Arrendament de finques urbanes, abast de l'obligació de l'arrendador de mantenir l'arrendatari en l'ús pacífic del bé arrendat (5000847/2020)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000216/2021 ORIGEN: 5000847/2020 - 00

NIG: 5300542120200003830

PARTS:

Apel·lant: Sr. Galan

Advocat: Sr. Badía

Apel·lat: Sr. Porras

Representant: Sra. Esteban

Advocat: Sra. Bueno

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendament de finques urbanes, abast de l'obligació de l'arrendador de mantenir l'arrendatari en l'ús pacífic del bé arrendat.

SENTÈNCIA 024-2022

Andorra la Vella, el 11 de febrer del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 18-12-2020, la representació processal del Sr. Porras va interposar demanda a tramitar pel procediment fixat per la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes contra el Sr. Galan, sol·licitant se'l condemnés a garantir al seu representat, l'ús pacífic i el gaudiment de la cosa arrendada durant tot el temps de vigència del contracte d'arrendament en general i, en concret declarant la seva obligació de retirar immediatament i definitivament, de l'indret en el qual es troba, el camió que hi roman des de fa gairebé un any, aparcat a tocar de l'edifici objecte del contracte d'arrendament; condemnant-lo també a abonar totes les costes que generi el present procediment judicial, incloent-hi els honoraris d'advocat, de procurador i de perit si esqueia.

2.- El 19-2-2021, el Sr. Galan contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part demandant sol·licitant la seva desestimació amb imposició a la part actora de les costes ocasionades.

3.- Practicats els mitjans de prova proposats per les parts litigants i evacuats els respectius escrits de conclusions, en data 12-5-2021 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Estimar la demanda formulada en data 18 de desembre del 2020 a instància del Sr. Porras contra el Sr. Galan, d'acord amb els pronunciaments següents:

1.- Declarar que el Sr. Galan ha pertorbat l'ús pacífic i el gaudiment de la cosa arrendada.

2.- Condemnar al Sr. Galan a cessar en la pertorbació constatada, havent de procedir a retirar immediata i definitivament el vehicle camioneta marca M, matrícula XXXX del lloc on es troba actualment estacionat.

3.- Condemnar en costes a la part defenent d'acord amb l'establert al tercer fonament de dret".

4.- El Sr. Galan ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, sol·licitant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència que desestimi la demana articulada, imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades.

5.- La representació processal del Sr. Porras s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació de la resolució dictada, amb imposició a la part apel·lant de les costes ocasionades.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Mitjançant l'acció articulada, la representació processal del Sr. Porras pretén la condemna del Sr. Galan a garantir el gaudiment pacífic del xalet arrendat durant la vigència del contracte d'1-3-2019, condemnant l'arrendador a retirar el camió aparcat a tocar l'edifici arrendat i a pagar les costes derivades del procediment.

La Sentència dictada pel Batlle, després de declarar que l'arrendador havia pertorbat l'ús pacífic i el gaudiment de la cosa arrendada, acull la demanda plantejada, condemnant el Sr. Galan a retirar immediatament i definitivament el vehicle Camió aparcat a proximitat del xalet, i a pagar les costes ocasionades.

Contra aquesta resolució, el Sr. Galan formula recurs d'apel·lació interessant la seva revocació i que en el seu lloc es disposi la desestimació de la demanda amb imposició a la part actora de les costes ocasionades en ambdues instàncies. Amb aquesta finalitat sosté que la Sentència dictada resultava contrària a dret, defensant per això que l'indret on es trobava estacionat el vehicle camió no formava part de l'arrendament subscrit; que no s'havia acreditat que el mateix generés brutícia; que l'apreciació estètica al·legada resultava subjectiva i no es podia considerar que el vehicle estacionat resultés objectivament més pertorbador des d'una perspectiva visual que els restants elements arquitectònics que es trobaven al davant del xalet; que no existia norma positiva a Andorra que impedís a un propietari aparcar-se al damunt d'un terreny de la seva titularitat i que pretendre el contrari menystenia el dret a la propietat privada reconegut per la Constitució; que l'import que l'arrendatari pagava en concepte de renda s'ajustava a les característiques del xalet i no podia impedir a l'arrendador estacionar una camioneta al costat. D'altra part, referia que a la vista de la LAFU l'arrendatari sols es considerava habilitat a demanar la resolució del contracte d'arrendament en cas que allò que denunciava afectés una condició essencial del contracte, sense que res en el present supòsit hagués demanat en aquest sentit.

Segon.- Resulta definitivament acreditat en aquesta alçada que l'1-3-2019 el Sr. Porras arrendava al Sr. Galan un xalet contra pagament d'una renda mensual de 4.500.- EUR, abonant tanmateix una fiança equivalent a dues mensualitats de lloguer (9.000.- EUR) i lliurant un aval, en concepte de "garantia alternativa per a possibles desperfectes", d'altres 60.000.- EUR.

Aquest xalet s'ubica en una de les zones més exclusives d'Andorra la Vella, i segons s'infereix de les actuacions practicades integra una zona residencial en què es troben altres edificis de característiques anàlogues que pertanyen a la família del Sr. Galan, podent apreciar com tots ells es troben connectats per la part posterior per una carretera enquitranada, i separats entre ells per una zona enjardinada amb una vegetació que, atesa la climatologia andorrana, resulta luxuriant (gespa cuidada, plantes ornamentals, arbustos grassament florits, etc).

Pel que es refereix al vehicle camió/furgoneta, resulta acreditat que en el decurs de l'any 2020, el Sr. Galan l'adquiria d'una empresa constructora encampadana. Es tracta d'un vehicle tipus camioneta bolquet, marca M, matricula XXXX, amb primera matriculació l'any 1995. Pel que es refereix al seu estat, es tracta d'un vehicle vell que presenta taques i forats d'òxid en diferents indrets de la seva carrosseria i que ha estat aparcat pel Sr. Galan al lateral del xalet arrendat al Sr. Porras, prop d'altre edifici existent en la zona. Aquest vehicle era estacionat en un indret en què els vehicles dels ocupants dels xalets s'estacionen (vegeu en aquest sentit la fotografia que figura en el foli 17 on s'aprecia un vehicle del demandant al costat del camió), sense que en cap moment el Sr. Galan n'hagi modificat el seu emplaçament inicial durant tot el lapse de temps que ha transcorregut. Fins i tot en aquesta alçada la part apel·lada ha justificat que hi ha instal·lat altre vehicle clàssic ocupant absolutament tot l'espai que existeix entre els dos xalets. Finalment, ressaltarem que aquests dos vehicles s'aprecien clarament des de la zona de la cuina del xalet arrendat.

Tercer.- En mèrits de les previsions de l'art. 26.6 de la LAFU correspon a l'arrendador garantir "l'uti frui licere" de la cosa arrendada, de tal manera que el dèbit a càrrec de l'arrendador no es pot cenyir a posar a disposició de l'arrendatari el concret bé arrendat sinó que s'ha d'assegurar que l'arrendatari podrà gaudir-ne pacíficament, sense que intervinguin elements externs que en limitin el seu ús o que alterin la legítima expectativa, que l'arrendatari podia tenir quan es perfeccionava el contracte d'arrendament.

En aquestes alçades no es pot negar que la permanència d'un vehicle de les característiques que han estat descrites en la zona veïna del xalet suposa una clara pol·lució visual, que ha de considerar-se objectiva atès que en el concret context en què intervé, suposa una molèstia clara i indiscutible per a qualsevol persona. En efecte, al marge de l'estat poc cuidat de la camioneta en qüestió i de les seves dimensions que ja per si sols suposen una incomoditat estètica, l'afectació per a l'arrendatari resulta encara aquí més significativa si es té en compte l'objecte específic del contracte d'arrendament subscrit (un luxós xalet inclòs en una zona residencial) de manera que al marge de les seves prestacions o equipaments interiors, el seu entorn també resulta decisiu.

En aquestes coordenades, no es tracta de què els espais exteriors del xalet no es trobin inclosos en el contracte d'arrendament, sinó que el que es tracta és d'assegurar el gaudi de l'arrendatari del bé arrendat sense patir ingerències injustificades, com aquí succeeix a partir del moment en que l'arrendador hi ha estacionat de manera permanent un vehicle industrial vell que trenca absolutament l'harmonia i estètica de l'indret i que menystenen qualitativament el dret d'ús i gaudi de l'arrendatari.

Quart.- Pel que es refereix a la limitació al dret de la propietat que invoca la part com a argument revocatori de la Sentència dictada, tampoc el mateix pot prosperar. En efecte, el dret de la propietat no és absolut i la funció social en què es desenvolupa admet nombroses limitacions en el seu exercici (relacions de veïnatge ····). Així encara que el Sr. Galan pugui ser titular (o cotitular) de la zona en què s'ubica la seva camioneta, el seu dret ha d'ajustar-se al dels tercers com el Sr. Porras, especialment quan aquest deriva d'un contracte d'arrendament que ha atorgat ell mateix.

Finalment, quant al greuge que s'articula pel fet de no haver l'arrendatari articulat una acció resolutòria del contracte d'arrendament, destacarem que correspon a la part que ha complert la seva obligació d'optar entre el compliment forçós del contracte o la seva resolució, sense que pel fet d'haver optar per la primera com aquí ha fet l'arrendatari, res se li pugui reprotxar.

Cinquè.- Per tot el que s'ha exposat, escaurà desestimar la demanda articulada tot confirmant íntegrament la Sentència dictada.

La desestimació del recurs comportarà en mèrits de les previsions de l'art. 354.2 CPC que les costes processals ocasionades en aquesta alçada siguin imposades a la part recurrent.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat pel Sr. Galan contra la Sentència 72/2021 dictada pel Batlle en data 12-5-2021 que confirmem de manera íntegra. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra resolució, definitivament jutjant, ho manem i signem.