Successió - operació de partició i adjudicació herència (0176/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC- 0176/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 26 de novembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Srs. Ribes i Criado van presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda, a tramitar pel procediment abreujat, contra el Sr. Bernat, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència amb els següents pronunciaments:

Declarar que l'escriptura de declaració d'obra nova i de divisió en règim de propietat horitzontal, autoritzada pel notari Sra. Plana el dia 6 de novembre de 2006 amb el número del seu Protocol, és l'escriptura definitiva de divisió i constitució del règim de propietat horitzontal de l'edifici situat a l'XXXX.

Declarar que qualsevol dels copropietaris ha de comparèixer davant Notari, en el termini màxim de 3 mesos a partir de la fermesa de la resolució judicial que posi fi al present procediment, per formalitzar escriptura pública de modificació de l'escriptura de declaració d'obra nova i de divisió en règim de propietat horitzontal, únicament en el sentit d'afegir al llistat dels elements comunitaris, els dos trasters de la planta baixa de l'edifici, així com el quartet de servei.

Declarar la nul·litat de l'escriptura pública de modificació del títol constitutiu de l'edifici denominada autoritzada pel notari Sra. Plana el dia 9 d'octubre de 2007, amb el numero 1641 del seu Protocol, i en conseqüència deixar-la sense efecte.

Declarar que el quartet dels comptadors situat a la planta baixa de l'edifici de constant referència, es un element comunitari de l'edifici.

Condemnar al Sr. Bernat al pagament de totes les despeses que comporti el present procediment, minutes de Notaris, de perits, etc...,així com de les costes judicials que s'ocasionin, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, per ésser perceptiva la seva intervenció.

Posar en coneixement del Notari Plana, la resolució que en el seu dia es dicti, als efectes previstos a l'apartat 13 de la Disposició Transitòria Tercera de la llei del 30 de juny del 2004 de propietat horitzontal.

II.- El Sr. Bernat va oposar-se a les pretensions de la part agent, contestant que l'acta notarial del 9 d'octubre del 2007 no consisteix a una modificació, sinó que es tracta de subsanar una omissió per un error material, ja que en la pàgina 7 de l'apartat I de l'escriptura de divisió de finca de data 8 de novembre del 2006, no es cita el traster objecte del litigi com a element comú; que ostenta la titularitat dominical de tot l'edifici a excepció de les 2 unitats immobiliàries que van ser adjudicades als demandants; que no pot ser considerat comunitari un traster que estava ocupat per un tercer que òbviament no vivia ni estava domiciliat a l'edifici com es la societat mercantil FEDA o FHASA; que desprès de la retirada del transformador, mai es va destinar el traster a usos i/o profit conjunt de tot l'edifici.

III.- Per sentència del dia 28 de maig del 2009 l'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlles secció civil, estimant substancialment la demanda de l'agent, va: A) declarar que qualsevol dels copropietaris pot comparèixer davant Notari, en el termini màxim de 3 mesos a partir de la fermesa de la resolució, per formalitzar escriptura publica de modificació de l'escriptura de declaració d'obra nova i de divisió en règim de propietat horitzontal del 6 de novembre de 2006, únicament en el sentit d'afegir al llistat dels elements comunitaris, els dos trasters de la planta baixa de l'edifici, així com el quartet de servei; B) declarar la nul·litat de l'escriptura publica de modificació del títol constitutiu de l'edifici denominada "Escriptura de Subsanació de l'Omissió d'una Unitat Immobiliària formant part de l'edifici Casa Caro", autoritzada pel notari Sra. Plana el dia 9 d'octubre de 2007, amb el numero 1641 del seu Protocol, i en conseqüència deixar-la sense efectes; C) declarar que el quartet dels comptadors situat a la planta baixa de l'edifici de constant referència, es un element comunitari de l'edifici; D) condemnar el Sr. Bernat al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris de notaris, d'advocat i procurador; E) posar aquesta sentencia en coneixement del Notari Plana, als efectes previstos a l'apartat 10 de la Disposició Transitòria Tercera del Decret legislatiu del 7 de gener del 2009 de publicació del text refós de l'articulat i de les disposicions transitòries de la llei 12/2004 del 30 de juny, de propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008 del 20 de novembre.

V.- Contra aquesta resolució el Sr. Bernat ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que no comparteix que l'absència de segregació en l'escriptura provisional i inicial constituint la comunitat que va ser atorgada per l'apel·lant, i per causa d'un oblit que va ser rectificat posteriorment, aquest oblit pugui comportar que una unitat immobiliària que va ser atribuïda en l'escriptura de partició i adjudicació d'herència com formant part de tot l'edifici que va ser adjudicat a l'apel·lant, pugui, per causa de la Llei de propietat horitzontal passar de titularitat privativa a titularitat comunitària, tal i com s'argumenta la sentencia impugnada; que pels seus propis actes els demandants, tot i sabent de l'existència dels trasters, tot i sabent que aquestes unitats immobiliàries no van quedar reflectides en l'inventari de l'herència, tot i sabent que 5 mesos abans el Sr. Bernat havia atorgat l'escriptura de divisió de finca en la qual no constava reflectit el traster, pressionen el recurrent perquè vagi a modificar el títol constitutiu de la comunitat; que si el traster acabi essent comunitari, no fa falta modificar l'escriptura de divisió de finca, ja que com ho diu la sentencia, mai va néixer com element privatiu i per conseqüent no es pot confirmar una contradicció evident; que cal concloure que: a) el títol de propietat del traster per part de l'apel·lant constitueix en l'escriptura de participació i adjudicació d'herència, en la qual la comunitat hereditària va adjudicar al Sr. Bernat la propietat de tot l'edifici, llevat dels pisos planta primera, porta primera i segona, b) el traster abans de l'escriptura de partició i adjudicació d'herència mai havia tingut un destí comunitari ni jurídic ni fàctic en favor del conjunt de l'immoble, c) els demandants coneixien en el moment que es va realitzar la tumultuosa primera assemblea que existia l'error de manca de descripció del traster i que per causa de l'adjudicació i partició d'herència al correspondre al Sr. Bernat la totalitat de l'edifici, llevat de 2 pisos concrets, el traster era de la seva titularitat, i se'l va pressionar perquè modifiques l'escriptura errònia de divisió de finca en el sentit que constes expressa i literalment que el traster fos comunitari, fet al que aquesta part apel·lant no s'avé; que l'adjudicació formant part de l'autonomia de la voluntat en matèria de drets reals, ha de ser anteposada a les disposicions normatives de la Llei de la propietat horitzontal emprada pel Tribunal a quo per a fonamentar la sentència, i en cap cas la Llei de la Propietat horitzontal pot ser creadora o destructora d'un títol de propietat; que subsidiàriament, en d'eventual cas de confirmació de la resolució recorreguda, considerant el tema del litigi, i el fet que en primera instància només s'ha produït una estimació parcial de la demanda, s'ha de revocar la condemna en costes de la primera instància, i no fer especial condemna en costes de segona instància.

II.- Resulta dels documents que consten en autes, els fets incontrovertibles següents: en l'escriptura de partició de l'herència del Sr. Caro i adjudicació del dia 4 de gener del 2006, autoritzada pel Notari Sr. Pina sota el n°16 de protocol, els cohereus van acceptar el resultat del sorteig efectuat el dia 3 d'octubre del 2005, en el qual el lot n°1, corresponent a l'edifici bastit sobre la parcel·la situada al carrer Bonaventura Riberaygua, n°** d'ANDORRA LA VELLA, (Casa ENTITY_9), excepció dels pisos planta primera, portes primera i segona, fou adjudicat al Sr. ENTITY_6; en la mateixa escriptura el Sr. Bernat va acceptar en concepte de llegítima: el local planta baixa, porta tercera i porta quarta, i els pisos planta primera, porta tercera i porta quarta. Per tal de respectar les obligacions exigides per la Llei de propietat horitzontal, el Sr. Bernat va realitzar el dia 6 de novembre del 2006, una declaració d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal de l'edifici de referència, davant del Notari Sra. Plana. L'escriptura de declaració va ésser acceptada pels Srs. Ribes i Criado, altres cohereus propietaris respectivament dels pisos porta primera i porta segona de la planta primera de l'edifici. El dia 23 de maig del 2007 es va celebrar una Assemblea General Extraordinària de la Comunitat de propietaris, en la qual es va ratificar el títol constitutiu de divisió de finca de l'edifici Casa Caro, però els Srs. Ribes i O.V.B. van comentar que s'havia de comparèixer de nou davant de Notari per fer constar que des de l'atorgament de l'escriptura de divisió de finques, s'havia construït posteriorment a les zones comunes situades a la planta baixa de l'edifici, dos trasters. El Sr. Bernat va explicar que havia construït els referits trasters, que eren de la seva propietat per quan havia pagat les obres de la seva construcció i que pensava llogar-los i cobrar ell el lloguer. Els Srs. Ribes i O.V.B. van contestar que els trasters no eren del Sr. Rafael, que consentien a que no es destrueixin, que pagarien part de les obres realitzades i que si es llogaven els trasters, es la Comunitat de Propietaris la quina haurà de cobrar el preu del possible arrendament dels mateixos. Finalment, els tres germans van decidir conjuntament que estaven d'acord per que la Comunitat de Propietaris es faci càrrec de les factures corresponents a les obres de construcció dels dos trasters, que si es llogaven els trasters, els contractes corresponents els signaria el president de la Comunitat de Propietaris per compte de la Comunitat i s'ingressarien els lloguers en el compte corrent de la Comunitat de Propietaris, i que el Sr. Bernat hauria de comparèixer davant de Notari per mencionar en la divisió de finques l'existència de dos trasters comunitaris a la planta baixa de l'edifici. El dia 28 de març del 2008 es va celebrar la reunió ordinària de la Junta de copropietaris de l'edifici, en el decurs de la qual el Sr. Bernat al moment de llegir l'acta extraordinària per a la seva signatura va manifestar que considerava que va patir un error en la interpretació de l'abast jurídic del terme tractat, ja que sempre havia pensat i cregut que els trasters no formaven part dels elements comuns, i que aquests espais o trasters son i han de continuar essent propietat privada d'ell, i que l'únic espai comunitari es el quartet de servei, havent patit una confusió al respecte. Els altres copropietaris van contestar que els trasters son únicament i exclusiva comunitaris, i si es lloguen els diners seran per la Comunitat. El dia 9 d'octubre del 2007, el Sr. Bernat va comparèixer davant del Notari, declarant, per escriptura de subsanació de l'omissió d'una unitat immobiliària formant part de l'edifici Casa Caro, que al moment d'atorgar l'escriptura de declaració d'obra nova i de divisió, va ometre involuntàriament un local tancat situat a la planta baixa, dit local anomenat unitat immobiliària n° L-O essent un element privatiu de la seva propietat. Es aquesta darrera escriptura que esta impugnada per les parts demandants.

III.- La declaració d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal de l'edifici Casa Caro de data 6 de novembre del 2006, protocol·litzada per escriptura del Notari Plana, i acceptada per tots els copropietaris, constitueix el títol constitutiu de la propietat horitzontal. En la descripció general de l'edifici, la planta baixa s'individualitza: "amb una superfície construïda de 293,23 m2, destinada a accessos, quatre locals comercials, escala i ascensor i altres serveis i dependencies comunes. En cap moment es tracta de trasters que per tant poden ser considerats com fent part de les dependencies comunes. Pel que fa als elements comuns, la declaració d'obra nova i divisió reprodueix l'article 1 de la Llei de Propietat horitzontal, afegint que en el no previst en aquesta escriptura, el règim de copropietat es regira per les disposicions dels estatuts o reglament de règim intern de l'edifici i/o per les restants que en el futur els propis condominos estableixen, però no fixa específicament el règim dels trasters litigiosos. En la mateixa declaració d'obra nova i divisió, el Sr. Bernat ha segregat les 27 unitats immobiliàries identificades amb una L per les que corresponen a locals comercials i amb una H les corresponents a habitatges, i en la planta baixa consten nomes 4 locals comercials amb n° L1, L2, L3, L4, i no es fa esment de cap quarter, com tampoc en el peritatge de Araujo que va valorar l'immoble. Si es considera l'escriptura de subsanació de l'omissió d'una unitat immobiliària formant part de l'edifici Casa V.R. del dia 9 d'octubre del 2007, es pot constatar que el Sr. Bernat declara una nova unitat immobiliària amb un n° LO, aleshores que no es tracta de cap local comercial, afegint així un nou local identificat amb una L, als bens de la planta baixa segregats per ell mateix. Es cert que la partició d'herència va atribuir al Sr. Bernat tot l'edifici Casa Criado llevat de les 2 unitats immobiliàries corresponent als pisos porta 1 i 2 de la planta primera, el que podria deixar suposar que a l'excepció dels pisos esmentats totes les altres parts de l'immoble son propietat del Sr. Bernat. Nogensmenys, pels efectes de la constitució d'un règim de propietat horitzontal de l'edifici, hi ha elements de l'immoble, i en particular els contemplats en l'article 1 de la Llei de 30 de juny del 2004, com les teulades, les escales, els passadissos, els locals tècnics etc, que de privatius han passat a ser comuns. No es tracta d'una destrucció d'un títol de propietat com ho diu l'apel·lant, sinó d'una modificació del règim de propietat, ja que el Sr. Bernat roman propietari dels elements comuns, però conjuntament amb els altres copropietaris. La declaració d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal la va fer el Sr. Bernat i en deriva de la descripció de l'immoble, que en la planta baixa les unitats privatives nomes son 4 locals comercials, la resta estant constituït d'elements comuns, i igualment, que el Sr. Bernat va segregar únicament 27 unitats immobiliàries en les quals no consta cap quartet. Una vegada aprovat per tots els copropietaris el títol constitutiu de la propietat horitzontal es executiu i no pot esser modificat que únicament amb la unanimitat dels propietaris, així com ho estableix l'article 26 de la Llei de propietat horitzontal. Per conseqüent, no figurant en l'escriptura publica de divisió, com a part privativa, el quartet ha de ser considerat, fins la modificació del títol constitutiu de la propietat horitzontal amb l'unanimitat dels copropietaris, com element comú fent part de les dependencies comunes de la planta baixa descrites en l'escriptura de declaració d'obra nova i divisió.

IV.- L'imprecisió o fins i tot, el silenci de les escriptures publiques respecte al quartet litigiós, va donar lloc a dificultats que es van revelar quan es van celebrar la Junta General Extraordinària, el dia 23 de maig del 2007, i la Junta General Ordinària de la Comunitat de propietaris, el dia 28 de març del 2008. Es cert que en l'Assemblea extraordinària, es va arribar a un acord, nogensmenys, com que l'acta no fou signat per cap de les parts, no pot obligar ninguna de les mateixes; i es per resoldre dites dificultats que el Sr. Bernat va atorgar l'escriptura de subsanació de l'omissió d'una unitat immobiliària formant part de l'edifici Casa Caro, mes concretament el quartet litigiós. Ara be, encara que en principi no sigues indispensable d'afegir expressament el quartet als elements comunitaris de la declaració d'obra nova i divisió, per esser el mateix, en l'absència d'especificació al respecte, un element comunitari, si que aquesta formalitat resulta convenient per evitar altres dificultats entre els copropietaris en el futur.

VI.- En conseqüència, s'ha de confirmar la resolució impugnada, llevat pel que fa a les costes, ja que tractant-se d'un litigi en el marc de les operacions de participació i adjudicació d'herència en les quals cadascuns dels litigants han actuat amb bona fe, i essent els documents oficials no massa clars, es equitatiu de no fer especial condemna en costes de primera instancia. En segona instancia, l'estimació parcial del recurs determina igualment no fer especial imposició de costes.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

Estimar en part el recurs del Sr. ENTITY_6;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlles de data 28 de maig del 2009, llevat pel que fa de les disposicions relatives a les costes judicials;

No fer especial imposició de les despeses processals d'ambdues instancies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble.. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.