Perfecció promesa (TSJC 126/2016)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Carles Cruz Moratones Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000126/2016 ORIGEN: 2100751/2012 - 00

NIG: 5300542120150000315

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 d'octubre del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els Magistrats

M.I. Sr. Carles Cruz Moratones i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la societat mercantil Soriano va interposar demanda, de data 11-12-2012, envers la societat Somoza, segons la qual demanava que deixés buida, neta i en degudes condicions i retornés la plaça d'aparcament núm. 10, que lliurés les claus del box, així com els comandaments, que satisfés la quantitat de 200 euros mensuals en concepte d'indeguda ocupació i la quantitat de 272,32 euro en concepte de reclamacions extrajudicials i amb imposició de les costes processals a la defenent.

La representació processal de la defenent es va oposar a la demanda per escrit de 15-01-2013, i alhora formulava demanda reconvencional, en la que sol·licitava la condemna de l'agent a atorgar escriptura de compravenda de la unitat immobiliària box núm. 10, pel preu de 42.750 euros i condemna a l'adversa al pagament de 64,50 euros en concepte de despeses extrajudicials i amb imposició de les costes processals.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 17-12- 2015, amb la següent part decisòria: "DECIDIM

Primer.- S'escau desestimar la demanda presentada per la representació processal de la societat Soriano, i absoldre a Somoza de les pretensions que en ella s'ho contenien.

Segon.- Estimar de forma substancial la demanda presentada per la representació processal de Somoza contra Soriano i condemnar a Soriano a atorgar davant de Notari de les Varas a favor de Somoza escriptura pública de compra venda de la unitat immobiliària box x. del Bloc x. (box x.) del conjunt residencial d'habitatges "P." radicat a la parròquia de La Massana, conegut com "Conjunt Residencial B." pel preu de compra venda de 45.000.- euros, condemnant també a l'adversa al pagament de 64,50.- euros en concepte de despeses de les reclamacions extrajudicials efectuades.

Tercer.- Imposar les costes processals a la part agent (i defenent reconvencional), inclosos honoraris d?advocat i procurador, a acreditar en tràmit d?execució de sentència".

III.- La representació de la part agent ha interposat recurs contra la sentència d'instància i, en data de registre 6-05-2016, va formular llur escrit de conclusions, en virtut del qual i en mèrits dels arguments continguts, demana la revocació de la resolució dictada a la instància.

Pel contrari, la part recorreguda, en el seu escrit de contesta a les conclusions, de data 3-06-2016, sol·licita, en atenció als arguments exposats, la confirmació de la mateixa, amb imposició de les costes processals a la part recurrent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius en els que la part agent fonamenta el seu recurs contra la sentència d'instància són els següents.

En primer terme, després d'exposar quina ha estat la cronologia dels fets, entén que l'eix de la controvèrsia no és l'indicat per la sentència d'instància (si va existir o no una compravenda verbal) sinó si va existir un contracte verbal de promesa de compravenda l'any 2004. Així, afirma que la valoració de les proves no ha estat adequada, ja que el tribunal només ha valorat una part de les proves.

En aquest sentit, sustenta que no és cert que el box es posés a la venda el 2012 quan van aparèixer les divergències entre les parts. Assenyala que el box no sortia en els llistats de vendes dels anys 2010 i 2011 perquè com que l'ocupava la defenent no es podia oferir als clients. A més, els llistats no refereixen necessàriament els immobles que estan a la venda sinó que és una estratègia empresarial. També el balanç de comptes anuals de 2008, efectuar per una auditoria, conté el box núm. 10.

Pel que fa a les testificals, el que la Sra. Criado digués que Somoza es quedaria el box no comporta l'existència d'un contracte verbal sinó les converses per a adquirir-lo. I el Sr. Vara declara que tenia la percepció que li pertanyia perquè sempre el veia ocupant-lo però no sabia per quin títol.

Afirma que existeixen altres elements que el tribunal no ha tingut en compte i que demostren la inexistència del contracte de promesa de venda o de compravenda, com són els actes anteriors i posteriors a l'ocupació del box (contràriament al costum existent mai es va formalitzar res per escrit), la passivitat del Sr. Salcedo que mai va requerir per escripturar des de 2004 fins els requeriments de la recurrent de 2011, l'absència de llum al box, la formalització d'un contracte de promesa de compravenda per escrit en data 23-6-2003, el lliurament del comandament s'efectua a un empleat de la constructora perquè es treballava l'obra, el beneficiat de no produir-se la compravenda ha estat el Sr. Salcedo que ha gaudit del box sense cap contraprestació i la única perjudicada ha estat la recurrent.

En segon terme, sosté que la sentència esdevé incongruent perquè resol sobre l'existència d'un contracte de compravenda quan l'objecte del procés és si existeix o no contracte de promesa de compravenda.

En tercer terme, en relació a la concurrència dels requisits per al perfeccionament del contracte de promesa, exposa que no ha existit consentiment, no té en compte que el preu del document de 2004 per un altre box d'iguals dimensions és de 97.000 euros i que el fet del lliurament del comandament de la barrera d'entrada a un empleat no pot ésser entès com una hipòtesi de traditio. Malgrat la voluntat de la part contrària d'adquirir el box, mai es va portar a terme un contracte de promesa de compravenda, de manera que ens trobem a la fase de tractes preliminars, com ho evidencia que no s'hagi pactat la forma de pagament.

Si s'estima el recurs, sol·licita que es consideren els danys i perjudicis consistents en no poder vendre o llogar el box.

II.- El primer extrem que ha de ser analitzat és el relatiu al vici d'incongruència que denuncia la part recurrent. Entén que l'objecte del procés és determinar si va existir un contracte de promesa de compravenda i no una compravenda definitiva. Aquest argument no pot prosperar perquè de la lectura de la contesta a la demanda i demanda reconvencional ressurt clarament que la pretensió que s'exercita consisteix en l'atorgament de l'escriptura de compravenda del box núm. x., atès que s'assenyala (foli 69) que a finals de l'any 2004 es va acordar amb el Sr. Sanz, qui administrava i dirigia tant la mercantil Soriano com L., S.A. que el box núm. x. d'una superfície de 40,79 m2 seria adquirit per l'agent pel preu de 45.000 euros menys la comissió de L. Així mateix al foli 70 es torna a posar en relleu que s'estava a l'espera de l'atorgament de l'escriptura de compravenda del box i al foli 71 s'exposa que no s'ocupa indegudament el box sinó que des de finals del 2004 s'havia pactat la seva adquisició pel preu de 45.000 euros. I la pretensió objecte de la demanda reconvencional consisteix (folis 73 i 74) en sol·licitar que la mercantil Soriano sigui condemnada a l'atorgament d'escriptura pública de compravenda.

Per tant, es produeix una perfecta adequació entre la pretensió de la part demandant reconvencional i la part decisòria de la sentència, així com els fonaments que la sustenten.

III.- Els motius relatius a argumentar que les parts litigants no van perfeccionar un contracte de compravenda sinó que van restar a la fase de tractes preliminars, alhora que s'ha produït una incorrecta valoració de la prova i la desatenció a determinats medis probatoris poden ésser examinats conjuntament.

Tampoc aquests motius poden prosperar per les següents consideracions.

Resta provat a les actuacions que mentre que a l'octubre del 2004 el box núm. x. apareixia en els llistats d'unitats immobiliàries, com sustenta el tribunal a quo aquest no apareix en els llistats dels anys 2010 i 2011, però torna a aparèixer en el llistat de L. del 2012, una vegada interposada la demanda. En tot cas, aquestes dades s'han de relacionar, per una banda, amb el fet que la part agent no ha aportat altres llistats de les unitats immobiliàries en venda, que podrien corroborar, la seva tesi que sí estava a la venda i més quan s'ha afirmat que s'efectuaven llistats mensuals. I, per l'altra, que aquest extrem que el box x. no aparegués a la venda després de l'any 2004 s'ha de posar en connexió amb la resta dels mitjans probatoris.

En aquest sentit, en el procediment 0592-5/2011 el Sr. Sanz va manifestar que el Sr. Salcedo volia adquirir el box però no es va acabar de concloure la venda per manca de pagament del preu de la venda. I aquesta asseveració ens allunya dels tractes preliminars i ens endinsa ja no solament a la fase de perfecció de la compravenda, sinó el que es posa en relleu és que ens trobem a la fase de consumació, tota vegada que existint la compravenda una de les parts no vol complir amb la seva obligació.

Si a aquesta asseveració, afegim la testifical de la Sr. Criado, malgrat que hagi de ser presa amb cautela perquè és una ex treballadora de L. i que fou objecte d'un expedient disciplinari, el cert és que les seves afirmacions corroboren la declaració del Sr. Sanz en aquell procediment i la tesi del demandant reconvencional en aquest, quan sustenta que el Sr. Sanz l'any 2004 li va indicar que el box x. l'adquiriria Somoza i que s'havia de traure del llistat d'unitats immobiliàries en venda. I aquesta testifical, que s'addiu amb la declaració en el procés indicat del Sr. Sanz, ve recolzada també per la declaració del Sr. Vara que, malgrat manifestar que no sabia per quin títol Somoza ocupava el box, la constructora usava el box durant molt de temps i li constava el pacte discutit.

Abunda també en la conclusió obtinguda per la sentència de primera instància el fet que el comandament d'accés a la urbanització li fos lliurat a la constructora, com a compradora d'una unitat immobiliària, encara que ho fos mitjançant un treballador d'aquesta. Quant al fet que assenyala el recurrent que el costum entre les parts consistia en documentar la promesa de compravenda per escrit, com es va fer amb altres unitats immobiliàries adquirides, s'ha d'indicar que si bé la plasmació per escrit dels pactes contractuals dóna certesa i constitueix prova de les obligacions assumides per les parts en relació a la cosa i el preu, el cert és que res impedeix que s'efectuï una compravenda verbal. I en el present cas, cal tenir en compte que es tractava d'un box que la constructora ocupava des de l'inici de l'obra per a dipositar material i altres elements de la construcció, a la vegada que l'existència d'aquest contracte verbal de compravenda sobre el box permet explicar perquè, abans de la interposició de la demanda, i ateses les relacions entre promotora i constructora, mentre es realitzava l'obra el venedor no demanava el pagament del preu i el comprador no exigia l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda.

Arribats a aquest extrem, el fet que mentre es destinava el box com a dipòsit de diferents materials, no estigués dotat de llum elèctrica, no obsta la conclusió obtinguda confirmatòria de la resolució d'instància. I que l'argument que el preu del box l'any 2004 era de 97.000 euros no pot ésser tingut en consideració, tota vegada que de l'estudi del document (foli 194) el preu de 96.000 euros es correspon a un box (y.) de 87 metres quadrats front als 40 de l'x.

Les anteriors consideracions justifiquen la desestimació d'aquests motius i amb ells de la totalitat del recurs interposat.

IV.- La desestimació del recurs es tradueix, en matèria de costes processals, en l imposició a la recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal de la societat Soriano contra la sentència, de data 17-12-2015, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmar íntegrament la seva part decisòria. Procedeix imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-