Recurs d'apel·lació sobre indemnització per desperfectes en pis arrendat i costos processal

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornella Solà Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Sanz

Advocat: Sr. Mena

Apel·lat: ORG_0

Representant: Sra. Esteban

Advocat: Sr. Carnero

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Arrendaments. Reclamació danys i perjudicis per la propietat. Valoració probatòria

SENTÈNCIA 000205/2024

Andorra la Vella, 12 de novembre del 2024

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 2 de febrer de 2024, la representació processal de la societat ORG_0 interposà demanda pel procediment d'arrendaments contra la senyora Sanz, tot sol·licitant la seva condemna a abonar-li la suma de 3.759,60 EUR, compensant-la parcialment amb els 1.100 EUR de la fiança per ella abonada i amb els interessos legals a partir de la contesta a la demanda, amb imposició de les costes, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a la demandada.

2.- El dia 3 de maig de 2024, la senyora Sanz contestà la demanda articulada de contrari, tot oposant no endeutar-li cap suma en considerar que l'import de la fiança que no havia reclamat havia de cobrir les despeses de pintura, col·locació dels embellidors dels endolls, de neteja del pis i, com a molt, de la substitució d'una de les tapes del wc. Considerava que havia d'abonar la suma de 1.010,18 EUR per aquests conceptes i que la mateixa restava coberta per la fiança abonada en el seu dia i que es trobava en possessió de la propietat. Demanava la desestimació íntegra de la demanda i la seva condemna a abonar-li les costes processals i extraprocessals, inclosos els honoraris d'advocat.

3.- En data 27 de juny de 2024, el senyor Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Estimar en gran part la demanda formulada per part de la representació processal de la societat ORG_0 i condemnar a la Sra. Sanz a satisfer a la part agent 1.509,6EUR.

Aquest import s'ha d'incrementar amb els interessos, al tipus legal, meritats a comptar del 3 de maig del 2024, dia de contesta a la demanda.

Segon.- Imposar a la part defenent el pagament de la totalitat de les costes processals ocasionades."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació recurs d'apel·lació la senyora Sanz en considerar que la mateixa incorre en una incorrecta valoració de la prova i una indeguda aplicació de la norma i la jurisprudència. Sosté, en síntesi, a l'igual que ja va fer en la instància, que no procedia el canvi de la campana extractora, ja que la mateixa funcionava, tot i estar molt bruta; tampoc calia substituir una porta que funcionava correctament i que, en tot cas, els desperfectes derivats de l'ús i el pas del temps els ha d'assumir el propietari. En relació als treballs de lampisteria, entén que la Sentència d'instància erra en descomptar només els 50 EUR corresponents a la mà d'obra per la instal·lació dels mecanismes de descàrrega de l'aigua dels wàters, oblidant-se descomptar el valor dels mecanismes i l'IGI de la totalitat. Com ja va fer en la instància accepta abonar el preu de la substitució d'una de les tapes del wàter quin import ascendeix a 70,54 EUR (67,50 + IGI). Tampoc considera que hagi d'assumir l'import dels honoraris del ORG_1, en considerar que la seva intervenció no fou útil per la resolució del procediment, en tractar-se d'un simple recull fotogràfic. Demana la revocació parcial de la resolució d'instància i la imposició a la part recorreguda de les costes processals ocasionades en ambdues instàncies.

5.- La representació processal de la societat B., SA s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició de les costes processals a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Ningú posa en dubte que en data 1 de gener de 2018, les parts litigants van atorgar un contracte d'arrendament del pis radicat al c/ C, 1, 4rt.-1a de Sant Julià de Lòria.

Destacarem que en el seu Pacte 5.- es va establir que l'arrendatari va prendre possessió de la unitat arrendada en correcte estat i s'obligava a mantenir-la en bon estat i a retornar-la en bones condicions, obligant-se expressament a pintar les parets i sostre, i a reparar a les seves costes qualsevol desperfecte que hi hagués ocasionat.

Tampoc és discutit que en data 26 d'agost de 2022 la part arrendatària en va retornar la possessió a la societat propietària, en l'estat que es deriva de l'Acta de presència efectuada en data 30 d'agost de 2022 per la ORG_1, senyora S, del que es deriva que al retorn de la possessió el pis presentava taques i forats a la paret, endolls sense la seva protecció, brutícia a la cuina i a la campana extractora, enganxines a les parets, estris personals a l'interior dels armaris, tapa del wc fora de lloc ....

La discussió entre les parts litigants radica en l'import que la societat agent reclama a l'arrendatària en concepte de desperfectes ocasionats per la mateixa al pis que, una volta extret l'import de la fiança abonada de 1.100EUR ascendeix a 1.559 EUR, ja que la part arrendatària considera que l'import dels danys que se li poden reclamar ascendeixen a 1.010,18 EUR, corresponent a les despeses de pintura (679,25 EUR), a tornar a posar embellidors dels endolls (63,39 EUR), a la neteja del pis (197 EUR) i al canvi d'una de les tapes d'un wc que valora en 70,54 EUR (67,50 EUR + IGI).

Segon.- Als efectes de determinar l'import dels desperfectes dels que s'ha de fer càrrec la part recurrent i que són objecte de discussió entre les parts, procedirem a analitzar la prova obrant en autes.

En primer lloc i pel que respecta a la substitució de la campana extractora, de les fotografies obrant a l'Acta de presència de la ORG_1 (folis 41 a 44), s'acredita l'estat de brutícia deplorable i deixadesa que presentava, extrem que denota la seva manca de manteniment per l'arrendatària. Ara bé, també és cert que no consta acreditat ni que, malgrat aquesta extrema brutícia, la mateixa no funcionés ni tampoc que la brutícia impedís el seu correcte funcionament. En conseqüència, la substitució de la campana duta a terme per l'arrendadora, no pot ser repercutida a l'arrendatària, però sí que s'ha d'establir l'obligació de l'arrendatària d'abonar l'import d'una neteja a fons de la mateixa que, donada l'acreditada extrema brutícia acumulada que presentava, ha de ser fixada a tant alçat, en la suma de 100 EUR.

Procedeix, en conseqüència, revocar parcialment aquest extrem de la resolució d'instància, per quant la senyora Sanz ha de satisfer 100 EUR front als els 340,19 EUR reclamats per aquest concepte.

Tercer.- Segonament, en relació al canvi de la porta, quin estat també s'aprecia en les fotografies que obren als folis 45 i 46 de l'Acta realitzada per la ORG_1, que evidencien que tant la part baixa de les làmines de fusta del seu marc com la de la mateixa porta es troben bufats, cal posar de relleu que aquest mal estat, tot i que no eviti que la porta pugui tancar-se i obrir-se amb normalitat, ha de ser assumit per la part que l'ha ocasionat que, en no haver-se acreditat altrament, és la pròpia arrendatària. Ja hem posat de relleu en el Fonament de Dret Primer.- que el pis se li va entregar en bon estat i, per tant, la causa -sigui quina sigui- de què la porta presenti l'estat evidenciat només a ella li és imputable, no podent pretendre la part defenent que el seu estat sigui degut al pas del temps. Noti's que només han transcorregut 3 anys de vigència del contracte.

A més, no procedeix valorar si la seva reparació hagués estat més econòmica ja que la part apel·lant no ho invoca, limitant-se a negar que s'hagués de fer càrrec d'aquest desperfecte que atribueix al pas del temps. Pas del temps que ja hem dit que no justifica l'estat de la porta ja que en un termini d'ús de tres anys, sembla que només alguna mena d'inundació els pogués haver provocat i no pas d'haver-se fregat el terra amb normalitat.

Es confirma aquest extrem de la resolució recorreguda.

Quart.- En tercer lloc, pel que fa a les despeses reclamades de lampisteria, certament en considerar-se que només s'havia de procedir a la substitució d'una de les tapes i a reparar l'altra, sense acreditar-se que els mecanismes de descàrrega no funcionessin, no correspon extreure només 50 EUR de l'import que es reclama per aquest concepte. Procedirà extreure els 57 EUR dels mecanismes de descàrrega, 67,50 EUR de la substitució d'una de les tapes i 25 EUR en concepte d'import de les hores d'operari, ja que entenem que amb 1 hora de feina -que val 25 EUR- hauria d'haver realitzat la substitució d'una de les tapes i la reparació. Per tant, per aquest concepte haurà d'abonar la suma de 96,66 EUR inclòs IGI.

Es revoca parcialment aquest extrem de la resolució d'instància.

Cinquè.- Finament i pel que respecta als honoraris de la ORG_1 per la realització de l'Acta de Presència, resulta evident que la mateixa ha estat necessària per acreditar l'estat del pis arrendat al moment del retorn de la seva possessió a la propietat i, per tant, la part recorreguda haurà de ser condemnada a pagar el seu import, confirmant-se aquest extrem de la resolució recorreguda.

Com també es confirma la seva condemna a satisfer les costes generades en la instància en haver-se procedit a una estimació substancial de la demanda, havent manifestat la part agent en el marc de la vista oral celebrada en la instància, que l'import reclamat era de 2.659,60 EUR.

Sisè.- De l'exposat es deriva que per causa dels desperfectes existents en la unitat immobiliària d'autes i ocasionats per la senyora Sanz, aquesta haurà de ser condemnada a satisfer a la propietat del mateix la suma de 2.266,18 EUR, derivada de:

679,25 EUR en concepte de pintura, 63,39 EUR en concepte de substitució d'embellidors d'endolls, 197 EUR en concepte de neteja del pis, 100 EUR per l'estat deplorable de la campana que hagués requerit d'una neteja a fons, 657,31 EUR en concepte de fusteria, 99,66 EUR en concepte de lampisteria i 469,57 EUR en concepte d'honoraris del ORG_1.

Import del que cal deduir els 1.100 EUR que ja obren en possessió de l'arrendadora que es procediran a compensar amb la suma indicada, havent-li de satisfer la senyora Sanz efectivament i una volta produïda aquesta compensació, la suma de 1.166,18 EUR. Suma que serà majorada amb els interessos al tipus legal que es produeixin des de la data de la present resolució.

Setè.- L'estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat per la senyora Sanz ha de comportar que no s'efectuï especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada; havent-se de mantenir la condemna a satisfer les d'instància per tractar-se d'una estimació substancial de la demanda.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la senyora Sanz contra la Sentència dictada en data 27 de juny de 2024 pel Batlle d'instància, que revoquem parcialment en el sentit d'establir que la suma que la mateixa ha de satisfer a la societat B, SA per causa dels desperfectes ocasionats durant la vigència del seu arrendament i una vegada ja descomptada la fiança abonada és de 1.166,18 EUR. Import que serà incrementat amb els interessos al tipus legal des de la data de la present resolució, confirmem la resta dels seus pronunciaments.

SEGON.- NO hi ha lloc a efectuar un especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.