Contracte de compravenda-retard en el lliurament-requisits de la novació (181/12)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Eulàlia Amat Llari Pere Pastor Vilanova

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-181/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de desembre de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Srs. Nuñez i Mercader van presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Elías en reclamació de: la quantitat abonada en el seu moment de 55.000.-EUR més els interessos legals que corresponguin a partir del juliol del 2009, data inicialment prevista en el contracte de compravenda, pel lliurament de les unitats immobiliàries i subsidiàriament a comptar de la data de contesta a la demanda; la quantitat, per indemnització mínima de 16.500.-EUR en concepte de danys i perjudicis incrementada amb els interessos legals que corresponguin a comptar del mes de juliol del 2009, i subsidiàriament de la data de contesta a la demanda; l'import que resulti fixat després de valorar la pèrdua d'oportunitats de caràcter econòmic i financer que l'incompliment del contracte de promesa de compravenda que per part de la societat Elías els hi ha ocasionat, tant per la pèrdua de lloguer o venda, incrementat amb els interessos legals que corresponguin a comptar del juliol del 2009, i subsidiàriament a comptar de la data de contesta a la demanda; les costes judicials inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de pèrit si escau, els quals seran degudament acreditats en període d'execució de sentència.

II.- La societat Elías va oposar-se a la demanda de la part agent, contestant que: si no ha pogut entregar les unitats immobiliàries en el termini establert en el contracte, és perquè la societat Farré no va obtenir el certificat final d'obra fins el dia 1 de setembre de 2010, havent obtingut la cèdula d'habilitat el dia 30 de desembre de 2010, essent el retard consentit pels demandants; que es va produir una novació del contracte pel que respecta al termini d'entrega car ha existit una voluntat comuna de les parts contractants, per tal que esdevingui la modificació del predit termini.

III.- Per sentència de data 27 de juny del 2012, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, va declarar rescindit el contracte de promesa de compraventa signat entre les parts litigants el 20 de novembre del 2006 i que afecten a aquelles unitats immobiliàries descrites en l'escrit de demanda introduït en els presents autes, i això per incompliment contractual manifest imputable a la part prometent venedora, i en conseqüència, va condemnar la societat Elías a retornar als consorts Srs. Nuñez i Mercader, la suma global de 55.000 EUR augmentada dels interessos legals des de la data de contesta a la demanda, amb condemna expressa de la societat defenent a assumir les costes judicials ocasionades als demandants tal i com ho preveu el II Considerant.

IV.- Contra aquesta resolució la societat Elías ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que encara que els motius del retard no són oposables als demandants, sí que la societat Elías pot oposar-se a la reclamació de l'adversa pel fet que el termini d'entrega no era un element essencial del contracte, essent aquest el motiu pel qual els demandants van consentir la seva dilatació, car els hi anava bé, produint-se una novació del contracte pel que respecta al termini d'entrega; que en efecte, la signatura de l'annex, un cop exhaurit el termini d'entrega prova que aquest no era essencial pels prometents compradors i que l'adversa acceptava el retard a l'entrega de les unitats immobiliàries; que resta provat que els demandants estaven disposats a atorgar l'escriptura pública de compravenda la setmana del 22 de novembre de 2010, 16 mesos després del termini inicialment pactat, circumstància que referma la tesi de la societat Elías respecte al fet que als demandants tant els hi donava escripturar un dia que un altre, car després del nou requeriment fallit, ni es queixaren ni van resoldre el contracte; que segons la reiterada jurisprudència de la Sala civil, l'estimació parcial de la demanda, com és el cas en autes, comporta la no especial condemna en costes.

II.- És pacífic que per contracte del dia 20 de novembre del 2006, amb el seu annex, la societat Elías va prometre irrevocablement vendre als Srs. Nuñez i Mercader, els quals es van comprometre irrevocablement a comprar un apartament identificat com a bloc X., planta X, porta X i una plaça d'aparcament, formant part del conjunt conegut com a G., a la parròquia de Canillo, que s'estava construint, mitjançant un preu de 290.212.-EUR, amb un termini màxim pel lliurament de les unitats immobiliàries de 32 mesos a partir de la data de signatura del contracte, més concretament el 20 de juliol del 2009. El dia 26 de juny del 2009, els consorts H. i O. van rebre un correu electrònic comunicant que el nivell global d'execució de l'obra era estimat al 85% i que la previsió de finalització corresponia a desembre 2009. En data 8 de juny del 2010, els consorts H. i O. van rebre un altre correu electrònic manifestant que: "En principio los pisos se escriturarán entre el mes de julio (...)". Per carta de data 26 de gener de 2011 el lletrat dels consorts H. i O. va notificar a la societat Elías la voluntat dels seus clients de posar fi i donar per resolt el contracte de promesa de compravenda per manca de compliment del termini màxim de lliurament de les unitats immobiliàries, i va reclamar el retorn de les quantitats ja pagades pels consorts H. i O.

III.- És incontrovertible que la societat Elías no va entregar les unitats immobiliàries comprades pels Srs. Nuñez i Mercader, en el termini màxim de 32 mesos que fou pactat entre les parts.

En els contractes de compravenda, el venedor ha de complir la seva obligació de lliurar la cosa objecte del contracte en el moment en que hagin precisat les parts contractants. A més a més, quan es tracta d'una compravenda de cosa futura, com és el cas en autes, el venedor ha d'observar el grau de diligència admissible per que la cosa futura arribi a existir segons les previsions de les parts i el decurs natural de les coses. Per conseqüent sí que el termini d'entrega de la cosa objecte del contracte de promesa de compravenda constitueix un element essencial del dit contracte, fins i tot si, en raó de les circumstàncies, es pot autoritzar o tolerar una dilatació moderada i raonable del termini convingut. En el present cas, no es pot considerar de cap manera que un allargament del termini d'entrega de les unitats immobiliàries de 18 mesos, superant el 50% del termini pactat, correspongui a una dilatació del mateix, moderada i raonable.

IV.- Ara bé, la societat Elías considera que la dilatació que es va produir fou acceptada pels demandants i que per tant s'ha produït una novació del contracte. Aquesta argumentació no pot prosperar pels motius que segueixen.

La novació correspon al supòsit de modificació o extinció de la relació obligatòria atesa la voluntat comuna de les parts d'alterar o substituir la primigènia relació obligatòria per una altra. Tota novació que sigui extintiva o modificativa de la relació obligatòria inicial requereix la manifestació de l'animus novandi, és a dir de la voluntat manifesta de les parts de substituir o modificar l'anterior relació. Es tracta per tant d'establir una nova obligació, regulada per les normes genèriques de les obligacions.

En el present cas, és cert que exhaurit el termini d'entrega de les unitats immobiliàries pactat en el contracte de promesa de compravenda, els consorts H. i O. varen mantenir la relació amb la societat Elías, tot esperant que el lliurament de les unitats es podria fer al mes de desembre del 2009, tal com resultava de la previsió de la finalització d'obres per part de la societat Elías, comunicada al mes de juny del 2009. Es tracta doncs d'una dilatació del termini inicial d'entrega de poca importància (5 mesos) acceptada pels prometents compradors, sense nogensmenys correspondre a una veritable novació. En efecte, considerant que la novació suposa una modificació de l'obligació pactada, per una altra obligació, per que hi hagi novació, les parts haurien de substituir a la data d'entrega inicialment convinguda, una altra data precisa i determinada, cosa que mai es va pactar. L'annex al contracte, que no té cap data, només modifica l'import degut pels prometents compradors al moment del lliurament de les unitats immobiliàries i no canvia res al termini d'entrega. Per tant, no es pot considerar que aquest document constitueixi una novació del termini d'entrega que consta en el contracte.

A més a més, l'entrega no es va poder produir al mes de desembre de 2009 com ha indicat la societat Elías en el seu correu electrònic del mes de juny de 2009, ni al mes de juliol del 2010, com ha indicat en el correu electrònic del 8 de juny del 2010, sinó que el termini es va perllongar de manera tant considerable, fins a l'any 2011, que va superar àmpliament les condicions raonables d'una tolerància per part dels consorts H. i O.

En conseqüència, no s'ha produït en la present causa cap novació del termini de lliurament de les unitats immobiliàries pactat en el contracte de data 20 de novembre del 2006, sinó una dilatació del referit termini per part de la societat Elías, tan considerable que va superar les condicions d'una tolerància raonable, inicialment manifestada pels prometents compradors. S'ha de confirmar per tant la resolució impugnada.

V.- L'estimació de les pretensions principals de la demanda de la part agent, i la desestimació del recurs determinen imposar a la societat Elías les costes d'ambdues instàncies.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs de la societat ENTITY_6;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 27 de juny del 2012, en tots els seus extrems, i condemnar a la part recurrent al pagament de les costes judicials d'ambdues instàncies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.