Resolució d'un contracte - clàusules abusives (0212/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-212/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, a 25 de febrer de 2010 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 4 de setembre del 2008 la representació processal del Sr. Galván va formular demanda contra el Sr. Ayuso sol·licitant que es dictés Sentència declarant la resolució judicial del contracte de promesa de compraventa de data 11 d’octubre del 2004 atorgat entre els litigants i es condemnés al defenent a abonar al seu mandant la suma de 72.569,50 euros, més els interessos bancaris per a comptes en descobert procedents a comptar a partir del moment de l’entrega de les quantitats pagades a compte del preu total de l’immoble que el seu mandant pretenia adquirir o, subsidiàriament, al pagament d’interessos legals des de la data d’entrega de les citades quantitats o, encara més subsidiàriament, a patir de la contesta a la demanda, imposant en tot cas a l’adversa les costes del procediment.

II.- La representació processal del Sr. Ayuso va contestar a la demanda en data 9 d’octubre del 2008 oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació i formulant alhora reconvenció sol·licitant que es considerés resolt el contracte que vinculava a les parts, que es declarés que el seu mandant podia fer seves les quantitats lliurades a compte pel Sr. Galván i se’l condemnés a satisfer-li la suma de 1.869,3 euros i a suportar les costes del procediment i, en el cas que es considerés que el contracte no estava resolt automàticament, que es declarés la seva resolució i es reconegués el dret del seu mandant a fer seves les quantitats lliurades a compte pel Sr. Galván en concepte de danys i perjudicis pel seu incompliment contractual, condemnant-lo a satisfer-li els interessos aplicables als comptes bancaris al descobert generats per les sumes de 21.770,85 euros, que s’havien d’haver satisfet en el moment de la cobertura de la teulada de l’edifici, i 21.770,85 euros, corresponents al tancament de les façanes, a comptar des del moment en què el seu pagament era exigible i fins a la data en que fos declarada la resolució del contracte, condemnant igualment a l’agent principal al pagament de les costes del procediment.

III.- Les parts van presentar oportunament els seus escrits de rèplica i contesta a la demanda reconvencional, dúplica i conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 9 de juliol del 2009, estimant substancialment la demanda formulada pel Sr. Galván contra el Sr. Ayuso, desestimant la demanda reconvencional del defenent, declarant la resolució judicial del contracte de promesa de compravenda de 11 d’octubre del 2004 i condemnant al demandat al pagament de la suma de 72.569,50 euros, més les costes processals generades pel procediment, inclosos els honoraris d’advocat i procurador.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Ayuso i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació desestimant íntegrament la demanda formulada per l’adversa i estimant també íntegrament la reconvencional interposada per la seva mandant i imposant les costes tant de la primera com de la segona instància a l’adversa.

VI.- Contra la mateixa Sentència interposa recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Galván i, en virtut dels arguments que exposa a les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit de condemnar al Sr. Ayuso al pagament dels interessos bancaris per a comptes en descobert de les quantitats lliurades pel seu mandant al citat senyor a partir del moment en què es van entregar, subsidiàriament, a abonar- li els interessos legals des de la data d’entrega de les citades quantitats i, encara més subsidiàriament, des de la contesta a la demanda, imposant al Sr. Ayuso les costes ocasionades en aquesta segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que l’onze d’octubre del 2004 el Sr. Galván (representat pel Sr. ENTITY_6) i el Sr. Ayuso (representat pel Sr. ENTITY_7) van signar un contracte de promesa de compravenda sobre un apartament i una plaça d’aparcament de l’immoble que en aquell moment s’estava construint al XXXX per un preu global de 145.139 euros, import del què calia abonar 29.027,80 euros en el moment de signatura del contracte, 43.541,70 euros als fonaments de l’edifici, 21.770.85 euros a la cobertura de la teulada, 21.770,85 euros més al tancament de la façana i 29.027,80 euros a l’atorgament de l’escriptura de transmissió (foli 24).

No és objecte de discussió que els dos primers pagaments es van efectuar, però que posteriorment no se`n va fer cap més, sense que tampoc es lliurés la possessió de l’immoble al promitent comprador, ni tampoc es discuteix que les dues parts van voler resoldre el contracte que les vinculava. No obstant, mentre que el Sr. Galván entenia que la resolució la va propiciar ell per l’incompliment del Sr. Ayuso a l’hora de lliurar-li l’habitatge i la plaça d’aparcament, criteri que fonamentava la seva demanda i que comparteix la Sentència d’instància, pel defenent i ara recurrent qui el va incomplir va ser l’agent que no va fer els pagaments als què s’havia obligat.

II.- Per motius sistemàtics procedeix donar resposta en primer lloc al segon motiu del recurs plantejat per la representació processal del Sr. Ayuso, que es fonamenta en la tesi que en la carta que el seu mandant va enviar al Sr. C. del ORG_0 el 9 de gener del 2008 es requeria al Sr. Galván per tal que fes el tercer pagament del preu de l’habitatge adquirit, donant-li quinze dies naturals per atendre’l i advertint-lo que, d’acord amb el que s’establia en el contracte signat entre les parts, en cas de no fer-ho el contracte quedaria resolt perdent el promitent comprador les sumes lliurades fins aquell moment (foli 26), missiva que efectivament consta al foli 26 de les actuacions i que, segons el recurrent, va ser lliurada a l’agent.

El recurrent considera que aquest lliurament ha quedat acreditat perquè, segons ell, totes les comunicacions amb el Sr. Galván es feien a través del Sr. C. i en aquest sentit destaca que la Sra. Arcos, comercial seva, declara en la prova testifical, (foli 275 en relació al 64) que el recurrent li va comunicar que qualsevol gestió per compte de l’agent s’havia de fer amb el Sr. C. i que ella va portar la carta en qüestió al Banc Sabadell. No obstant, com posa de relleu l’Hble. Batlle, aquesta sola prova no acredita que dita carta fos posada en coneixement del Sr. Galván, ni quines relacions existien entre ell i el Sr. C., ni aquest ha estat citat a declarar per aclarir-ho. Cal tenir en compte, a més a més, que a la carta que el Sr. Ayuso va enviar per fax a l’advocat del Sr. Galván el 13 de juny del 2008 (foli 34) se’l requeria per tal que el seu client pagués el tercer termini del preu de l’adquisició, posant de relleu les conseqüències que tindria l’incompliment d’aquest deure, manifestacions que proven que abans no s’havia fet cap requeriment, ni s’havia resolt el contracte.

III.- Argumenta la recurrent que, en tot cas, ell va manifestar la seva voluntat de resoldre el contracte mitjançant la citada carta de 13 de juny del 2008, però cal tenir en compte que, abans d’aquesta data, concretament el dia 3 de març del 2008, l’advocat del Sr. Galván havia enviat al representant del Sr. Ayuso una carta amb avís de rebut (folis 29 a 32), en la què es posava de relleu la voluntat del citat senyor de que el contracte que vinculava a les parts quedés resolt per haver sobrepassat en escreix el venedor el termini de lliurament de les unitats immobiliàries a les què aquest es referia, sol·licitant que li fossin retornades les sumes lliurades per ell fins aquell moment en concepte del preu de les mateixes, així com els seus interessos.

Per aquesta raó, cal entendre que el contracte ja estava resolt per la part promitent compradora quan la promitent venedora ho va voler fer, sense que es pugui defensar sense proves que aquesta actuació va venir provocada per la carta enviada per la recurrent el 9 de gener d’aquell any que, a més a més, no ha quedat acreditat que fos rebuda per l’agent.

IV.- Defensa la recurrent que, malgrat no nega que va existir un retard en el lliurament de l’obra, el contracte signat per les parts establia que aquesta s’entregaria el mes de desembre del 2005, però que, en cas de donar-se causes imprevistes, aquest termini es podria retardar quatre mesos a partir d’aquesta data i, si es tractava d’un retard ocasionat per causes alienes no imputables a la part venedora, aquesta pròrroga es podia superar i, segons el seu parer, en el cas d’autes no es va poder lliurar l’obra en el termini fixat, ni tampoc en els quatre mesos posteriors, degut a fallides localitzades del terreny, a les condicions climàtiques (com posa de relleu l’informe de “G. SL” (folis 212 i 213) i a la oposició del propietari de la parcel·la confrontada a què s’instal·lessin en ella els necessaris encoratges, circumstàncies que no li eren imputables.

Malgrat els arguments de la recurrent, aquesta tesi no es pot acceptar, ja que, com posa de relleu l’Hble. Batlle, el termini màxim fixat per lliurar l’obra acabava el mes d’abril del 2006 tant en cas que es produís un impediment imprevist, com si aquest es produïa per causes alienes a la voluntat del venedor, tal com es dedueix del contracte signat per les parts. En efecte, si bé la redacció del primer paràgraf relatiu als terminis de lliurament podria portar a pensar que en cas que el retard fos degut a causes alienes a la voluntat del recurrent el termini d’entrega podria sobrepassar el de quatre mesos pactat com a pròrroga, aquesta interpretació no es pot acceptar per dues raons: en primer lloc en el paràgraf següent es manifesta que si la part adquirent promitent no atorgués l’escriptura de transmissió de l’immoble en el termini màxim de quatre mesos a partir del requeriment, que com a màxim es produiria el mes de desembre del 2005, o, en el cas de pròrroga, el mes d’abril del 2006, el contracte quedaria resolt i s’unifiquen en un sol supòsit i es refereixen a un mateix termini el retard produït per causes imprevistes i el degut a causes alienes a la voluntat del venedor. En segon lloc, si acceptéssim els arguments de la recurrent no existiria límit per la entrega de l’immoble, solució que no es pot admetre, ja que posaria en una clara posició d’indefensió al comprador, que en tot cas hauria de continuar pagant el seu preu en els terminis pactats, com pretenia el venedor, sense que li fos lliurat l’immoble, tenint en compte, a més a més que des del mes d’abril del 2006 fins el 3 de març del 2008, data en la què l’advocat del Sr. Galván va instar la resolució del contracte, havien transcorregut més de dos anys sense que el venedor hagués lliurat la possessió de l’immoble al comprador.

Altrament l’informe de l’entitat “G. SL”, que consta als folis 212 i ss, posa de relleu que l’obra no es va poder finalitzar a temps per causes imprevisibles, però destaca que l’estudi geològic i geotècnic realitzat pel Sr. Gomila abans de començar l’obra era insuficient per les tasques que calia portar a terme, raó per la qual no es pot defensar que els problemes a l’obra van sorgir per causes no imputables al Sr. Ayuso, ja que si hagués encarregat uns estudis complerts possiblement s’haurien pogut preveure i evitar els que van ocasionar el retard de l’obra.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar al recurrent les costes que aquest hagués pogut generar de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

VI.- Com a únic greuge contra la Sentència d’instància la representació processal del Sr. Galván argumenta que procedeix estimar la seva petició de que les sumes per ell lliurades al Sr. Ayuso li siguin retornades amb els mateixos interessos amb els què, segons el contracte signat entre les parts, ell hauria hagut de compensar al citat senyor en cas que l’incompliment contractual li fos imputable a ell i, per tant, que li siguin pagades amb els procedents per comptes en descobert comptabilitzats a partir del lliurament de les quantitats abonades per ell a compte del preu de l’immoble, o, subsidiàriament, els legals a partir d’aquella data o, encara més subsidiàriament, a partir de la contesta a la demanda.

La Sentència d’instància denega aquesta petició amb l’argument que al contracte signat entre les parts s’exclou el seu pagament en cas d’haver de retornar les sumes lliurades a compte, clàusula que, segons la recurrent, s’ha de considerar nul·la per abusiva, ja que suposa una clara desproporció entre les obligacions d’una i altre part, reiterant allò que manifestava a la demanda.

Per tal de donar resposta al greuge que planteja la recurrent s’ha de posar de relleu que el contracte que vinculava a les parts s’ha d’entendre efectivament com d’adhesió, ja que s’ha de presumir que va ser redactat unilateralment pel promitent venedor, que és un professional que va procedir a la venda dels diferents apartaments de l’immoble que construïa, mentre que l’adquirent era un particular sense experiència en aquests temes. Altrament, és cert que el citat contracte estableix unes condicions abusives, ja que dóna clars privilegis a la part que l’ha redactat, que podia reclamar interessos, i a més considerables, per les sumes no pagades per l’adquirent en el moment pactat, mentre que aquest no podia reclamar-los si el venedor li havia de retornar les entregades per haver incomplert el contracte i si bé era possible entendre que en el primer cas es tractava d’una situació de mora, que justificava uns interessos anàlegs als de descobert, en el segon calia entendre que el demandant podia reclamar com a mínim els legals des del moment que li fos denegada la restitució.

Considerant abusiva aquesta clàusula procedeix declarar-la nul·la i restablir l’equivalència entre les obligacions de les parts que el citat contracte ha vulnerat, condemnant al defenent a retornar a l’agent la suma què s’estableix a la Sentència d’instància més els interessos legals de la mateixa des de la data de la contesta a la demanda fins el seu total pagament.

VII.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes que hagués generat de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Ayuso contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 9 de juliol del 2009, imposant les costes del mateix a la part recurrent.

ESTIMAR el recurs d’apel·lació formulat per la representació processal del Sr. Galván, sense fer especial pronunciament sobre les costes generades per ell.

REVOCAR PARCIALMENT l’esmentada Sentència condemnant al Sr. Ayuso a pagar al Sr. Galván no sols la suma de 72.569,50 euros que en ella es recull, sinó també els interessos legals d’aquesta quantitat a comptar des de la contesta a la seva demanda i fins el seu total pagament, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.