Contracte de corretatge.- Dret de l'intermediari a percebre la comissió convinguda (177/04)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Antoni Bruguera Manté Jean Louis Vuillemin

SENTÈNCIA DE 17 DE MARÇ DE 2005

Contracte de corretatge: concepte.- Dret de l'intermediari a percebre la comissió convinguda: determinació del nexe de causalitat entre la seva intervenció i la celebració del contracte

Reunida la Sala Civil del Pulido Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats Pulido Sr. Antoni Bruguera Manté i Pulido Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil Pulido va interposar, en data 13-10-2003, demanda de reclamació de quantitat envers el Sr. Canals, en virtut de la qual sol·licitava que es condemnés al defenent al pagament de la quantitat de 7.910 Euros, amb més l'interès legal des del dia 11-4-2003 i amb imposició de les costes processals.

La representació processal del Sr. Canals va oposar-se a la demanda, per escrit de data 27-10-2003, i va demanar que es procedís a la desestimació de la mateixa i a la imposició a la part agent de les costes del procés.

II.- L'Honorable Batlle, constituït en Tribunal unipersonal, va dictar sentència, de data 6-9-2004, i la seva part decisòria és la que segueix: "DECIDEIX: Que estimant en tots els seus extrems la demanda formulada per la societat Pulido contra el Sr. Canals, ha de condemnar i condemna aquest darrer a pagar a la primera la quantitat de 7.910.- Euros, més els interessos moratoris devengats des del dia 11 d'abril del 2003 i fins el dia del total pagament del deute, i a pagar la totalitat de les costes processals, inclosos honoraris d'advocat i procurador de l'agent, a acreditar en període d'execució de sentència".

III.- La representació processal de la part defenent va interposar recurs d'apel·lació contra la sentència dictada per l'Honorable Batlle i, en data 6-12- 2004, va presentar llur escrit de conclusions, segons el qual i pels arguments continguts en el mateix, sol·licitava la revocació de la sentència d'instància.

Per el contrari, la part agent va demanar, en el seu escrit de contesta a les conclusions, de data 13-1- 2005, que es procedís a la confirmació de la sentència i a la imposició a la part recurrent de les costes processals.

Ha actuat com a magistrat ponent el Pulido Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part recurrent s'alça contra la resolució d'instància amb fonament en un únic motiu d'apel·lació. Considera que l'apreciació de les proves per part del tribunal d'instància ha estat indeguda o inadequada i que no correspon estimar la demanda relativa a l'abonament de la comissió per la venda del pis.

Si aquesta Sala procedeix a revisar de nou la prova practicada, i a valorar-la d'acord amb les regles de la sana crítica, s'extreu el que segueix. En primer terme, consta acreditat que la part defenent va encarregar la venda de la finca de la seva propietat (Pis 1,3 de l'edifici J.A. LÓPEZ, ubicat a La Cortinada), a la mercantil Pulido, com així resulta del fet que aquesta redactés una fitxa de l'immoble, en data 20-11-2002, on consten les seves característiques i trets rellevants, de la publicitat que la mercantil agent va efectuar en ares a aconseguir trobar un comprador per a perfeccionar la venda del pis (cfr. folis 14 al dors i 23 al dors) i del propi reconeixement del defenent respecte al fet que l'agent havia demanat les claus del pis per a mostrar-ho. En segon terme, també resta provat que no es va pactar una exclusiva de venda, per la qual cosa podia el propietari del pis cercar pel seu compte compradors i perfeccionar el contracte de compravenda, si el comprador trobat i disposat a adquirir l'immoble no ho havia estat trobat per les gestions de la mercantil agent. En tercer terme, consta a les actuacions que el Sr. Canals va signar, en data 18- 12-2002, amb el Sr. Escudero, un document de compra-venda del pis propietat del defenent i on es lliurava una paga i senyal (arres confirmatòries) de 3000 Euros, comprometent- se les parts a atorgar l'escriptura pública de venda abans del 15-1-2003. I, en quart terme, de la prova testifical de la Sra. Sanç (foli 97) i del comprador, Sr. Escudero (foli 98) s'extreu que el pis es va ensenyar per la immobiliària Oceànic, col·laboradora en aquest tema amb Pulido, que es va trucar a la immobiliària Oceànic el 13 de desembre de 2002 i que el pis es va visitar el dia 16 de desembre, però que, trencades les relacions amb la immobiliària, es va fer el tracte directament amb el propietari el dia 18.

II. En consonància amb els fets esmentats, s'ha d'establir que la tatxa de la testimoni que fa la part apel·lant no significa la seva inhabilitat com a testimoni, sinó que posades de manifest al Tribunal les circumstàncies que afecten al testimoni, es pugui valorar per l'òrgan judicial la seva declaració d'acord amb aquelles. I en aquest cas, en primer terme, resulta que la testifical de la comercial de la ORG_0 coincideix, en els extrems que ara interessen, amb la declaració del comprador del pis. Així, s'admet que el pis es va visitar amb la immobiliària abans de perfeccionar la venda directament amb el propietari i, aleshores, s'ha de tenir aquest extrem per acreditat. En segon terme, la impugnació de les relacions existents entre la part agent i la immobiliària Oceànic que fa la part apel·lant tampoc poden ésser acollides. En efecte, tant la part agent, com la comercial de ORG_0 reconeixen que es va col·laborar en la venda del pis (cfr. foli 97), a la vegada que el propi comprador admet haver visitat el pis a través de l'esmentada immobiliària (cfr. foli 98). I abona aquesta conclusió el fet que existeixi un fax, de data 16-12-2002, però enviat dos dies després, on es recullen les dades del comprador i de les visites, que coincideixen amb les manifestacions del propi Sr. Fernández, encara que es divergeixi quan al preu (25.700.000 ptes pel comprador i 26.000.000 ptes, segons la immobiliària). En aquest sentit, no té massa transcendència que el fax s'enviés dos dies després de la seva data, atès que consta provat la visita del pis a través de la immobiliària pel futur comprador i l'existència d'una oferta pel mateix, coincidint quant a les dades de la visita.

III.- Quant a l'asseveració que el propietari del pis va actuar maliciosament, aquesta s'ha d'emmarcar en l'actuació del propietari i d'acord amb els fets acreditats. En efecte, una volta el propietari coneix que el comprador amb qui ha perfeccionat un contracte de compravenda havia visitat amb anterioritat el pis en venda a través d'una immobiliària i no arrel de les seves pròpies gestions com a propietari, es trobava obligat a l'abonament de la comissió, atès que la immobiliària havia donat compliment al vincle contractual que el lligava amb la propietat. Així, segons la sentència d'aquesta Sala de 18 de juliol de 1996, per mitjà del contracte de mediació o corretatge, una de les parts contractants es compromet a pagar una comissió a canvi que l'altra part la posi en relació amb un tercer amb qui es perfeccionarà el contracte objecte de la comissió (en el cas que ara ens ocupa la venda). I d'acord amb la relació contractual que vinculava a les parts, el mediador té dret a percebre la comissió quan assoleix el resultat previst en el contracte; és a dir, quan a resultes de la seva actuació professional es troba un tercer, qui perfecciona un contracte amb la part que va contractar amb el mediador. En aquest cas, existeix provat que es va trobar aquest tercer, que es va perfeccionar el contracte i que existeix un clar nexe causal entre la intervenció del mediador i la perfecció del contracte entre el propietari i l'adquirent (cfr. SSTSJA de 10-7-1997 i 19-11-1998). En aquest ordre d'idees, s'ha de tenir present que aquesta Sala ja s'ha ocupat amb anterioritat de supòsits similars al dels presents autes i ha determinat que "per a exigir la retribució que es deriva del contracte de corretatge, és necessari evidentment que l'agent de la propietat immobiliària hagi intervingut en la celebració de la futura compra-venda, en el sentit de que el contracte s'hagi celebrat com a conseqüència de la seva informació o com a conseqüència de la seva activitat professional, però sense que s'exigeixi que la seva intervenció en la celebració del contracte de compra-venda sigui completa, ni la més propera en el temps, ni l'única, ja que s'ha de considerar suficient que l'activitat de l'intermediari sigui la causa propera de la celebració del contracte, en el sentit de que s'arribi a celebrar el contracte que havia promogut l'agent de la propietat immobiliària després d'haver posat en contacte les parts contractants, encara que després la compra-venda projectada es celebri prescindint dels serveis de l'intermediari".

IV.- El refús del recurs d'apel·lació es tradueix en la imposició a la part recurrent de les costes processals d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del Pulido Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Canals contra la sentència, de data 6-9-2004, dictada per l'Honorable Batlle i confirmar íntegrament la seva part dispositiva. S'escau imposar a la part recurrent les costes processals d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.