Determinació del preu de compravenda i prova del seu pagament (2000334/2018)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Alexandra Cornelia Sola

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000159/2022 ORIGEN: 2000334/2018 - 00

NIG: 5300542120180002288

PARTS:

Apel·lant: Sra. Carretero

Advocat: Sr. Giner

Apel·lat: Srs. Pulido i Ayuso

Representant: Sra. Julián

Advocat: Sr. Olmo

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: Determinació del preu de compraventa i prova del seu pagament.

SENTÈNCIA 163-2022

Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Al 2005, la Sra. Carretero i el Sr. Pérez van cedir a la societat B, els seus drets sobre una parcel·la del Pas de la Casa.

Els Srs. Pulido i Ayuso es van constituir com a avaladors solidaris.

2.- Per escrit de data 16-10-2018, el Sr. Pérez actuant en nom i representació de la Sra. Carretero, va presentar davant de la Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra els Srs. Pulido i Ayuso en reclamació de la quantitat total de 400.000.- euros en concepte del ròssec del preu de compra de 1.200.000.-euros pendent de pagament, augmentada de l'interès convingut de 1,5%, més l'interès legal a partir de la data d'obtenció del/s permís/os de construcció de l'edifici E, segons aquella data sigui determinada en període probatori del present judici, i subsidiàriament a partir de la data de la contesta a la demanda, amb imposició als demandats de la totalitat de les costes del litigi, incloent als honoraris d'advocats i de procurador, i eventual perit.

3.- La representació processal dels Srs. Pulido i Ayuso, sense contestar al fons, va formular excepció de prejudicialitat administrativa, que fou desestimada per Aute de data 06-02-2019.

I per escrit de data 09-04-2019, va contestar a la demanda, sol·licitant la seva total desestimació, tot condemnant a la part actora al pagament de les costes processals.

Les parts van replicar i duplicar, totes dues mantenint les seves pretensions, i després que s'hagin practicat les proves, van degudament formular els seus escrits de conclusions, essent precisat que, en el seus escrits de rèplica i conclusions, la part agent va rebaixar la seva reclamació principal en l'import de 281.000.-euros.

4.- Per Sentència de data 06-05-2022, l'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va decidir :

"Primer.- Estimar molt parcialment la demanda interposada per la Sra. Carretero i condemnar solidàriament als Srs. Pulido i Ayuso a pagar a la part agent la suma de 61.000.- euros, majorada de la quantitat resultant de l'aplicació de l'interès convingut de l'1'5% més l'interès legal a partir de l'1 d'agost del 2008 i fins a l'efectiu pagament del deute.

Segon.- Fer imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat, a acreditar en període d'execució de sentència."

5.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació de la Sra. Carretero demanant la seva revocació parcial en el sentit de condemnar solidàriament als Srs. Pulido i Ayuso a pagar-li la suma de 281.000.- euros, tot i condemnant-los a pagar les costes de segona instància.

Fonamenta el seu recurs en la consideració general que el tribunal ha fet una incorrecta valoració de la prova en relació a la determinació del deute pendent de pagament.

Argumenta, en síntesi, que el pagament de 150.000.-euros es va fer en concepte d'opció de compra i no forma part del preu de venda i que existeix un reconeixement de deute notarial ; que els defenents no poden anar en contra dels seus propis actes ; que el tribunal ha donat veracitat a les afirmacions dels defenents sobre un pagament de 50.000.-euros quan no queden provades ; que dels 1.080.000.-euros esmentats en el document del 09-12-2008, només 880.000.-euros corresponen al preu de venda, i finalment que, donat que l'últim pagament acreditat és el del 21-05-2015 per import de 4.000.-euros, el deute és de 281.000.-euros.

6.- La representació processal dels Srs. Pulido i Ayuso demana la desestimació del recurs i la confirmació de la sentència, amb imposició de les costes de segona instància a la part apel·lant.

Sosté de manera general que sí que els 150.000.-euros i els 50.000.-euros formen part del preu de venda ; que és la Sra. Carretero que no ha volgut que es mencionin en els contractes notarials, i que no s'ha acreditat en quin concepte diferent del preu de venda s'haurien pagat els 50.000.-euros.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Abans de resoldre el litigi, escau efectuar una exposició cronològica dels fets més significatius.

Segons contracte de cens emfitèutic del 1988, la Sra. Carretero i el Sr. Pérez, esposos, eren titulars del domini útil de la parcel·la de terreny de 546 m2 número 171 lot 1P situada al XXXX, i sobre la qual varen fer bastir el xalet conegut com a E.

En data 05-08-2005, la Sra. Carretero, sola, essent els esposos separats, i la societat B, SL, van signar un contracte privat de promesa de compravenda de la parcel·la en qüestió establint-se un preu variable en funció de la superfície útil habitable finalment construïda fins al màxim de 2.400.000.- euros i amb un preu mínim de 1.200.000.-euros.

Dit contracte conté una clàusula segona "en quant al mètode pagament" que diu :

"S'entreguen en aquest acte cent cinquanta mil euros (150.000 euros) en concepte d'opció de compra (...) en el termini màxim d'un cinc mesos des de la signatura del present contracte s'estableix que es farà el canvi de titularitat de la propietat i es farà entrega em aquell moment a la part prominent venedora de sis cents mil euros (600.000 euros) sempre i quan ja estigui exposats els nous plans urbanisme parroquials, si no es podrà ajornar el pagament fins a la data d'aprovació dels plans urbanisme. En quant a la resta del pagament, aquesta es farà en funció del metratge de les zones habitables útils obtingudes dels càlculs anteriors per obtenir el preu i es pagarà en el moment d'obtenir(...) els permisos de construcció o en interès de la part compradora aquest pagament de la resta es podrà ajornar fins a la obtenció de la cèdula d'habitabilitat dels habitatges sobre la parcel·la batits" (SIC).

A més, es va incloure una clàusula tercer que diu :

"...la senyora Carretero es compromet per indicació de la part prominent compradora a retornar el diners pagats fins a aquell moment per la societat B SL en el cas de que la parcel·la on està bastida l'esmentat xalet per afectació dels nous plans d'urbanisme no obtingui els permisos de construcció en un metratge superior a 1000 de superfície útil habitable" (SIC).

En data 05-12-2005, per davant del Notari Sr. Ferreras i per escriptura pública del seu protocol número 0000, anomenada de "CESSIÓ DE DRETS", la Sra. Carretero i el Sr. Pérez, d'una part, i els Srs. Pulido i Ayuso, actuant solidàriament i en nom i interès propis com a part avaladora i com a representants de la societat B, SL, (B, SL), part compradora, d'altra part, van atorgar que els primers cedien i traspassaven irrevocablement el domini útil de la referida parcel·la, pel preu global de 1.200.000.- euros.

En el mateix acte la part compradora va abonar la suma de 600.000.- euros mitjançant dos xecs bancaris.

Respecte de la suma restant es va atorgar que:

"Quant als restants SIS CENTS MIL EUROS (600.000.-euros) la part compradora, la societat mercantil B SL, es compromet irrevocablement a pagar-la a la part venedora, i aquesta ho accepta, en el moment d'obtenir per part de Govern i del Comú els permisos de construcció de la parcel·la o, en l'interès de la part compradora, aquest pagament de la resta es podrà ajornar fins a l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat dels habitatges sobre la parcel·la bastida, pagant a la part venedora sobre la quantitat restant els interessos legals, més l'1'5% des de la data d'obtenció dels permisos de construcció per part del M.I. Govern".

I els Srs. Pulido i Ayuso es van constituir com a fiadors solidaris personal il·limitats.

En data 10-11-2006, per escriptura anomenada de "PAGAMENT PARCIAL DE PREU" atorgada per davant del mateix amb número del seu protocol 1208, la part venedora i els Srs. Pulido i Ayuso, actuant en nom i interès propis, després de recordar que el preu de cessió havia sigut de 1.200.000.-euros,

van convenir, a petició dels Srs. Pulido i Ayuso, que els mateixos es feien únics responsables del pagament que resti pendent, i que en relació al mateix : "Que, dels SIS CENTS MIL EUROS (600.000.- EUROS) pendents de pagament del preu de la compravenda per mi autoritzada, el dia cinc de desembre del dos mil cinc, sota el número MIL CINC CENTS SEIXANTA-TRES del protocol en aquest acte els Srs. Pulido i Ayuso paguen als Srs. Carretero i Pérez - aquest representat per aquella- d'aquell import, DOS CENTS MIL EUROS (200.000.- euros) mitjançant xec talonari (...)per la qual cosa, renunciant a l'excepció de non numerata poecunia i salvada la bona fi de l'efecte, els signa la més cabal i eficaç carta de pagament d'aquesta altre part del preu (...) I quant a la resta , és a dir, la quantitat de QUATRE CENTS MIL EUROS (400.000.- euros) els Srs. Pulido i Ayuso, es comprometen personalment, en tant que deutors principals, a pagar als Srs. Carretero i Pérez en el termes convinguts per al preu pendent, és a dir, en el moment d'obtenir per part de Govern i del Comú els permisos de construcció de la parcel·la o, en l'interès de la part compradora, aquest pagament de la resta es podrà ajornar fins a l'obtenció del a cèdula d'habitabilitat dels habitatges sobre la parcel·la bastida, pagant a la part venedora sobre la quantitat restant els interessos legals, més l'1'5% des de la data d'obtenció dels permisos de construcció per part del M.I. Govern".

Per Burofaxos respectivament remesos el 25-07-2018 i el 26-07-2018, el Sr. Pérez va comunicar als Srs. Pulido i Ayuso la cessió dels seus drets de crèdit a la Sra. Carretero pel cobrament del preu de 400.000.-euros restant per cobrar.

Per contracte de cens emfitèutic del 05-10-2006, el Comú d'Encamp va concedir la titularitat dels drets d'emfiteuta sobre la parcel·la a la societat B, SL.

El POUP va ser aprovat al desembre del 2006.

Entre el 2007 i el 2008 es van anar fent diversos pagaments a la Sra. Carretero "a compte de les superfícies útils en m2" i en data 09-12-2008, dita senyora va firmar un document declarant que havia rebut fins a la data la quantitat de 1.080.000.-euros i que se li pagava les quantitats suplementàries de 20.000.-euros i 15.000.-euros, sia un total de 1.115.000.-euros, el tot sempre "a compte de les superfícies útils en m2".

L'edifici edificat per la compradora en la parcel·la després de l'enderrocament del xalet que s'hi trobava bastit ( i que fou valorat al 2018 per P en més de 7 milions d'euros) va ser objecte de recursos que van portar a l'anul·lació de la llicència de construcció atorgada al juliol del 2008, i a un plet administratiu al 2014 que encara es troba en curs, circumstàncies que van impedir l'atorgament de les cèdules d'habitabilitat.

Segon.- En aquesta alçada, no es discuteix més de les qüestions aixecades pels defenents de si la manca d'obtenció de les cèdules d'habitabilitat o si la invocada impossibilitat de construir un edifici amb una superfície útil habitable mínim de 1000 m2 poden constituir un obstacle a la reclamació de la Sra. Carretero.

Per tant no es discuteix més que els defenents són deutors en relació al pagament del preu de 1.200.000.-euros d'adquisició dels drets relatius als bens immobiliaris d'autes, sinó l'import que queda pendent de pagament.

Recordem que si en el seu escrit de demanda la part agent fixava en 400.000.-euros l'import total de la seva reclamació, sense fer esment del contracte privat del 2005 ni dels pagaments complementaris, són els defenents que van fer valer en la seva contesta que havien realitzat una sèrie de pagaments fins a, segons afirmaven, saldar la totalitat del seu deute.

Calculant que els defenents havien abonat la suma total de 1.139.000.- euros, el Tribunal ha conclòs que només quedava per pagar l'import de 61.000.-euros.

Tercer.- Quant al primer greuge relatiu als 150.000.-euros pagat a l'agost del 2005, el tribunal d'instància ha considerat que, malgrat no es feu constar aquest import en l'escriptura pública del 05-12-2005, aquest "preu" s'havia d'entendre com en concepte de pagament anticipat del preu del terreny, i no pas en concepte de "reserva del terreny" com sosté l'agent.

Després un acurat estudi dels documents aportats en Autes, hem de confirmar la conclusió del tribunal.

En efecte, la simple lectura dels actes notarials podria portar a pensar que, donat que s'hi indica que es deuen 400.000.-euros després del pagament dels 600.000.-euros al desembre del 2005 i dels 200.000.-euros suplementaris al novembre del 2006, seria aquest import de 400.000.-euros que constituiria la base de càlcul sobre la qual s'haurien de descomptar els altres pagaments que es van fer posteriorment al desembre del 2005.

Però, si bé, per les raons que siguin, les parts han volgut que aquest pagament previ no aparegui en l'escriptura pública, la seva realitat, però, és innegable.

I apareix clarament que és ben bé en concepte d'acompte del preu de venda que la Sra. Carretero va percebre aquest import de 150.000.-euros i no pas per un altre concepte que no tindria res a veure com és el pagament de la "reserva del terreny" com va pretendre en la seva confessió en judici.

En primer lloc, ressurt del contracte de promesa que l'entrega dels 150.000.-euros es fa en el marc de l'execució de la clàusula segona relativa al mètode de pagament del preu.

En segon lloc, no només cap contracte ni cap clàusula de dita promesa, que la Sra. Carretero va firmar al 2005 sense la presència del seu marit, permet considerar que hauria existit un conveni o una pacte especial relatiu al fet de "reservar" la parcel·la quan és justament l'objecte d'una promesa de compravenda, sinó que, al contrari, es pot constatar en el referit contracte que aquests 150.000.-euros eren concernits per la clàusula preveient el retorn dels diners pagats fins a aquell moment per la societat B, SL, en el cas de que aquesta darrera no obtingui els permisos de construcció en un metratge superior a 1000 metres de superfície útil habitable, el que significa que el referit pagament era directament vinculat a la venda.

A més, també és clar el document del 09-12-2018 en indicar que a la data en qüestió és un total de 1.080.000.-euros que havia percebut.

Ara bé, la suma de tots els imports invocats pels defenents permet constatar que aquest import de 1.080.000.-euros inclou els 150.000.-euros pagats al 2005, i que per tant formen part del preu de venda.

Diu la Sra. Carretero, de forma general i en particular en relació a aquest document, que és "ingènua" quan els defenents són de mala fe, i que la van "embolicar" fent-li una presentació esbiaixada i maquiavèl·lica de les coses, i que és en realitat només la quantitat de 880.000.-euros que hauria rebut en total en aquesta data en concepte del pagament del preu de venda.

Però al contrari, el document en qüestió és clar en establir que és l'import total de 1.080.000.-euros que ja havia cobrat en concepte de pagament del preu, i per tant és ella que va en contra dels seus propis actes.

A més, constatem, d'una banda, que la manca de rigor i de transparència va ser compartida per les dues parts durant el desenvolupament de les seves relacions contractuals (el rebut de data 21-05-2015 en és una il·lustració significativa ; foli 254), i d'altra banda, que és la Sra. Carretero que va formular una demanda, essent representada pel seu ex-marit qui havia abandonat el seu dret de crèdit, emparant-se a la literalitat de les escriptures públiques sense mencionar la promesa de compravenda ni tampoc la sèrie de pagaments dels que ella s'havia beneficiat per una quantitat important d'un mínim de 119.000 euros com va reconèixer després, certs d'ells (o com a mínim el del 21-05-2015) en efectiu.

Així les coses, s'ha de confirmar el tribunal d'haver imputat aquest import de 150.000.-euros al preu de venda.

Quart.- La segona qüestió litigiosa concerneix el pagament de 50.000.- euros.

Queda establert que en dates 18-04-2006 i 31-07-2006 es va lliurar a la Sra. Carretero dos efectes per import total de 50.000.- euros.

Una altra vegada, aquest import no es va tenir en compte en l'escriptura notarial ( la del 10-11-2006) i la part agent al·lega que aquests imports no se li van satisfer en concepte de pagament del preu d'adquisició sinó per altres conceptes "relacionats amb altres aspectes de l'operació" (pagina 6 de l'escrit de rèplica, foli 268), sense més explicació, precisant en la seva confessió en judici que eren per "arrodonir el preu".

Però, només podem repetir les consideracions del Fonament anterior sobre el fet que, per les raons que siguin (no es pot afirmar que la raó seria el litigi que la Sra. Carretero tenia amb el Sr. Pérez en relació a la liquidació del seu règim econòmic matrimonial i la seva voluntat d'amagar el real preu de venda, ja que cap prova directa permet fonamentar tal afirmació dels defenents), les parts han volgut que aquests pagaments no apareguin en l'escriptura pública no impedeix però la seva efectivitat.

De la mateixa manera, hem de palesar que l'import de 1.080.000.-euros esgrimit en el document del 09-12-2008 integra aquest import litigiós de 50.000.-euros.

De totes les maneres, com bé ho ha motivat el tribunal, era a la part agent acreditar a quin altre concepte i motiu correspondrien aquells pagaments, sobre tot quan no existeix cap altre tracte entre les parts que la compravenda d'autes. I no solament no ho ha fet, sinó que va afirmar en la seva confessió en judici que no recordava en quin concepte havia cobrat aquesta suma abans de l'escriptura pública i que era per "arrodonir" el preu, declaració que no té gaire sentit si es segueix la seva argumentació puix el preu de 1.200.000.-euros previst en l'escriptura pública era un preu del tot "rodó".

Aquí també s'ha de confirmar el tribunal d'haver imputat aquest import de 50.000.-euros al preu de venda.

Cinquè.- Tot plegat, l'error en la valoració de la prova denunciat no existeix i els càlculs del tribunal són correctes.

Per consegüent, hem de desestimar el recurs i confirmar l'estimació molt parcial de la demanda que s'ha fet.

Sisè.- La part defenent no ha impugnat la imposició de les costes de primera instància que se li ha fet.

La desestimació del recurs justifica imposar a la part apel·lant les costes d'aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- Desestimar el recurs interposat per la Sra. Carretero contra la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 06-05-2022 que confirmem íntegrament.

Segon.- Imposar a la Sra. Carretero les costes judicials de segona instància inclosos els honoraris de procurador i d'advocat.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.