Contracte de mediació-naturalesa mercantil- prescripció triennal (251/12)

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-251/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 25 de febrer de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.Varesc Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.Varesc Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.Varesc Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En les actuacions del procediment ordinari núm. 592-5/2011, instades per la societat “Aguilar” contra la societat “Badía”, en data 21 de setembre de 2012, l’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: “Desestimar la demanda formulada en data 13 de gener 2012 per la procuradora Sra. Alfaro, actuant en nom i representació de Aguilar contra Badía, i imposar a l’actora les costes processals, inclosos honoraris d’advocat i de procuradora”.

II.- La societat “Aguilar” ha interposat recurs d’apel·lació contra aquesta resolució.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.Varesc Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- La societat “Aguilar” s’alça contra la Sentència de la instància pels motius següents: el termini de prescripció per exigir el pagament de comissions era de trenta anys, en presència d’un contracte d’agència o corretatge; les divergències entre els litigants van conduir a que “Badía” amagués les dates de signatura de les escriptures, de manera que el termini a quo solament podia computar-se a partir de l’aportació dels documents públics en el tràmit de proves; procedia el pagament de la comissió -3.551,63 €- derivada de la venda del pis X- X, xalet “D”, perquè l’operació no s’havia escripturat; el Sr. Varesc va admetre que va tenir coneixement de la venda de les unitats immobiliàries mitjançant el Sr. Cano de “Aguilar”, el qual li va mostrar la vivenda que va adquirir posteriorment, cosa que confirmava la Sra. Jover de “Badía”; tenia justa causa per litigar.

II.- La instància ha estimat provada la perfecció d’un contracte de mediació entre la societat constructora “Aguilar” i la mercantil “Badía”, essent aquesta darrera encarregada de la comercialització de les unitats immobiliàries del conjunt “T.”, radicat a la parròquia de la Massana. Això no obstant, la demanda de “Aguilar”, en reclamació de pagament de subcomissions per raó de la seva intermediació en la venda de determinades unitats immobiliàries, ha estat desestimada per dos motius principals: la prescripció de l’acció relacionada amb la venda de béns immobles a determinades persones (Srs. ENTITY_10- Pera, Morales, Benitez, Vara i ENTITY_14) i la manca d’intervenció determinant de la recurrent en la cessió d’una vivenda en favor del Sr. Varesc.

En primer lloc, aquesta Sala es mostra d’acord amb l’existència d’un contracte de mediació entre els avui litigants. Efectivament, la prova documental que obra als folis 110-118, posa clarament de relleu que “Badía” no només informava a “Aguilar” sobre els preus dels apartaments a la venda, però fins i tot li comunicava el preu dels honoraris derivats de la intermediació (2,5%) i de la modalitat de satisfacció de la comissió (“la meitat en cobrar les arres penals i l’altra meitat a la signatura de l’escriptura pública de compra-venda o al lliurament de la possessió de l’immoble”). El fax del foli 117, que adreça “Badía” a “Aguilar”, no pot donar lloc a cap dubte, doncs porta com a títol: “Comissions per col·laboració en gestió de vendes”.

Respecte del termini de prescripció, el Tribunal a quo considera que, compte tingut que la relació haguda entre les societats “Aguilar” i “Badía” s’ha de qualificar com a contracte mercantil d’intermediació, els eventuals deutes prescriuen als tres anys. Aquest raonament és del tot correcte. En efecte, segons el Decret dels M.Varesc Veguers del 4 d’octubre de 1969, les operacions d’intermediació per la venda d’immobles que realitzen els comerciants o les societats mercantils són considerades actes de comerç (article 2.3). Per tant, si la llei estableix que el negoci esmentat és mercantil, això significa que, amb independència de l’activitat habitual del comerciant o de l’objecte social de la societat mercantil, el contracte de mediació que conclouen amb tercers té naturalesa mercantil i no civil. En aquestes condicions, és reiterada jurisprudència d’aquesta Sala que els deutes mercantils prescriuen als tres anys com bé conclou l’Hble. Tribunal de Batlles.

Un cop confirmat el termini de prescripció, la societat recurrent formula un altre greuge relacionat amb el moment d’inici del còmput, és a dir del dies a quo. En efecte, els primers jutjadors entenen que aquest arrenca amb la data d’escripturació de les unitats venudes, atorgades a resultes de la intervenció de la part apel·lant. I com que la citació a judici (dies ad quem) té lloc més de tres anys desprès, l’Hble. Tribunal de Batlles constata la prescripció de l’acció. Front a aquest argument, la societat “Aguilar” manté que desconeixia la data de signatura, doncs “Badía” no li ho va comunicar, degut a les males relacions que es van crear al llarg del procés de construcció del conjunt immobiliari “T.”. Escau, per conseqüent, determinar a partir de quin moment, l’apel·lant estava en condicions reals o materials d’exigir el pagament de les comissions. Els dies a quo, a defecte de previsió contractual, s’ha de computar a partir de la perfecció de l’encàrrec rebut per part de l’intermediari immobiliari. El fax del foli 111 va més enllà d’aquesta regla general, tota vegada que la segona meitat de la comissió era deguda al moment de la seva consumació, és a dir “a la signatura de l’escriptura pública de compra-venda ...”. Malgrat la societat “Aguilar” pot discutir que desconeixia la data de signatura dels documents públics, no pot dir el mateix quant al lliurament de la possessió de les unitats venudes. En efecte, l’apel·lant reconeix que “va acabar la construcció ... vers el mes de setembre de 2010” (foli 10). Els Srs. Morales, Benitez, Vara i Toll van escripturar, respectivament, els dies 30 d’agost de 2004, 29 d’agost de 2006, 10 i 16 de febrer de 2006. Els quatre atorgaments esmenten que la possessió es lliurava en aquell moment. Per conseqüent, amb independència del fet que res obstava que la recurrent es podia interessar per la culminació de les seves gestions prop de “Badía”, el cert és que, endemés, la mediadora no podia ignorar que els apartaments, en quina adquisició hauria mediat, estaven ocupats des de feia més de quatre anys. Si la construcció no va finalitzar fins el mes de setembre de 2010, esdevé inversemblant que la mateixa constructora no s’adonés de la presència dels nous propietaris, senzilla observació que li permetia reclamar els seus honoraris abans d’escolar-se el termini triennal de prescripció. Aquest abandó esdevé compatible amb l’extinció del seu dret de crèdit per raó de prescripció, puix la citació a judici no es produeix fins el 26 d’octubre de 2011. Pel que fa els Srs. Pera i Pera, força és de constatar que la compravenda ni tan sols es va perfeccionar, circumstància que justifica l’absència de generació d’honoraris.

Ara només subsisteix el cas de la vivenda del Sr. Varesc. Aquesta persona va prometre comprar, mitjançant contracte privat, el pis X, Y de l’edifici xalet B i tres places d’aparcament l’1 de febrer de 2005. El Sr. Varesc va explicar, durant el seu testimoniatge, que no havia escripturat per decisió pròpia (fi de la declaració, foli 269). Com bé posa de relleu l’Hble. Tribunal de Batlles, no hi ha prescripció a defecte d’escriptura. Això no exclou el dret a la comissió, almenys per evitar un enriquiment injust de “Badía”, sempre i quan “Aguilar” demostri la seva intervenció decisiva en la conclusió del contracte inicial. L’esmentat testimoni va explicar que, en realitat, la intervenció de “Aguilar” es va limitar a assabentar-lo de l’existència de la venda de pisos. Aquesta activitat tan limitada no pot justificar el pagament de cap remuneració. En efecte, una gestió habitual del contracte de corretatge consisteix en presentar el bé immoble i/o ensenyar-lo al client que el vol adquirir, permetent i facilitant així la realització de la compra-venda. En el cas del Sr. Varesc, ell mateix, desprès de no efectuar pràcticament cap matís al plec de preguntes que li és formulat per “Aguilar” (llevat el número d’identificació de les seves places d’aparcament), molt probablement a conseqüència de la relació d’amistat que declara mantenir amb el representant de la recurrent, acaba admetent que va estar “Badía” qui el va atendre i li va ensenyar el pis. En aquest sentit, el mediador té dret a percebre la comissió quan la seva contribució és eficaç i no pel mer fet, com succeeix aquí, en què, pel motiu de la informació privilegiada que posseïa l’apel·lant derivada de la seva condició de constructora, es limita només a informar les seves amistats d’aquest fet i sense promoure cap altra acció. La testifical de la Sra. Jover no canvia res perquè, a banda que sembla mantenir rancúnies vers “Badía” que fan que la seva declaració mereixi cautela (manifesta que “va plegar de manera voluntària però forçada” de “Badía”, foli 278), tampoc explica quina tasca va desplegar l’apel·lant en ordre a afavorir la conclusió del contracte de promesa de compravenda. Per conseqüent, la recurrent no pot pretendre obtenir cap contraprestació.

Per tot l’exposat, s’imposa desestimar el recurs d’apel·lació formulat per la societat “Aguilar”.

III.- La desestimació del recurs suposa la condemna de la societat recurrent a satisfer les costes judicials d’aquesta alçada per la regla del venciment (arg. codi 7, 51, 5), inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.Varesc Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació formulat per la societat “Aguilar”; CONFIRMAR la Sentència de l’Hble. Tribunal de Batlles del dia 21 de setembre de 2012; condemnar la societat “Aguilar” a satisfer les costes judicials d’aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.