Arrendaments urbans, ocupació indeguda (0236/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-236/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 de desembre de 2010 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Herrera i Miró va formular demanda contra la Sra. Jover en data 16 de desembre del 2008 en reclamació de la suma de 30.874,01 euros, import de la suma lliurada pels seus mandants en concepte fiança en el moment de signar el contracte d'arrendament que vinculava a les parts, més els imports pagats per ells a l'Hble. Comú d'Encamp en concepte d'impostos del cens emfitèutic del local arrendat, més els honoraris del Notari que havia donat fe de quin era l'estat del citat local quan va finalitzar el contracte, més els interessos legals d'aquesta suma a comptar del dia 31 de maig del 2008 en què van retornar les claus de l'immoble, o bé, subsidiàriament, a partir de la data de la contesta a la demanda, imposant a l'adversa les costes del procediment.

II.- En data 3 de març del 2009 la representació processal de la Sra. Jover va contestar a la demanda, acceptant deure a l'agent la suma de 1.599,84 euros per els impostos abonats per l'adversa a l'Hble. Comú, però oposant-se a retornar-li l'import de la fiança lliurada en el seu moment i els honoraris del Notari que va donar fe de l'estat del local arrendat. Formulava alhora reconvenció sol·licitant que es condemnés als Srs. Herrera i Miró al pagament de la suma de 28,089,36 euros, en concepte dels lloguers del local que havien tingut arrendat i que no van pagar durant els mesos de juny a novembre del 2008, més l'import de 9.363,12 euros, quantitat equivalent a una mensualitat de la renda per cada any o fracció que quedaven per complir respecte del termini pactat al contracte que vinculava a les parts, més el valor dels desperfectes ocasionats per l'adversa al local d'autes i que no cobrís la fiança, més les costes generades pel procediment.

III.- Les parts van formular oportunament els seus escrits de rèplica i contesta a la demanda reconvencional, dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 29 de juny del 2010 estimant substancialment la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Herrera i el Sr. Miró contra la Sra. Jover i estimant alhora parcialment la demanda reconvencional formulada per aquesta darrera contra els primers, condemnant a la part defenent i actora reconvencional a pagar a la part actora i defenent reconvencional, prèvia compensació de les sumes que havien estat objecte de les respectives condemnes pronunciades per la via principal i reconvencional, la suma total de 21.200,13 euros, junt amb els interessos legals d'aquest import des de la data de la fermesa de la resolució, imposant a la part defenent el pagament de les costes ocasionades a la part actora i sense fer especial pronunciament sobre les generades per la demanda reconvencional.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Jover i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació, desestimant els pediments de l'adversa, excepte pel que fa al pagament de les quantitats pagades per ella a l'Hble. Comú d'Encamp, i estimant els de la seva demanda reconvencional, imposant a l'adversa les costes de les dues instàncies per la seva mala fe.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 27 d'abril del 1993 la Sra. Jover va arrendar a la Sra. Herrera i al Sr. Miró un local comercial anomenat "S.S.K." destinat a Bar Restaurant i situat al XXXX per un termini de set anys, prorrogable d'any en any (foli 16) i que dit contracte es va prorrogar per acord de les parts en data 18 de març del 2005 per un nou termini de cinc anys, és a dir fins el dia 30 d'abril del 2010 (foli 28). No es discuteix tampoc que el dia 22 de novembre del 2007 l'arrendatària va adreçar una carta a la propietària del citat local comunicant-li la seva voluntat de posar fi a l'arrendament del mateix a partir del dia 31 de maig del 2008 (foli 29), sense que aquesta li retornés la fiança dipositada per ella en el seu dia.

Per aquesta raó, els Srs. M. van formular la demanda que dóna origen al procediment reclamat que es condemnés a la defenent a retornar-li l'import de 28.963,41 euros, corresponent a la dita fiança, més 1.599,84 euros, pagats per ella a l'Hble. Comú d'Encamp en relació al cens emfitèutic de l'immoble, més 337,76 euros, abonats en concepte d'honoraris al Notari que va donar fe de l'estat del local una vegada acabat l'arrendament, oposant-se la defenent a aquestes peticions, excepte pel que fa als rebuts del cens, mentre que la Sentència d'instància va estimar les dues primeres peticions però no la darrera.

Altrament, la representació processal de la Sra. Jover no sols es va oposar en part a la demanda, sinó que va formular reconvenció sol·licitant que es condemnés a l'adversa al pagament de la suma de 28.089,36 euros pel lloguer del local corresponent als mesos de juny, juliol, agost, setembre, octubre i novembre del 2008, ja que defensava que l'arrendatària no li va lliurar la seva possessió fins a mitjans de novembre d'aquell any, més l'import de 9.363,12 euros, corresponent a dues mensualitats de lloguer de l'immoble, en aplicació de l'article 56 LAFU, tenint en compte que l'arrendament s'havia convingut fins el 30 d'abril del 2010 i es va resoldre unilateralment el mes de novembre del 2008, pagament al què no s'oposaven els arrendataris, més el valor dels desperfectes que pogués presentar el local arrendat d'acord amb les proves a realitzar en el curs de les actuacions, mentre que la Sentència d'instància sols va admetre la segona de les dites peticions.

II.- La representació processal de la Sra. Jover s'oposa a la decisió de la Sentència d'instància argumentant, com a primer motiu del seu recurs, que els arrendataris no van retornar-li la possessió del local el mes de maig del 2008, com ells afirmen, sinó que aquest fet no es va produir fins el mes de novembre d'aquell any, raó per la qual és procedent condemnar-los al pagament dels lloguers dels mesos de juny a novembre amb un import total de 28.089,36 euros.

En contra dels arguments de la part recurrent, de les dades que consten a les actuacions es dedueix que el 27 de novembre del 2007 els Srs. M. van comunicar a la propietat que deixarien el local el maig del 2008 (foli 29) i que efectivament aquell mes van posar a disposició de la Sra. Jover el local arrendat. Aquesta conclusió es deriva de dues constatacions. En primer lloc, la defenent principal no nega aquest fet en el seu escrit de dúplica, admet en la seva confessió en judici que el local estava buit en aquella data (foli 223 en relació al 238) i s'ha provat que va sol·licitar la baixa del negoci en data 14 de maig del 2008 (foli 269). Altrament, si bé és veritat que la propietat va enviar a l'arrendatària una carta en data 9 de juliol del 2008 manifestant que no se li havien lliurat les claus del local (foli 34), aquesta va contestar a la primera el dia 21 de juliol d'aquell any posant de relleu que la propietària ja disposava d'un joc i que si ella en tenia dos més havia estat per voluntat de la Sra. Jover i que en tot cas es trobaven a la seva disposició (foli 42),sense que la recurrent mostrés la seva disconformitat amb aquestes al·legacions. Per aquesta raó, si la propietària disposava de les claus del local, cal entendre que no era precís, encara que sí convenient, per tal d'entendre retornada la possessió que els arrendataris les dipositessin, com hauria estat la seva obligació en altre cas.

En segon lloc, cal destacar que l'argument que fonamenta l'oposició a la demanda de la citada senyora i la seva reconvenció no és que els arrendataris no haguessin posat el local a la seva disposició en el moment que afirmaven, sinó que, pel contrari, accepta que aquest lliurament es va produir el mes de maig, però que ella "es va negar a rebre'l sense les obres que es va comprometre la part agent a fer per deixar el local en les mateixes condicions que el va llogar", com manifesta al punt quart de la demanda reconvencional.

Ateses aquestes consideracions, cal destacar que, com va posar de relleu aquesta Sala en la Sentència dictada en data 29 d'abril del 2009, el fet que un propietari consideri que l'immoble que ell va arrendar no es troba en les condicions adients de manteniment, o altres, en el moment en què se li ofereix el retorn de la possessió no li permet negar-se a rebre-la, demorant-lo i pretenent cobrar d'aquesta manera els lloguers corresponents al temps transcorregut fins que finalment l'accepti, sinó que allò procedent és acceptar-la amb les reserves pertinents, demanar que notarialment s'aixequi acta de les condicions en les què es troba l'immoble, retenint la suma dipositada en concepte de fiança fins que es valorin els danys que aquest presenta i fins i tot reclamar la suma corresponent si aquests perjudicis són superiors a la fiança dipositada. Aquest criteri s'ha de mantenir tant si el temps transcorregut entre l'oferiment i l'acceptació del retorn de la possessió és breu, com succeïa en el supòsit que resol l'esmentada Sentència, com si és llarg, com en el cas present, ja que en cas d'acceptar la solució que propugna la recurrent el perjudici per l'arrendatari seria doble en el cas que fos raonable la posició de l'arrendador, ja que hauria de pagar el lloguer de l'immoble i les despeses de reparació dels danys existents, mentre que si aquests danys no fossin certs el propietari s'enriquiria injustament i, a més a més, amb la suma que desitgés, simplement negant-se a rebre la possessió, conclusió que és encara més clara en el cas present, ja que finalment la recurrent va acceptar el retorn del local sense que s'haguessin fet les obres que reclamava.

III.- La recurrent s'oposa igualment a la decisió de la Sentència d'instància ja que, en contra d'allò que aquesta exposa, considera que l'arrendatari tenia l'obligació de retornar-li el local tal com se li va lliurar en el seu dia, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

En efecte, és cert que al contracte que vinculava a les parts es va pactar pel que fa a les instal·lacions que "la part arrendatària gaudirà dels llocs arrendats com a bon pare de família i els tornarà una vegada acabat l'arrendament en bon estat d'ús i funcionament fent-se càrrec de les reparacions que siguin necessàries així com de la neteja de la cuina i xemeneies per a poder la part propietària arrendar novament aquests llocs sense perjudici d'ella", però de les fotografies que s'inclouen en l'acta notarial aixecada el dia 9 de setembre del 2008 (foli 92) es dedueix que el local en qüestió es trobava en aquella data en bones condicions de manteniment i amb un aspecte cuidat, tant pel que fa a les instal·lacions, com pel que respecte al mobiliari, de tal manera que la seva propietària el podia llogar de nou com a restaurant "sense perjudici", com admet el perit Sr. Coll en les seves declaracions (foli 224 en relació al 139).

IV.- Pel que fa referència al material, maquinaria i mobles que figuraven a l'inventari que s'adjuntava al contracte, és també cert que es va acordar que l'arrendatari s'obligava a retornar-los en bon estat, permetent-se la seva reposició en el cas que algun d'ells es trenqués o deteriorés "respectant-se el mateix estil" i de les fotografies que consten a la citada acta notarial es dedueix que algunes de les modificacions efectuades s'havien portat a terme, si no amb un estil diferent, amb unes característiques que diferien d'aquelles que es podien observar en el negoci primitiu, però no queda gens clar que aquestes afectessin al material, maquinaria i mobles de l'inventari.

En aquest sentit, cal posar de relleu que la defenent principal no ha acreditat l'existència dels defectes i les mancances que, segons el seu parer, afectaven als materials recollits a l'inventari que acompanyava al contracte i als quals ella feia menció en la seva carta de 9 de juliol del 2008 (foli 34) i que fonamenten la seva oposició a la demanda, aportant exclusivament unes fotos sobre l'aspecte que presentava el restaurant quan ella el gestionava que no permeten apreciar-los, i aquesta manca de prova l'ha de perjudicar, perquè és a la defenent a qui corresponia provar que el local no es trobava en la situació en la què es va llogar, tenint en compte a més la facilitat amb la què podia acreditar mitjançant un acta notarial la veracitat de les seves afirmacions.

La constatació de l'existència d'aquestes mancances tampoc és possible mitjançant l'anàlisi del peritatge encarregat a "P." (foli 238). En aquest sentit, cal destacar que aquest es refereix exclusivament a quin seria el cost de reposar el restaurant a la situació en la què es trobava inicialment, partint exclusivament d'unes fotos antigues que no permetien "constatar l'estat de desgast o conservació, ni l'antiguitat exacta dels béns", com es posa de relleu al mateix dictamen. En ell tampoc es té en compte que "els electrodomèstics i altres estris" podien ser substituïts per l'arrendatari, d'acord amb la condició quarta del contracte, sempre que es respectés la seva potència i a ser possible fossin de la mateixa marca, circumstàncies que no s'han examinat i tenint en compte que el rentavaixelles, l'escalfador, la cuina, el congelador o les batedores manuals, no responen a cap estil determinat i la seva substitució afavoreix a la propietat. D'altra banda, el dictamen valora el cost de reposició dels mobles i els elements decoratius del restaurant sense tenir en compte si el canvi efectuat comportava o no una modificació de l'estil primitiu, quan de les fotografies que consten a les actuacions es dedueix que les taules, les cadires i els bancs eren, si no iguals, molt similars a les què havien existit abans (folis 69 i 71 a 76).

V.- El que sí es pot constatar de les citades fotografies i de les aportades per la defenent principal és que al local en qüestió s'hi van fer modificacions que en la seva major part s'han de considerar necessàries per reparar el desgast per l'ús ordinari del mateix durant els quinze anys que va durar el contracte i que l'arrendatari està obligat a fer d'acord amb el que disposa l'article 27.3 LAFU, o d'adequació a la normativa successivament vigent a la qual cal presumir que responen moltes d'elles específicament a la cuina, com reconeix la mateixa recurrent en l'apartat 4.4 paràgraf cinquè del seu recurs. Pel que fa als canvis de decoració, s'ha de constatar que han suposat un cert canvi d'estil dins del que es pot considerar rústic, però la recurrent no ha acreditat que li hagin produït cap tipus de perjudici, ni moral, ja que una vegada acabat l'arrendament va procedir a posar en venda el local amb tot el seu parament, ni material, perquè de les fotografies es dedueix que van suposar una millora de les instal·lacions i no s'ha acreditat, ni es pot pressuposar, que aquests canvis haguessin comportat una disminució del seu preu de venda, quan a més a més, l'adquirent no el va dedicar a l'explotació d'un nou restaurant, sinó que hi va instal·lar dos botigues de roba (folis 286 i 287).

Respecte de les que es podrien considerar obres de millora, és cert que no consta que els arrendataris tinguessin permís per fer-les, però la seva existència havia de ser coneguda per la recurrent, ja que aquesta reconeix que havia anat a dinar i a sopar diverses vegades al restaurant (foli 222 en relació al 137), de tal manera que no podia ignorar els canvis i no consta que mai protestés, raó per la qual cal presumir que els va consentir. Altrament, el fet d'efectuar obres en un local arrendat sense permís de la propietat pot comportar la resolució del contracte signat entre les parts sempre que aquestes modifiquin la configuració de la finca arrendada, o els elements comuns de l'immoble o que debilitin la natura o la resistència del materials emprats en la construcció (article 32.4 LAFU), però no l'obtenció d'una indemnització si el propietari no acredita haver sofert cap dany per aquesta causa.

VI.- Pel que fa a l'argument de la part recurrent que considera que era l'arrendatari qui havia de provar que els objectes que constaven a l'inventari que acompanyava el contracte s'havien retornat i en bon estat, cal tenir en compte que en el cas present s'aporta amb la demanda un acta notarial amb les fotografies del local que apareix en bon estat en la data en la qual la recurrent admet que se li va oferir el retorn de la possessió i si la defenent entenia que algun dels objectes inventariats no hi era, o se'l havia substituït contrariant l'estil del local, era ella qui ho havia de provar.

VII.- Pel que fa a les costes de la instància considerem que no s'observen a les actuacions indicis de que l'agent principal hagués actuat amb mala fe, raó per la qual cal mantenir el criteri de venciment objectiu que fonamenta la Sentència recorreguda.

VIII.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Jover contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 29 de juny del 2010, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.