Sentència sobre arrendaments i prescripció de despeses complementàries

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones

SENTÈNCIA 000157-2025 DE 08/10/2025

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 08/10/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000134/2025

Nig : 5300542120240002551

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00157

SENTÈNCIA 000157/2025

PARTS:

Apel·lant: Sres. Blasco, i Ayuso

Advocat: Sr. Espada

Apel·lat: Sr. Téllez

Advocat: Sra. Vélez

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments- LAFU- prescripció en matèria de despeses complementàries- termini i dies a quo-destí del dipòsit-prova dels desperfectes-fonament de la condemna a indemnitzar el propietari pels danys causats a la unitat immobiliària- qualificació i imputació de les despeses del propietari per establir els danys

Andorra la Vella, el 8 d'octubre del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 01/11/2002, la Sra. Viñas, actuant com a propietària-part arrendadora representada per una ORG_0, va arrendar a les Sres. Ayuso i Blasco un apartament situat a Andorra la Vella per un lloguer mensual de 354,54.-euros més 36,06.-euros en concepte d'acompte mensual de despeses de gasoil i 9,32.-euros en concepte d'acompte mensual d'aigua, i amb un dipòsit de 661,11.-euros.

Dit contracte conté una clàusula addicional que exempta les arrendatàries de pagar les despeses per serveis generals comuns. Però en data 30/09/2016, les parts van decidir rescindir dita clàusula i van pactar que a partir del 01/01/2017, les llogateres haurien de fer-se càrrec de dites despeses, fixant aleshores en 100.-euros mensuals l'import total a pagar en concepte d'acompte de despeses de serveis.

En data 18/02/2024 va traspassar la Sra. Viñas.

En data 05/04/2024, les Sres. Ayuso i Blasco van procedir al retorn de la possessió del bé arrendat al Sr. Téllez, fill de la Sra. Viñas. El mateix va indicar aleshores que renunciava a reclamar el lloguer i les despeses de consum més enllà del 31/03/2024.

Per sentència del 11/07/2024, aquesta Sala va estimar el recurs d'apel·lació interposat per les Sres. Ayuso i Blasco contra la sentència d'instància dictada en data 19/01/2024 i va apreciar d'ofici la manca de legitimació activa del Sr. Téllez per efectuar la reclamació que havia estimat el tribunal d'instància i consistent en la resolució del contracte d'arrendament de data 01/11/2002 i consegüent desnonament i reclamació de quantitat.

Per correu electrònic del 27/08/2024, el lletrat de les arrendatàries va sol·licitar al de l'arrendador que aquest darrer aboni l'import total de 9.191,59.-euros incloent, entre altres, l'import de 661,11.-euros en concepte de retorn de la fiança i 7.355,45.-euros en concepte de retorn de despeses de serveis.

2.- En el procediment d'arrendaments urbans 5000462/2024 instat en data 06/11/2024 per les Sres. Ayuso i Blasco, com a part arrendatària, en contra del Sr. Téllez, com a part arrendadora, el Sr. Batlle va dictar sentència de data 22/05/2025 decidint :

"Primer.- Desestimar la demanda principal presentada per part de les Sres. Ayuso i Blasco contra el Sr. Téllez.

Segon.- Estimar parcialment la demanda reconvencional presentada per part del Sr. Téllez contra les Sres. Ayuso i Blasco i condemnar-les a satisfer al Sr. Téllez 427,03 EUR. Aquest import es veurà incrementat amb els interessos legals a comptar de la fermesa de la present resolució.

Tercer.- Imposar les costes de la demanda principal a la part demandant, incloses les derivades d'advocat i procurador, i no efectuar un especial pronunciament en relació a les costes de la demanda reconvencional.".

3.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació lletrada de les Sres. Ayuso i Blasco.

Demana estimar substancialment la demanda i desestimar la demanda reconvencional, tot condemnant al Sr. Téllez a pagar a les Sres. Ayuso i Blasco la quantitat de 6.748,42.-euros (6.087,31.-euros en concepte de retorn d'acomptes + 661,11.-euros en concepte de fiança), més els interessos legals a comptar del dia 28/08/2024, o des de la data de contesta a la demanda, i fins la total liquidació del deute, i les costes d'ambdues instàncies, tant de la demanda principal com de la demanda reconvencional, incloses les derivades d'advocat i procurador.

Subsidiàriament, demana estimar substancialment la demanda i estimar parcialment la demanda reconvencional, tot condemnant al Sr. Téllez a pagar a les Sres. Ayuso i Blasco la quantitat de 6.748,42.-euros (6.087,31.-euros en concepte de retorn d'acomptes + 661,11.-euros en concepte de fiança - 1.470EUR en concepte de danys i perjudicis), més els interessos legals a comptar del dia 28/12/2024, o des de la data de contesta a la demanda, i fins la total liquidació del deute, i les costes d'ambdues instàncies de la demanda principal, incloses les derivades d'advocat i procurador.

Més subsidiàriament, demana estimar parcialment la demanda i la demanda reconvencional, tot condemnant al Sr. Téllez a pagar a les Sres. Ayuso i Blasco la quantitat de 822,97.-euros (1.631,86 + 661,11 - 1.470EUR), més els interessos legals a comptar del dia 28/12/2024, o des de la data de contesta a la demanda, i les costes de la demanda reconvencional, incloses les derivades d'advocat i procurador, si no s'accepta la seva tesi al respecte i accepta la de l'Hble. Batlle.

En relació a la qüestió de la prescripció de l'acció, fonamenta el seu recurs en una incorrecta aplicació de la Llei i de la jurisprudència vulnerant-se el seu dret a una resolució fonamentada en Dret.

Argumenta en síntesis, que alhora d'interpretar la Llei i decidir sobre el supòsit de fet, el Batlle no ha tingut en compte el principi de protecció dels drets de l'arrendatari i la voluntat del Legislador de protegir-lo ; que el Batlle fa una interpretació molt extensiva dels articles 20.4 i 22.4 de la LAFU quan l'article 20.4 LAFU només és aplicable a les accions que pot exercir l'arrendador i és l'arrendador, l'únic que pot reclamar rendes vençudes, i per tant, la prescripció de 3 anys només s'aplica a la reclamació per part de l'arrendador de rendes i l'assimilació recollida en l'article 22.4 s'efectua només als efectes de desnonament per manca de pagament. En treu la conclusió que el termini de prescripció aplicable a la reclamació d'aquesta part és de 30 anys.

Subsidiàriament, pel que fa l'inici del còmput de l'article 20.4 LAFU, i invocant la teoria de l'acció nata, sosté que la reclamació de l'arrendatari no és exigible fins que l'arrendador compleix amb el preceptuat a l'article 22.2 de la Llei i justifica la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments; que en el present cas, es tracta de l'escrit de data 17/01/2022, per les despeses dels exercicis 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020 i 2020-2021, per import de 1.889,11.-euros, i en la data de contesta a la demanda pel que respecta a les despeses dels exercicis 2021-2022 , 2022-2023 i 2023-2024, per import de de 1.268,14.-euros, i per tant no han passat els 3 anys. Afegeix que no existeix la mala fe apuntada en la sentència sinó una manca de cobrament de la renda per part de l'arrendador i el fet que no sabien a qui havien de pagar la renda, desconeixent el Batlle els fets anteriors, no ajustant-se el relat de la Sentència d'instància a la realitat com es pot comprovar en la Sentència del 11/07/2024 en els autes TSJC.- 036/2024.

En relació a la demanda reconvencional, fonamenta el seu recurs en una aplicació incorrecta de la Llei i la jurisprudència i en una interpretació incorrecta dels fets, vulnerant-se el seu dret a una resolució fonamentada en Dret.

Sosté que existeix una manca de reparació que implica una manca de dret a reclamar donat que l'arrendador va vendre l'objecte del contracte d'arrendament un mes després del retorn de la possessió sense fer cap reparació dels desperfectes i danys que ara reclama, ni peritar-los; que l'argument introduït pel Sr. Téllez en la vista oral relatiu al fet de saber si el preu de venda acordat va tenir o no en consideració l'estat de conservació de l'immoble és extemporani; que es tracta d'un pis molt vell que necessitava una reforma sí o sí ; que existeix un supòsit d'enriquiment injust; que no hi ha hagut danys i perjudicis, perquè no hi ha hagut reparació en vendre's el pis en el mateix estat que va ésser lliurat per les arrendatàries.

Subsidiàriament, respecte al fonament de dret novè, s'oposa als imports en concepte de reparació i/o substitució de portes, de reparació moble de cuina, de canvi de banyera.

4.- La representació lletrada del Sr. Téllez demana la desestimació del recurs d'apel·lació i ensems formula recurs d'adhesió.

Pel que fa al recurs de la contrapart, demana la seva desestimació íntegra i la confirmació de la sentència en tots aquells pronunciaments que són objecte d'impugnació per la part apel·lant.

Exposa de forma resumida que s'havia d'aplicar el termini de prescripció triennal a l'acció exercida per la part arrendatària i que la tesi de les recurrents que pretén retardar l'inici del termini fins al moment en què l'arrendador presenta una liquidació formal, és errònia, interessada i contrària als principis fonamentals de la seguretat jurídica i la bona fe contractual, i que el dies a quo per a la reclamació de cada import pagat en excés s'ha de fixar en el moment en què el pagament es va efectuar, ja que és a partir de llavors que l'arrendatari podia exercir la seva facultat de demanar la justificació i la devolució.

Exposa en segon lloc que no es pot vincular el dret de l'arrendador a ser indemnitzat amb l'obligació prèvia de reparar els danys quan el dret a ser rescabalat neix en el moment en què es constata el dany, és a dir, en la data de restitució de la possessió de l'immoble, i la decisió posterior de vendre l'immoble sense efectuar les reparacions no extingeix el dret a reclamar, ni transforma la seva pretensió en un enriquiment injust.

Exposa en tercer lloc respecte la valoració dels danys concrets que la part apel·lant intenta, sense cap fonament probatori sòlid, desvirtuar la valoració dels danys que el Batlle va realitzar de manera ponderada i d'acord amb les regles de la sana crítica i que els arguments de les recurrents no són més que una sèrie d'apreciacions subjectives i opinions personals que pretenen substituir el criteri tècnic del pèrit i la fe pública de la ORG_1.

Pel que fa al seu recurs d'adhesió, demana la revocació parcial de la sentència en el que respecta a la quantificació de la demanda reconvencional i, en conseqüència, que es condemni les arrendatàries a abonar la quantitat íntegra de 1.031,00 EUR en concepte de despeses derivades d'acreditació dels danys efectivament reconegut per sentència, és a dir, 2.720,00 EUR, més els interessos legals des de la data de la interposició de la demanda reconvencional i fins al seu complet pagament.

El fonamenta en un error en la valoració de la prova en no estimar la totalitat dels danys reclamats en la demanda reconvencional i argumenta que la sentència ignora per complet la reclamació dels costos necessaris en què l'arrendador va haver d'incórrer per poder acreditar i quantificar els danys davant del Tribunal, i que formen part íntegra del perjudici sofert, és a dir 769,75.-euros en concepte d'honoraris de la ORG_1 per a l'aixecament de l'acta de presència i 261,25 EUR en concepte de cost de l'informe pericial

5.- La representació lletrada de les Sres. Ayuso i Blasco s'oposa al recurs d'adhesió de la part arrendadora demanant la seva desestimació i la condemna al Sr. Téllez a pagar les costes processals derivades del mateix recurs d'adhesió.

Sosté en relació al cost de la pericial que no s'efectua en la sentència especial pronunciament en relació a les costes de la demanda reconvencional, decideix que no és objecte de recurs i que, per tant, ha estat acceptat pel Sr. Téllez i comporta, en mèrits de la regla "tantum devolutum quantum appellatum", que el pronunciament indicat no pugui ser revisat en aquesta alçada.

Sosté que en relació a l'acta de la ORG_1 que la mateixa no era ni imprescindible ni obligatòria. Afegeix que s'ha procedit a una estimació parcial de la reclamació reconvencional.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Sobre la demanda relativa a les despeses per serveis i la qüestió de la prescripció

Primer.- La part arrendatària agent, un cop la relació contractual d'arrendament ja resolta, i invocant l'article 22 LAFU, reclama una regularització de les despeses de serveis sobre el període entre el 01/01/2016 i fins al 31/03/2024, sia l'import total de 9.244,56.-euros que ha pagat del qual resta l'import de 1.889,11.-euros que reconeix com a despeses reals i justificades.

La part defenent invoca els articles 20.4 i 22.4 LAFU i la jurisprudència d'aquesta Sala, aixeca la qüestió de la prescripció triennal aplicable als acomptes abonats fins a l'octubre del 2021, i sosté que l'import a retornar seria de només de 1.631,86.-euros.

La resolució de la problemàtica obliga a determinar, primer, el termini aplicable i, segon, el seu punt de partida.

És de recordar que segons l'article 20.4 (numeració resultant de la Llei 15/2022) de la Llei d'Arrendament de finques urbanes de 30 de juny del 1999 :

"L'acció per reclamar el pagament de les rendes vençudes prescriu en el termini de tres anys des de la data en què aquest pagament és exigible".

Contràriament al que sosté la part apel·lant, les despeses complementàries, si bé no són la renda stricto sensu, és a dir la contraprestació que s'ha de pagar per poder usar del bé arrendat, segueixen el mateix règim.

Així, com ho motivàvem en la nostra sentència del 08/11/2023 (Rotlle 320/2022):

"Atès l'àmbit cognitiu en què ens situem (reclamació del pagament de les despeses d'aigua calenta i calefacció derivades d'una relació arrendatària), no es pot discutir que el termini de prescripció és el de 3 anys que es contempla en l'art. 21.4 de la LAFU per al pagament de les rendes vençudes, en tractar-se de serveis complementaris quin import segons la Llei s'assimila a la renda (art. 23.4).".

En la mateixa resolució vam jutjar que el dies a quo per la reclamació de les despeses per part del propietari s'ha de situar en el moment on l'obligació és líquida, vençuda i exigible.

Recentment (sentència del 16/05/2025 rotlle 122/2024), hem confirmat aquests tres criteris relatius al termini, al seu punt de partida, i a la seva aplicació a una reclamació pel pagament de despeses complementàries per part de l'arrendador.

Tal interpretació és totalment coherent amb l'article 22.1 que disposa que :

"A més a més de la renda, l'arrendatari està obligat a pagar, a l'arrendador o bé directament al subministrador que correspongui, les despeses que originen els serveis i els subministraments del que gaudeixi sempre que es corresponguin amb consums de caràcter individual que puguin ser clarament identificables. Tenen aquesta consideració el servei de porteria i els subministraments d'aigua, electricitat, gas, calefacció, aire condicionat, telèfon i altres anàlegs.".

I amb l'article 22.4 :

"4. L'import dels serveis, quan siguin deguts a l'arrendador, és complementari a la renda, però s'hi assimila als efectes de desnonament per manca de pagament."

I també amb l'article 26.1 :

"L'arrendatari està obligat a:Pagar la renda o el preu de l'arrendament i, quan escaigui, les quantitats complementàries, en els termes pactats i, en defecte de pacte en la forma prevista en els articles 20 i 22 d'aquesta Llei.".

Per consegüent, no es pot compartir la interpretació de la part arrendatària que l'assimilació entre rendes i despeses només tindria efecte pel desnonament.

La interpretació legal del Sr. Batlle no es pot titllar d'extensiva sinó que és conforme al sistema legal vigent i la jurisprudència de la Sala.

Segon.- Per tant, pel que fa al termini aplicable, no podem compartir el plantejament de la part arrendatària que, a manca d'una disposició legal referint-se de manera específica a la reclamació en matèria de despeses quan és la part arrendatària que la formula per reclamar la regularització del compte de despeses, s'hauria d'aplicar el termini general de 30 anys.

És veritat que la LAFU presumeix la part arrendatària com la part més feble de la relació contractual, i l'exposició de motius de la Llei 15/2022, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes exposa en detall les modificacions que es van aportar al llarg dels anys per tal d'alleugerir determinades càrregues imposades a la part arrendatària i a atorgar-li una seguretat jurídica més gran.

També aquesta protecció explica el caràcter d'ordre públic que l'article 47 LAFU dona a les disposicions del Capítol Primer del Títol III.

Però aquesta necessitat de protecció no pot justificar l'aplicació d'un termini de prescripció diferent per una reclamació que finalment concerneix els mateixos conceptes, oferint a una part un termini de 3 anys per a reclamar el seu pagament i a l'altra part un termini de 30 anys per a reclamar el retorn dels imports que hauria pagat amb escreix.

Conseqüència de l'exposat és que la regularització només es pot realitzar en els límits del termini de 3 anys de l'article 20.4 LAFU.

Tercer.- Quant al dies a quo del termini de prescripció de l'article 20.4 LAFU, la part arrendatària invoca, d'una part, la naturalesa de la institució de la prescripció i la teoria de l'acció nata, i d'altra part l'article 22.2 LAFU relatiu les despeses per serveis i subministraments, que disposa :

"Per efectuar-ne el cobrament, l'arrendador ha de justificar a l'arrendatari la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments. Per determinar el cost individual de cada servei, si les finques que en gaudeixen són més d'una i no hi ha comptadors individuals, el cost total es distribueix entre elles en funció de la superfície de cada finca.".

És veritat que, com ho acabem de recordar en el primer fonament de Dret, que el punt de partida de l'article 20.4 esta lligat al caràcter exigible de les despeses.

Quant a la institució de la prescripció, com és sabut, la mateixa no esta fundada en justícia intrínseca sinó que té com o objectiu essencial assegurar una forma de seguretat i predicibilitat en les relacions jurídiques, i es fonamenta en una composant objectiva, el temps que passa i el fet que no es vol que una situació jurídica quedi en la incertesa de manera perllongada, i una composant subjectiva, que correspon al fet que es presumeix o es constata que un agent jurídic que no reclama el seu dret durant cert temps ha renunciat al mateix. Per això, en matèria de prescripció, s'ha de descartar tota interpretació extensiva o flexible i si la cessació o l'abandó del dret no esta degudament acreditat i si, al contrari, esta acreditat l'afany o el desig de mantenir-lo, no es pot donar lloc a la prescripció.

Però, en el present cas, aquestes consideracions no permeten emparar la posició de la part arrendatària.

Recordem que la teoria de l'acció nata significa que el punt de partida s'ha de fixar en el moment on el que reclama sap o hauria de saber emprant la deguda diligència els fets que li permeten exercir el seu dret.

Pel que fa a la nostra problemàtica, si bé és l'arrendador qui té els elements útils per practicar la regularització, això no és suficient per fixar el dies a quo al moment de la liquidació o regularització del compte de despeses per part del mateix.

En efecte, s'ha de tenir en compte la configuració de les relacions contractuals en matèria d'arrendament d'habitatge en general i en el particular cas d'autes.

Això porta a considerar que dita regularització periòdica no és una obligació del sol arrendador sinó que l'arrendatari també s'ha de mostrar diligent.

En efecte, en aquest tipus de negoci jurídic amb prestacions successives i periòdiques, el pagament és la contraprestació de l'ús de la cosa arrendada (aquí dels serveis vinculats a la mateixa), és a dir el pagament d'un import concret corresponent a una contraprestació per un període de temps determinat. Això comporta que el dies a quo correspon al moment de l'impagament si es tracta de reclamar les despeses complementàries per part de l'arrendador i del pagament si es tracta de reclamar l'escreix per part de l'arrendatari.

A més, la LAFU no preveu un termini especial per a practicar la regularització ni tampoc preveu en l'article 25 una obligació específica per l'arrendador al respecte, però el contracte d'autes, sí, doncs estipula en la clàusula 4-B que "cada semestre o cada anualitat la part arrendadora farà una liquidació de les despeses que corresponguin, essent la diferència pagada o abonada en rebut a part".

A partir del moment on el contracte preveu una regularització cada semestre o any, forçós és constatar que les arrendatàries han deixat passar més de tres anys després del pagament de cada mensualitat de les despeses litigioses sense reclamar cap regularització a l'arrendador.

En aquesta òptica, si l'acció en reclamació de les despeses ha prescrit i que la part arrendadora no les pot reclamar, forçosament l'acció de la part arrendatària per reclamar un invocat sobrepagament o escreix també ha prescrit, no essent imaginable que per un mateix concepte, les despeses, una part pugui reclamar la regularització i l'altra no. De la mateixa manera que l'arrendador ha perdut el dret per reclamar les despeses, les arrendatàries no poden emparar-se en la seva pròpia conducta per pretendre dilatar el punt de partida del termini de la seva acció.

Quant a la novació contractual que invoquen ara en relació a la clàusula que estipula un termini per reclamar les despeses, no existeix tota vegada que no s'ha acreditat el consentiment exprés i unívoc de les parts per tal canvi contractual, sinó una forma de deixadesa per part d'ambdues parts.

Quant a l'article 22.2 LAFU, aquesta disposició, que, juntament amb l'article 23, té per a objecte determinar les condicions de fons permetent a l'arrendador exigir el reemborsament de les despeses que ha hagut de satisfer, no es pot invocar per deixar el dies a quo dependent de la manca d'acció de totes les parts. Dit d'una altra manera, el fet que l'arrendador esta obligat a justificar la realitat de les despeses que ha hagut de sufragar pel compte de l'arrendatari no condiciona la prescripció de la seva acció per reclamar-les, ni la prescripció de l'acció de l'arrendatari per demanar-ne la regularització.

En tals paràmetres, considerem que el punt de partida de la prescripció de l'acció en repetició de les despeses és la data del pagament de cadascuna de les quantitats indegudes la devolució de les quals és sol·licitada, és a dir, la data de pagament per l'arrendatari de cadascun dels acomptes.

Així les coses, i sense tenir en compte l'argument del Sr. Batlle relatiu a la mala fe de les arrendatàries i a la seva manca de pagament de les rendes a partir del 2016, arribem a la mateixa conclusió, ja que fins i tot en les circumstàncies invocades per la part agent relatives al plet del 2016 i que les van portar a consignar les rendes, res les impedia reclamar la regularització del compte de les despeses complementàries. Al no fer-ho la seva acció ha prescrit.

Tal manera de calcular la prescripció correspon a legítim objectiu de seguretat jurídica i queda proporcionat al mateix, sense que el dret d'accés al jutge es vegi afectat fins al punt d'atènyer la seva substància.

Quart.- Sobre la fiança

Segons l'article 14.2. LAFU, la fiança té per objecte garantir que l'arrendatari compleixi les seves obligacions contractuals i cobreixi els danys que pugui ocasionar a la finca arrendada, sense perjudici d'altres accions legals que se'n puguin derivar. I segons l'article 14.3. l'arrendador està obligat a retornar-la a la fi del contracte, en rebre les claus de la finca arrendada, llevat que s'hagi d'aplicar, en tot o en part, a les finalitats previstes a l'apartat 2 anterior, amb la justificació documental prèvia corresponent.

Dit article s'ha de llegir en correlació amb l'article 26 segons el qual l'arrendatari esta obligat a :

".8 Retornar la finca a la fi de l'arrendament tal com l'ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l'ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual al termini mínim que estableix aquesta Llei, llevat del supòsit previst a l'apartat 3 de l'article 62, l'arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s'expressa quin era l'estat de la finca en el moment de l'inici de l'arrendament, s'entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari.(...)

.10 Respondre dels danys ocasionats a la finca arrendada, llevat que provi que s'han ocasionat sense culpa seva ni de les persones que conviuen amb ell.".

Per tant, és clar que la destinació de la fiança no es pot considerar de manera aïllada sinó tenint en compte el compliment de les seves obligacions per part de l'arrendatari. El seu import s'ha de restar dels imports dels quals l'arrendatari pot ser deutor efectuant-se la deguda compensació. I com el Sr. Batlle ho ha explicat molt bé, això comportava resoldre primer totes les qüestions permetent determinar els drets i les obligacions econòmiques reciproques de les parts.

Cinquè.- Sobre els danys reclamats en la demanda reconvencional

La part arrendadora reclamava l'import de 6.370.-euros en concepte de danys causats a l'apartament arrendat. La sentència dona lloc parcialment a dita reclamació condemnant la part arrendatària a pagar l'import de 2.720.-euros.

Per acreditar la seva reclamació l'arrendador ha aportat, d'una part, una acta de presència de la ORG_1, Sra. Lourdes ALONSO MARTINEZ, establert el 02/04/2024 i el 05/04/2024 per determinar l'estat de l'apartament, d'altra part, un informe de perit de part redactat pel Sr. Josep SOLANELLAS SOLER i destinat a valorar el cost de reparació dels danys descrits en l'acta del ORG_1.

Quant a l'acta de la ORG_1 del 02/04/2024, s'ha de precisar que és una de les funcions del ORG_1 estendre l'acta de presència, tal com es defineixen i regulen en la normativa del notariat, les quals fan fe en justícia, llevat de prova en contrari.

Constatem que la d'autes es va realitzar de manera contradictòria en la mesura on era present la part arrendatària i el seu lletrat. Les constatacions que conté, que van acompanyades per fotos dels llocs, permeten verificar quin era l'estat de l'apartament al moment de retornar-ne la possessió al propietari, després de 22 anys d'ocupació.

Quant a la pericial, el fet que el perit va fonamentar les seves conclusions sobre l'acta de la ORG_1 no les invalida doncs, com hem dit, les mateixes, per la seva precisió i claredat, són suficients per veure quines reparacions s'havien de dur a terme. Pel que fa a la valoració econòmica de les reparacions, un perit especialitzat té els coneixements suficients per a conèixer els preus del mercat i aplicar-los al cas concret. I constatem que la valoració proposada pel perit és coherent amb els danys constatats i el seu cost de reparació, sense que s'hagi aportat cap element concret per contradir-los.

Per tant, aquests dos elements analitzats de manera conjunta constitueixen una base suficient per acreditar i valorar els danys.

Pel que fa a la valoració realitzada en primera instància, el primer que cal tenir present és que no existeix en autes una acta de constatació de l'estat del pis al moment de l'entrada. Però recordem que l'article 13 LAFU disposa que es presumeix que els mobles o les instal·lacions estan en bon estat si no s'ha fet constar expressament una altra cosa. Justament, el contracte del 2002 conté una clàusula cinquena que estipula que la part arrendatària reconeix rebre la unitat immobiliària arrendada, compreses les instal·lacions i serveis, en perfecte estat, obligant-se a guardar-la i conservar-la, així com a retornar-la en el mateix bon estat i a reparar a les seves costes qualsevol desperfecte que es produeixi.

Quant a l'apreciació concreta realitzada pel Sr. Batlle, qui va procedir a un examen precís i individual de tots els conceptes reclamats per tal de determinar "quins poden ser considerats deterioraments imputables a un ús negligent o inadequat per part de les arrendatàries, i quins, per contra, responen a l'ús ordinari, al decurs natural del temps o a l'estat preexistent del bé ", la compartim i la part apel·lant (ni tampoc la contrapart en el seu recurs d'adhesió) no aporta elements suficients per contradir-la, salvat el punt precís relatiu a la banyera que abordarem més tard.

De manera general, és clar que després d'una ocupació de més de 20 anys, és legítim plantejar la qüestió de la vetustat ja que, no només no ens trobem el supòsit previst per l'article 26.8 LAFU d'ocupació no superior a 5 anys, sinó que és natural concebre que existeix un important desgast provocat pel temps i no imputable a l'arrendatari. És així que el referit article estableix com a principi general que l'arrendatari ha de retornar la finca tal com l'ha rebuda, salvat el deteriorament causat pel temps i l'ús normal.

Però en el present cas, forçós és de constatar que ressurt de l'acta de la ORG_1 que l'apartament es trobava en un estat general que si bé es pot explicar i justificar en part pel transcurs dels anys i l'ús normal, tanmateix presentava una patent manca de manteniment i de cura. És clar que la substitució de manetes de diverses portes, la reparació o substitució de portes trencades o malmeses, la reparació del sòcol deteriorat, la reparació de la porta del moble de cuina desquadrada, el reemplaçament d'un aplic de paret que falta, i la reparació del vàter trencat s'havien d'imputar a la part arrendatària.

Pel que fa el canvi de la banyera "molt bruta" i afectada per una clara manca de manteniment, constatem que no existeixen suficients elements per justificar el canvi sencer ja que no queda acreditat que era impossible netejar-la. Per tant, no es pot donar lloc a la reclamació de repercutir a les arrendatàries l'import de 700.-euros sinó el cost de la neteja que, compte tingut de l'estat de dita banyera, s'ha de fixar en 300.-euros (vegi's en aquest sentit STSC del 12/11/2024 rotlle 225-2024).

Tot plegat, confirmem parcialment la valoració dels danys, que fixem en 2.320.-euros en lloc de 2.720.-euros, modificant-se en conseqüència l'import de l'estimació de la demanda reconvencional.

Sisè.- Sobre la venda de l'immoble

Apareix que l'arrendador va vendre el pis d'Autes després d'haver-lo recuperat, sense procedir abans de la venda a les reparacions dels danys imputats a les arrendatàries.

Però, és un principi general de la responsabilitat civil que les indemnitzacions pels danys i perjudicis integren el patrimoni del perjudicat com un bé qualsevol i que, per tant, pot utilitzar-les com li convé sense tenir l'obligació de procedir a la reparació efectiva ni que l'atribució d'indemnitzacions es pugui condicionar a la realització de reparacions o substitució del bé danyat.

Així les coses, poc importa que al moment de presentar la demanda reconvencional el Sr. Téllez ja no era més el propietari del pis, i no pot existir l'enriquiment injust que denuncia la part apel·lant.

Compartim totalment la motivació de la sentència al respecte (Fonaments de Dret cinquè i sisè), essent sense interès la discussió sobre el fet de si l'estat del pis ha tingut influència o no en la determinació del preu de venda doncs el perjudicat no té que demostrar un perjudici suplementari al perjudici resultant de la degradació del seu bé.

Finalment, l'argument segons el qual l'article 14 LAFU obligaria el propietari a efectuar les reparacions no és de rebut. En efecte, dit article disposa en el seu punt 3 que ha d'aportar la justificació prèvia corresponent en cas de destinar la fiança o part de la fiança a les finalitats previstes, entre les quals cobrir els danys ocasionats a la finca. Dit article obliga a provar la realitat del danys però de cap manera obliga a justificar la reparació del dany.

Setè.- L'últim punt que queda per resoldre del recurs és el de les costes de la instància en relació a la demanda inicial.

El Sr. Batlle ha considerat que les mateixes s'havien d'imposar a la part agent doncs les seves pretensions havien estat desestimades.

Però no és així ja que, si bé pel joc de l'estimació de la demanda reconvencional i de la posterior compensació són les arrendatàries qui han de pagar un import a la contrapart, queda que la seva demanda inicial de condemnar la part defenent a pagar-les l'import global de 8.016,56.-euros es va estimar parcialment a alçada de 1.631,86-euros.

En tal configuració, i en no apreciar temeritat, esqueia no efectuar cap imposició de costes, cada part havent de satisfer les costes processals que hagi ocasionat a instància seva i també satisfer les costes comunes per meitat, de conformitat amb l'article 350 CPC.

Vuitè.- En conclusió de tot l'exposat, el recurs de les Sres. Ayuso i Blasco s'estima parcialment, només pel que fa a l'import de la valoració dels danys i pel que fa la imposició de les costes de primera instància.

Novè.- Sobre el recurs d'adhesió - Precisió prèvia

Escau d'antuvi precisar que existeix contradicció en l'escrit de la part arrendadora ja que en la seva part expositiva es queixa de la qualificació dels danys per part del Batlle i interessa la condemna de la contrapart a pagar un total de 7.401.-euros incloent l'import de 1.031.-euros per les despeses de ORG_1 i perit, sia 6.370.-en concepte de danys i perjudicis al pis.

Però en la pètita demana la condemna de les arrendatàries a pagar l'import de 3.751.-euros incloent l'import de 1.031.-euros per les despeses de ORG_1 i perit, sia 2.720.-euros, en concepte de danys i perjudicis al pis, és a dit l'import ja reconegut pel Sr. Batlle.

Són les pretensions exposades en la part dispositiva que vinculen la Sala i per tant, només podem constatar que la sentència recorreguda ja ha acordat l'import ara reclamat en concepte de danys i perjudicis.

Dit això, i per tal de donar una resposta complerta al recurrent, ens referim a la motivació exposada al fonament de dret Cinquè sobre els danys reclamats en la demanda reconvencional i al terme de la qual hem indicat que compartim majoritàriament l'apreciació concreta realitzada pel Sr. Batlle.

La part arrendadora no aporta cap element per desvirtuar la valoració dels danys que el Batlle va realitzar i que ella mateixa qualifica de ponderada i conforme amb les regles de la sana crítica en el seu escrit d'oposició al recurs de la contrapart.

Desè.- A més de l'import de 6.370.-euros en concepte de danys causats a l'apartament arrendat, la part arrendadora reclamava 261,25.-euros pel cost de l'informe del perit i 769,75.-euros pel cost de l'acta de presència de la ORG_1.

Res diu la sentència sobre aquesta reclamació concreta.

Quant a la pericial, s'ha de recordar que l'article 356 CPC relatiu a l'abast de les costes processals disposa que inclouen:

a) Els honoraris dels advocats i els procuradors, sempre que la seva intervenció sigui preceptiva d'acord amb aquesta Llei o les altres lleis aplicables.

b) Els honoraris dels perits judicials i dels altres perits que han intervingut en el procés a instància de la part a favor de la qual s'imposen les costes processals.

c) Les despeses derivades de la inserció d'anuncis, la publicació d'edictes, l'obtenció de qualsevol document o certificació, o de qualsevol altra mena.

d) Les taxes judicials.

En el present cas, per tant, no hi ha dubte que el cost de la pericial s'ha d'incorporar a les costes de la demanda reconvencional i s'ha de repercutir a la part vençuda, "sense que puguem passar per alt que el seu contingut ha resultat decisiu per fonamentar la pretensió que s'articulava" (veure en aquest mateix sentit la nostra molt recent sentència del 22/09/2025 en el rotlle 53/2025).

Així, donada l'estimació parcial de dita demanda reconvencional, el tribunal d'instància ha decidit amb bon criteri que cada part haurà de satisfer les costes que hagi generat a instància seva i assumirà per meitat les comunes.

Per tant, aquest extrem del recurs d'adhesió no es pot estimar.

Quant a l'acta de presència i constatació de la ORG_1, no es pot assimilar a la intervenció d'un perit en el sentit de l'article 356 CPC doncs la seva funció és d'una naturalesa diferent. Es tracta, tal com ho hem indicat abans, d'estendre actes de presència per establir la prova de cert fets i no pas aportar explicacions tècniques en una matèria precisa.

L'article 15 del Decret del 03/05/2016 d'aprovació del Reglament regulador dels barems dels honoraris remuneradors dels serveis del saig disposa que la remuneració del saig quan estén actes de presència arran de les inspeccions oculars que practica consisteix en els honoraris notarials aplicables i vigents en cada moment (150,25.-euros par cada sortida del despatx més 40,25 .-euros per hora o fracció segons preveu el Decret del 17/06/2020) , i que dits honoraris són a càrrec de la persona que sol·licita la pràctica de la inspecció ocular i l'acta de presència que en resulta.

En matèria d'acta de presència per constatar l'estat d'un bé arrendat al moment del seu retorn, s'ha de tenir present que establir de manera fefaent l'estat del pis constitueix una etapa essencial doncs permet controlar i valorar l'abast exacte de les reparacions que s'han d'efectuar. I la Sala considera que, donat que es tracta d'un document l'obtenció del qual va ser útil per la resolució del litigi, s'ha de considerar que correspon a la definició de l'article 356 c) en correspondre "qualsevol document" i document "de qualsevol altra mena.".

Per tant, dita despesa s'ha d'incorporar a les costes de la instància i seguir el mateix regim que la pericial de part, i aquest extrem del recurs d'adhesió tampoc es pot estimar.

Tot això comporta estimar parcialment el recurs d'adhesió de les Sres. Ayuso i Blasco que hauran de pagar finalment l'import total de 27,03.-euros en lloc del de 427,03.-euros, i desestimat el recurs d'adhesió .

Onzè.- L'estimació parcial del recurs de les Sres. Ayuso i Blasco comporta no efectuar cap imposició de les costes generades per dit recurs.

Malgrat la desestimació del recurs d'adhesió del Sr. Téllez, constatem que existia un dubte jurídic generat per l'entrada en vigor del codi de procediment civil i que la Sala ha tingut d'interpretar, el que constitueix una iusta causa litigandi. Per això, no escau efectuar cap imposició de les costes generades per dit recursos.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar parcialment el recurs d'apel·lació de les Sres. Ayuso i Blasco i desestimar el recurs del Sr. Téllez en contra de la sentència de data 22/05/2025 que revoquem parcialment en el sentit, d'una part, de no efectuar cap imposició de les costes de primera instància en relació a la demanda principal, i d'altra part, de fixar en 27,03.-euros en lloc de 427,03.-euros l'import total que les Sres. Ayuso i Blasco hauran de pagar al Sr. Téllez, tot mantenint la resta dels seus pronunciaments.

SEGON.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància generades pels referits recursos.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.