Arrendaments, incongruència responsabilitat del cohereu (0010/11)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-010/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 22 de febrer de 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 29 d'octubre del 2009 la representació processal de la Sra. Téllez va formular demanda contra la societat "Martin" sol·licitant que es declarés l'extinció del contracte verbal d'arrendament que tenia per objecte el local comercial situat a l'Av. Meritxell,XX d'Andorra la Vella, i que es va celebrar el mes de gener del 1976, per manca de pagament de la renda des del mateix mes de l'any 2008 i fins aquell moment i que es condemnés a la demandada a satisfer a la seva mandant la suma de 18.576 euros amb caràcter bimensual en concepte d'ocupació indeguda del local a partir del dia 1 de novembre del 2009 i fins que es produís el total desallotjament, amb més els interessos legals corresponents des del dia següent a aquell en què naixés l'obligació. Subsidiàriament demanava que es declarés la resolució del dit contracte, o de qualsevol altre de diferent data que pogués estar vigent i del qual portés causa la demandada, per esgotament del termini contractual, a partir del 31 de gener del 2010, es condemnés a la defenent a satisfer la quantitat mínima de 18.576 euros amb caràcter bimensual en concepte d'ocupació indeguda a partir del dia 1 de febrer del 2010, fins que es produís el total desallotjament, amb més els interessos legals corresponents des del dia següent a aquell que naixés l'obligació, es pronunciés el desnonament de la societat "Martin" del local esmentat, advertint-la de llançament i, en tot els casos, que es condemnés al defenent a pagar les costes del procediment.

II.- La representació processal de la societat "Martin" va contestar a la demanda formulada contra ella en data 11 de desembre del 2009 oposant-se a la seva estimació, ja que, segons el seu parer, el conveni de traspàs a la seva mandant del local arrendat en cap cas suposava la formalització d'un nou contracte i no es podia entendre que s'havia deixat de pagar les rendes acordades, tota vegada que aquestes havien estat dipositades a la Batllia. Argumentava igualment que no es podia entendre tampoc resolt el contracte que vinculava a les parts per esgotament del termini contractual, en quan no es coneixia per quin havia estat acordat, ni es va donar el preceptiu preavís. La defenent va formular alhora reconvenció sol·licitant que es condemnés a la Sra. Téllez a pagar a la seva mandant la suma de 340.XX1,13 euros, import dels augments de renda aplicats per ella il·legalment, més els interessos meritats per aquesta suma comptabilitzats al tipus legal a comptar de la data de la contesta a la demanda, imposant a l'adversa les costes del procediment.

III.- La representació processal de la Sra. Téllez va contestar a la demanda reconvencional formulada contra la seva mandant el dia 8 de gener del 2010, aixecant excepcions de litisconsorci passiu necessari i de cosa jutjada i oposant-se a les pretensions en les què l'adversa fonamentava la seva demanda, sol·licitant la seva desestimació i la imposició de les costes generades per la mateixa a la demandant reconvencional.

IV.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 22 d'octubre del 2010 estimant, en la seva vessant subsidiària, la demanda formulada per la Sra. Téllez contra la societat "Martin" i estimant també parcialment la demanda reconvencional plantejada per aquesta darrera contra la primera i declarant l'extinció del contracte verbal d'arrendament sobre el local comercial radicat al número XX de l'Av. Meritxell d'Andorra la Vella amb efectes a comptar del dia 21.I.2008, condemnant a la societat "Martin" a deixar-lo lliure a disposició de la demandant i a pagar a la Sra. Téllez en concepte d'indemnització per ocupació indeguda del local la quantitat bimensual de 18.576 euros, o la part proporcional corresponent, des del mes d'octubre del 2009 i fins l'efectiu desallotjament i a la Sra. Téllez a pagar a "Martin" la quantitat que es determinaria en execució de Sentència, corresponent a les indemnitzacions per ocupació indeguda del local percebudes de més a partir del mes d'octubre del 2008 i fins el retorn de la possessió, com a conseqüència dels successius augments de la renda de lloguer més enllà dels índex de preus al consum publicats pel Govern, compensant les quantitats líquides resultants, i sense fer expressa condemna en les costes processals causades.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Téllez i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial declarant en la seva decisió que estima, ni que sigui parcialment, la manca de legitimació passiva de la seva mandant respecte de la demanda reconvencional, la procedència de l'excepció de litisconsorci passiu necessari oposada per ella i constatant la incongruència de la Sentència d'instància també respecte de la demanda reconvencional, tot imposant a l'adversa les costes de les dues instàncies.

VI.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs d'apel·lació societat "Martin" i, pels arguments recollits en les seves conclusions, demana la seva revocació, desestimant en tots els seus extrems la demanda principal formulada contra la seva mandant, estimant íntegrament la seva demanda reconvencional i imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Per raons sistemàtiques procedeix examinar en primer lloc el recurs formulat per la representació processal de la societat "Martin" i, com a primer motiu del seu recurs, aquesta argumenta que la demandant no tenia acció en el moment de formular la demanda que dóna origen al present procediment, en quan aquesta porta data de 29 d'octubre del 2009 i en ella es sol·licita que, amb efectes a 31 de gener del 2010, es declari la resolució del contracte d'arrendament celebrat entre el difunt Sr. Pera i el Sr. Barberá i que té per objecte el local comercial radicat a l'Av. Meritxell d'Andorra la Vella, que l'agent va rebre en propietat per herència de la part arrendadora i en la titularitat del qual es va situar com arrendatària la societat defenent.

El motiu anteriorment exposat no es pot estimar, en primer lloc, perquè la recurrent no fa més que repetir els arguments que ja exposava en la seva contesta a la demanda i que van ser examinats i rebutjats per l'Hble. Batlle, sense que acrediti per quin motiu considera errònia la decisió a la qual s'arriba, raó que seria suficient per desestimar-lo sense més. No obstant, ni que sigui amb la finalitat de completar els encertats raonaments que en aquest punt exposa la Sentència recorreguda, entenem procedent destacar la procedència de desestimar aquest motiu del recurs per les raons que a continuació s'exposen.

II.- No existeix controvèrsia respecte del fet que el contracte d'arrendament celebrat entre el Sr. Pera i el Sr. Barberá, que tenia per objecte el local comercial que és objecte del present litigi, va ser verbal i, per tant, la data en què va tenir lloc no es coneix amb certesa. No obstant, en el conveni de traspàs del citat local celebrat el dia 21 de gener del 1980 entre el Sr. Barberá, la societat "S. SA", a la què en un primer moment es van traspassar els drets d'arrendament del local en els quals més endavant es va subrogar "Martin", i el Sr. Pera es manifestava (foli 7) que "en data 28 d'octubre del 1975 els germans R.C. i A.C. juntament amb el Sr. A.C.S. van adquirir del Sr. L.M.S. tot el contingut d'una botiga radicada a Andorra la Vella, Av. Meritxell, XX, amb l'acord del propietari Sr. Pera" i que "el dia 16 de febrer del 1976 els germans R.C., A.C. i N.C., juntament amb el Sr. A.C.S. van constituir una societat privada per explotar el negoci "Euro-Prix" en la botiga arrendada al Sr. Pera".

Ateses aquestes manifestacions, entenem les parts implicades admetien que el contracte d'arrendament vigent entre les parts en aquell moment ja s'havia celebrat anteriorment, probablement el mes de febrer del 1976, o, en tot cas, abans del dia 21 de gener del 1980. Considerem igualment que, malgrat no consti per quan temps es va pactar, no es pot admetre el criteri de la recurrent de que quan el contracte es pacta verbalment no es pot conèixer la seva data, ni per tant la seva durada, ni les seves pròrrogues, ja que això suposaria la seva vigència perpètua.

Per aquesta raó, sent el contracte anterior a la vigència de la LAFU de 1993 i pagant-se el lloguer per mesos com és el cas, s'ha d'entendre acordat amb un termini mensual, en aplicació d'allò que disposa el Digest 19,2,13,11 in fine, prorrogant-se per tàcita reconducció si l'arrendador continuava gaudint de la finca després d'acabar el termini (Digest 19,2,13,11) o, interpretant la presumible voluntat de les parts, es podria arribar a considerar com indefinit, de tal manera que es podia deixar sense efecte sense necessitat d'al·legar causa (STSJA de 25 de maig del 1994), sempre que es donés un preavís amb un temps que algunes Sentències fixen en tres mesos (STSCF de 30 de novembre del 1987 o STSJA de 20 d'octubre del 1994) i altres de sis (STSM de 3 de març del 19XX).

En tot cas, en el moment de presentar la demanda, el dia 29 d'octubre del 2009, no es podia negar a l'agent la facultat d'instar la resolució del contracte, sent irrellevant que en ella es manifestés que els seus efectes es produirien a partir del 31 de gener del 2010, quan en data 6 de juny del 2007 l'agent va comunicar a la defenent la seva voluntat de donar per resolt el contracte el dia 21 de gener del 2008, raons per les quals cal desestimar el primer i el segon motiu del recurs.

III.- Com a tercer greuge contra la Sentència d'instància argumenta la part recurrent que la Sra. Téllez ha de ser condemnada a abonar a la seva mandant els augments de renda aplicats il·legalment al contracte signat entre les parts no sols a partir del moment en què va acceptar l'herència del seu pare, sinó també els que aquest va aplicar a partir de l'entrada en vigor de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes del mes de setembre del 1993 fins el moment de la seva defunció, a partir de la qual va gaudir de l'immoble la Sra. Calderón com usufructuària de l'immoble arrendat fins la seva mort, ja que, d'acord amb allò que disposa aquesta norma, els augments aplicats eren nuls de ple dret, com reconeix la Sentència d'instància. Aquest argument s'ha d'estimar, segons el parer del recurrent, tant pel fet que la senyora Téllez va rebre el citat local en concepte de llegat del Sr. Pera en l'estat i situació en la què es trobava, com per la circumstància de haver estat nomenada pel seu pare hereva universal del seu patrimoni juntament amb la seva germana Caro.

Per tal de donar resposta als arguments de la recurrent cal destacar que ha quedat acreditat a les actuacions que el Sr. Pera va atorgar testament notarial en data 17 de juny de l'any 2004 en virtut del qual llegava a la seva esposa, la Sra. Calderón, l'usdefruit vidual vitalici de tots els seus béns i drets i nomenava hereves universals de tots els seus béns a les seves filles Caro i Téllez, excepte pel que fa a uns llegats concrets que dels quals disposava a favor dels seus nets i als prellegats que atribuïa a les seves hereves, tenint en compte que la Sra. Téllez reconeix que a ella se li va prellegar la nua propietat d'uns terrenys en els quals es va bastir el local comercial d'autes (foli 243 i contesta a la demanda reconvencional per part de la representació processal de la Sra. ENTITY_4). Està igualment fora de tot dubte que l'article 56 de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes de 3 de setembre del 1993 disposava que "L'actualització de la renda, si es pacta, no pot practicar-se més d'una vegada cada any contractual, i es fa atenent a la variació que hagi experimentat l'índex general de preus al consum durant l'any natural anterior i prenent com a base la renda que es paga en el moment en què neix el dret a la revisió", disposant clarament que "qualsevol altre sistema de revisió de rendes que pactin les parts és nul".

IV.- En aquestes circumstàncies, s'ha de considerar que aquesta nul·litat afectaria tant a les revisions de renda portades a terme pel Sr. Pera una vegada aprovada la Llei que declarava la seva il·licitud, com a aquelles que es van efectuar posteriorment en la part que superessin aquests índex, ja que, com posa de relleu la Sentència d'aquesta Sala de 22 de setembre del 2000, "quod fit lege prohibente, nullam vim habere indubitate juris est", sense que el fet que l'arrendatari pagués aquests augments li impedeixi ara reclamar la seva invalidesa, ja que, com posa igualment de relleu aquesta resolució, quan el negoci és nul no és aplicable la teoria dels actes propis.

Les conseqüències d'aquests augments excessius no poden ser altres que l'obligació de l'arrendador de retornar a l'arrendatari les quantitats percebudes en excés i el que cal decidir en aquest cas és si l'obligació del Sr. Pera s'ha transmès a la Sra. Téllez i, per tant, si aquesta no sols ha de retornar a la recurrent la part de rendes indegudament cobrades a partir del moment en què va esdevenir propietària plena de l'immoble, com disposa la Sentència d'instància, sinó també aquelles que va percebre el seu causant, excloent, en tot cas, les que va cobrar la usufructuària de l'immoble durant la durada de l'usdefruit.

V.- El fet de que la Sra. Téllez fos nomenada en el testament del seu pare prelegatària de l'immoble a on es troba el local de referència no pot suposar que se l'hagi de fer responsable de les obligacions contretes pel seu causant, ja que els legataris no responen de l'actuació del causant, responsabilitat que sols correspon a l'hereu, o hereus, com successors universals del causant en tots els seus drets i deures.

Malgrat això, la Sra. Téllez va ser nomenada pel seu pare cohereva universal del seu patrimoni junt amb la seva germana Caro i cal tenir en compte que els hereus en virtut del principi que informa el sistema successori romà recollit al Digest 29,2,37 i català anterior al Decret de Nova Planta, i per tant aplicable a Andorra, s'han de considerar com successors universals del causant, de tal manera que ha de respectar com propis els actes que aquest ha portat a terme, principi que s'ha d'acatar igualment quan són més d'un els successors, d'acord amb el que disposa el Digest 28,5,9-12. Com a conseqüència d'això, cal entendre que les hereves del difunt senyor Pera han de respondre de l'obligació de retornar les sumes que el seu causant va reclamar indegudament als recurrents, augmentant il·lícitament el lloguer corresponent per sobre del que permetia la Llei, a partir del moment en què va entrar en vigor la Llei aprovada el 2 i 3 de setembre del 1993, excepte pel que fa al període durant el qual la seva mare ho va fer com usufructuària del citat bé, és a dir del 5 d'octubre del 2005 al 8 del mateix mes de l'any 2008.

No obstant, dels augments que va exigir el Sr. Pera als seus arrendataris durant el temps que va viure sols n'ha de respondre la demandada reconvencional en la part que li correspon d'acord amb la seva quota hereditària, ja que el Digest 10,2,4 i el Codi 2,3,26 i 3,36,6 disposen que els crèdits i els deutes hereditaris no formen part de la comunitat hereditària, sinó que es divideixen de forma automàtica entre els cohereus en proporció a la seva quota sense solidaritat entre ells afirmant que Nomina et debita ipso iure divisa sunt, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de data 11 de maig del 2000. És cert que, com excepció, els cohereus responen de manera solidària front a tercers si es tracta d'obligacions indivisibles (Digest 35,2,80 i 45,1,2-2), però aquest no és el cas.

VI.- El criteri que entenem procedent aplicar en aquest supòsit ens porta, no obstant, a examinar el motiu tercer del recurs formulat per la representació processal de la Sra. Téllez, que defensa la procedència d'estimar l'excepció de litisconsorci passiu necessari que ella havia plantejat ja que les hereves del Sr. Pera són ella i la seva germana, i si bé és veritat que aquesta al·legació es fa sols en període de conclusions l'existència de litisconsorci pot ser examinada d'ofici per l'òrgan jurisdiccional, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de 13 de març del 1997, raó per la qual és indiferent el moment en el què es plantegi.

Malgrat els arguments de la recurrent aquesta excepció no es pot estimar. En primer lloc, no es pot estimar respecte als augments de renda superiors als permesos per la Llei una vegada la Sra. Téllez va acceptar l'herència del seu pare i el prellegat que se li atorgava, ja que a partir d'aquell moment era ella la propietària del local i qui cobrava els lloguers corresponents, per tant, la responsable de retornar l'excés percebut. En segon lloc, respecte dels augments de lloguer efectuats pel seu pare sense respectar els límits fixats per la Llei a partir de la seva vigència, es podria argumentar que per declarar-los nuls hauria estat procedent demandar igualment a l'altra hereva, ja que la Sra. Caro podria veure lesionats els seus drets per una Sentència pronunciada dins d'un procés en el què no ha estat cridada com a part, provocant d'aquesta manera la seva indefensió. No obstant, en el cas present la nul·litat que es predica deriva d'una disposició legal imperativa, de tal manera que la Sentència d'instància no fa més que constatar-la en relació a les revisions de renda efectuades superant el límit legal, raó per la qual l'aplicació de la norma és indefugible i la seva apreciació no ha pogut produir cap tipus de indefensió a la Sra. Caro, sent procedent desestimar aquesta excepció i per tant condemnar a la Sra. Téllez a retornar igualment a la societat "Martin" la meitat de l'augment improcedent de rendes que hagués efectuat i cobrat el Sr. Pera des del moment d'entrada en vigor de la llei d'Arrendament de Finques Urbanes de 3 de setembre del 1993 fins a la seva defunció.

VII.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes generades per ell en virtut del que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

VIII.- El recurs formulat per la representació processal de la Sra. Téllez es fonamenta, en primer lloc, en la tesi de que la Sentència d'instància és incongruent en estimar parcialment la reconvenció, ja que mentre al petitum de la demanda es sol·licitava que es condemnés a l'actor principal a pagar al seu mandant una quantitat de diners, en la seva decisió es condemna a la seva mandant apagar a "Martin" les quantitats a determinar en execució de Sentència corresponents a les indemnitzacions per ocupació indeguda percebudes de més a partir del mes d'octubre del 2008, tenint en compte que aquesta conclusió es deriva del fet que en els seus desè i novè fonaments de dret s'entén que aquestes eren parcialment nul·les per violació la disposició legal imperativa que recollia l'article 45 de la LAFU aprovada l'any 1993, nul·litat que ningú li havia demanat. Per aquesta raó, argumenta que, atès que segons el seu parer la nul·litat no és apreciable d'ofici, sinó que ha de ser al·legada, invocada i demanada per les parts en el moment processal oportú, allò procedent hauria estat que l'adversa hagués demanat prèviament la declaració judicial de nul·litat dels augments efectuats presumptament contra Llei

Els arguments en els què es fonamenta aquest motiu del recurs no es poden estimar, ja que la nul·litat d'un acte o negoci pot ser apreciada d'ofici pels òrgans jurisdiccionals, conclusió que és encara més clara quan aquesta deriva de la contravenció d'una norma imperativa o prohibitiva, com és el cas. S'ha de considerar, a més a més, que en el supòsit objecte de litigi les circumstàncies que donen lloc a aquesta nul·litat són posades de relleu per la part demandant reconvencional en el cos del seu escrit de demanda de manera clara i explícita, sense que sigui precís que aquesta nul·litat es reclami en el seu petitum, ni que existeixi un pronunciament previ sobre la mateixa, ni sobre les conseqüències que comporta la vulneració d'una norma, ja que, com posa de relleu la Sentència del TSM de data 7 d'octubre del 1984, que precisament cita la recurrent, "el pronunciament respecte d'aquestes conseqüències, encara que no hagin estat demanades per les parts, no sols no suposen incongruència o extralimitació per part del jutjador, sinó que en són ineludible obligació per tal que, de la decisió presa per aquest se'n pugui saber l'abast".

IX.- Argumenta igualment la recurrent que la Sentència impugnada accepta la manca de legitimació passiva ad processum de la seva mandant que ella va formular i, per aquest motiu, desestima parcialment la reconvenció i en canvi no ho recull a la decisió. No obstant, aquesta circumstància no suposa incongruència, ni comporta cap mena d'indefensió o perjudici per la part que ha plantejat l'excepció quan, encara que sense dir-ho, s'admet parcialment l'excepció, raó per la qual no es pot donar lloc tampoc a aquest motiu del recurs entenent que la decisió s'ha d'integrar amb els pronunciaments del cos de la Sentència.

Pel que fa a l'argument de la recurrent en el sentit que la seva mandant no va efectuar cap augment del lloguer des de que va consolidar la plena propietat en morir la seva mare usufructuària i que, per tant, sols es pot reclamar contra els hereus del Sr. Pera i la seva usufructuària, cal tenir en compte que el que se li reclama a la recurrent és allò que ella va cobrar de més com a conseqüència d'uns augments de lloguer que en part eren nuls per contravenir allò que imperativament disposava una Llei, més aquells que va cobrar el seu causant també il·legalment i que per tant s'han de retornar a l'arrendatari, deute del qual la recurrent ha de respondre d'acord amb la quota rebuda, sense que aquesta condemna suposi una sanció als que van efectuar aquests augments, ja que la conseqüència de la nul·litat, en aquest cas, no és altra que la reducció de la suma cobrada en la part que il·legalment es va augmentar.

X.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part que l'ha formulat de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Martin" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 22 d'octubre del 2010, que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de condemnar igualment a la Sra. Téllez a restituir a la societat "Martin" la meitat de les quantitats cobrades de més per part del Sr. Pera en concepte d'augments de lloguer fins el moment de la seva mort, sense fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat contra la mateixa Sentència per la representació de la Sra. Téllez, imposant a aquesta les costes del seu recurs.

CONFIRMAR l'esmentada resolució en tots els demés punts.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-