TRIBUTS. Impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries. Determinació del preu d'adquisició quan es fixa en un percentatge sobre el preu de venda dels habitatges construïts. No es poden afegir en aquella data al valor d'adquisició les despeses associades a la promoció immobiliària. (2000034/2020)

Sentència

Magistrats

Albert Andrés Pereira Elsa Puig Muñoz Alexandra Cornelia Sola

Núm. de Protocol: 2000034/2020 Núm. de Rotlle: TSJA-0000064/2021

SENTÈNCIA 18-2022

PARTS:

Apel·lant: Toll

Representant: Sra. Luís

Advocat: Sr. Miró

Apel·lant: GOVERN D'ANDORRA

Representant: Sra. Carranza

Advocada: Sra. Durán

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrades: Sra. Elsa Puig Muñoz

Sra. Alexandra Cornella Sola

Andorra la Vella, vint-i-cinc de març de dos mil vint-i-dos.

El Tribunal Superior de Justícia, Sala Administrativa, ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions número 2000034/2020.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- La representació de l'entitat Toll va interposar sengles demandes contra el Govern, que van ser acumulades, en què s'impugnaven les resolucions de la Comissió Tècnica Tributària de 2 de març i 29 de juny de 2020, que havien desestimat els recursos interposats contra les certificacions del valor d'adquisició de les cases unifamiliars 6, 7, 8, 9 i 10, que formen part del conjunt residencial de cases adossades a la urbanització XXXX, així com les autoliquidacions corresponents a l'impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries.

La sentència de 28 de maig de 2021 de la Secció Administrativa del Tribunal de Batlles ha estimat parcialment aquestes demandes acumulades, declarant que les resolucions impugnades no són ajustades a dret, únicament pel que fa a la no inclusió en el valor d'adquisició de les cases esmentades, del preu finalment satisfet per cadascuna d'elles.

2.- La representació de la part agent ha interposat recurs d'apel·lació contra la referida sentència de la Batllia, el qual es fonamenta, en síntesi, en les següents al·legacions:

S'han de tenir en compte, als efectes d'augmentar el valor d'adquisició de cada casa, les factures emeses per l'entitat Cano, que va assumir, segons el contracte subscrit amb l'agent, els serveis de gestió i administració de les obres necessàries per dur a terme la promoció immobiliària. Es tracta, doncs, d'un cost associat a l'obra nova o promoció.

La sentència ha associat el concepte de "promoció" a la comercialització o publicitat de l'obra finalitzada, quan aquí es tracta de les activitats necessàries per executar la construcció dels habitatges destinats a tercers.

L'Administració va acceptar com a valor d'adquisició algunes de les factures emeses per Cano respecte de les cases 7 i 10 d'aquesta promoció, el que demostra que es tracta d'un cost associat a la construcció dels habitatges, i aquest mateix criteri s'ha d'aplicar a la resta de les factures d'aquesta empresa.

3.- La representació del Govern ha formulat igualment recurs d'apel·lació contra la sentència del Tribunal de Batlles, que es fonamenta en les al·legacions següents:

Per a determinar el valor d'adquisició, s'ha de tenir en compte el preu consignat en l'escriptura de compravenda, mentre que les factures emeses per l'entitat Carranza no han d'incrementar-lo, ja que es tracta d'un ajust del valor d'adquisició, que es realitza a posteriori i no en el moment de la compravenda.

Els articles 7 i 8 de la Llei de l'impost disposen que s'ha de fer constar en l'escriptura o document que acrediti l'adquisició el valor de la mateixa, per la qual cosa les factures que documenten els pagaments ulteriors no poder incrementar-lo.

4.- Es va donar trasllat de cadascun dels recursos a la respectiva contrapart, que els van contestar oposant-se als mateixos en els termes que resulten de les actuacions.

5.- En l'acte de la vista oral, les parts van exposar les consideracions que van considerar més adients a la defensa de llurs interessos.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La Sala Administrativa del Tribunal Superior de Justícia és competent per a conèixer del present recurs, segons l'article 39.3 de la Llei Qualificada de la Justícia.

Segon.- Com s'ha exposat en els antecedents, l'objecte d'aquest procés versa sobre l'examen de la legalitat de les resolucions de la Comissió Tècnica Tributària, que van desestimar els recursos interposats contra les certificacions emeses per l'Administració respecte del valor d'adquisició de les cases unifamiliars 6, 7, 8, 9 i 10, que formen part del conjunt residencial de cases adossades a la urbanització XXXX, així com les autoliquidacions corresponents a l'impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries.

Les parts discuteixen dues qüestions diferents. La primera fa referència a si es poden computar com a valor d'adquisició dels immobles les factures emeses per Carranza, venedora de la parcel·la on es van bastir els habitatges unifamiliars de referència, i que corresponen a l'import addicional que la compradora del terreny va satisfer a la venedora, atès que s'havia fixat com a preu de venda l'equivalent al 24% de la quantitat que s'obtingués per la venda a tercers d'aquestes cases, i aquest import va superar finalment la quantitat mínima de 4.300.000 EUR determinada en l'escriptura de compravenda dels terrenys.

La segona qüestió que és objecte de debat versa sobre la procedència d'incrementar el valor d'adquisició amb l'import de les factures emeses per Cano, que havia assumit, d'acord amb el contracte subscrit amb l'agent, els serveis de gestió i administració de les obres necessàries per dur a terme la promoció immobiliària.

Tercer.- Per tal de resoldre el primer dels punts litigiosos que enfronten les parts, s'ha de partir del contingut de l'escriptura de compravenda de la parcel·la, de data 29 d'octubre de 2018, segons la qual el preu que van pactar la venedora Carranza i la compradora Toll es va fixar en l'equivalent al 24% del preu que s'obtingués per la venda de les edificacions que es preveia construir sobre el terreny. De tota manera, es va establir un preu mínim de 4.300.000 EUR, distribuït entre les sis cases que constituïen la promoció. Atès que finalment la venda dels habitatges es va fer per un preu superior al mínim, la compradora de la parcel·la va satisfer a la venedora l'import corresponent a la diferència fins al 24% del preu que realment es va obtenir per la venda.

Mentre que el Govern considera que el valor d'adquisició s'ha de fixar en l'import de 4.300.000 EUR fixats en l'escriptura, la part agent defensa que s'ha d'afegir la quantitat posteriorment satisfeta al venedor, fins al 24% del preu obtingut per la venda dels habitatges resultants de la promoció.

Plantejat el debat en aquests termes, s'ha de confirmar la sentència apel·lada, ja que el preu de la compravenda del terreny es va fixar des d'un primer moment en el 24% del preu que s'obtingués per la venda de les edificacions. La quantitat de 4.300.000 EUR constitueix només un mínim establert en garantia del venedor, pel cas que de la promoció no s'obtinguessin els resultats esperats.

És cert que el preu definitiu de la compravenda depenia d'un fet futur, com era el preu que s'obtingués finalment per la venda dels habitatges, però no és menys cert que la determinació d'aquell no depenia d'un acord ulterior entre les parts, sinó que venia fixat clarament i des d'un inici en el referit 24% del preu de venda de les cases unifamiliars. Aquesta és una estipulació perfectament admissible des de la perspectiva del dret privat, com resulta del Digest 18,1, 7-2.

En conseqüència, no es pot considerar que les factures emeses per Carranza siguin un mer ajust del preu, sinó que formen part del mateix, ja que el seu objecte és, com s'ha dit, abonar la diferència entre el preu mínim abonat inicialment i el 24% del producte de la venda dels habitatges, que havia estat acordat per les parts.

El Govern invoca els articles 7 i 8 de la Llei de l'impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, segons els quals s'ha de consignar en l'escriptura o document acreditatiu de la transmissió el valor de la mateixa. Ara bé, el preu de venda de la parcel·la es va fixar en la pròpia escriptura de compravenda en el 24% de l'import que s'obtingués de la posterior venda dels habitatges que s'havien de construir. D'aquesta manera, aquest preu percentual resulta de la mateixa escriptura, sense que intervingui cap pacte ulterior entre les parts, per la qual cosa s'ha donat adequat compliment al requisit legal.

Per tot això, procedeix desestimar el recurs d'apel·lació interposat pel Govern.

Quart.- La segona de les qüestions discutides versa sobre la procedència d'incrementar el valor d'adquisició de la parcel·la amb l'import a què ascendeixen les factures emeses per l'entitat Cano, que va ser contractada per l'agent per tal que assumís els serveis d'administració i gestió de la promoció immobiliària.

Com posa de relleu la sentència apel·lada, en el moment en què es van emetre els certificats del valor d'adquisició que s'impugnen en aquest procés, l'article 8.4 de la Llei 21/2006, de 14 de desembre, de l'impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, establia que el valor d'adquisició s'havia d'incrementar amb l'import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió. Només posteriorment, amb la modificació introduïda per la disposició final 8ª de la Llei 2/2020, de 27 de febrer, es va afegir que també s'addicionaria l'import de les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària i a l'adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen.

En conseqüència, segons la normativa aplicable en la data dels actes impugnats, només es podia incrementar el valor d'adquisició de la parcel·la amb l'import de les inversions o millores realitzades en la mateixa, concepte en què no es poden incloure les despeses derivades de l'actuació d'una empresa encarregada de la gestió de la promoció immobiliària, que prestava serveis per a l'entitat agent que no suposaven directament una inversió o millora en l'immoble.

De fet, és la pròpia regulació legislativa la que condueix a aquesta interpretació. Si a través de la Llei 2/2020 es va considerar procedent que s'additionessin també les despeses associades a la promoció immobiliària, això suposa que aquestes no estaven incloses anteriorment en l'article 8.4 de la Llei de l'impost, que es referia únicament a l'import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió. Atès que les factures emeses per Cano es refereixen a serveis de gestió de la promoció immobiliària, s'ha de concloure que aquestes no es podien incloure en l'àmbit d'aplicació de l'article 8.4 de la Llei, abans de la modificació introduïda per la Llei 2/2020.

D'altra banda, resulta irrellevant que l'Administració hagi inclòs algunes d'aquestes factures, sigui o no per error. Com ha dit reiteradament aquesta Sala, el principi d'igualtat està subjecte al de legalitat, de manera que no es pot tenir en compte el conjunt de les factures d'Cano, pel simple precedent administratiu invocat per l'agent, quan s'ha conclòs que aquests serveis de promoció immobiliària no quedaven compresos en l'article 8.4 de la Llei de l'impost, en la redacció aplicable en aquest cas.

Procedeix, en conseqüència, desestimar el recurs d'apel·lació de la part agent i confirmar la sentència impugnada en els seus propis termes.

Cinquè.- No s'aprecia una especial temeritat ni mala fe que justifiqui la imposició de les costes causades en aquesta instància.

DECISIÓ

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Administrativa, en nom del poble andorrà, decideix:

Primer.- Desestimar els recursos d'apel·lació que interposen Toll i el GOVERN contra la sentència dictada el 28 de maig de 2021 per la Secció Administrativa del Tribunal de Batlles, la qual es confirma en els seus propis termes.

Segon.- No efectuar un especial pronunciament sobre les costes causades.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Manem que una vegada s'hagi complert el que disposa l'article 76 de la Llei de la Jurisdicció Administrativa i Fiscal es lliurin els autes originals amb la certificació d'aquesta sentència al Tribunal de Batlles, Secció Administrativa del qual procedien, i que s'arxivin les actuacions del Tribunal.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.