Rescissió per lesió - compravenda finca (0130/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC-0130/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 26 de novembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de l'herència jacent de la Sra. Viñas va interposar demanda, de data 19-01- 2001, envers la mercantil Escudero, segons la qual demanava la rescissió per lesió de la compravenda de la finca E.S., atorgada en data 31 de març de 1998, amb l'oferiment del retorn del preu de 250 milions de ptes., amb més les impenses i millors calculades al seu preu just i efectuades de bona fe, a compensar amb els fruits percebuts o que hagués pogut percebre la societat compradora. Subsidiàriament, demanava que la rescissió fos pronunciada, a menys que es completés el preu per part de la compradora.

La representació processal de la mercantil Salas va contestar a la demanda i va sol·licitar que es dictés sentència desestimatòria de la demanda, amb imposició de les costes processals.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 20-04-2009, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDIM Que hem de desestimar i desestimem, en tots els seus termes, la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Vara, Bueno, Zapata, Puga, Arcos, Vives, Bonet, Toll, Narváez i Palau contra la societat Escudero, havent d'absoldre a aquesta darrera de les pretensions que contra ella s'hi adduïen, fent imposició de les costes judicials ocasionades arran de la tramitació del present judici a la part actora, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora".

III.- La part agent va interposar recurs contra la sentència d'instància i, en data 7-07-2009, va articular llur escrit de conclusions, en virtut del qual i pels motius continguts en el mateix, sol·licita la revocació de la sentència d'instància.

La part recorreguda va presentar, en data 28-07- 2009, escrit de contesta a les conclusions, en virtut del qual demana la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició a la part recurrent de les costes processals.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals la part recurrent fonamenta el seu recurs són, en essència, els que segueixen. En primer terme, considera que no s'han extret les conseqüències necessàries de la renúncia mútua. Així, entén que si, com assenyala la jurisprudència, la renúncia mútua continguda en el mateix contracte lesiu és susceptible de captació de voluntat, s'hauria d'haver procedit a la pràctica de la prova sol·licitada (prova documental mèdica). En segon terme, manifesta que en el moment de la perfecció de la venda, la finca ja gaudia del dret de pas i que ja ho contemplava l'informe de Duque, sense que en el mateix es portés a terme projeccions hipotètiques. Afegeix que el dret real de pas o accés ja existia en el moment de la venda i s'havia d'haver contemplat pel jutjador. I, en darrer terme, pel que fa a l'element confrontatiu, manifesta que la sentència no el pren en consideració, atesa la diferència de superfície i els cinc anys entre les dues vendes, però realment si s'efectua l'anàlisi es pot constatar com, una venda feta en un moment de crisi i respecte d'una superfície molt menor, evidencia en el cas d'autes l'existència de lesió.

II.- El primer motiu que articula la part recurrent contra la sentència d'instància ha de ser desestimat. En efecte, s'ha establert encertadament per la sentència d'instància que l'institut de la rescissió per lesió es contempla al Codi 4,44,2 i 4,44,8 i a les Decretals de Villegas (3,17,3 i 8.17,3 i 6). La rescissió sorgeix com un mecanisme de protecció dels terratinents en un moment de crisi que assolia a l'imperi romà i centrat exclusivament en el contracte de compravenda i de forma asimètrica; és a dir, solament es protegia al venedor que alienava per menys de la meitat del preu just, però no s'atribuïa acció al comprador que pagava més del doble del preu just. Fou amb la relectura de la institució rescissòria que va tenir lloc amb els postglossadors i comentaristes (segles XIII a XV) que la mateixa va veure considerablement ampliat el seu abast. Així, el remei es va tornar simètric i fou atribuït tant a la part alienant com a l'adquirent; es va estendre a qualsevol contracte onerós; actuava tant si l'objecte de l'alienació el constituïa un bé immoble com un moble i fou fins i tot classificada en dues categories: la ultra bessem, quan la lesió superava les dues terceres parts, i la ultra dimidium, quan la lesió era superior a la meitat, establint en el primer dels casos com a sanció la nul·litat i en el segon, la ineficàcia.

Conseqüentment amb aquests antecedents de la institució, la qual va perdurar en el dret català i en el dret andorrà, mentre que en altres ordenaments jurídico-civils fou eradicada, atès que es va entendre que xocava amb els principis liberals que inspiraven la codificació decimonònica, es tracta ara d'examinar si les consideracions realitzades pel jutge a quo en relació a la renúncia a l'acció rescissòria, establerta en el mateix contracte, s'han de mantenir o no per aquesta Sala.

Al respecte, convé advertir que el fet que la renúncia a la rescissió per lesió es contingui de forma bilateral, pot respondre al fet que, com s'ha indicat, històricament el remei rescissori es va bilateralitzar, de manera que encara que, posteriorment, aquesta Sala (STSJA de 22-12-1999) hagi considerat que és un remei tendent a promoure la ineficàcia i que s'ha de mantenir el seu caire asimètric; és a dir, concedir-lo només a l'alienant, els notaris en les seves escriptures podien haver recollit aquesta praxis, el que permetria explicar la seva presència amb aquest caire dual.

En canvi, no es pot pretendre amb la recurrent que el fet que la renúncia es trobi integrada en la mateixa escriptura de compravenda i que aquest fet pugui ésser entès com una captació de voluntat, justifiqui la pràctica de la prova mèdica que demanava i no pot prosperar aquesta pretensió perquè la rescissió per lesió, en el dret català i andorrà (no així en altres ordenaments jurídics), constitueix un supòsit d'ineficàcia contractual amb un fonament objectiu i no subjectiu. És a dir, els possibles vicis de la voluntat que puguin existir en una compravenda han de ser articulats a través d'una acció d'anul·labilitat del contracte, basada en l'existència de dol o error, si s'entén que ha existit captació de la voluntat, però no mitjançant l'acció rescissòria, tota vegada que la rescissió per lesió es justifica en consideracions únicament objectives: una concreta concepció de la causa onerosa, que requereix no solament la interconnexió entre les prestacions sinó, a més, que les mateixes tinguin un cert grau d'equivalència econòmica, de forma que quan aquest no s'assoleix, s'atribueix a una de les parts la possibilitat de promoure la ineficàcia del negoci, a no ser que opti l'adquirent per completar el preu, amb els interessos, i així conservar el negoci perfeccionat.

III.- El segon dels motius o greuges del recurs es fonamenta en què la sentència d'instància no ha tingut en compte l'element confrontatiu per a examinar si existeix lesió o no en la compravenda. S'ha de posar de manifest que l'element confrontatiu esdevé un expedient que pot ser emprat pel jutjador com a element de comparació amb l'alienació d'altres finques, de manera que així el jutjador pot disposar de termes de comparació que li proporcionin dades al respecte de si l'alienació d'un determinat bé immoble en un lloc concret s'adequa al preu pel qual es venen finques de naturalesa anàloga amb la que és objecte de l'acció rescissòria. En aquest sentit, el jutjador d'instància no prescindeix de l'element confrontatiu, sinó que les pren en consideració en el seu considerant IV, però refusa les dades que poden proporcionar per dues raons essencials: la diferència de cabuda, el lapse temporal entre les escriptures i per la diferent situació, en aquest darrer cas, referint-la a l'argumentari de la part agent. En aquesta línia d'idees es troba adequadament justificades les raons per les quals l'element confrontatiu no esdevé rellevant en aquest supòsit.

IV.- I, en darrer terme, es tracta ara d'analitzar el motiu relatiu a la inadequada valoració de la prova, consistent en argumentar que l'accés o el dret de pas ja el tenia la finca en el moment de la perfecció de la compravenda, sense que es tractés de hipotètiques projeccions al respecte.

Al marge dels informes tècnics que obren a les actuacions i que han estat aportats a instància de part (cfr. informes de Ropero, Zurita, del Sr. Manzanares i ENTITY_21), s'ha d'atribuir major preponderància a les proves pericials practicades en període probatori, de manera que valorades en consonància amb el paràmetre de la sana crítica ens puguin auxiliar en el coneixement del valor que l'any 1998 tenia la finca objecte de les actuacions. I per a l'assoliment d'aquesta finalitat esdevé extraordinàriament rellevant en aquest cas concret (ço que determina també la poca trascendència de l'element confrontatiu en aquest supòsit) determinar si en el moment en que la finca és objecte de la compravenda, l'any 1998, aquesta gaudia o no d'accés, tota vegada que comptar amb aquest accés rodat i amb la resta de serveis, podria comportar la seva transformació en finca urbana i augmentar considerablement el seu valor.

En aquest sentit, s'ha d'estar com s'ha posat de manifest al que resulta de les pericials practicades en període probatori, tenint en compte que pel que fa a la pericial del Sr. Manzanares ja s'ha exposat per la sentència les raons que justifiquen la diferència de valor: precisament, el comptar o no amb accés, sense que es pugui acceptar la conclusió de la recurrent que si l'accés es contemplava en l'informe de 6 de març de 1998, ja deuria existir quan es va vendre la finca dies més tard, tota vegada que, com s'ha indicat, la variació de valor rau en comptar o no amb accés i ratifiant-se judicialment en els seus informes. I quant a l'informe de Duque assenyala el jutjador, i així resulta del seu estudi, que s'efectua la valoració tenint en compte dos accessos, els quals no es detallen i tenint present que aquests no existien quan es va portar a terme la compravenda, per tant, aquest també ha de ser refusat, en contemplació a les raons exposades. Per tant, com s'indicava amb anterioritat, s'ha de valorar el resultat de les pericials practicades en període probatori per analitzar, si com manté la recurrent, el dret d'accés ja existia en el moment de la perfecció de la compravenda, el 31 de març de 1998.

V.- De les pericials practicades en període probatori, s'extreu que la finca no gaudia d'un accés rodat de dimensions adequades ni de vials contruïts i, per consegüent, es considerava una finca rústica. En aquest sentit, es pronuncien les pericials del Sr. Palomo, del Sr. Duque i del Sr. Manzanares, manifestant aquest darrer també que la finca es trobava enclavada entre altres i que el sòl s'havia de qualificar com a rústic. Si a aquestes valoracions dels pèrits s'afegeix el que s'extreu de les proves testificals, cal concloure per la manca d'accés a la finca en el moment de la seva venda. Així, els testimonis Sr. Castilla i Sra. Valverde, Sr. Giner i Sra. Almansa manifesten que es van interessar per la compra de la finca de la Sra. Viñas, però que l'operació no es va perfeccionar per no gaudir d'accés urbanístic.

I avala aquesta conclusió, que no gaudia d'accés urbanístic i era qualificada com a rústica, el fet que fou la mercantil compradora la que va aconseguir l'accés. En efecte, consta a les actuacions, que la part compradora fou la que va adquirir la finca amb l'assumpció del risc que comportava no assolir el pas i que no es pogués qualificar com a urbana. Així, si bé és cert que, en data 24 de febrer de 1998, va perfeccionar un document privat amb la Sra. Roperoza, segons el qual Casa X. es comprometia a acordar un dret de pas, atesa la futura adquisició de la finca i del projecte immobiliari que volia portar a terme el Sr. Criado, aquest document privat solament contenia, com es pot llegir literalment una manifestació d'intencions, a realitzar en el termini de sis mesos i mitjançant una permuta: "Que en qualsevol cas la concreció d'aquesta manifestació d'intencions es farà dins un termini de sis mesos, comptadors a partir de la data de signatura dels present document, mitjançant l'atorgament de l'escaient permuta que suposarà cedir a la Sra. Roperoza el mateix nombre de metres de propietat de Casa G. que ella haurà cedit per a permetre el traçat del pas que serveixi a aquella finca".

I consta també que, en data 31 de març de 1998, amb número de protocol posterior a la compravenda a favor de la mercantil C.S.Castilla, es va pactar entre aquesta mercantil i la Sra. Arcos la cessió d'un dret de pas, d'una amplada de 7 metres i una llargada de 165 metres. I aquest dret de pas esdevé un expedient per a dotar d'accés urbanístic a la finca i poder-la transformar en solar. I en aquest sentit, caldrà per a assolir-ho l'elaboració d'un pla parcial d'urbanització. I, per tant, aconseguit aquesta accés per la mercantil compradora, com a pas necessari per a la urbanització de la finca i per al desenvolupament del projecte urbanístic, s'ha d'entendre que en el moment de la perfecció de la venda per la Sra. Viñas a la mercantil, l'accés no existia i la finca segueix essent en el moment de l'atorgament de l'escriptura de compravenda una finca rústica, que requereix del procés d'urbanització. I és aquest extrem el que ha estat també pres en consideració pels perits. Així, en la pericial del Sr. Manzanares (foli 1220) s'assevera que "per poder valorar l'accés inexistent en una finca, en estat encara rústic al moment de la seva venda, caldria com a mínim, que el propietari del terreny disposés d'un pla parcial degudament aprovat per l'administració i vigent". També el Sr. Duque (foli 1187) manifesta que el valor de la finca dependrà de com s'articuli el Ropero d'urbanisme de la parròquia d'Escaldes- Engordany i de la voluntat dels veïns de poder assolir un accés directe. I el perit Sr. Palomo (foli 1168) indica que, en relació a l'incorporació al valor de l'eventual cost d'incorporació d'un accés urbanístic, aquest no es por tenir en compte per la valoració, perquè faria que aquesta fos hipotètica i depenent de l'evolució de les ordinacions.

En definitiva, el dret de pas, com a exigència prèvia i inici de l'expedient necessari per a la transformació urbanística de la finca adquirida, l'assoleix la part compradora amb els propietaris de la finca veïna, sense que aquest pas s'hagués aconseguit per la propietat, de manera que es pugui així iniciar el procediment d'urbanització per a transformar la finca de rústica en solar. Incorporar un accés urbanístic que depèn, en el moment de la perfecció de la compravenda de la finca de referència de l'assoliment d'un pas i de la consecució d'un procediment d'urbanització, mitjançant un pla parcial, que la doti de la qualificació de solar, comportaria la valoració dins del preu just d'aquelles expectatives urbanístiques que, en el moment de la perfecció de la venda, no es trobaven consolidades ni incorporades al dret patrimonial que s'aliena, de forma que s'ha de confirmar, també des d'aquest punt de vista, la sentència dictada a la instància.

VI.- La desestimació del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals (arg. Codi 7,51,5) en la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMEM el recurs interposat per la representació processal de la part agent contra la sentència, de data 20-04-2009, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmar en la seva integritat la seva part decisòria. S'escau imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.