de la venda era de 157.232,95.-EUR i va explicar substancialment que no és cert que el traster és la fossa sèptica i que havia informat els compradors que l'aigua de la muntanya es podia infiltrar i que no existia cap error de consentiment. Va negar haver acordat amb ells la recuperació del pis.

III.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment, i després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Honorable Tribunal de Batlles va dictar sentència de data 25-07-2012, i va decidir estimar íntegrament la demanda i declarar la nul·litat absoluta de la compravenda immobiliària instrumentada per mitjà de l'escriptura pública autoritzada pel Notari de les Caros Sr. Téllez, el 16 de desembre del 2008, això és per error en el consentiment dels demandants, condemnant al Sr. Diez a restituir-los-hi la suma corresponent al preu de 165.000.-EUR, augmentat dels interessos legals produïts d'ençà el 16 desembre de 2008, 229,33.-EUR en concepte de despeses de pintura, 514,38.-EUR com a conseqüència de les despeses notarials, 800.-EUR en concepte de la comissió d'obertura del préstec amb garantia hipotecària que els demandants obtingueren per tal de poder afrontar el pagament del preu que els hi era exigit en mèrits de la compravenda d'autes, i de nou mil set-cents trenta euros amb disset cèntims (9.730,17.-EUR) en concepte dels interessos convencionals als quals han fet front fins al 30 de setembre del 2010 els demandants en aplicació d'allò convingut a la pòlissa de préstec, amb aquells interessos convencionals que es vagin produint fins que recaigui sentència ferma i que s'acreditaran en fase d'execució, imposant al defenent totes les costes processals.

V.- Contra aquesta resolució, formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Diez, i en virtut dels arguments que exposa en el seu escrit, demana que es dicti una sentència que estimi el seu recurs d'apel·lació i que revoqui íntegrament la resolució apel·lada en el sentit de desestimar en tots els seus extrems la demanda interposada pels Srs. Pino i Machado i condemnant-los al pagament de les costes judicials d'ambdues instàncies.

VI.- Els Srs. Pino i Machado demanen la confirmació íntegra de la Sentència i la condemna del Sr. Diez en totes les costes.

VII.- Per Aute d'aquesta Sala en data 25-02-13 es va decidir no donar lloc a la pretensió adduïda pels Srs. Pino i Machado consistent en què s'incorpori per a millor proveir i als efectes probatoris escaients el document notarial adjuntat amb el seu escrit de contesta a les conclusions.

Ha actuat com magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- El Sr. Diez argumenta en essència que:

no es podia declarar la nul·litat de ple dret de la compravenda per vici del consentiment perquè les parts no han incorregut en cap error sobre l'objecte del contracte i cap vici respecte a l'objecte va afectar la voluntat dels contractants. En tot cas, si una part de la venda (en aquest cas el traster) no era de la qualitat expressada o que volien els agents aquests tenien altra opció que no ha estat reconeguda pel Tribunal a quo tot i que era sol·licitada de forma subsidiària a la demanda (resolució de la venda a causa del no compliment adequat). No ha quedat provada la premissa sobre la que es sustenta tota la demanda i que també ha considerat el Tribunal de Batlles, que és que el traster era la fossa sèptica de l'edifici i que les aigües filtrades al traster fossin fecals.

L'error que al·leguen els Srs. Pino i Machado no compleix els requisits per ésser un vici del consentiment i, a més, en autes no existeix cap prova objectiva que demostri l'existència de l'error, pel que la compravenda no escau que es resolgui.

Els compradors van visitar vàries vegades el pis. Al traster hi ha una petita porta que dona accés a una penya per on els compradors eren conscients que podia baixar-hi aigua de la muntanya i que, per aquest motiu, hi havia una bomba elèctrica per extreure l'aigua, així doncs no es pot dir que els compradors no sabien, des d'abans de la compra, que existia possibilitats de filtracions d'aigua.

no se'l podia condemnar a restituir als demandants la quantitat de 165.000.-EUR, més interessos i els perjudicis que el Tribunal de Batlles ha considerat com a raonats i legítims perquè les despeses de l'import de l'impost de Transmissions Immobiliàries i les despeses notarials d'atorgament de l'escriptura de compravenda i de l'escriptura de préstec hipotecari que eren a càrrec dels demandants finalment foren abonades pel Sr. C. per compte dels apel·lats i doncs malgrat el preu que consta a l'escriptura de compravenda, l'import que realment va cobrar fou 157.232,950-EUR. Per tant, si s'anul·la la compravenda efectuada i es reposa els compradors en la seva posició inicial d'abans de la compra, és just que es reposi igualment el venedor en la mateixa situació i se'l condemni a pagar el què, en realitat, ha rebut dels Srs. Pino i Machado que és només 157.232,95.-EUR.

no se'l podia condemnar d'una banda, al pagament dels interessos legals de l'import de 165.000.-EUR a comptar de la data de l'escriptura de compravenda, i fins que sigui íntegrament satisfet i d'altra banda, a pagar els interessos convencionals corresponents al préstec hipotecari sol·licitat pels demandants a la mateixa data de l'escriptura de compravenda, fins que recaigui sentència ferma. En el cas que es confirmi la sentència respecte a la nul·litat de la compravenda resulta totalment injust i contrari a dret que sigui penalitzat dues vegades amb l'aplicació d'interessos (legals i convencionals) sobre la mateixa quantitat.

s'han d'imposar als apel·lats les costes processals ocasionades, incloses les despeses del pèrit.

II.- Ha quedat acreditat a les actuacions que per escriptura de compravenda en data 16 de desembre de 2008 (foli 17), el Sr. Diez actuant com a propietari de parcel·lacions cúbiques situades a l'edifici "M." ubicat "P.M." o "P.Gálvez" a la partida X. de la Parròquia d'ESCALDES-ENGORDANY, va vendre als Srs. Pino i Machado pel preu de 165.000.-EUR un pis planta baixos 8, d'una superfície aproximada de 52,35 m2 i un traster situat per sota del nivell del sol, sota el pis, d'una superfície aproximada de 21 m2, essent precisat que té accés al pis per una escala que únicament dona accés al pis.

III.- Pel que fa l'origen del traster, s'ha de posar de relleu, en primer lloc, que si la compravenda té per objecte el pis i la part anomenada traster, és clar que les dues parts formen una sola unitat immobiliària atès que l'accés entre elles es fa únicament per l'escala interior sense cap separació i que el susdit traster està arreglat com una habitació.

Tanmateix l'estudi de taxació realitzat l'1 de novembre del 2008 pel Sr. L., arquitecte, ho presenta com un habitatge d'una superfície construïda aproximada de 69 m2(foli 198).

És cert que en la documentació dels arxius del Ministeri d'Ordenament Territorial solament consten indicacions sobre l'extracció de l'aire però cap sobre l'evacuació de les aigües.

És també cert que l'escriptura de reconeixement de domini del 16 de desembre de 2004, per la qual es va reconèixer la propietat exclusiva del Sr. Diez sobre unes unitats immobiliàries de les quals el pis i el traster d'autes, no conté cap indicació sobre una fossa sèptica, però no podia ser d'una altra manera perquè l'acta és posterior a l'any 1995.

En efecte, queda inclòs en autes, un correu de 1994 enviat al Sr. Diez per Pombo, la societat gestora de l'immoble (foli 117), en el qual li indica que s'ha de construir la nova i definitiva claveguera i precisant "Com vostè sap, la realització d'aquesta obra" (que qualifica de "necessitat imperiosa"), facilitaria i simplificaria en gran manera l'evacuació de les aigües residuals de l'edifici, les quals actualment causen alguns problemes pel sistema complexe que s'instal·là originalment".

De l'escriptura del 16 de desembre de 2004, ressurt que és el propi Sr. Diez qui va bastir i equipar a les seves costes l'edifici destinat a vivendes anomenat "M." (foli 124).

Per tant, Pombo va poder certificar (foli 189) que des de 1994 o 1995, l'Edifici M. gaudeix d'un sistema de clavegueram nou que va permetre anul·lar les fosses sèptiques de l'immoble. Aquesta certificació, que correspon a la carta de 1994, no dóna cap altre element tècnic i no estableix si el traster era anteriorment una fossa sèptica.

D'aquests elements de prova es pot concloure en primer lloc, que el sistema d'evacuació de les aigües fecals presentava problemes, fent que en 1994-1995 es va modificar, sense que s'hagi precisat com en el decurs de la instància i en segon lloc, que el Sr. Diez estava assabentat de aquests extrems.

IV.- Respecte al pis després de la compravenda, ressurt de l'informe pericial de Caro (folis 254 i següents i folis 308 i següents) que si el pèrit no pot afirmar que el traster era una fossa sèptica, fet que reconeix desconèixer, tampoc ho descarta i al contrari indica que l'espai designat ara com a traster no apareix als plànols, ni com a traster -essent precisat que als plànols apareix un traster a un lloc ben diferent-, ni com a fossa sèptica, però que si aquest espai no era una fossa sèptica era un buit sanitari.

Indica també el pèrit que va constatar i fotografiar humitats en el paviment i les parets, indicant que les filtracions semblen provenir de la penya de la muntanya i precisant que no es pot descartar que anteriorment tinguessin filtracions d'aigües fecals o que estiguin barrejades les filtracions d'aigües de la penya i d'aigües fecals perquè va poder apreciar certa olor que així ho indicaria. El pèrit va descartar la hipòtesi segons la qual l'olor detectada seria d'humitat arrel de que es trobi el pis sense habitar, i afirma que l'olor detectada no era olor d'humitat, sinó d'aigües residuals. El pèrit també precisa que havia constatat desperfectes causats per la humitat com panys de la habitació que s'han rovellat, i que les humitats han atacat a la pintura de les parets, a la reixeta de la ventilació del bany, a les juntes de rejuntat del terra en l'estança superior, afegint que és possible que aquestes humitats actuïn negativament en un curt termini de temps sobre tots els elements metàl·lics que existeixin en la vivenda.

Cal afegir que les fotos del pèrit realitzades el 28 d'abril de 2011 revelen una humitat molt important en el traster tant al sol com a les parets i que precisa que la única qüestió que es deixa oberta és la composició de l'aigua que filtra i no el fet que filtra aigua.

Aquesta humitat ressurt també dels actes de presència establerts per notari, que el 9 de novembre de 2009, va comprovar en persona l'estat del pis, fent 18 fotos (foli 30), que va tornar a fer la mateixa operació el 29 de gener de 2010 (foli 44) i el 31 d'agost del 2010 (foli 213) i aquests elements estableixen la realitat i la gravetat del problema d'humitat al sol i a les parets del traster.

Es desprèn dels testimoniatges dels Srs. Amorós (foli 289) -que va fer obres de construcció de l'edifici i és President de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici M.,

Hoyos (foli 286) i ENTITY_12-representants de ENTITY_8-, que van contestar que és cert a la pregunta formulada pels demandants, essent "IV.- Digui com és cert i li consta per quant vostè ho va poder veure amb els seus propis ulls que al traster situat a sota el nivell del sol, propietat dels Srs. Pino i Machado, es va inundar apreciant que es tractava d'aigües fecals, és a dir, que el traster és en realitat una de les fosses sèptiques de l'edifici";

No es pot considerar amb la part apel·lant que la pregunta és confusa i imprecisa i al contrari apareix que els testimonis van contestar clarament a una qüestió fàcil d'entendre. Fins i tot, el Sr. Hoyos va precisar en primer lloc que li consta que l'anomenat traster era una de les fosses sèptiques de l'edifici per motiu de la seva feina i això anteriorment quan l'edifici no estava connectat al clavegueram, en segon lloc que va ser testimoni de la primera inundació i en tercer lloc que el Sr. C. va fer netejar totes les altres fosses sèptiques i va fer obres per tal de fer passar els tubs de l'aigua per un altre indret. Aquest últim extrem va ser confirmat pel testimoniatge del Sr. Gálvez També els mateixos, van testificar que és cert que el Sr. Diez va dir als compradors que els retornava els diners del pis dient-los que havien de deixar-lo tal i com l'havien trobat, el Sr. Gálvez precisant que el Sr. Diez li havia demanat de prendre hora amb la seva lletrada per poder celebrar la reunió corresponent a aquell efecte.

També s'ha de destacar el testimoniatge del Sr. Villegas (foli 291) -responsable del Departament de Seguretat Industrial del Govern d'Andorra- quin va visitar el pis el 22 de juny de 2010 en el marc de les seves funcions i va declarar que havia constatat, d'una part, un risc elèctric a causa de la humitat i de les inundacions i d'altra part, que l'escala no compleix les normes reglamentàries. En el seu informe del 22 de juny de 2010 (foli 104) qualifica el traster com una habitació alias "zulo" (forat en eusquera) és a dir una habitació generalment de dimensions mínimes i sense instal·lacions bàsiques d'higiene i comoditat i que sol localitzar-se en llocs apartats o amagats.

En aquestes condicions, queda abastament provat que la habitació anomenada traster no ha tingut sempre aquesta destinació i que per això està a l'origen de greus i importants problemes d'humitat, infiltracions i fins i tot inundacions a dintre de la vivenda.

V.- Els compradors critiquen la validesa del contracte, per error, causa d'imperfecció del contracte, el que significa una acció en nul·litat.

Aquesta Sala va jutjar que "aquella persona que adquireix un bé afectat per un defecte greu i que no pot ser detectat per un profà en la matèria en el moment de la compra pot decantar-se per exercitar l'acció de sanejament per vicis ocults o demanar l'anul·labilitat del contracte per haver sofert el venedor un vici del consentiment, com és l'error, o fins i tot demanar la resolució del contracte per haver-li lliurat un aliud pro alio, és a dir una cosa totalment diferent a la que va ser objecte del contracte i no idònia per les finalitats que es cercaven."(TSJA Sentència del 23 d'octubre de 2008).

Tota vegada que la llei no ho prohibeix, el comprador pot plantejar l'acció que millor s'acomodi als seus interessos, sempre que concorrin els requisits establerts per fonamentar la seva pretensió a partir de la institució que dóna suport als seus interessos. (TSJA 11 de maig de 2000, Sentència núm. 1369.)

En el present cas, considerem que els compradors van incórrer en un error vici, és a dir que recau sobre l'objecte del contracte la seva substància o condicions i que donà lloc a una declaració de voluntat que no es correspon amb el que vol realment el declarant.

En efecte, la seva voluntat era de comprar una vivenda formada per un pis i un traster arreglat en habitació per viure a dintre, però aquesta última part del pis està a l'origen de greus i importants problemes d'humitat, infiltracions i fins i tot inundacions que perjudiquen a tota la vivenda i fan impossible viure a dintre de manera normal i segura.

Dit error és essencial perquè ha determinat els compradors a contractar i és evident que sense ell no ho haguessin fet puix no poden viure al pis, tot i que és per aquesta finalitat que es va adquirir.

Dit error és excusable perquè no podien adonar-se de la veritat fins a la primera inundació. El venedor no estableix que els hi va dir que l'aigua de la muntanya es podia infiltrar ni que els va prevenir de la existència d'una bomba elèctrica.

S'ha doncs de confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles d'haver declarat la nul·litat absoluta de la compravenda immobiliària per error en el consentiment dels compradors.

VI.- Pel que fa les conseqüències de l'anul·lació, s'ha de reposar les parts en la seva posició inicial abans de la compravenda i als contractants s'han de restituir les coses objecte del contracte, amb els fruits, el preu i els interessos, atès que cal restablir la situació anterior.

Això significa que l'anul·lació, llevat d'impossibilitat, no pot deixar subsistir cap enriquiment ni cap empobriment per a les parts i obliga el venedor a reparar aquells perjudicis que l'altra part ha sofert a conseqüència de l'execució del contracte.

Pel que fa als imports de 229,33.-EUR en concepte de despeses de pintura, 514,38.-EUR com a conseqüència de les despeses notarials, 800.-EUR en concepte de la comissió d'obertura del préstec amb garantia hipotecària que els demandants obtingueren per tal de poder afrontar el pagament del preu que els hi era exigit en mèrits de la compravenda d'autes, van quedar provats documentalment i és amb raó que el primer jutjador va considerar que són perjudicis raonats i legítims i que el venedor ha d'assumir com a conseqüència de l'execució del contracte després anul·lat.

Pel que fa al preu, ressurt de l'acte que el venedor va confessar haver ja rebut dels compradors abans de l'escriptura la suma de 5.000.-EUR i que va rebre els 160.000.-EUR restant al moment de la signatura. Doncs, no pot negar que el preu pactat i pagat és de 165.000.-EUR i no és perquè els compradors no poden aportar a proves un rebut pels 5.000.-EUR que això pot contradir la escriptura pública. Per tant, el venedor ha de tornar l'import de 165.000.-EUR.

És cert que les parts s'acorden sobre el fet que és el Sr. Diez que va pagar les despeses d'ITP i les despeses notarials, però això no té res a veure amb el preu sinó amb les condicions pactades pels co-contractants.

Com a conseqüència de l'anul·lació, el Sr. Diez considera que aquestes queden sense efecte, raó per la qual, reposant-lo en la mateixa situació anterior a la venda, els compradors li han de tornar aquests imports.

No es pot adoptar aquest raonament. En efecte, és el venedor el que ha d'assumir les conseqüències de la nul·litat. Endemés, si haguessin pagat ells aquests imports que eren a càrrec seu l'any 2008, serien avui en dret de demanar-ne el reemborsament en concepte de perjudicis.

Pel que fa als interessos, cal precisar la diferència de fonaments entre els interessos legals a partir del 16-12-2008 que corresponen al preu de la compravenda i els interessos convencionals des del 30 de setembre del 2010 que corresponen a l'aplicació d'allò convingut a la pòlissa de préstec.

En efecte, els primers, es fonamenten en la mora i compensen la pèrdua de valor de l'import.

Els convencionals són vinclats al préstec i no poden ser traslladats al venedor sinó que corresponen a una necessitat de finançament dels compradors.

Per tant, aquest extrem del recurs s'ha d'estimar.

VII.- L'estimació parcial del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada d'acord amb la disposició de la Novel·la 82, capítol 10.

Quan a les costes de primera instància, atès que les pretensions de la part defenent estan acollits parcialment, no escau imposició de costes.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas.-

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs del Sr. Diez,

REVOCAR parcialment la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 25 de juliol del 2012 en el sentit d'excloure de la condemna els interessos convencionals per un import de 9.730,17 euros.- i CONFIRMAR els altres extrems de la Sentència;

NO FER cap imposició de costes ni de primera ni de segona instancia.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-