Resolució del contracte retard en el lliurament de l'immoble (138/12)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-138/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 15 de novembre de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 18 de febrer del 2009 la representació processal del Sr. Marti va formular demanda contra la societat “Gibert” manifestant que el dia 21 de gener del 2005 el seu mandant va signar dos contractes de promesa irrevocable de compravenda amb la defenent en relació a dos immobles situats al Conjunt residencial “X”, concretament els ubicats al Bloc A planta primera porta segona, plaça d’aparcament 4 i traster número 4 i Bloc A, planta primera porta quarta, plaça d’aparcament número 6 i traster número 23, però que, arribada la data màxima de lliurament dels immobles, la prometent venedora no va complir amb la seva obligació. Per aquesta raó, sol·licitava que es donessin per resolts els contractes i es condemnés a la defenent a retornar al seu mandant els imports lliurats a compte en el marc dels mateixos, més els interessos corresponents a dites sumes calculats en cada moment i fins a la data del seu efectiu retorn en base al tipus establert per l’ORG_1 per a operacions de descompte comercial incrementat en dos punts, més les costes del procediment.

II.- La representació processal de la societat “Gibert” va contestar a la demanda en data 11 de març del 2009 oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva íntegra desestimació i la imposició a l’adversa de les costes del procediment.

III.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i, posteriorment van presentar els seus escrits de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- En data 2 de desembre del 2009 la representació processal de la societat “Gibert” va formular demanda contra el Sr. Marti sol·licitant que es declarés la resolució judicial dels contractes de promesa irrevocable de compravenda que tenien per objecte les unitats immobiliàries Bloc A planta primera porta segona i plaça d’aparcament número 4 i traster número 4 i Bloc A planta primera porta quarta plaça d’aparcament número 6 i traster número 23 del Conjunt residencial “X” ubicat a la Parròquia X per incompliment de la part compradora, acordant que aquesta havia perdut els imports lliurats a compte per la compra de les citades unitats, 174.990 i 164.594 euros respectivament.

V.- La representació processal del Sr. Marti va sol·licitar l’acumulació d’aquests dos procediment, la representació processal de “Gibert” no s’hi va oposar i l’Aute de data 4 de febrer del 2010 la va acordar.

VI.- La Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 9 de maig del 2012 va decidir declarar rescindits els contractes de promesa irrevocable de compravenda signats entre les parts litigants el 21 de gener del 2005 i que afectaven a aquelles unitats immobiliàries descrites en l’escrit de demanda introduït en els autes amb número seqüencial 23-3/2009, i això per incompliment contractual manifest imputable a la part prometent venedora, és a dir a la societat mercantil andorrana per participacions “Gibert”, i en conseqüència condemnava a la darrera a retornar al Sr. Marti la suma global de tres-cents trenta-nou mil cinc-cents vuitanta-cinc euros (339.585.- EUROS), augmentada dels interessos legals produïts a comptar de la data de contesta a la demanda i fins que fos íntegrament satisfeta; i desestimant de ple la demanda que havia motivat la tramitació dels autes enregistrats amb el número seqüencial 455-6/2009 i que havien estat acumulats als presents; tot això amb condemna expressa de la societat “Gibert” a assumir les costes judicials ocasionades al Sr. Marti.

VII.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la societat “Gibert” i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, estimant la demanda formulada per la seva mandant, desestimant la plantejada per l’adversa i condemnant a aquesta al pagament de les costes generades pel procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 21 de gener del 2005 la societat “Gibert” va prometre irrevocablement vendre al Sr. Marti una unitat immobiliària, en aquell moment en fase de construcció, situada al XXXX Bloc A, planta primera porta segona, la plaça d’aparcament número 4 i el traster número 4 i una altre amb la mateixa ubicació i al mateix Bloc però a la planta primera porta quarta, més la plaça d’aparcament número 6 més el traster número 23, pactant que els citat immobles es lliurarien entre el dia 1 de novembre i el 31 de desembre del 2006, acceptant un retard màxim de 3 mesos sobre aquesta data, i, en relació al preu, acordant que abans del dia 30 de gener s’haurien de pagar 34.998 euros pel primer dels dits immobles i 32.919 pel segon, a la finalització dels fonaments les mateixes sumes, a l’acabament de la coberta 52.497 i 49.378 euros, a la realització dels enguixats idèntiques quantitats i, finalment, a la signatura de l’escriptura els 174.990 i 164.595 euros restants (foli 21 i ss).

No és objecte de debat que en data 7 de juliol del 2006 el Sr. Marti va acceptar els canvis de distribució interior dels pisos que li proposava l’adversa, signant el plànol corresponent (foli 207), ni que el dia 27 de juny del 2007 “S.C.S.” va enviar una carta al Sr. Marti en la qual se li manifestava, en relació als contractes de compravenda celebrats en data 21 de gener del 2005, que havia estat acabada la fase “finalització dels enguixats”, raó per la qual li agrairien el pagament de les sumes degudes en aquest concepte (folis 195 i 196). Altrament, tampoc es discuteix que en data 17 de juliol del 2007 les parts ara litigants es van reunir acordant que la suma de 152.394 euros a la què tenia dret el Sr. Marti, com a conseqüència de la resolució d’altres contractes signats entre les parts i que no són objecte del present procediment, seria destinada i imputada, pel que fa a 151.569 euros, a efectuar el pagament corresponent a la fase de finalització dels enguixats dels immobles objecte del contracte de promesa de compravenda celebrat el dia 21 de gener del 2005 i la resta a pagar part de l’IPI corresponent, de tal manera que en el seu conjunt el Sr. Marti va abonar les sumes globals de 174,990 euros pel que fa a l’apartament del Bloc A 1r-2ª, plaça d’aparcament número 4 i traster número 4 i 164.595 euros pel que afecta al del Bloc A 1r- 4ª, plaça d’aparcament número 6 i traster número 23.

Consta a les actuacions que, atès que en data 28 d’octubre del 2008 les obres no estaven finalitzades, el Sr. Marti va enviar una carta a “Gibert” en la què manifestava la seva voluntat de resoldre els contractes celebrats el dia 21 de gener del 2005 en relació a les unitats immobiliàries Bloc A planta primera porta quarta i Bloc A planta primera porta segona que aquesta societat estava construint a X., considerant l’incompliment que s’havia produït en la data de lliurament dels immobles i sol·licitant que li fossin lliurades les sumes entregades fins aquell moment (foli 213). Finalment en data 18 de febrer del 2009 la representació processal del Sr. Marti va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant la resolució dels esmentats contractes i la condemna de la societat “Gibert” a retornar al seu mandant els imports lliurats en el marc dels mateixos.

II.- La Sentència objecte del present recurs va estimar la demanda formulada per la representació processal del Sr. Marti considerant que el fet que una obra que s’havia de lliurar en data 31 de desembre del 2006, o com a màxim tres mesos més tard, es finalitzés el mes de març del 2009 constituïa una demora que no tenia perquè ser acceptada pel promitent comprador, de tal manera que condemnava a la societat “Gibert” a tornar al Sr. Marti els imports que aquest li havia lliurat augmentats amb els interessos procedents.

En contra d’aquesta decisió s’alça la representació processal de la societat “Gibert” argumentant que en data 7 de juliol 2006 el Sr. Marti va acceptar uns canvis en la distribució dels habitatges, com es dedueix del document que consta al foli 203 i que aquest fet va endarrerir l’acabament de l’obra, com destaca el pèrit Sr. Catalá en el seu informe (foli 356).

No obstant, cal tenir en compte que aquesta circumstància podria justificar el retard en la construcció de l’edifici que es va produir entre la data en la què es van iniciar les obres i el dia 29 de juny del 2007 en què se li va comunicar al Sr. S. que havia finalitzat la fase d’enguixats, però no la que es pogués produir a partir d’aquella data, ja que en aquell moment els canvis de distribució projectats ja s’havien realitzat. Cal tenir en compte, a més a més, que quan el Sr. S. va admetre aquests canvis en cap moment va acceptar, ni se li va proposar, un canvi en la data de lliurament de l’obra, i el silenci no es pot entendre com una manifestació de l’animus precís per tal de donar lloc a una novació, com posa de relleu en un cas similar la Sentència d’aquesta Sala de 25 de febrer del 2010.

III.- Defensa igualment la recurrent que el dia 17 de juliol del 2007 el Sr. S. va imputar la quantitat que li devia “Gibert” al pagament de l’import que devia a aquesta societat pel fet d’haver finalitzat la fase d’enguixats dels immobles objecte del present litigi i, atès que en aquell moment ja havien transcorregut sis mesos des del moment en que els immobles s’havien d’haver lliurat, o com a mínim tres des de que va acabar la pròrroga prevista, cal entendre que es va produir una novació tàcita de les condicions temporals de contracte i aquest argument s’ha d’estimar.

En efecte, com destaquen les Sentències d’aquesta Sala de dates 27 de maig i 28 d’octubre del 2010 i 19 de juliol del 2011, en el moment en què es fa un pagament de part del preu quan ja s’ha escolat el termini màxim per acabar una obra cal entendre que s’ha produït una novació tàcita de les condicions temporals del contracte, que la jurisprudència dels Tribunals andorrans ha admès reiteradament, ja que la voluntat de complir i la de resoldre el contracte són incompatibles, mentre que el Sr. S. podia haver exercitat aquesta facultat al finalitzar la pròrroga pactada quan ja era evident que l’edifici no estaria acabat a temps, o, posteriorment, quan encara no se’l havia requerit de pagament de la tercera fase de l’obra, sense que es pogués dir que havia incomplert les seves obligacions.

No obstant, com posen també de relleu les esmentades resolucions, el fet de pagar una part del preu quan ja s’ha escolat el termini per lliurar l’obra suposa l’acceptació de que aquesta es finalitzi amb cert retard, dilació que fins i tot és possible que el Sr. S. entengués raonable atesos els canvis efectuats en la distribució dels habitatges, però això no significa que admetés que la venedora podia lliurar-los a la seva conveniència sense límit de temps a partir d’aquell moment, ja que això suposaria acceptar una pròrroga indefinida que col·locaria a l’adquirent dels immobles en una situació de clara indefensió, sinó que cal entendre que el què es va acceptar va ser que l’obra es lliurés en un termini raonable a partir de llavors, atesa la durada que es podia presumir que tindria el seu acabament, una vegada superats els problemes que havien comportat els canvis de distribució i finalitzada la fase d’enguixats.

Ateses aquestes consideracions cal constatar que entre el dia 17 de juliol del 2007 en què el Sr. S. va admetre fer el darrer pagament (foli 198), data en la què feia dinou dies que els enguixats estaven acabats (foli 195), i el dia 18 de febrer del 2009 en què va presentar la demanda que dóna origen al present procediment, en la què formalment sol·licitava la resolució dels contractes objecte del present litigi, havien transcorregut un any i set mesos, retard que aquesta Sala considera excessiu i que suposa un incompliment greu de les obligacions del prometent venedor. Altrament, la manca de justificació d’aquest endarreriment es dedueix clarament del fet que entre el dia 30 de gener del 2005, en què els fonaments de l’edifici encara no estaven acabats, i el dia 31 de desembre del 2006, data pactada per l’entrega de l’immoble, s’hauria d’haver fet tota l’obra segons el contracte, és a dir en un any i onze mesos, mentre que la recurrent pretèn que entre el moment d’acabar la fase d’enguixats (27 de juny del 2007) i la presentació de la demanda que dóna origen al present procediment (18 de febrer del 2009) era lògic que s’escolés un any i set mesos i tenint en compte igualment que fins el dia 1 d’abril del 2009 “Gibert” no requereix al Sr. S. per l’atorgament de l’escriptura de compravenda, raó per la qual s’ha d’entendre que fins aquell moment l’obra no estava acabada (foli 240).

IV.- Per últim, al·lega la recurrent que s’han de valorar conjuntament tots els contractes celebrats entre les parts en relació a habitatges d’aquell conjunt immobiliari, ja que el Sr. S. va acceptar el retard en l’entrega d’un d’ells i va admetre la resolució del contracte celebrat respecte de dos més, però aquest argument no es pot estimar, ja que el fet que el citat senyor admetés en un cas comprar l’apartament malgrat el retràs no suposa que ho hagués d’acceptar en altres casos, a pesar de què és possible que aquest fet obeís a la frustració de les seves expectatives de vendre’ls a tercers, que fins i tot podia haver estat propiciada per l’incompliment per part de la recurrent dels terminis pactats en el lliurament de l’obra.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la societat “Gibert” contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 9 de maig del 2012, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.