Resolució compravenda TSJC 0384/13

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TSJC-384/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 15 d'abril de 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M. I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil ORG_0, SL. va interposar demanda, de data 21-06-2011, envers el Sr. Cañete, segons la qual sol·licitava que es declarés la resolució dels contractes de reserva de compravenda d'abril i juny de 2005 i la condemna del defenent al retorn íntegre de les quantitats ja avançades i la indemnització a l'actora pels danys i perjudicis derivats de l'incompliment, amb imposició de les costes processals.

La representació processal de la part defenent va presentar escrit, de data 26-07-2011, en el que demanava la desestimació de la demanda i la imposició de les costes processals a la part agent.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 12-11-2013, amb la següent part decisòria: "DECIDIM

Primer.- Que estimant parcialment la demanda formulada per la representació processal de la societat mercantil andorrana ORG_0, SL, hem de declarar i declarem resolts els contractes de promesa de compravenda de dates 12 d'abril del 2005 i el dia 23 de juny del mateix any, relatives a les unitats immobiliàries radicades al P.D.L.B., concretament als Bloc O de la Fase 00, situat a la Ctra. General núm. 2 d'Encamp, i signades entre agent i defenent, per incompliment del prometent venedor de les obligacions inherents al mateix i, per tant, procedeix la seva resolució i el retorn de les sumes lliurades en el seu moment, elevant-se a l'import de 188.865,40.- euros, més els interessos meritats per la mateixa a partir de la contesta a la demanda, a saber el dia 26 de juliol del 2011.

Segon.- Fer imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procurador, a acreditar en període d'execució de sentència.

III.- La representació processal de la part defenent ha interposat recurs contra la sentència d'instància i, en data de registre 30-01-2014, va articular llur escrit de conclusions, en virtut del qual i pels arguments continguts en el mateix, demana la revocació parcial de la sentència d'instància.

Pel contrari, la part recorreguda, en el seu escrit de contesta a les conclusions, de data 21-02-2014, demana la desestimació de la demanda i la imposició de les costes processals a la part recurrent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els que la part defenent fonamenta el seu recurs són els següents. En primer terme, manifesta que és un fet negat per aquesta part que la mercantil agent hagués satisfet l'import de 188.865,40.- euros i no ha estat acreditat. El jutge a quo empra una presumpció judicial consistent en que l'any 2010 es reclamava la part del preu relativa a la fonamentació és perquè ja s'havia pagat el 20% previ. No existeix cap fet base provat i ni en el contracte es donava carta de pagament ni la carta que el Sr. Cano va enviar als agents demostra res, atès que era una carta tipus per a tots els compradors. S'ha d'afegir que la part agent no ha acreditat els pagaments efectuats ni la sortida d'aquest diner d'algun o alguns comptes bancaris. Si realment s'haguessin efectuat aquests pagaments, la recurrent, conforme als contractes, podia haver fet seu el 50% de les quantitats lliurades a compte i haver percebut més de 90.000.- euros.

II.- L'objecte del present recurs resta limitat a l'anàlisi del pagament de la quantitat de 188.865,40.- euros que, segons la sentència d'instància, es va portar a terme per la part agent com a pagament parcial del preu de les unitats immobiliàries objecte dels contractes de promesa de compravenda de 12 d'abril i 23 de juny del 2005. La resolució d'aquest extrem fàctic s'ha de realitzar segons el resultat de la prova practicada a les actuacions i, solament, si de la mateixa no es pot desprendre si el pagament es va efectuar o no, caldrà, aleshores, en ares a decidir la present controvèrsia, i en atenció al deure inexcusable dels jutges i tribunals de decidir (l'anomenada prohibició de non liquet), emprar les regles que disciplinen l'onus probandi o càrrega de la prova i que estableixen que els fets constitutius són a càrrec de la part actora mentre que els fets extintius, impeditius o excloents ho són per la defenent.

L'examen de les actuacions posa de relleu el que segueix. Els contractes de promesa de compravenda, de dates 12 d'abril i 23 de juny del 2005, determinen que el pagament de les unitats immobiliàries s'efectuarà segons un calendari, de manera que a la signatura dels contractes es lliurarà un 20% del preu total (folis 27 i 41), sense que en els contractes es determini que el mateix serveix com a document acreditatiu d'aquest pagament parcial del 20%. En el foli 66 es conté una carta, datada el 4-03-2010, adreçada pel director administratiu (Sr. ENTITY_5) a F., SL, en la qual s'indica que la fase de fonamentació ja ha estat realitzada i que correspon, en atenció a les tres unitats immobiliàries, realitzar el pagament de 94.433 euros, relatius al 10% del preu total. En data 18-04-2011, la mercantil agent dirigeix al Sr. Cañete una carta, segons la qual s'indicava que havien existit contactes i converses prèvies per a permutar les unitats immobiliàries per altres ja construïdes pel valor de les quantitats avançades, 188.865,40.- euros, o bé el retorn d'aquesta quantitat. I es proposava el canvi d'unitats immobiliàries, que segons es deia havia estat acceptat però que calia l'autorització de l'entitat bancària.

Si a les anteriors proves documentals s'afegeix que a la contesta a la demanda (foli 77) la pròpia defenent i recurrent afirma, a la lletra, el que segueix: "L'agent manifesta que la meva manant sempre li ha dit que si no arribaven a un acord es quedaria amb les quantitats lliurades per ella fins aquell moment: és cert, però no és menys cert que dites quantitats formen part del preu de compra..." (el subratllat és nostre), s'ha de procedir a la confirmació de la resolució d'instància.

En efecte, si bé és cert que la part defenent no ha aportat a les actuacions cap document acreditatiu dels pagaments per import de 188.865,40.- euros, corresponents al 20% dels pagaments establerts en els contractes de promesa de compravenda, aquests pagaments s'han d'entendre acreditats per un doble ordre de raons: una, per quant la pròpia defenent, en el seu escrit de contesta a la demanda admet que és cert que havia manifestat que si no s'assolia un acord es quedaria amb les quantitats lliurades. I aquesta asseveració es cohonesta perfectament amb una altra, inclosa a la contesta a la demanda (foli 77, fet tercer), on la part defenent posa de relleu que l'agent hauria reconegut l'incompliment del pagament del 10%, referent a la fonamentació, i si aquest pagament l'hauria d'haver efectuat l'agent el març del 2010 -continua dient la defenent- hauria incomplert abans de l'expiració del termini de 30 mesos determinat als contractes. Per tant, no solament en la contesta es reconeix un pagament previ, sinó que es determina com l'incompliment en el pagament per l'agent té lloc el març del 2010, de manera que la pròpia defenent admet el pagament previ, atès que d'altra forma, aquest seria el primer impagament i per un import del doble del que ara es reclama per la fonamentació. I, la segona, perquè la carta de 4-03-2010 no es pot entendre com una carta tipus, adreçada a tots els compradors, ja que, a més d'indicar les unitats adquirides i el pagament que es reclama, inclou un paràgraf en el qual es recorda que en repetides ocasions s'ha informat que la fase estava realitzada i que calia fer el pagament. I si aquesta carta es posa en relació amb el que s'ha asseverat, s'ha d'entendre que el primer pagament (20% del preu en el moment de la signatura dels contractes), ja s'havia efectuat, tota vegada que es sol·licita el segon pagament segons el calendari contractual, corresponent al 10% del preu total, i en el moment de la fonamentació, i cap indicació ni reserva s'inclou en relació al primer pagament del 20%, molt anterior en el temps.

En definitiva, les asseveracions de la part defenent, en consonància amb la valoració de la prova documental, comporten el manteniment de la solució donada a la instància, consistent en tenir per acreditat el lliurament de la quantitat de 188.865,40.- euros, i, per tant, el present recurs ha de ser desestimat.

III.- La desestimació del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició a la recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMEM el recurs interposat per la representació processal del Sr. Cañete contra la sentència, de data 12-11-2013, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmem íntegrament la seva part decisòria. Procedeix imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.