Incompliment contractual. Improcedència (4100418-2011)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TSJC.- 0000250/2016 ORIGEN: 4100418/2011 - 00

NIG: 5300542120150002033

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 28 de febrer del 2017.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

PRIMER.- Que per demanda formulada en data 29 de setembre de 2011, la Sra. M, Procuradora actuant en nom i representació de la Sra. Carranza, exposava que la seva mandant era propietària del pis planta XX, porta XX i, de la plaça d'aparcament núm. X, situades ambdues unitats immobiliàries a l'edifici XX, Carrer XXXX núm. XXX, escala X, Parròquia d'Andorra la Vella. Que a l'any 2006 va decidir arrendar les mateixes a tercers encarregant, a l'ensems i, atesa la seva condició de resident, l'administració i gestió dels immobles a ORG_0, de titularitat de la part demandada. Que així la part demandada arrendà l'1 de novembre de 2006 als Srs. Salamanca i Salas la predita finca en el termes i condicions pactats en el contracte signat del 1 de novembre de 2006. Que al mes de novembre de 2010 va acudir prop del negoci ORG_0 als efectes d'interessar-se per l'arrendament de l'apartament i plaça d'aparcament, resultant-ne que els arrendataris havien deixat impagades diverses mensualitats de lloguer corresponents a l'any 2009 i 2010, ascendit el total adeutat pels arrendataris a la quantitat de 8.708 EUR. Que la demandada no va reaccionar fins a que la seva mandant no els hi va exigir una explicació, interposant demanda de desnonament i reclamació de quantitat que va ser resolta per sentència del 4 de maig de 2011. Que l'adversa durant més d'un any va incomplir amb les seves obligacions doncs no va assabentar d'aital extrem a la seva representada i, tampoc va fer res per exigir als arrendataris el compliment de les seves obligacions, ja fos via extrajudicial o judicial. Que la seva conducta era contrària a la diligència professional, confiança i bona fe contractual. Que no va complir l'encàrrec amb fidelitat, seguint les instruccions donades, pel que considerava que a ella li competia assumir la responsabilitat derivada de la seva actuació i, indemnitzar a la part dels perjudicis ocasionats.

I després d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació al cas, suplicava de dictar sentència condemnant a la defenent al pagament de 13.600 EUR, juntament amb els interessos legals a partir de la data de venciment de cadascuna de les mensualitats devengades i, subsidiàriament de la contesta, més costes processals, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

SEGON.- Que la Sra. C, Procuradora de la societat ORG_1, S.A. va comparèixer a l'acte de judici de contesta a la demanda, interessant la seva desestimació. Que la seva mandant tenia una obligació de mitjans i no de resultat pel que no garantia a l'agent el pagament per part dels arrendataris de les quanties i conceptes derivats del seu arrendament. Que per contra li incumbia efectuar totes les gestions que resultessin necessàries per tal de percebre dites quanties i conceptes, de manera judicial o extrajudicial. Que així ho va fer doncs des del primer retorn de rebut de lloguer va efectuar aquelles gestions extrajudicials prop de l'arrendatari als efectes d'obtenir el cobrament del deute. Que endemés havia executat el 24 de febrer de 2010 l'aval bancari, ço que demostrava la seva actitud activa. Que havia intentat contactar amb la part demandant telefònicament, sense èxit i, això fins que aquesta es personà al novembre de 2010 a l'agència, indicant aleshores a la seva mandant que instés una acció judicial contra els arrendataris. Que el pagament de les rendes incumbia a l'arrendatari i no a la societat demandada i, a major abundament el Sr. Salamanca havia estat condemnat a pagar-les per sentència del 4 de març de 2011. Que la condemna en aquest procediment al pagament de les rendes suposaria un enriquiment injust, doncs la demandant percebria per duplicat les mensualitats impagades. Que tampoc hauria estat evident llogar de nou l'apartament a tercers, atesa la conjuntura econòmica, fonamentant-se així la demanda en suposicions i conjuntures que no es trobaven justificats per un perjudici real.

I, desprès d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació al cas demanava de dictar sentència, desestimant en tots els seus extrems la demanda presentada contra la seva mandant i, imposant a la part agent les costes processals que li havien estat causades, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

A l'ensems formulava demanda reconvencional, reclamant les costes judicials ocasionades a la societat ORG_1, S.A. per la tramitació del judici civil B- 1954-5/2010 que van ser efectuades pel seu compte i interès -i o i més- quan resulta que aquesta percebria la referida quantitat en el marc d'aquest procediment. Conseqüentment interessava es dictés sentència condemnant a la Sra. Carranza al pagament de la quantitat de 1.200,25 EUR, més les costes judicials ocasionades a la seva mandant, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

TERCER.- Que en la seva rèplica, l'agent s'oposava a la reconvencional formulada de contrari i, les parts han replicat i duplicat reiterant en substància les seves anteriors pretensions.

QUART.- Obert el judici a proves s'han practicat les proves proposades per les parts i, considerades pertinents, amb el resultat que figura en autes i, en el termini impartit han conclòs.

CINQUÈ.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 27 d'abril de 2016 i va decidir : "Estimar parcialment la demanda interposada per la Sra. Carranza contra la societat ORG_1, S.A. en data 29 de setembre de 2011; Estimar íntegrament la demanda reconvencional interposada per la societat ORG_1, S.A. contra la primera; Condemnar a la societat ORG_1, S.A. al pagament a l'agent de la quantitat de 4.844,55 EUR, augmentada de l'interès legal d'ençà la fermesa de la present sentència. I sense efectuar especial condemna en costes."

SISÈ.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de les dues parts i, en virtut dels arguments que exposaven en les seves conclusions, demanaven la seva revocació en sentits oposats.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- En el present procediment la part agent, Sra. Carranza de nacionalitat espanyola, reclama els danys i perjudicis pel suposat incompliment contractual per part de la defenent ORG_1,SA (titular de la immobiliària MXXXXXXX) que era l'encarregada de l'administració i gestió de la seva unitat immobiliària situada en el Principat, concretament XXXX.

Considera la part agent que la manca de diligència de la immobiliària en reclamar les rendes i quantitats assimilades a l'arrendatari de la unitat immobiliària de la seva propietat, li ha ocasionat uns perjudicis que ara li reclama per import de 13.600EUR (equivalent a 18 mensualitats de la renda).

Per la seva banda, la part defenent insta una demanda reconvencional en reclamació de les despeses d'honoraris d'advocat i de procurador que li han ocasionat la reclamació de rendes a l'arrendatari en el procediment de desnonament conra l'arrendatari morós.

La sentència d'instància estima parcialment la demanda principal i estima íntegrament la demanda reconvencional.

Les dues parts s'alcen contra tal decisió.

SEGON.- Antecedents d'interès

La propietària demandant que viu a C..... (Espanya) va contractar en 12.3.07 una immobiliària del Principat (primer era comercialment coneguda com MXXXXXX i posteriorment MXXXXXXXX) amb el mandat de gestionar i administrar tot el relacionat amb l'habitatge indicat i concretament:

" - gestionar el bé immoble abans esmentat, cercar els arrendataris, arrendar el bé immoble pel preu del lloguer i condicions que el mandatari consideri convenients, donar per extingit l'arrendament i autoritzar la seva extinció.

Cobrar i percebre qualsevol quantitat relativa al bé immoble gestionat.

Procedir a tots els pagaments relacionats amb la present administració i particularment les despeses de copropietat.

Fer executar qualsevulla reparació avisant al mandant i prendre totes les mesures de conservació.

Representar al mandant davant els organismes públics o privats, dipositar i signar tots els compromisos i contractes, sol·licitar el lliurament de qualsevol certificat o altres, relatiu al bé immoble gestionat.

En cas de conflicte, impagament o litigis, actuar extrajudicialment o judicialment si és el cas, amb les màximes facultats de representació del mandant.

Subscriure, signar i rescindir qualsevol pòlissa d'assegurança, així com intervenir enfront les companyies d'assegurances en cas de sinistre.

Signar tota mena de documents i generalment fer tot el que el mandatari consideri escaient en defensa dels interessos del mandant." (foli 43).

TERCER.- Com a conseqüència de que l'arrendatari va deixar de pagar el mes de maig i novembre de 2009 i posteriorment les mensualitats de gener, febrer, març i de juny a novembre de 2010 més la liquidació de les despeses d'aigua i calefacció de 2009, la immobiliària va presentar una demanda davant la Batllia en el dia 1.12.10. Aquests procés judicial va acabar per sentència estimatòria del Tribunal Unipersonal de Batlle de data 4.3.11 que va declarar: "...resolt, amb efectes partir del 1 de desembre del 2010, el contracte d'arrendament relatiu al pis (...) i la plaça d'aparcament (...) i, condemna solidàriament als defenents:

a ésser desnonats del pis de referència sota pena de llançament.

A pagar la quantitat de 7.049,13 euros, corresponents a les rendes de lloguer vençudes i impagades, augmentada amb l'interès legal a comptar de les respectives dates de venciment; i amb deducció de la quantitat de 1.600 euros si al moment del desnonament es manté l'estat de conservació constatat en la inspecció del 10.II.11.

A pagar la quantitat mensual de 755,60 euros en concepte d'indemnització per ocupació indeguda des del dia 1.XII.10 i fins el retorn de la possessió, augmentada anyalment, si s'escaigués en funció de l'índex de preus al consum, més aquelles altres corresponents a liquidacions de despeses del servei complementaris d'aigua i calefacció pel mateix període, a acreditar en període d'execució, tot augmentat amb els interessos legals calculats per mensualitat vençudes.

A satisfer la totalitat de les despeses processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora. (...)".

Posteriorment es va iniciar l'execució de la sentència que encara segueix el seu curs i no ha estat arxivada.

QUART.- Recurs de P , SA

La part defenent impugna la decisió de la Batllia perquè considera que la demanda principal hauria de ser desestimada doncs considera que no ha incomplert amb les seves obligacions derivades del mandat d'administració i gestió de l'habitatge. Efectivament cal entrar en aquesta qüestió perquè resulti el nucli essencial del conflicte. La part agent fonamenta la seva pretensió de rescabalar-se de les rendes que no li ha pagat l'arrendatari per considerar la passivitat en l'actuació judicial per part de la immobiliària. Però perquè això pogués prosperar caldria 1) donar per demostrat que la immobiliària va actuar de manera poc diligent i 2) que aquesta manca de diligència ha estat la causant de la no percepció de les rendes i quantitats degudes per l'arrendatari.

Començant per la segona que resulta la més transcendental no es pot afirmar que hi hagi relació de causa-efecte entre l'actuació professional de la immobiliària i la manca de cobrament de les quantitats endarrerides. Aquesta relació causal podria donar-se en el cas que les rendes haguessin prescrit per la tardança en la reclamació judicial, però no va ser així i la demanda va ser estimada de manera íntegra. O bé en el cas que l'arrendatari hagués realitzat algún bé abans de la decisió judicial que el situarien en posició d'insolvència parcial o total. Però tampoc és aquest el cas perquè l'execució de la sentència segueix oberta i pel moment s'ha localitzat un vehicle a nom de l'arrendatari (foli 62). És a dir, que en el moment present la part agent està reclamant l'import de les rendes no percebudes en dos procediments judicials, en l'execució del procediment iniciat per la immobiliària i en el present.

CINQUÈ.- Però si aquesta manca de relació entre l'actuació de la defenent i la manca de percepció de les rendes degudes no es pot atribuir a la immobiliària, sinó a l'incompliment de l'arrendatari, i això ja seria suficient per desestimar la seva pretensió, examinarem també, per donar total resposta a les seves al·legacions, la conducta de la immobiliària. Aquesta va venir cobrant les rendes des del mes de març de 2007 a l'arrendatari de l'apartament i un cop deduïda la seva comissió, la ingressava en el compte obert a XXXXXX de la propietària Sra. Carranza. Així va ser fins que la renda del mes de maig de 2009 va resultar impagada. La immobiliària ha acreditat que va fer gestions prop de l'arrendatari per assabentar-se del seu motiu de l'impagament (ha acreditat en els folis 97 i seg. les trucades en diferents dates al dit arrendatari) i aquell va seguir pagant les rendes posteriors fins que va a tornar a fallar en la del mes de novembre de 2009. En vista que en començar l'any 2010 seguia sense pagar la mensualitat, la immobiliària va executar l'aval bancari de dues mensualitats (1660EUR) en el 24.2.10 que va ser satisfet pel banc en el mes de juny següent. Per altra banda, també la immobiliària sabia que l'arrendatari havia avançat un import de 1.600EUR com a dipòsit "en garantia del compliment de totes les obligacions a càrrec de la part arrendatària derivades d'aquest conveni i de la reparació dels danys". És a dir, la propietat tenia una altra garantia.

Segons la versió de la immobiliària (avalada per la testifical de dos empleats seus) abans d'iniciar un judici contra un arrendatari calia la conformitat de la propietat, cosa que resulta raonable perquè encara que pogués actuar-segons el conveni entre elles- com a mandatària verbal davant la Batllia, això no treu que no busqués primer la conformitat en començar un plet perquè en definitiva qui hauria de fer-se càrrec de les despeses (honoraris professionals hauria de ser la propietat, segons contracte del foli 43). I això és tant raonable que fins i tot la part agent en oposar-se a la demanda reconvencional en la qual se li reclamen precisament aquestes despeses es queixa de que d'haver sabut els honoraris dels professionals contractats per la immobiliària, hauria contractar ella els professionals, com diu en el seu escrit de recurs.

I la Sra. Carranza reconeix en la seva confessió judicial que va estar 11 mesos ocupada amb la cura de la seva mare malalta i que no va venir a Andorra fins al mes de novembre de 2010 que va passar per la immobiliària. També reconeix que li ingressaven les rendes al seu compte de XXXXXXX i que la seva gestoria del compte en cap moment la va avisar de que no ingressaven les rendes. És a dir, que la arrendadora es va despreocupar durant tots aquells mesos de saber la situació d'arrendament i ni es va posar en contactar telefònicament amb la immobiliària, fins que s'hi va personar en el mes de novembre de 2010 i en el dia 1.12.10 la immobiliària va presentar la demanda judicial per desnonament. Per tant, tot i que la immobiliària ha al·legat que no la va poder localitzar perquè no en tenia el telèfon, la mateixa propietària tampoc va ser gens diligent per esbrinar 1) si se li ingressava les rendes i 2) el motiu pel qual no s'havia fet.

La immobiliària, va executar l'aval, va fer gestions amb l'arrendatari morós i quan va tenir la conformitat de la propietat per interposar una demanda en interès seu, i després ha estat diligent en la seva execució, no pot ser titllada en cap cas de negligent i per aquesta raó tampoc ha de indemnitzar per cap concepte a la part mandant. No podem passar per alt que en contracte de mandat de data 12.3.07 ja es diu que l'obligació del mandatari és de mitjans i no de resultat, cosa que expressa clarament que l'actuació de la immobiliària no pot garantir a la propietat que cobrarà totes les rendes i quantitats assimilades.

La sentència ha de ser revocada en aquest extrem amb imposició de les costes a la part agent Sra. Carranza i el recurs de P ,SA ha de ser estimat.

SISÈ.- Recurs de la Sra. Carranza

Insisteix la recurrent en que no ha de ser condemnada al pagament dels honoraris professionals que la part defenent ha acreditat haver satisfet en el marc del procediment B-1954-5/2010, segons la prova documental aportada en els folis 54 a 56. I la condició pactada entre les parts incloïa l'obligació de la mandant de fer-se càrrec de les despeses judicials i extrajudicials, sense que pugui ser-li oposada la convenció entre arrendador i arrendatari respecte el contracte de lloguer perquè no és el que vincula a la propietat i a la immobiliària (contracte de 12.3.07). Per tant, ha acreditat la part agent reconvencional que havia pagat els honoraris professionals derivades del procediment de desnonament i que la demandada reconvencional havia assumit l'obligació de fer-se càrrec de les dites despeses, raó per la qual l'estimació de la seva demanda ha estat plenament ajustada a dret i el seu recurs ha de ser desestimat.

SETÈ. En resultar desestimat el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent Sra. Carranza, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

L'èxit del recurs de ORG_1., SA s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de ORG_1, SA contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 27 d'abril de 2016, que revoquem parcialment en el sentit de desestimar la demanda interposada per la Sra. Carranza i la condemnem al pagament de les costes de la primera instància derivades de la seva demanda. Estimem íntegrament la demanda interposada per ORG_1, SA i condemnem la Sra. Carranza al pagament de la suma de 1.200,25EUR més el interessos legals des de la data de la contesta de la demanda reconvencional i les costes de la instància derivades de la demanda reconvencional.

DESESTIMAR el recurs interposat per la Sra. Carranza amb imposició de les costes d'aquesta alçada derivades del seu recurs.

No fem pronunciament de les costes causades en aquesta alçada derivades del recurs de ORG_1,SA.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-