Legitimació passiva de l'agència immobiliària en arrendaments urbans

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sr. Conde

Representant: Sra. CFL

Advocat: Sra. JBC

Apel·lat: B, SL

Representant: Sra. AHD

Advocat: Sr. JDA

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: LAFU- Legitimació passiva de l'agència immobiliària

SENTÈNCIA 000095/2025

Andorra la Vella, 11 de juny del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el procediment d'arrendaments urbans 4000323/2024, la Sra. Batlle va dictar sentència de data 27-01-2025, decidint :

"Estimar l'excepció de manca de legitimació passiva de la societat B, SLU i, subsegüentment desestimar la demanda formulada en data 22 de juliol del 2024 per la representació processal del Sr. Conde contra la societat B, SLU. Condemnar a l'agent a pagar les costes generades a la defenent, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora.".

2.- En contra d'aquesta resolució interposa recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Conde, demanant la seva revocació i la seva substitució per altra donant lloc a la seva demanda, amb imposició de costes d'ambdues instàncies a la societat demandada.

Fonamenta el seu recurs en una infracció a les normes processals, dels criteris jurisprudencials i en un error en la valoració de la prova.

De manera resumida exposa que resulta acreditat que el Sr. Conde és creditor de la societat B, SLU per la suma de 5.600.-euros derivat de la fiança entregada a la societat arrendadora demandada; que l'escrit de contesta conté irregularitats i contradiccions processals; que la simple al·legació de la societat demandada afirmant que el contracte d'arrendament l'havia subscrit en nom d'un tercer, no fonamentava la seva manca de legitimació i que la intervenció de la societat demandada com a simple intermediari mai va estar acreditada ni va ser objecte de cap prova; que aquesta Sala civil (Sentència 000121/2024 d'11 de juny del 2024) ja ha resolt casos similars, confirmant la legitimació de les parts que subscriuen un contracte, malgrat no ser propietaris de la unitat objecte del mateix; que tots els tractes tant per la contractació locativa com per la seva resolució i els tractes i reclamacions posteriors, sempre les persones intervinents foren el Sr. Conde i B, SLU, i mai va intervenir cap altra persona, i finalment, que negar la legitimació passiva de la B seria vulnerar el principi de bona fe i la teoria dels actes propis.

3.- La representació processal de la societat B, SLU demana la desestimació del recurs d'apel·lació i la confirmació íntegra de la Sentència impugnada, condemnant a la part apel·lant al pagament de les costes processals causades en aquesta instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

De forma esquemàtica sosté que no hi ha cap infracció de normes o garanties processals ni vulneració de drets constitucionals, i l'apel·lant no identifica cap norma processal concreta ni acredita cap situació d'indefensió, no havent denunciat cap presumpta infracció processal en el moment oportú, tal com exigeix l'article 332.2 CPC; que no existeix cap contradicció processal per part seva; que no s'identifica cap error en la valoració de la prova; que l'apel·lant parteix d'una interpretació errònia de la naturalesa jurídica del paper de la immobiliària, ignorant que el mandatari que actua en nom i interès del mandant no respon personalment ; que una part qui actua únicament com a intermediària, no pot ser considerada responsable directa davant reclamacions derivades del contracte principal i que la immobiliària no té cap obligació de revelar la identitat del propietari.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- De manera prèvia, hem d'efectuar unes consideracions sobre les infraccions i irregularitats processals que invoca la part apel·lant i que afectarien l'escrit de contesta de la part defenent, doncs considera que el mateix plantejava un incident atenent a l'excepció de legitimació passiva que s'hauria d'haver resolt com a tal, i no com una contesta permetent al tribunal pronunciar una desestimació.

Però hem de constatar que ressurt de l'acta del 28-01-2025, d'una part, que la part agent, després d'haver obtingut que la part defenent aclarís l'abast de la seva excepció, va manifestar que es podia defendre i es va simplement oposar a dita excepció, i d'altra part, que les parts van estar d'acord per fixar l'objecte del litigi en si corresponia el retorn de la fiança o no, i en determinar si la immobiliària tenia legitimació passiva en tant si va actuar com a mandatària o en nom propi.

Quant al procediment, és d'aplicació el procediment especial dels articles 277 i següents CPC, és a dir el procediment especial d'arrendaments urbans que el Codi de procediment civil regula com un procediment abreujat amb certes especificitats.

No es concreta per part de l'apel·lant quina disposició s'hauria infringit i no copsem quina irregularitat existiria en l'escrit de contesta de la part defenent.

En particular no apareix cap vulneració dels articles 254 i 133. 3 CPC en virtut dels quals, a la contesta, s'han de formular les excepcions processals i qualsevol altra al·legació processal que pugui impedir que continuï el procés o que es dicti sentència sobre el fons del procés, ni de l'article 257 CPC relatiu al desenvolupament del judici oral i segons el qual el mateix comença amb la resolució de les qüestions processals que puguin impedir la resolució del procés mitjançant una sentència sobre el fons d'aquest procés.

És veritat que els punts 9 i 10 del paràgraf "tercer PARTS" dels FONAMENTS DE DRET de l'escrit de contesta són confusos, però no poden induir a cap error o confusió sobre el fet que la part demandada només interessava una cosa, és a dir reconèixer la seva manca de legitimació passiva, com el títol i el contingut de l'escrit en qüestió ho exposen molt clarament.

Així les coses, no existeixen ni les irregularitats processals ni la confusió de que es queixa la part apel·lant i no es pot revocar la sentència sobre aquest fonament.

Segon.- Front a les al·legacions de la part apel·lant, és de precisar que la qüestió plantejada no és la de dir si el Sr. Conde és creditor de l'import de la fiança no retornada, sinó la legitimació passiva de la societat demandada per fer front a la pretensió de condemna al pagament de l'import de 5.600.-euros en concepte del retorn de dita fiança.

Escau recordar que :

1) L'article 34.2 CPC defineix la legitimació com el dret d'actuar en el procés i disposa que la tenen els titulars de la relació jurídica o de l'objecte litigiós que tinguin interès en l'estimació o la desestimació de les pretensions que s'hi exerceixin.

2) L'article 279 CPC relatiu a la legitimació activa i passiva en el procediment d'arrendaments disposa que són part demandant o demandada en el procediment d'arrendaments els arrendadors o els arrendataris de la finca que és objecte del contracte d'arrendament.

3) L'article 8.1 LAFU precisa que s'anomena arrendador aquell que, essent propietari de la finca o gaudint d'un títol suficient, s'obliga a cedir-ne l'ús en tot o en part.

Tercer.- En el present cas, no es discuteix l'existència d'una relació contractual en mèrits del contracte d'arrendament del 28-02-2023 ni que la mateixa es va resoldre de mutu acord amb efecte al 05-12-2023.

Par carta del 21-12-2023, l'advocat del Sr. Conde va reclamar a la societat B, SLU que es procedís al passament de comptes i als tràmits necessaris per poder procedir al retorn de la fiança.

Per correu electrònic del mateix dia, la societat B, SLU apuntant el fet que el llogater havia deixat el pis en un pèssim estat i que faltaven moltíssimes coses en la unitat llogada, va indicar a l'advocat que "estem frenant al propietari de posar una demanda per robatori i incompliment del contracte".

Par carta del 18-06-2024, l'advocat del Sr. Conde, indicant que encara no s'havia procedit al passament de comptes, ni al retorn de la fiança, ni a l'enviament de les factures corresponents als bens danyats o mancants, va notificar a la societat B, SLU que es veia obligat a instar una acció en contra d'ella.

Per correu electrònic del mateix dia, la societat B, SLU va contestar que ho reenviava a la propietat per tal que l'advocat de la mateixa es posés en contacte amb ell.

Per un altre correu electrònic del 19-06-2024, la societat B, SLU va indicar que era preferible tractar directament amb el propietari de la Casa.

En resposta a aquest darrer correu electrònic, l'advocat del Sr. Conde va manifestar que sobtava el contingut del mateix doncs fins aleshores la societat B havia assumit sense oposició ni reserva esser la part arrendadora i propietària.

És així que, en data 22-07-2024, la part arrendatària agent va presentar la seva demanda, considerant que la societat demandada havia actuat com a arrendadora i propietària, i que la legitimació passiva per reclamar la condemna al pagament de la fiança corresponia a dita societat en qualitat "d'arrendadora-deutora".

Front a tal pretensió, la societat demandada va al·legar la seva manca de legitimació passiva fent valer que només havia intervingut com a intermediària pel compte del propietari, el Sr. Castrillo.

La Sra. Batlle ha considerat escaient estimar l'excepció de manca de legitimació passiva en base en la següent motivació :

"El contracte d'arrendament d'habitatge, contràriament al que es dona a entendre a l'inici de l'escrit de demanda (vid. foli 2), fou subscrit entre la societat B, SLU que deia clarament actuava "en aquest acte en nom i representació de la part propietària, en el successiu la PART ARRENDADORA" i el Sr. Conde, en qualitat de part arrendatària (foli 25).".

Apareix útil exposar íntegrament la part expositiva del contracte ja que la mateixa exposa :

" REUNITS:

D'una part, la societat B, SLU entitat constituïda mitjançant escriptura autoritzada pel Notari Senyor NOT en data 15 de març del 1996, amb el número 0000 del seu protocol, inscrita en el Registre de Societats del M.l, Govern d'Andorra amb el número 0000, Llibre S-64, Folis 169-176, amb domicili social al XXXX. Actua en el seu nom i representació el Sr. Tamarit en la seva qualitat d'administrador únic, actuant en aquest acte en nom i representació de la part propietària, en el successiu la PART ARRENDADORA.

D'altra part, el Sr. Conde, major d'edat, de nacionalitat espanyola titular del DNI núm. XXXX, actuant en nom propi, en el successiu, la PART ARRENDATARIA.

Es reconeixen les parts, la capacitat legal necessària per obligar-se, atorgar i contractar, i per la seva lliure i espontània voluntat.

EXPOSEN

Que la PART ARRENDADORA és PROPIETÀRIA del bé immoble objecte d'aquest contracte, descrit al Pacte Primer.

Que la PART ARRENDADORA i la PART ARRENDATARIA, es troben interessades en signar un contracte d'arrendament, tenint per objecte la unitat immobiliària referida al pacte primer d' aquest contracte.

Que de comú acordi les parts procedeixen a la perfecció del present contracte d'ARRENDAMENT, el qual s'atorga -a tenor del que estableix la Llei 15/2022, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, i en concret del que resulta dels següents:".

Així sí que existeix el caràcter clar i no equivoc que predica la societat demandada i que ha considerat el tribunal tota vegada que, si bé en cap moment es diu qui és el propietari, aquestes mencions indiquen que la societat actua en representació del mateix, qui és el propietari. En cap moment es deixa per entendre que l'arrendadora seria la societat immobiliària.

A més, ja en el correu electrònic del 21-12-2023, lluny d'assumir la posició de part arrendadora, la representant de la societat B es va referir al fet que estava "frenant al propietari de posar una demanda", posició que va mantenir en els correus del 18-06-2024 i 19-06-2024 on indica clarament que la societat no és la propietària. Per tant, els dubtes que hauria pogut tenir l'arrendatari, dubtes que no poden trobar el seu origen en el contracte, haurien d'haver desaparegut en aquest moment.

Front a aquest plantejament de la immobiliària en cap moment es va preguntar qui era el propietari sinó que es va introduir la demanda directament en consideració del fet que la part arrendadora i per tant deutora del retorn de la fiança era la tan citada societat.

En base a aquests elements no era necessari exigir de la societat demandada que aporti més prova en relació al real propietari del bé arrendat.

A partir del moment on la part agent ha decidit demandar a la immobiliària, sense demanar qui era el real propietari quan la mateixa li havia manifestat que no era la propietària, no li pot reprotxar, per exigir la seva responsabilitat personal, el fet de no haver comunicat dita informació.

En tals paràmetres no es pot reprotxar ni oposar a la societat defenent una manca de bona fe o anar en contra dels seus actes propis.

Els actes propis de la societat B són haver indicat en el contracte que actuava en representació del propietari, i haver-ho indicat clarament a l'advocat de l'arrendatari quan va aparèixer el litigi un cop resolta la relació d'arrendament. No existeix cap altra actuació a través de la qual la societat B s'hauria presentat com la part arrendadora.

Quart.- Pel que fa als principis aplicables i l'invocat error en l'aplicació dels criteris jurisprudencials, hem de dir en primer lloc que reconèixer la legitimació passiva de la societat demandada seria reconèixer la possibilitat que el seu patrimoni personal incorpori el deute reclamat, ço és del tot impossible a partir del moment on no és ella la part propietària-arrendadora i on no existeix cap altre fonament per justificar la seva condemna al pagament del referit deute.

Quant a la jurisprudència invocada per la part agent i apel·lant (STSJC del 11-06-2024 rotlle 121-24), la mateixa no concerneix un cas idèntic sinó un supòsit diferent en que es tractava d'una API, representant de la propietat, que tenia poder per a instar un plet per desnonament, qualitat reconeguda per l'arrendatari, el que justificava la invocació de la teoria dels actes propis. No es tracta d'això en el present cas on es vol atribuir la qualitat d'arrendadora a l'agència immobiliària i on no existeix cap acte propi d'ella que permetés considerar que hauria assumit la qualitat d'arrendadora.

La representació -amb independència de la modalitat amb què intervé- no transforma el representant en part material del contracte. El principi de relativitat dels efectes contractuals, que exclou que un tercer pugui resultar afectat per un acord, s'imposa també aquí: els representants no poden ser tinguts per parts quan no ostenten la titularitat jurídica del dret ni han de suportar l'obligació corresponent.

Cinquè.- Per tot l'exposat, considerem que no existeix cap error en l'aplicació del Dret i de la jurisprudència, ni cap error en la valoració de la prova, i escau per tant desestimar el recurs i confirmar la sentència.

Sisè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes de segona instància a la part apel·lant.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la representació processal del Sr. Conde en contra de la sentència 27-01-2025, que confirmen.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància al Sr. Conde.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.