Sentència sobre inhabilitat de contracte d'arrendament per inhabitabilitat

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Jover

Representant: Sra. Tejada

Advocat: Sra. MBI

Apel·lat: Sra. Girona

Advocat: Sr. ACA

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Jaume TOR PORTA

OBJECTE: LAFU, resolució de contracte per inhabitabilitat de l'immoble arrendat, càrrega de la prova

SENTÈNCIA 000023/2025

Andorra la Vella, 11 de febrer del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 18 d'octubre del 2022, la representació processal de la Sra. Jover, formulà demanda en judici verbal civil de rescissió (sic) contractual, desnonament i reclamació de quantitat contra la Sra. Girona, sol·licitant que, en el seu dia es dictés sentència:

1) declarant la rescissió (sic) del contracte d'arrendament convingut el dia 1 d'abril del 2017 per incompliment dels pactes, declarant el desnonament de la Sra. Girona o de qualsevol altre ocupant que es trobi en l'immoble objecte d'aquest plet;

2) condemnant a la Sra. Girona a pagar l'import global de 7.600.- euros en concepte de lloguers deguts fins a la data de la demanda, juntament amb els interessos meritats per l'esmentada quantitat, comptabilitzats al tipus legal a partir del venciment de cada una de les mensualitats o, subsidiàriament, a partir de la contesta a la demanda;

3) condemnant a la Sra. Girona a pagar a l'agent la suma de 1.002.- euros en concepte de despeses per consums fins a la data de la demanda, així com l'import corresponent a les que es generin des de la data de la demanda fins al retorn de la possessió de la unitat immobiliària;

4) condemnant la defenent a pagar a l'agent la suma mensual de 380.- euros en concepte d'ocupació indeguda, des de la data de la demanda i fins a la data en què la part agent recuperi la possessió de la unitat immobiliària;

5) condemnant a la defenent a pagar a l'agent les despeses de reparació dels eventuals desperfectes que es constatin en l'habitatge arrendat i la substitució dels elements malmesos i

6) condemnant a la defenent a pagar a l'agent la totalitat de les despeses judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

2.- El 30 de novembre del 2022, la representació processal de la Sra. Girona contestava a la demanda, oposant-se a la mateixa i formulant demanda reconvencional, sol·licitant es dictés sentència desestimant la demanda interposada de contrari, i admetent la demanda reconvencional es declarés la nul·litat del contracte d'arrendament concordat i subscrit el dia 1 d'abril del 2017 per vici del consentiment, i més concretament per engany de l'arrendadora a l'arrendatària; condemnant la Sra. Jover al retorn de la totalitat dels imports de les rendes de lloguer abonades per la seva representada, que ascendeixin a l'import de 19.428,45.- euros.

Subsidiàriament, declarant la resolució del contracte d'arrendament per motius imputables a l'arrendador, per incompliment per part de l'arrendadora de l'article 25, 1, 4 i 6 de la LAFU, des del mateix moment de la seva perfecció per impossibilitat originària del seu objecte. En aquest cas demanava una reducció del 50% del preu de la renda convingut de 380,95.- euros, havent de quedar fixada la renda en 190,47.- euros i, per tant, que la seva mandant hauria hagut de pagar en concepte de renda 12.380,87.- euros compte tingut que l'arrendadora n'ha pagat 19.047,50.- euros, és procedent condemnar a la Sra. Jover a abonar a la seva representada la suma de 6.666,63.- euros.

En qualsevol cas, sol·licita la condemna de la Sra. Jover, a abonar les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

3.- La representació processal de la Sra. Jover, contestava la demanda reconvencional formulada i després de posar en relleu que el 2 de novembre del 2022 havia recuperat la possessió de l'immoble, demanava la desestimació de les pretensions de l'adversa, imposant-li el pagament de les costes que en resultaven.

4.- Seguit el procediment pels seus tràmits, el 17 de juny del 2024 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Estimar molt parcialment la demanda efectuada per la representació processal de la Sra. Jover i condemnar a la Sra. Girona al pagament de les quantitats de 375.- euros d'electricitat i de 645.- euros de calefacció, així com qualsevol altra despesa generada des de la data de la demanda fins al retorn de la possessió, 2 de novembre del 2022, a acreditar en execució de sentència.

Segon.- Estimar substancialment la demanda reconvencional formulada amb caràcter subsidiari presentada per la representació processal de la Sra. Girona i declarar la resolució del contracte a comptar del gener del 2018, havent de quantificar la indemnització per ocupació indeguda en la suma de 250.- euros fins al moment del retorn de la possessió a 2 de novembre del 2022 i condemnar a la Sra. Jover a abonar a la Sra. Girona la suma de 3.845,70.- euros, essent aquest import la diferència entre allò abonat per la Sr. Girona i el que hauria d'haver abonat atès l'incompliment evidenciat per la part arrendadora en el manteniment de l'habitatge.

Tercer.- No efectuar especial pronunciament en relació a les costes processals, havent d'assumir cada parts les pròpies i les comunes per meitats".

4.- La representació processal de la Sra. Jover s'alça contra aquesta decisió, sol·licitant es dicti Sentència revocant la decisió d'instància i en el seu lloc estimant la demanda, condemnant la demandada a pagar l'import de 7.600.- EUR en concepte de lloguers deguts fins la data de la demanda, més els interessos legals meritats des de la data de venciment de cadascuna de les mensualitats o subsidiàriament a partir de la contesta a la demanda; condemnant la Sra. Girona a pagar la suma mensual de 380.- EUR en concepte d'ocupació indeguda des de la data de finalització del contracte i fins al 2 de novembre del 2022 i a pagar la totalitat de les costes judicials ocasionades.

5.- La Sra. Girona, s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat demanant la seva desestimació i confirmació de la Sentència dictada pel Tribunal de batlles amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present assumpte, la representació processal de la Sra. Jover pretén es dicti Sentència declarant la resolució del contracte d'arrendament subscrit amb la Sra. Girona el dia 1 d'abril del 2017 respecte del XXXX, per manca de pagament de la renda. També reclama la condemna de la part demandada a satisfer les rendes impagades, una indemnització per ocupació indeguda, les despeses generades per consums i la totalitat de les costes judicials derivades del present litigi.

La Sra. Girona articula una demanda reconvencional mitjançant la qual demana la nul·litat del contracte d'arrendament atorgat, considerant que el pis arrendat no era habitable. En aquesta eventualitat reclama no tan sols la desestimació de la demanda sinó també la restitució de tots els imports satisfets en concepte de rendes satisfetes. Subsidiàriament, demana que es disposi una reducció de la renda del 50%, condemnant l'adversa a restituir l'escreix satisfet per aquest concepte, el tot imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades.

La representació processal de la Sra. Jover s'ha oposat a la demanda reconvencional articulada.

La Sentència dictada per la Batllia admet l'impagament de la renda de la part demandada; no obstant això, acull la pretensió subsidiària articulada per la Sra. Girona. Sustenta, en primer lloc, que les finestres del pis arrendat no tancaven adequadament en ser de fusta i antigues, però malgrat aquesta problemàtica irradiava en un fred notori en l'interior del pis, considera que la salubritat de l'immoble no es veia afectada, sense que aquest motiu justifiqués la resolució del contracte d'arrendament. D'altra part, destaca que en una de les habitacions del pis, les parets es trobaven florides, destacant que els fongs que s'hi originaven impedien viure a dins atès el risc que suposaven per a la salut de les persones. Seguidament, fixa la data d'aparició d'aquests fongs l'any 2018, pronunciant la resolució del contracte d'arrendament a partir d'aquesta per manca de manteniment de l'habitatge per la part arrendadora, data a partir de la qual descarta qualsevol obligació de pagament de la renda pactada, fixant això no obstant, i de manera alçada, una indemnització per l'ocupació realitzada a càrrec de la Sra. Girona en l'import de 250.- EUR mensuals. En aquest context i després de constatar que l'arrendatària havia satisfet en concepte de lloguers l'import de 18.635,70.- EUR, situa l'import degut en atenció a la realitat descrita en la quantitat de 14.790.- EUR, que incrementa amb el cost de les despeses d'electricitat (375.- EUR) i de calefacció (645.- EUR). En aquesta eventualitat, condemna la Sra. Jover a restituir la quantitat de 3.845,70.- EUR a la demandada, sense fer pronunciament en costes.

I és contra aquesta decisió que s'alça la representació processal de la part arrendadora, atribuint-li diferents errors en la valoració de la prova.

Segon.- En primer lloc, sosté que el 31 de maig del 2021 quan es renovava el certificat d'habitabilitat, la vivenda llogada era habitable i que en tot cas, la Sra. Girona havia visitat l'apartament abans d'atorgar el contracte essent perfectament coneixedora de les seves característiques i qualitats; que en cap moment fins al març del 2022, la Sra. Girona s'havia queixat de l'existència de fongs en el pis remetent-se per això a la nombrosa comunicació mantinguda entre les parts a través d'aplicació de missatgeria instantània. Refereix, d'altra part, que el testimoni Sr. S no permetia considerar l'existència de fongs i que la conclusió de la Batllia quan fixava l'aparició d'aquests l'any 2018 es trobava desproveïda de qualsevol element de prova que la corroborés. Quant a la causa d'aparició dels fongs, qüestiona les conclusions del perit de part referint que el mateix no havia comprovat si existien humitats en els pisos inferiors el que invalidaria l'existència de la pretesa causa que s'invocava (humitats per capil·laritat) defensant que en definitiva, la queixa de l'arrendatària només va aparèixer a partir del moment en què la seva representada iniciava les accions per a desnonar-la atès que no pagava la renda. En tot cas, referia que la causa dels fongs podia atribuir-se a diferents causes, entre els quals podia obeir a una insuficient ventilació, considerant que els fongs que podien existir l'any 2022 només es podien atribuir a la demandada.

Quant a la indemnització per ocupació indeguda que contemplava la Sentència referia que de la quantitat que es considera havia satisfet la Sra. Girona (18.635,70.- EUR), 3.040.- EUR els havia pagat el Govern, sense que l'import de 1.900.- EUR dipositats a la Batllia mai els hi haguessin estat remesos.

Tercer.- En aquesta alçada, les parts litigants no introdueixen cap mena d'argument revocatori respecte de les conclusions assolides en la instància quan afirma que malgrat que els defectes que presentaven les finestres de fusta del pis no asseguraven un tancament precís permetent entrada d'aire i fred en l'estança, aquesta irregularitat no revestia prou intensitat per a justificar la nul·litat del contracte per inadequació del seu objecte. Aquesta conclusió se'ns imposa sense que res puguem afegir al seu respecte en mèrits del principi "tantum devolutum quantum apepelatum" previst en l'art. 330 del CPP.

L'objecte del recurs intervé exclusivament al torn de la valoració de la prova realitzada per l'òrgan "a quo" quan sosté que el florit i fongs presents en l'habitació del pis van aparèixer l'any 2018, atribuint-los a filtracions patides per l'immoble, descartant altres causes com podrien ser la manca de ventilació en el pis, cosa que ens obligarà en aquesta alçada a revisar novament la valoració de la prova realitzada.

Sobre aquesta qüestió, ressaltarem que l'existència de fongs en el decurs del mes de març del 2022 en el pis no es discuteix. Tampoc es pot qüestionar que la seva presència no permet gaudir de l'immoble amb normalitat per motius sanitaris: la inhalació de les espores poden comportar greus problemes respiratoris. En aquesta eventualitat, la seva sola presència permetia a la part arrendatària resoldre el contracte d'arrendament segons es preveu en l'art. 33.1 de la LAFU en ser inhabitable el pis.

La part recurrent en aquesta alçada pretén enervar aquesta conclusió, referint que l'apartament gaudia del preceptiu certificat d'habitabilitat que s'havia renovat el dia 31 de maig del 2021. Aquest document de naturalesa administrativa, es preveu en el Reglament de Construcció de 13 de maig del 2020 per a les unitats immobiliàries destinades a ser habitables i que no poden gaudir (en general per la seva antiguitat) de cèdula d'habitabilitat. El seu atorgament suposa una presumpció "iruis tantum" d'habitabilitat que pot, això no obstant, ser destruïda mitjançant prova que justifiqui del contrari, prova que ha de ser proveïda per la persona que sostingui que les condicions per a viure en l'interior no es troben reunides en un moment determinat posterior. En el present supòsit, l'existència de fongs en l'immoble en qüestió no ha estat en cap moment discutida, i en aquesta eventualitat la manca d'habitabilitat del pis resulta inqüestionable.

Qüestió diferent, està en funció de determinar el moment concret en què aquests fongs, apareixien en l'immoble arrendat, amb el benentès que la càrrega probatòria d'aquest fet corresponia a l'arrendatària a partir del moment en què pretén prevaldre's de la seva existència. La Batlle situa l'aparició dels fongs l'any 2018, recolzant-se en les indicacions realitzades per la Sra. Girona en un dels WhatsApp incorporats i en el resultat de la testifical practicada pel Sr. S. No compartim aquestes conclusions per les raons següents. En efecte, si bé és cert que en el missatge intercanviat el 28 de març del 2022, la Sra. Girona es queixava que feia anys que patia humitats al pis (foli 227), de la revisió exhaustiva dels nombrosos missatges intercanviats amb l'arrendadora s'aprecia que era la primera ocasió en què es queixava d'aquesta qüestió. La resta de queixes (poques) que s'efectuaren ho eren respecte del fred, circumstància que ha estat descartada com a causa de resolució del contracte per la Batlle, sense que cap de les parts discrepi en cap moment d'aquesta conclusió. En aquesta eventualitat, escapa a la més elemental lògica que atesa la gravetat de les humitats que apareixen en les fotografies incorporades, la Sra. Girona mai hagués plantejat la més mínima queixa a la part arrendadora per aquesta raó. L'òrgan a quo fonamenta també la seva conclusió sobre la preexistència de fongs a l'immoble en la prova testifical practicada pel Sr. S. No obstant això, no es pot compartir la valoració que s'ha realitzat respecte d'aquesta prova.

En la ponderació de les manifestacions d'aquest testimoni, no es pot obviar el fet que manté una estreta relació d'amistat amb la Sra. Girona, havent mantingut amb ella, fins i tot, una relació sentimental que se situa entorn dels anys 2020-2021. En aquest sentit, la seva coneixença sobre els fets que relata se circumscriu a aquestes dates, sense que hagi pogut aportar cap element que permeti acreditar la situació de l'immoble en anys anteriors.

Pel que fa a les humitats que el testimoni afirma haver percebut en l'habitació del menor i en un bany, en la seva declaració no va aportar cap precisió que permetés determinar amb exactitud la cronologia de les seves observacions, fet que impossibilita establir-ne la preexistència en un moment anterior a la seva relació amb la Sra. Girona.

Finalment, tampoc la pericial de part incorporada a l'escrit de demanda reconvencional conté cap mena de precisió que permeti situar temporalment l'aparició dels fongs indicats amb precisió.

En aquesta eventualitat, i en atenció a l'existència de fongs a finals del mes de març del 2022 en una proporció rellevant, s'ha de situar prudencialment la seva aparició a principis del mateix any, atès el seu desenvolupament, sense però que aquest pugui situar-se a principis d'any 2018 com ho considera l'òrgan "a quo".

Quart.- La part recurrent sosté, d'altra part, que l'aparició dels fongs obeiria a condensació directament atribuïble a una ventilació incorrecta per part de l'arrendatària. Cap element de prova obra en les actuacions que permeti considerar que la Sra. Girona no ventilava diàriament com ho ha referit en el judici, amb el benentès que la càrrega de la prova de la irregularitat que denuncia corresponia a la part demandant.

D'altra part, pretén descartar l'eventual efecte de capil·laritat en les filtracions d'aigua argüint la manca de constatació pel perit de la part actora de l'existència de filtracions en els pisos inferiors. Ara bé, aquest raonament omet que era la part arrendadora qui ostentava la càrrega de provar aquest extrem ja sigui en aplicació del principi general del dret "ei incumbit probatio qui dicit non qui negat" (Digest 22, 3, 2), sinó també per la major facilitat probatòria que per aquesta raó ostenta atesa la seva condició de propietària de l'edifici.

Cinquè.- En atenció a tot l'exposat, escaurà estimar parcialment el recurs d'apel·lació plantejat per la representació processal de la Sra. Jover i revocar parcialment la Sentència dictada per la Sra. batlle fixant la data de resolució del contracte d'arrendament el dia 31 de desembre del 2021, i en conseqüència estimar parcialment la demanda, condemnant la Sra. Girona a pagar l'import de 4.180.- EUR, en concepte de rendes impagades fins aquesta data, i la quantitat de 2.500.- EUR (a raó de 250.- EUR mensuals) des del dia 1-1-2022 i fins al mes de novembre del 2022 en què es retornava la possessió del pis, import respecte del qual s'ha de descomptar la quantitat de 140.- EUR corresponent al mes de febrer del 2022 en què l'arrendatària en va pagar 380.- EUR de lloguer, fixant-se el deute per aquest concepte en la quantitat de 2.360.- EUR.

Respecte d'aquesta quantitat global, incrementada amb l'import de les despeses accessòries que no s'han discutit (1.020.- EUR), el deute global a càrrec de la Sra. Girona ascendiria a 7.560.- EUR (1.020+2360+4180), al qual escau descomptar els imports dipositats durant al tramitació el procediment (1.902,85.-EUR), i que hauran de ser remesos a la part actora el que situa el ròssec deutor a càrrec de la Sra. Girona en la quantitat de 5.657,15.- EUR. A quin pagament s'ha de condemnar la demandada i que haurà de ser incrementada dels interessos legals comptadors a partir de la data en què cada mensualitat de renda esdevenia exigible i pel que es refereix a la indemnització per ocupació indeguda i despeses complementàries, a partir de la present resolució i fins al dia del seu total pagament.

Sisè.- COSTES

Atès l'èxit parcial de la demanda principal i de la reconvencional, no escau fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en la instància. Quant a les costes en aquesta alçada, atès el triomf parcial del recurs articulat tampoc escau fer especial imposició (art. 354.2 del CPC)

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Jover contra la Sentència de data 17 de juny del 2024 que es revoca en part, disposant en el seu lloc l'estimació parcial de la demanda formulada per la mateixa contra la Sra. Girona i l'estimació parcial de la demanda reconvencional articulada per aquesta darrera contra la primera, declarant la resolució del contracte d'arrendament subscrit entre les parts el dia 1-4-2017 respecte del XXXX, amb efectes a partir del dia 31-12-2021, condemnant la part demandada a satisfer els imports de: 1) 4.180.- EUR, en concepte de rendes impagades fins al 31 de desembre del 2021 més els interessos legals a partir de la data en què cada obligació de pagament mensual de la renda es produïa i fins al dia del seu total pagament, 2) 2.360.- EUR en concepte d'indemnització per ocupació indeguda des del dia 1-1-2022 i fins al mes de novembre del 2022 en què es retornava la possessió de l'immoble arrendat a l'arrendadora i 3) 1.020.- EUR en concepte de despeses accessòries.

Sobre l'import global resultant, s'haurà de descomptar la quantitat dipositada per la Sra. Girona durant el procediment (1.902,85.- EUR).

I sense que sigui escaient fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en cap d'ambdues instàncies.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.