Arrendaments urbans, concepte d'indefensió, valoració de la prova (4000451/2020)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000100/2022 ORIGEN: 4000451/2020 - 00

NIG: 5300542120200002060

PARTS:

Apel·lant: Sra. Blasco

Advocat: Sra. Pina

Apel·lat: Daza

Representant: Sra. Cañellas

Advocat: Sra. Rius

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans, concepte d'indefensió, valoració de la prova.

SENTÈNCIA 026-2023

Andorra la Vella, el 7 de març del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. JAUME TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 21-7-2020, la representació processal de la societat Daza, formulava demanda a través del procediment regulat en la disposició addicional segona de la Llei d'arrendament de finques urbanes (LAFU) contra la Sra. Blasco, en què sol·licitava es dictés Sentència declarant resolt el contracte, amb efectes des del dia 28 de febrer del 2020; disposant el seu desnonament de l'apartament arrendat, deixant-lo lliure i, a disposició de l'arrendadora i, que "es declari que la Sra. Blasco, no te cap dret a acollir-se a la prorroga prevista a l'article 1 de la Llei 23/2019, del 12 de desembre de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatge, atesa la seva mala fe contractual i atesos els incompliments greus del contracte; Que es declari la ocupació indeguda de la senyora Blasco, des del dia 1 de març de 2020, fins el dia en que deixi definitivament lliure, vacu i a disposició de la propietat la seva unitat immobiliària. Que se la obligui a abonar la suma preufetera de 50 EUR mensuals, des del dia 1 de juliol de 2019, fins el dia 28 de febrer de 2020, es a dir 50 EURx3 mesos: 150 EUR. Que se la obligui a pagar, la suma de 400 EUR mensuals, des del dia 1 de març de 2020, fins el dia en que deixi definitivament lliure i a disposició de la propietat, en concepte de indemnització per ocupació indeguda. A la anterior suma, se li hauran de descomptar els acomptes que la senyora Blasco, vagi realitzant mentre no deixi lliure la unitat immobiliària, i que quedaran degudament acreditats al moment processal oportú. Que se la obligui a fer- se càrrec del pagament d'una indemnització no inferior a 6.470.92 EUR, en concepte de danys i perjudicis ocasionats a la propietat, de conformitat amb lo establert al punt novè de la present demanda".

2.- El 15-10-2020 la Sra. Blasco compareixia, sense presentar no obstant escrit de contesta.

3.- Havent estat practicades les proves que foren considerades necessàries i evacuats per les parts els seus respectius escrit de conclusions, en data 15- 3-2022, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Que estimant substancialment la demanda formulada en data 21 de juliol del 2020 per la societat Daza contra la Sra. Blasco ha de:

Declarar que el contracte d'arrendament celebrat l'1 de febrer del 2015 en relació amb l'habitatge ubicat a l'Avinguda A núm. 00, 0 0 , d'Escaldes-Engordany va quedar extingit, per expiració del termini pactat, a la data 28 de febrer del 2020, amb l'obligació de deixar les unitats immobiliàries objecte d'arrendament lliures, vàcues i, a disposició de la part demandant, sota apercebiment de desnonament.

I, condemnar a la Sra. Blasco a pagar a la societat A, SL:

l'import de 150 EUR en concepte de despeses de calefacció i aigua corresponent als mesos de desembre del 2019 al 28 de febrer del 2020;

més altres 400 EUR/mes en concepte d'ocupació indeguda, comptadors a partir de l'1 de març del 2020 i, fins l'efectiu retorn de la possessió del bé arrendat, devent- se descomptar els acomptes que la Sra. Blasco hagi i, vagi realitzant, diferint-se l'acreditació d'aquest extrem al període d'execució i; la quantitat de 1.353,73 EUR, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis;

i, finalment els interessos legals devengats per les esmentades quantitats i a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes del IV i V Fonament de Dret".

4.- La Sra. Blasco ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant la seva revocació parcial, acordant en el seu lloc que la senyora Blasco havia de fer front únicament a l'import de 350 EUR mensuals per ocupació indeguda, comptadors a partir del 1 de març del 2020 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió del bé arrendat, deixant sense efecte la condemna de la senyora Blasco el pagament de l'import de 150 EUR, en concepte de despeses de calefacció i aigua, corresponent els mesos de desembre del 2019 al febrer del 2020, i l'import de 1.353,73 EUR, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis.

La representació processal de la societat demandant, s'oposava al triomf del recurs articulat interessant la seva desestimació amb confirmació íntegre de la sentència dictada en la instància, imposant les costes judicials d'aquesta alçada la per recurrent.

5.- Per aute de 25 de juliol del 2022 es decidia l'admissió parcial de la prova proposada en aquesta alçada per la recurrent, requerint-se per això la part demandant per a que justifiqués si des del desembre del 2019 al 28 de febrer del 2020, s'havien realitzat liquidacions de la despesa de calefacció a la part arrendatària. Aquesta prova va resultar complimentada per segons la resposta que figura en els autes i les parts s'han pogut pronunciar el seu respecte.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Resulta definitivament admès en aquesta alçada per no ser controvertit entre les parts els següents fets.

Per contracte de 15-2-2015, la Sra. Anaya arrendava a la Sra. Blasco el pis situat a l'Avda. A 00, 0 0 d'Escaldes-Engordany. L'edifici en què s'integra aquest apartament era venut el 26-6-2018, a la societat Daza, que es va subrogar en la posició jurídica de la part arrendadora en el contracte d'arrendament indicat, iniciant seguidament en l'immoble un important procés de reformes. També s'admet que per carta de 25-9-2018, Daza, comunicava a la Sra. Blasco la voluntat de donar per resolt el contracte d'arrendament atorgat a la fi del termini principal de vigència, carta aquesta que l'arrendatària rebia el dia 1- 10-2018.

En aquesta situació, el dia 21-7-2020 la representació processal de la societat demandant articulava la demanda que originava el present procediment, demanda que no resultava contestada per la Sra. Blasco en el moment oportú.

La Sentència dictada per la batllia, acull de manera substancial les pretensions que la societat arrendadora articulava, i és contra aquesta decisió que la Sra. Blasco formula recurs d'apel·lació segons els motius de greuge que s'examinen seguidament.

Segon.- En primer lloc, la part recurrent insisteix en la vulneració al seu dret a la defensa, argumentant que no se li havia donat trasllat de l'escrit de proves ni del resultat de les proves practicades malgrat que n'havia sol·licitat una còpia per correu electrònic i posteriorment a través d'una trucada telefònica. Afegia que la Sra. Blasco gaudia del benefici de Justícia gratuïta, trobant-se exempta de satisfer el cost de les còpies. Finalment, indicava que malgrat haver estat emplaçada en fins a tres ocasions per a practicar una prova testifical, només disposava del resultat de la prova practicada per la Sra. Hoyos, desconeixent quines proves haurien estat practicades en la resta d'ocasions.

El dret a què un procés judicial es desenvolupi respectant totes les normes i garanties processals preestablertes, integra el dret a un procés degut que contempla l'article 10 de la Constitució, i exigeix ser respectat i tutelat pels òrgans jurisdiccionals, de manera efectiva durant tot el procés. Però no qualsevol infracció de les normes processals genera indefensió, sinó que només es podrà entendre que es pateix en aquells supòsits on la part es veu privada injustificadament de l'oportunitat de defensar la seva posició processal, i que aquesta irregularitat comporta un menyscapte efectiu dels seus drets o interessos. Dit en altres paraules, la indefensió patida ha de ser material, comportant un perjudici real i efectiu sobre les possibilitats de defensa, sense però que empari meres irregularitats formals, amb conseqüències abstractes o hipotètiques.

I aquest darrer supòsit és aquell que aquí concorre: la Sra. Blasco, admet obertament que disposava del resultat de la testifical de la Sra. Hoyos i de la resposta al requeriment articulat a B. Aquestes dues proves, juntament amb el requeriment que es va articular a la Sra. Blasco (sense que, per tant, ara pugui invocar que no el coneixia), han estat les úniques proves efectivament practicades en període probatori, sense que en aquesta situació hagi experimentat cap mena d'indefensió material, atès que les conclusions articulades han intervingut sobre tots els elements de prova efectivament practicats, desautoritzant-se així la premissa major en què sustenta les seves pretensions.

En conseqüència escaurà desestimar la denúncia d'indefensió que la part recurrent articulava com a previ en aquesta alçada.

Tercer.- Pel que es refereix als motius substantius del recurs, intervenen en relació amb 1) la condemna per import de 400.- EUR en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, 2) una indemnització per danys i perjudicis de 1.353,73.- EUR i 3) la condemna per 50.- EUR mensuals en concepte de despeses d'aigua i assimilades.

A.- Quant a la primera de les qüestions suscitades per la part recurrent, la indemnització per ocupació indeguda en supòsits d'arrendaments urbans intervé com a mecanisme compensatori de l'ocupació sense títol del bé per part de qui havia estat el seu arrendatari. La seva quantificació pot trobar-se contemplada expressament en el contracte d'arrendament o en defecte d'aquesta previsió expressa, resulta reiterada la doctrina d'aquesta sala en mèrits de la qual, el seu import resultarà equivalent al de la darrera mensualitat de la renda pactada. En el present supòsit, la resolució recorreguda, fixa la indemnització per ocupació indeguda en la suma mensual de 400.- EUR, sense però tenir en compte, d'una banda, que aquesta no es troba prevista en el contracte d'arrendament i, d'altra part, que segons el mateix contracte subscrit, el seu import ascendia a 350.- EUR mensuals. En tal eventualitat i encara que la Sra. Blasco també satisfés mensualment l'import de 50.- EUR, aquest pagament intervenia en concepte de bestreta per les despeses complementàries directament relacionades amb el consum que dels mateixos n'efectuava l'arrendatària, sense que corresponguin a l'ús a estrictament parlar de l'immoble arrendat i sense que, per tant, es pugui entendre que el seu pagament automàtic sense cap queixa anterior per part de la Sra. Blasco sigui de naturalesa a modificar l'import de la renda.

En conseqüència el primer argument del recurs que aquí s'examina haurà de prosperar, i en conseqüència l'import de la indemnització que la part decisòria de la Sentència de la batllia contempla s'haurà de fixar en 350.- EUR mensuals en lloc de 400.- EUR.

B.- Pel que es refereix a la indemnització per danys i perjudicis que la resolució d'instància fixa en 1.353,73.- EUR, la part recurrent nega haver impedit a l'empresa constructora l'accés al seu habitatge. La batllia per a justificar el pronunciament condemnatori que adopta considera que la Sra. Blasco hauria impedit la realització de determinats treballs d'aïllament de façana, condemnant-la a satisfer el cost de tornar a muntar i desmuntar una bastida.

En aquesta alçada i malgrat que la part recurrent negui haver impedit en cap cas l'accés al seu habitatge a les persones que van intervenir en l'obra, la prova testifical practicada prop de la Sra. Hoyos, arquitecta encarregada de la reforma en l'edifici, corrobora no tan sols la impossibilitat d'accedir en l'habitatge que la Sra. Blasco ocupava (a diferència dels restants estadants) sinó que ratifica que el procés d'aïllament de la façana no es va poder realitzar atès que per això era necessari canviar la finestra existent en l'apartament de la part arrendatària.

En aquesta situació, i atès que una de les obligacions legals de l'arrendatari passa per tolerar les reparacions en la finca arrendada (art. 26 del text consolidat de la Llei d'arrendament de Finques Urbanes), ha de considerar-se que els requisits vertebradors de la responsabilitat de l'arrendatària pels fets que se li retreuen es troben reunits. A partir del moment en què l'import d'aquesta no es qüestiona, el recurs que s'articula es veurà abocat al fracàs.

C.- El darrer motiu del recurs intervé en relació amb la condemna a satisfer l'import de 50.- EUR mensuals (150.- EUR en total) per les despeses de calefacció i aigua dels mesos de desembre del 2019 a febrer del 2020.

La recurrent sosté que el pagament d'aquestes despeses no s'hauria pactat i que, tanmateix, el servei prestat va intervenir en unes condicions defectuoses, sense que per tant res hagués de pagar per aquest concepte.

Tampoc aquest motiu del recurs pot triomfar atès que, d'una banda, l'obligació de pagament d'aquestes despeses per l'arrendatària es troba expressament contemplat en el contracte d'arrendament subscrit (pacte 4 B) i pel que es refereix al seu import no podem passar per alt que des d'un bon inici (febrer del 2015) l'arrendatària ha satisfet per aquest concepte la suma de 50.- EUR mensuals.

Quant a les condicions irregulars en que aquest servei hauria estat prestat en els mesos indicats, cap prova la recurrent ha proveït al llarg del procediment que recolzi les seves afirmacions, amb el benentès que amb ella corresponia la càrrega de provar la realitat dels fets impeditius o obstatius que avança.

Quart.- Per tot el que ha estat exposat, escaurà estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la Sra. Blasco contra la Sentència de 15-3-2022 que revoquem exclusivament quan fixa l'import de l'ocupació indeguda en 400.- EUR mensuals, fixant en el seu lloc la suma de 350.- EUR mensuals, confirmant per la resta la seva part decisòria.

L'èxit parcial del recurs articulat comportarà que no hagi de fer-se especial pronunciament en relació amb les costes processals ocasionades en aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la Sra. Blasco contra la Sentència de 15-3-2022 que revoquem exclusivament quan fixa l'import de la indemnització per ocupació indeguda en 400.- EUR mensuals, fixant que aquesta serà de 350.- EUR mensuals, confirmant per la resta la seva part decisòria.

Sense fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.