**** (0050/07)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC-050/07

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, 26 d'abril de 2007 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 12 de maig del 2006 la representació processal dels Srs. Azorin i Gaya i Corbacho, Bonet, Romeu i Sandoval va interposar demanda en desnonament i reclamació de quantitat contra la societat "Andrade", argumentant que els contractes d'arrendament que tenien per objecte dos locals comercials situats a l'XXXX celebrats entre la Sra. Catalá, mare i àvia respectivament dels demandants, i la societat demandada en dates 10 de març i 3 de maig del 1994 finalitzaven, desprès de diverses pròrrogues, el dia 30 d'abril del 2006. Per aquest motiu, havent comunicat per conducte notarial a la societat demandada la seva voluntat de donar per finalitzat l'arrendament en data 5 d'abril del 2005, els demandants sol·licitaven que se la condemnés a deixar immediatament lliures, vacus i expedits a disposició dels seus mandants els citats locals i a satisfer els imports de les rendes corresponents a tot el temps que durés la ocupació indeguda, més les costes judicials corresponents.

II.- La representació processal de la societat "Andrade" va contestar a la demanda en data 16 de juny del 2006 manifestant que, d'acord amb les addendes als contractes d'arrendament celebrats entre les parts i signades per la Sra. Catalá en data 18 de juny del 1998, l'arrendatària podia optar a la pròrroga del contracte per tres anys més a partir del dia 1 de maig del 2006 en el cas que s'arribés entre les dues parts a un acord sobre el preu de l'arrendament i que, per tant, no es podia donar per finalitzat el contracte sense intentar una negociació amb l'arrendatària.

III.- En data 24 de novembre del 2006 l'Hble. Batlle va dictar Sentència estimant la demanda formulada pels Sres. C. S. i C. S., declarant extingit, amb efectes a partir del dia 30 d'abril del 2006, els contractes d'arrendament dels locals comercials situats al número 86 de l'XXXX i condemnant al defenent a ésser desnonat dels locals de referència, a indemnitzar a la part agent per ocupació indeguda dels citats locals amb una quantitat mensual igual a les rendes de lloguer que venien pagant, actualitzades amb l'IPC, a comptar del mes de maig del 2006 i fins l'efectiu retorn de la possessió i al pagament de la totalitat de les costes judicials.

IV.- El dia 11 de desembre del 2006 la representació processal de la societat "Andrade" formula recurs d'apel·lació contra la Sentència d'instància i, pels arguments recollits a les seves conclusions, sol·licita la seva revocació i la desestimació de la demanda en tots els seus extrems amb imposició de la totalitat de les costes judicials a l'adversa. Per altressí sol·licita igualment que s'incorpori per corda fluixa al present procediment l'expedient número 386-2/2006 seguit entre els hereus de la Sra. Catalá contra el Sr. Gutierrez mitjançant el qual s'interessa la revocació del contracte de 12 d'abril del 1999 subscrit entre ells.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en dates 10 de març del 1994 la Sra. Catalá va arrendar a la societat "Andrade" un local comercials, anomenat col·loquialment "botiga gran" situat al número 83 de l'Avda. Meritxell d'Andorra la Vella, amb una durada de sis anys, de tal manera que finalitzaria per tot el dia 30 d'abril del 2000 (folis 7 a 12). En data 3 de maig del mateix any la Sra. Catalá va arrendar igualment a "Andrade" un altre local comercial situat al mateix número de l'Avda. Meritxell que l'anterior, denominat "botiga petita", acordant-se que tant aquest contracte com l'anterior finalitzarien el 30 d'abril del 2002 (folis 13 a 18). Mitjançant dues addendes de data 15 de juny del 1998 referides als dos contractes anteriors les parts van pactar que els dos acabarien el 30 d'abril del 2006 i que en els quatre darrers anys de vigència de l'arrendament, és a dir a partir de l'u de maig del 2002, l'arrendadora podria resoldre unilateralment el contracte mitjançant el pagament a l'arrendatària d'una indemnització de seixanta-cinc milions de pessetes o la suma que resultés de prorratejar aquesta xifra pel temps que manqués per l'acabament del contracte (folis 19 a 24). Posteriorment els dia 18 de juny del 1998, mitjançant dues addendes més, les parts van acordar que la facultat de resoldre unilateralment el contracte que l'anterior addenda concedia a l'arrendadora sols es podria exercitar en el cas que la Sra. Catalá hagués venut els locals a tercers. D'altra banda, es pactava igualment que "l'arrendatària podrà optar a la pròrroga del contracte per tres anys més, amb el cas que s'arribi entre ambdues parts a un preu d'arrendament revisat a partir del primer de maig del 2006" (folis 84 a 87). S'ha provat igualment que en data 13 d'abril del 2005 els hereus de la Sra. Catalá van comunicar notarialment al Sr. Julián President i Administrador General de la societat "Andrade", la seva voluntat de donar per finalitzats els contractes en acabar el termini, el dia 30 d'abril del 2006 (folis 44 a 50).

II.- Al·lega la recurrent en primer lloc que la Sentència d'instància no ha entrat a valorar la qüestió plantejada per l'adversa sobre l'autenticitat de les addendes signades per la Sra. Catalá en data 18 de juny del 1998. No obstant, la demandant no discuteix que la firma que consta en el document citat, una vegada aportat a les actuacions, fos la de la Sra. Catalá i en tot cas l'Hble. Batlle examina i valora la clàusula continguda en les citades addendes, que precisament considera que és el centre de tota la controvèrsia, raó per la que no es pot estimar aquest primer motiu del recurs.

III.- En contra de les consideracions fetes per l'Hble. Batlle al desestimar la demanda, la recurrent considera que la clàusula de les addendes de data 18 de juny del 1998 obligava a l'arrendadora a complir amb els pactes per ella contrets, i per tant l'arrendatària tenia dret en virtut del dit pacte a seguir arrendant els locals de referència durant un període de tres anys més arribant a un acord amb l'arrendadora.

No obstant, en el mateix sentit que l'Hble. Batlle, entenem que de l'esmentada clàusula no es deriva que l'arrendador estigués obligat a arribar a un acord sobre el preu amb l'arrendatària per tal de prorrogar el contracte, ja que aquesta possibilitat estava sotmesa a una condició que s'ha de qualificar com purament potestativa, perquè restava únicament i exclusivament a l'abast del propietari de l'immoble la possibilitat de decidir si prorrogava el contracte reclamant un preu raonable per l'arrendament o si exigia un suficientment alt perquè no resultés econòmicament acceptable per l'arrendatari. Ateses aquestes consideracions, cal entendre que el citat acord no era més que una mera declaració d'intencions, sense que generés cap obligació per l'arrendadora de prorrogar el contracte, perquè quan es deixa el compliment de la condició a l'exclusiva voluntat del promitent l'obligació esdevé ineficaç, com disposen el Codi 4,38,13 i el Digest 45,1,108,1 que posa de relleu que nulla promissio potest consistere, quae ex voluntate promittentis statum capit.

IV.- Per aquestes raons, de la clàusula en qüestió sols podia nàixer en tot cas una obligació a càrrec del propietari de l'immoble de negociar el preu de l'arrendament per tal d'intentar arribar a un acord que permetés la pròrroga dels contractes signats entre les parts. No obstant, atès que l'èxit d'aquesta negociació depenia de la seva exclusiva voluntat, l'incompliment d'aquesta obligació no podia generar cap dany per l'arrendatari, que mai va tenir un dret a la pròrroga, sinó en tot cas sols a negociar-la, ni en qualsevol cas és aquest el procediment adequat per resoldre aquest problema, ni permet enervar el desnonament sol·licitat. D'altra banda, si bé el demandat ha manifestat diverses vegades als propietaris dels locals la seva voluntat de prorrogar el contracte tampoc ha fet en cap moment una oferta sobre el preu que estava disposada a pagar pels citats locals que el demandant hagués rebutjat i s'ha d'entendre que si bé ella no era l'obligada a negociar sí que era la principal interessada en arribar a un acord.

V.- Al·lega igualment la recurrent que els hereus de l'arrendadora han actuat amb evident mala fe, no intentant la negociació promesa i no donant resposta a les seves cartes oposant-se a la finalització del contracte i al·legant la clàusula continguda en l'addenda de data 18 de juny del 1998 i que fins i tot la Sra. Catalá va actuar igualment de mala fe, ja que el Sr. Gutierrez ha presentat una demanda contra els seus hereus fent valer uns drets arrendaticis sobre els mateixos locals arrel d'un contracte de data 12 d'abril del 1999 que la citada senyora va acordar amb ell.

No obstant, el fet de no iniciar la negociació promesa i fins i tot la manca de resposta a les manifestacions de l'arrendatària en el sentit d'oposar-se a la finalització del contracte poden suposar un incompliment contractual, que en tot cas no ha produït cap dany a l'arrendatària, atès que aquesta sols tenia dret a una negociació el resultat de la qual estava exclusivament en mans de la propietat, però ni es pot parlar de mala fe quan la mateixa arrendatària no va fer cap proposta respecte a la pròrroga del lloguer, ni en tot cas és aquest el procediment adient per discutir aquest problema, ni les al·legacions de la recurrent permeten enervar el desnonament.

El mateix es pot dir del fet que, després d'haver pactat amb la demandada la possibilitat d'arribar a un acord sobre la pròrroga de l'arrendament, la Sra. Catalá oferís a un tercer la possibilitat d'arrendar-los, ja que, com hem dit, en l'addenda de data 18 de juny del 1998 no es va pactar una obligació de prorrogar el contracte que vinculava a les parts avui litigants, ni menys encara un dret preferent a l'arrendament dels locals a favor de "Andrade", com ella defensa, encara que el pacte signat amb un tercer posava de relleu la voluntat de l'arrendadora de no complir amb l'obligació de negociar el preu amb el demandat, però un altre vegada cal posar de relleu que ni aquest incompliment ha generat cap dany a l'arrendatària, perquè encara que hagués negociat el preu amb ella si no havien arribat a un acord podia arrendar els locals a un tercer al preu que volgués, ni en tot cas aquest és el procediment adient per discutir-ho.

Ateses aquestes consideracions resulta irrellevant i no té sentit donar lloc a la petició de la recurrent formulada mitjançant Altressí per tal que s'aporti a les actuacions per corda fluixa l'expedient número 386-2/2006 seguit pels hereus de la Sra. Catalá contra el Sr. Gutierrez.

VI.- En desestimar-se el recurs és procedent imposar les costes al recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5, sense que el aquest Tribunal consideri que existeixin motius suficient per mitigar aquest principi.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Andrade" contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 24 de novembre del 2006, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquest recurs a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-