Contracte de corretatge o intermediació immobiliària - presumpció judicial- concepte i requisits - prova insuficient (6000203/2017)

Sentència

Magistrats

Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta Vincent Aniére

TSJC.- 0000129/2021 ORIGEN: 6000203/2017 - 00

NIG: 5300542120170001183

PARTS:

Apel·lant: Expósito

Representant: Sra. Canales

Advocat: Sr. Vara

Apel·lant: Srs. Plana, Querol, Farré i Morales

Representant: Sra. Sarabia

Advocat: Sr. Marti

Apel·lat: Sra. Ramirez

Representant: Sr. Somoza

Advocat: Sr. Vilar

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Contracte de corretatge o intermediació immobiliària. Presumpció judicial. Concepte i requisits. Prova insuficient.

SENTÈNCIA 163-2021

Andorra la Vella, el 30 de setembre del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Carles Cruz Moratones, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 4.2.21 el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència amb la següent decisió :

"Primer.- Estimar la demanda formulada per la representació processal de la societat Expósito contra el Sr. Arcos, avui difunt, i condemnar als hereus d'aquest darrer, Srs. Plana, Querol, Farré i Morales a pagar la suma de 57.475.-euros impostos, majorada dels interessos legals comptadors des de la fermesa de la present resolució judicial.

Segon.- Desestimar la demanda formulada per la representació processal de la societat Expósito contra la Sra. Ramirez i absoldre-la de les pretensions dirigides en la seva contra.

Tercer.- Fer imposició del pagament de les costes judicials ocasionades, en la forma prevista al V. Fonament Jurídic de la present resolució judicial."

2.- Contra l'esmentada sentència les representacions processals de la societat Expósito així com dels Srs. Plana, Querol, Farré i Morales van interposar recurs d'apel·lació.

3.- En data 21.5.21 la representació processal de la societat Expósito va presentar el seu escrit de conclusions i segons el que hi exposa demana que es revoqui la sentència d'instància i es condemni al següent:

" - El Sr. Arcos a pagar a aquesta part :

La quantitat de 78.375-EUR més els interessos legals;

La Sra. Ramirez a pagar solidàriament amb el Sr. Arcos fins a la quantitat de 78.375-EUR, més els interessos legals;

I el Sr. Arcos i la Sra. Ramirez, solidàriament, a pagar la totalitat de les costes judicials del present procediment, inclosos honoraris d'Advocat, de Procurador i de Saig."

En data 20.5.21 la representació processal dels Srs. Plana, Querol, Farré i Morales va presentar el seu escrit de conclusions i en ell sol·licitava la revocació de la sentència d'instància i condemnant a la societat Expósito al pagament de les costes processals de primera i segona instància inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

4.- En dates 14.6.21 i 15.6.21 les representacions processals dels Srs. Plana, Querol, Farré i Morales i de la societat Expósito així com de la Sra. Ramirez van presentar els seus escrits de contesta a les conclusions.

Primerament, la representació processal dels Srs. Plana, Querol, Farré i Morales demanava que s'estimi el recurs formulat per ells, es desestimi tant la demanda com el recurs d'apel·lació formulats per la societat Expósito i que es condemni a la societat Expósito al pagament de les costes judicials ocasionades en primera i segona instància inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

Segonament, la representació processal de la societat Expósito demana que es dicti sentència condemnant al següent :

" - Al Sr. Arcos a pagar a aquesta part :

La quantitat de 78.375.-EUR;

O subsidiàriament, la quantitat de 57.475.-EUR, més els interessos legals ;

A la Sra. Ramirez, a pagar solidàriament amb el Sr. Arcos, fins a la quantitat de 78.375.-EUR, més els interessos legals.

I al Sr. Arcos i a la Sra. Ramirez, a pagar solidàriament, la totalitat de les costes judicials del present procediment, inclosos honoraris d'Advocat, de Procurador i de Saig."

I finalment, la representació processal de la Sra. Ramirez va sol·licitar que es desestimessin aquelles pretensions condemnatòries en contra d'ella i que es condemni a la part recurrent, a abonar les costes judicials incloent els honoraris d'advocat i de procurador.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- En el present procediment, la part agent Expósito que girà comercialment amb la marca B, reclama front la part defenent Arcos i la Sra. Ramirez en demanda en la que sosté una petició de condemna per import de 78.375EUR, com a mínim més els interessos legals i les costes del procés.

La sentència d'instància estima la demanda parcialment contra els successors processals del Sr. Arcos (atesa la seva defunció) i desestima la demanda contra la Sra. Ramirez amb costes a l'actora.

Contra tal decisió s'alcen la part agent i els successors del Sr. Arcos

SEGON.- RECURS DELS SUCCESSORS DEL SR. Arcos

Cal iniciar l'examen dels recursos plantejats pel demandat Sr. Arcos perquè la seva resolució condiciona en part el recurs de la part agent.

En efecte, ens trobem davant d'una intermediària immobiliària que reclama els seus honoraris professionals (5% del preu de venda) al propietari que li havia encarregat el mandat de trobar un comprador de la seva finca situada a La Massana, Urbanització U, Fase I, casa 00. Efectivament en data de 7.10.15 el Sr. Arcos i la seva esposa van atorgar mandat de venda en exclusiva a l'agent per un preu inicial d'1.500.000EUR. Però a la vista de les escasses visites durant els cinc primers mesos (dues concretament de nacionals andorrans) en el dia 24.3.16 varen resoldre anticipadament el contracte de venda exclusiva amb l'agent, la qual ho va acceptar sense posar cap inconvenient ni comunicar que tenia un eventual interessat en la compra (SR. ENTITY_17).

Al cap d'uns dies, concretament el 4.4.16, el Sr. Arcos va atorgar mandat de venda no exclusiva amb una altra agència immobiliària (C) a traves de la qual es va fer la venda de la finca al Sr. Macias que no havia visitat en cap moment la finca a través de la part agent i la va comprar per un preu d'1.100.000EUR, quantia que no es discuteix en el recurs.

TERCER.- Analitza la sentència, la nostra jurisprudència sobre el contracte de corretatge, especialment en la d'intermediació immobiliària, a traves de la del 26.6.19 (0298/18) per arribar a la conclusió a través d'una presumpció judicial, que la compra final del Sr. Macias es va fer gràcies al treball realitzat per la part agent mentre tenia la venda en exclusiva contractada.

Hem de començar per referir-nos a les presumpcions judicials que ja han estat incorporades en diferents casos en les nostres decisions. Per exemple, en la de 21.3.1996 (núm. 550) que parla de la necessitat de l'existència d'un enllaç directe i precís amb un fet que hagi quedat plenament acreditat; la de 31.10.1996 (núm. 630) sobre l'existència d'un contracte de corretatge immobiliari; o la de 22.7.1999 (núm. 1181) sobre un acomiadament verbal. Actualment el CPC -no aplicable al cas de manera directa per raons de temporalitat, ja recull les presumpcions judicial en l'article 239 que ja distingeix entre el fet base -que ha de quedar plenament acreditat- i el fet que es presumeix judicialment.

El fet essencial recollit per la jurisprudència anterior és que entre el fet acreditat i el que es presumeix hagi d'existir un enllaç precís i directe, segons les regles del sentit comú.

QUART.- Hem portat al debat el tema de les presumpcions judicials perquè la sentència d'instància es fonamenta en una d'elles per estimar en part la reclamació de la part agent. Estima el Tribunal de Batlles que en l'actuació professional realitzada per l'agent en compliment del mandat d'intermediació immobiliària ja va ser suficient perquè la venda al Sr. Macias es realitzés doncs aquest ja tenia la determinació de comprar la finca perquè estava conforme amb la cosa i el preu.

Però aquesta conclusió, el Tribunal la presumeix de l'activitat realitzada per l'agent des de que va rebre l'encarrèc. La sentència afirma que l'activitat va consistir en publicar dos anuncies al web B.ad i en haver mantingut en contacte amb el Sr. Macias en dos correus electrònics (24 i 29 de febrer de 2016). La mateixa sentència recull que "Així doncs, si bé es desconeix quina és la concreta informació sobre l'immoble que es lliurava a traves de l'anunci publicat per l'agent prop de la web www.B.ad en relació a si a traves d'aquest s'oferien dades rellevants sobre les característiques pròpies de l'immoble, cal considerar però que de la testifical referida en ressurt que les dades que s'hi publicaven van ser suficients per posar al Sr. Macias en coneixement de l'immoble en venda i que aquest mostrés el seu interès en adquirir el mateix, i per tant el seu acord amb els elements essencials del contracte, a saber la cosa i el preu".

És a dir, que el fet base que la sentència considera demostrat (la informació completa donada al Sr. Macias perquè aquest ja tingués la voluntat d'adquirir la propietat) resulta que ja es dit que "si bé es desconeix quina és la concreta informació continguda en els anuncis". Aleshores, no es un fet base demostrat. Si es desconeix la informació (la qual hauria de ser molt exhaustiva perquè un client ja vingui a Andorra a comprar una propietat per més d'un milió d'euros sense haver-la vist, sense regatejar el preu, sense conèixer les càrregues, la seva comunicació viària, l'entorn, les superfícies etc.) no es presumir que va ser l'acte determinant de la voluntat de compra que deriva de l'actuació de l'agent. El propi Sr. Macias ho ha desmentit en la seva declaració que va dir que es va interessar en una altra immobiliària que li va ensenyar altres propietats que no el van convèncer i que va preguntar per la que havia vist en l'anunci de l'agent. És a dir, que abans en va mirar d'altres i així va arribar a la compra d'aquesta i després d'obtenir una rebaixa important respecte del preu que oferia l'agent (1.500.000EUR).

En conclusió, no podem compartir la presumpció judicial de la sentència d'instància i hem de concloure que les gestions de la part agent no varen ser determinants (com es diu en la sentència 0298/18 erròniament aplicada en la sentència d'instància) per configurar la decisió definitiva del Sr. Macias de comprar. Aquest Sr. només tenia la consideració de simple interessat que havia demanat per veure-la quan vingués al Principat, però d'això a afirmar que ja venia convençut a comprar-la al preu ofert en l'anunci (que se suposa -perquè no hem pogut conèixer el contingut del propi anunci- que era el del mandat de venda) hi ha una distància molt considerable que ens impedeix fer una presumpció com la que es proposa.

Com argument de reforç, afegirem que el pacte quart del contracte que preveu que si l'agència hagi "informat" ja neix el dret a la comissió, resulta del tot desmesurat doncs així resultaria que per haver estat una agència la primera en publicar un anunci d'una propietat, el dia que aquesta es vengués, ja sense més treball professional tindria dret a percebre la comissió. Res més lluny d'això el que dèiem en la nostra sentència 0298/18.

Per tot el que hem dit, el recurs de la família O, com a successora del fill i germà ja difunt, ha de prosperar i la demanda ha de ser desestimada envers ells amb imposició de les costes de la instància a la part agent.

CINQUÈ.- RECURS DE Expósito

Dos són els motius del recurs. El primer que la suma concedida per la sentència d'instància ha de ser elevada perquè la comissió ha de ser calculada sobre el preu ofert; el segon, per impugnar la desestimació de la demanda contra la Sra. Ramirez.

Pel que fa al primera motiu ha quedat descartat en haver estat estimat el recurs de la família O i per tant ja no calen més consideracions.

Pel que fa al motiu que concerneix a la Sra. Ramirez hem de dir que indirectament també es veu afectat per l'estimació del recurs de la part contrària, doncs res podia frustrar aquesta senyora si realment no hi havia cap compromís de compra del Sr. Macias amb la part agent. Però a part d'això hem de dir que compartim plenament la decisió del Tribunal d'instància que descarta que s'hagi acreditat cap mena de maniobra entorpidora entre les dues parts (agència i client) sinó que va comunicar a l'agència que tenia un client al qual tramitava la residència passiva que podia estar interessat en la finca i l'agència li va respondre que ja havia contactat per mail amb ell abans, i per tant ja no podien tenir en compte que el client interessat hagués estat aportat per la dita senyora.

Si finalment el Sr. Arcos va resoldre el contracte en exclusiva amb l'agència i aquesta es va conformar i ni tan sols va estimar que calia comunicar-li que tenien un interessat, és una qüestió aliena a la Sra. Ramirez. Però com ja hem dit, això també demostra que l'agència no estimava com a molt probable comprador al Sr. Macias que només s'havia interessat en veure la propietat.

Per tant, aquest motiu ha de ser també desestimat i amb ell el recurs.

SISÈ.- En resultar desestimat el recurs d'Expósito procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

L'èxit del recurs dels successors del Sr. Arcos s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de Plana, Querol, Farré i Morales contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 4 de febrer de 2021, que revoquem I DESESTIMEM la demanda amb imposició de les costes de la instància a Expósito, no farem pronunciament sobre les costes d'aquest recurs.

Segon.- DESESTIMAR el recurs d'Expósito amb imposició de les costes a la part apel·lant.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.