Despeses comunitàries (4000074/2016)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TSJC.- 0000133/2017 ORIGEN: 4000074/2016 - 00

NIG: 5300542120160000531

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de febrer del 2018

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit presentat en data 24 de març de 2016 la representació processal del Sr. Barba formulava demanda contra la Comunitat de Propietaris de l'Edifici Y mitjançant la qual, i després d'exposar la relació fàctica i la fonamentació jurídica que entenia d'aplicació al cas, demanava de dictar sentència d'acord amb els següents pronunciaments:

"i. Que es declari el dret del Sr. Barba a haver de pagar únicament les partides comunitàries dels comptes de l'exercici 10/2013 al 09/2014 que es relacionen al fonament VI de la demanda, i conseqüentment, es modifiqui l'acord adoptat en Assemblea General Extraordinària de data 17 de desembre de 2015.

Que es facin les compensacions pertinents entrega quota resultant de l'anterior punt amb les quantitats abonades pel Sr. Barba, condemnant a la Comunitat de Propietaris a retornar-li la diferència que procedeixi.

Que es condemni a la Comunitat de Propietaris a pagar les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador."

II.- En l'audiència de 7 d'abril de 2016, la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici Y, després d'exposar la relació fàctica i la fonamentació jurídica que entenia d'aplicació al cas, demanava de dictar sentència desestimant la demanda i, amb expressa condemna en costes.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 3 de març del 2017 va decidir:

"PRIMER.- Apreciar l'excepció de cosa jutjada com a conseqüència de tot allò resolt en els autes, anteriors als presents i enregistrats amb el número seqüencial 5000308/2015 i, conseqüentment estimar la demanda formulada en data 25 de setembre de 2015 per part del Sr. Barba contra la comunitat de propietaris de l'Edifici Y;

SEGON.- Declarar el dret del Sr. Barba a haver de satisfer una quota de 902,62 EUR que li correspon "per les partides comunitàries següents, que consten en la convocatòria de l'Assemblea General Extraordinària:

Total 27.435,68 EUR"

TERCER.- Compensar la quota de 902,62 EUR amb "les quantitats pagades o dipositades", de 2.241,97 EUR (902,62 EUR - 1.650,16 EUR - 1.494,43 EUR= 2.241,97 EUR) i, condemnant en conseqüència a la comunitat a pagar a l'agent la quantitat de 2.241,97 EUR.

QUART.- Modificar en el mateix sentit l'acord de l'Assemblea General Extraordinària de la Comunitat de data 17 de desembre de 2015 (folis 64-72).

CINQUÈ.- Condemnar en costes a la part defenent, inclosos honoraris d'advocat i de procurador."

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici Y i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i la desestimació de la demanda formulada per l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- No és objecte de debat en les presents actuacions que el Sr. Barba és propietari de 32 places d'aparcament situades a l'Edifici Y, tampoc es discuteix que 19 d'abril de l'any 1996 la societat promotora de l'edifici va atorgar una escriptura d'obra nova inicial en la qual es manifestava que el local que ara és propietat de l'agent i que es troba situat en la unitat 2 lletra B, tenia llavors una superfície de 91,26 m2, es qualificava de local comercial i gaudia d'accés directe des del carrer i pel vestíbul d'entrada de l'escala A, i al foli 191 es recullen els plànols d'aquest primer projecte. Es dedueix de les actuacions que en data 18 de maig del 1999 es va modificar l'escriptura de divisió de la citada finca urbana de la qual resultava que el citat local es descrivia com: "local comercial Escala A, Planta Baixa, lletra B amb accés directe des del carrer i amb una superfície construïda de 639,14 m2", havent-se mantingut el nom de local comercial i suprimint, o tapiat, l'accés des del mateix al vestíbul i a l'entrada del edifici. D'altra banda, l'agent va adquirir el citat local mitjançant escriptura de 23 de juliol del 2002 (foli 31), que l'identifica com local comercial, contenint 32 places d'aparcament, amb la superfície citada darrerament i exclusivament amb un accés directe des del carrer (foli 33).

El problema sorgeix quan, segons manifesta el Sr. Barba en la seva confessió en judici (foli 194 en relació al 103), la quota de despeses que ell pagava amb un import de 800 euros va passar a ser de 3.000 euros des del moment en què la comunitat la va començar a gestionar una A, fent participar al citat senyor de les despeses comunitàries del vestíbul i l'escala de l'edifici. Aquest canvi en l'import de les despeses resultava del fet que l'administrador admetia que, en un primer moment, una part del local propietat de l'agent tenia una sortida al vestíbul i a l'escala de l'edifici, però que, després de la reforma que s'hi va portar a terme i quan el Sr. Barba va comprar el local, aquesta comunicació es va tapiar i per tant l'import de les despeses que se li reclamaven era menor, però entenia que aquest accés era indispensable per la seguretat de l'edifici i, per tant, s'havia de tornar a obrir i el propietari del pàrquing havia de pagar les despeses comunitàries referides a aquests espais.

La Sentència objecte de present recurs estima l'existència de cosa jutjada que oposa l'agent, afirmant que la qüestió litigiosa que es suscita amb la demanda que dóna origen al present procediment ja ha estat definitivament resolta per la recent Sentència d'aquesta Sala de data 23 de gener del 2017, que desestima el recurs interposat per la Comunitat de Propietaris de l'Edifici Y i, per tant, confirma la d'instància de 3 de febrer del 2016. Per fonamentar aquest criteri l'Hble. Batlle argumenta que hi ha perfecte identitat entre les parts d'un i altre litigi, l'objecte dels dos és pràcticament idèntic, ja que en els dos es pretén imputar a l'agent en qualitat de propietari del mateix local les despeses derivades del manteniment del vestíbul i l'escala de l'edifici als quals aquest no té accés encara que sigui per un altre període i existeix igualment identitat de causa petendi entre ambdós processos.

II.- La representació processal de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici Y s'alça contra aquesta decisió admetent que les parts litigants en els Autes 5000308/2015 i en el present són els mateixes, però que en el primer el Sr. Barba sol·licitava que s'anul·lés allò que es decidia als punts 2,9,10 i 11 de l'Acord de l'Assemblea General ordinària de data 30 de juny del 2015 i que es fixés la quota del demandant en unes condicions diferents a aquelles aprovades per la Comunitat, mentre que en el present el citat senyor impugna part de l'acord de l'Assemblea General Extraordinària de la Comunitat de data 17 de desembre del 2015 respecte de la quantificació de les despeses, però aquest motiu no es pot estimar.

III.- En efecte, com destaca la Sentència objecte del present recurs, tant en el litigi al qual posa fi la Sentència d'aquesta Sala de 23 de gener del 2017 en el marc de la causa 5000308/2015, com en el present, les parts són les mateixes: el Sr. Barba, com a part agent, i la Comunitat de Propietaris de l'Edifici la Y, com a part defenent,. També són idèntics els petitums que exercita l'agent, ja que en els dos casos el Sr. Barba impugna uns acords comunitaris que l'obliguen a pagar unes quotes comunitàries molt superiors a aquelles que pagava fins aquell moment i que es corresponen amb les del vestíbul i l'escala de l'edifici, en considerar que el seu local no té accés a aquestes espais i la causa petendi també és la mateixa, ja que, si no té accés als citats espais, és lògic que no en pagui les despeses. En aquestes circumstàncies, el fet que els acords que s'impugnen en un i altre procediment es prenguessin en dates diferents resulta irrellevant, ja que el que pretén el Sr. Barba en el primer d'aquests procediments i el que reclama en el present és el mateix, ja que en els dos acords se li imputaven a l'agent les mateixes despeses, encara que relatives a dos períodes de temps diferents, que el Sr. Barba entenia que no havia de pagar, raó per la qual procedeix confirmar la Sentència d'instància.

IV.- No obstant, la Sentència de data 23 de gener del 2017 es fonamenta en el fet, no discutit en el curs d'aquell litigi, de que el local propietat de l'agent no tenia accés directe als espais comuns de l'immoble, de tal manera que, d'acord amb allò que disposava l'article 26 dels Estatuts comunitaris de 13 de novembre del 1996, els locals comercials que no tinguessin accés directe al vestíbul i a la entrada de l'edifici estaven exonerats d'abonar les despeses de manteniment d'aquests espais, raó per la qual allò rellevant no era la qualificació de l'espai com local comercial o pàrquing, atès que, malgrat el canvi de destí que es va acordar l'any 1999, els Estatuts no s'havien modificat, sinó que el que importava era que aquell espai no tenia accés a unes zones comunitaris i, per tant, no s'havia de fer càrrec de les despeses que aquestes generessin, com, a diferència del que s'havia fet fins aquell moment, se li va exigir al Sr. Barba en l'exercici 2014.

És cert que en el curs d'aquell procediment, però ja en l'alçada, es va introduir un element nou respecte el que es deia a la demanda, al afirmar la defenent que entre el local del Sr. Barba i el vestíbul i l'escala de l'edifici hi havia una porta de comunicació que estava tapiada, com resultava de l'escriptura de l'any 1996, fet que no va tenir en compte la Sentència que va posar fi al procediment en aplicació del principi pendente apellatione nihil innovetur, tenint en compte, a més a més, que quan el Sr. Barba va comprar el local aquesta porta no es va fer constar a l'escriptura de compravenda (foli 33), cosa que vol dir que l'havien tapiat abans i que des del moment en que l'agent va comprar el local l'any 2002 fins el 2014 la Comunitat mai li va cobrar aquestes despeses.

A diferència del què va succeir en el procediment anterior, en el present consta que una persona depenent del Ministeri de Medi Ambient i Sostenibilitat va inspeccionar l'edifici a on es troba el local del Sr. Barba a instàncies del seu administrador en data 14 d'abril del 2016 i va comprovar que s'havia tapiat de manera definitiva la porta que donava accés al vestíbul i l'escala de l'edifici des dels aparcaments B i C, accés que s'havia convertit en un traster i que calia retornar al seu estat original en compliment del Reglament de seguretat contra incendis en els locals públics de 17 de març de 1978, així com el Reglament de seguretat contra incendis en edificis d'habitatges i oficines de 22 de desembre del 1981 redactant-se el corresponent informe (folis 182 i 184).

V.- En aquestes circumstàncies procedeix desestimar el present recurs, ja que mentre l'agent no tingui un accés real i practicable al vestíbul i a l'escala de l'edifici no se'l pot obligar a pagar les despeses comunitàries referides als citats espais i aprovades l'any 2015, que ni utilitza, ni pot utilitzar.

VI.- Malgrat desestimar-se el recurs i ateses les circumstàncies de fet i de dret que es donen en el mateix, aquesta Sala acorda no fer exprés pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici Y contra la decisió presa per la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 3 de març del 2017, que CONFIRMEM íntegrament, tot això sense fer especial pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-