Contracte de mediació immobiliària - Comissió i càrrega probatòria (7000152/2018)

Sentència

Magistrats

Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000143/2022 ORIGEN: 7000152/2018 - 00

NIG: 5300542120180000888

PARTS:

Apel·lant: Sr. Calatayud

Advocat: Sra. Ferrer

Apel·lat: Almansa

Representant: Sra. Amorós

Advocat: Sr. Suárez

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Contracte de mediació immobiliària - Comissió i càrrega probatòria

SENTÈNCIA 177-2022

Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Carles Cruz Moratones, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- La representació processal de la societat Almansa va interposar demanda de reclamació de quantitat a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Calatayud, en què sol·licitava que "...condemnant al demandat a satisfer a la meva principal la suma de TRENTA MIL EUROS (30.000EUR), amb els seus interessos des de la contestació a la demanda, imposant al defenent el pagament de totes les costes derivades dels presents Autes, fins l'execució de Sentència.".

2.- El Tribunal de primera instància ha dictat sentència en data 11-5-22 amb la següent part decisòria :

"Estimant parcialment la demanda interposada per la mercantil andorrana Almansa contra el Sr. Calatayud s'escau condemnar la part defenent al pagament de la suma de 4.500 EUR, augmentada pels interessos legals comptadors des de la fermesa de la present resolució, i fins a total liquidació del deute; sense fer especial condemna en costes, segons allò precisat al darrer Fonament de dret de la present resolució".

3.- El Sr. Calatayud ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, i segons els arguments que exposa en el seu escrit de recurs sol·licita que es revoqui íntegrament la resolució d'instància i que s'imposi la totalitat de les costes judicial, inclosos els honoraris d'advocat i taxes judicials, de primera i segona instància, a l'adversa.

4.- La representació processal de la societat Almansa s'ha oposat al recurs i ha demanat que es desestimi el recurs imposant al recurrent la totalitat de les costes.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- En el present procediment, la part agent Almansa reclama front la part defenent Calatayud en demanda en la que sosté una petició de condemna de 30.000EUR per la comissió d'intermediació en la compravenda d'un apartament, cinc places d'aparcament i quatre trasters a l'edifici M situat en la parròquia dels mateix nom que va tenir lloc en el 30 de maig de 2018 entre la societat venedora Gibert i la part compradora Sr. Calatayud, amb la presència de la Sra. Barba, administradora de la immobiliària agent.

La sentència d'instància estima parcialment la demanda i condemna al defenent al pagament de 4.500EUR de l'omissió més els interessos legals des de la data de la sentència i sense imposició de costes.

Contra tal decisió s'alça la part condemnada.

SEGON.- Com bé indica la sentència d'instància, la validesa del contracte de mandat de mediació immobiliària pot ser fet de manera verbal però té l'inconvenient de la seva prova. I efectivament aquest és el debat del present litigi en el qual no hi ha cap mena de document que tracti de la qüestió de la comissió per retribuir la tasca de la immobiliària i això només pot perjudicar-la perquè resulta inversemblant aquesta opacitat.

Ha quedat acreditat i acceptat per tothom que la immobiliària va fer la seva tasca d'intermediació per a la venda i que va rebre el mandat per part de la part venedora (la societat de les germanes Araujo de nacionalitat espanyola i residents a Espanya, tal i com han reconegut les dues germanes E i C). Per tant resulta estrany i poc freqüent que el mandat de venda no consti per escrit en el qual a més del preu de venda s'hi fa constar la comissió en favor de la mandatària. Però resulta clar que, si no hi ha un altre pacte posterior amb el comprador, la comissió l'ha de satisfer qui fa l'encàrrec, doncs la immobiliària ha de tenir la certesa inicial de cobrar el seu treball.

Doncs bé, ens trobem que només disposem com a material probatori les declaracions testificals de les germanes venedores i del seu oncle que va ser qui les va representar en l'acte de la venda davant la Notari del Principat. També hem tingut la confessió judicial del defenent que ha negat cap compromís de pagament de la comissió.

Així doncs hem de fer una valoració de la prova que el recurrent titlla d'errònia per part de la sentència d'instància.

TERCER.- Cal entrar, doncs, en el terreny valoratiu de la prova testifical que no sempre es simple i senzill. És sabut pel transcurs de l'experiència humana que la declaració d'una persona pot estar condicionada per diferents circumstàncies, intencionades o no, que poden fer dubtar de la seva credibilitat. Aleshores, correspon als Tribunals la valoració des de la sana crítica i rebutjar o no el testimoniatge si concorren determinades circumstàncies objectives o subjectives que permeten fer dubtar de la seva veracitat o de la seva versemblança. En l'actualitat el Codi Processal Civil -fent-se ressò de la doctrina jurisprudencial- ho ha regulat de manera completa i exhaustiva en els articles 197 a 207, tot i que encara no era d'aplicació en la tramitació d'aquest procés en la seva fase d'instància, per raons de temporalitat.

Doncs bé, en la valoració de la prova testifical de les tres germanes (en especial de E i C que són les que varen fer el mandat de venda i del seu representant i oncle ENTITY_12) cal tenir en compte que: a) les seves respostes en els temes que ara interessen es limiten a manifestar que és cert el que se les demana; b) que no va tenir la part contrària ocasió de fer repreguntes; c) que quan diuen que és cert que el Sr. Calatayud era el que s'havia compromès a pagar la comissió no aporten cap raó del seu coneixement ni de com podien saber les condicions pactades pel comprador amb la immobiliària ni tampoc els tractes inicials que varen fer quan van encarregar la venda; i d) sobretot poden estar afectades per un interès indirecte doncs si no es condemna al pagament de la comissió al Sr. Calatayud com a comprador, es poden veure reclamades elles com a venedores i mandants de l'encàrrec de venda, cosa que permet presumir un interès indirecte en la resolució del cas en favor de la part agent. Per contra, sí tenen credibilitat quan afirmen que, a més dels 70.000EUR cobrats i reconeguts en l'escriptura com a preu oficial, varen percebre uns altres 20.000EUR en metàl·lic, doncs aquest extrem només les pot perjudicar per la qual cosa de no ser cert no l'haurien declarat.

El mateix podem dir del seu oncle que lògicament pot tenir interès en no perjudicar les seves nebodes i el qual tampoc aporta cap detall sobre els aspectes de la comissió i de que el Sr. Calatayud s'hauria compromès a satisfer-la.

Com a circumstància afegida, però no insignificant, hem de dir que l'agent ja reconeix que la comissió habitual és del 5% del preu de venda, aleshores resulta inversemblant en la professió que si aquí es tractava d'una comissió tan elevada com la del 33% (30.000EUR sobre 90.000EUR) no s'hagués ocupat de deixar constància escrita del compromís de tan elevada comissió per part de qui es comprometia a satisfer-la. Aquest descuit només la pot perjudicar a ella.

A la conclusió que arriba el Tribunal és que assisteix la raó al recurrent quan afirma que la valoració de la prova ha estat errònia i que la demanda ha de ser desestimada de manera íntegra amb imposició de les costes de la instància perquè la part agent no ha acreditat allò que afirma i reclama.

QUART.- L'èxit del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada en aplicació del que disposa l'article 354.2 del CAraujo, aplicable en aquesta alçada d'acord amb la seva disposició transitòria primera.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de Calatayud contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 11 de maig de 2022, que revoquem i DESESTIMEM la demanda interposada per Almansa a la que condemnem al pagament de les costes a la part defenent.

Segon.- No fem pronunciament de les costes causades en aquesta alçada derivades d'aquest recurs.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.