Arrendaments urbans-reclamació posterior a la recuperació del local mitjançant execució forçosa i desnonament- prova dels danys al pis-despeses imputables al llogater (7000244/2019)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000269/2022 ORIGEN: 7000244/2019 - 0

NIG: 5300542120190002596

PARTS:

Apel·lant: Sra. Espada

Representant: Sra. Pulido

Advocat: Sr. Castillo

Apel·lat: Srs. Plaza i Soriano

Advocat: Sra. Raya

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans-reclamació posterior a la recuperació del local mitjançant execució forçosa i desnonament- prova dels danys al pis- despeses imputables al llogater.

SENTÈNCIA 000109/2023

Andorra la Vella, 21 de setembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En els autes d'arrendaments urbans 6000141/2018, instats per la Sra. Espada, part arrendadora, en contra dels Srs. Plaza i Soriano, part arrendatària, essent aquests darrers declarats en rebel·lia processal, i per sentència del dia 20 de setembre del 2018, el Tribunal unipersonal del Batlle va decidir la resolució del contracte d'arrendament atorgat entre les parts el dia 01 de setembre del 2017 en relació al pis 5è 3a, radicat a la XXXX més plaça d'aparcament i traster, i condemnar els defenents a abonar els lloguers i serveis impagats, la indemnització per ocupació indeguda i les costes processals ocasionades. El Tribunal no va donar lloc a la indemnització pels danys i perjudicis eventualment causats als béns arrendats, per no haver-se pogut practicar la inspecció ocular del pis proposada per la part agent i que s'havia previst efectuar el 25 de juliol del 2018, donat que els arrendataris no s'hi van presentar i que ningú va obrir la porta.

El 06-02-2019, es va lliurar el certificat de fermesa de dita sentència.

Per escrit del 15 de febrer del 2019, la Sra. Espada va formular una demanda d'execució, i per Aute del 20 de febrer del 2019, es va ordenar el desnonament dels Srs. Plaza i Soriano i que els mateixos remetin les claus del pis a la Batllia, essent les parts emplaçades pel dia 06 de maig del 2019.

L'acta d'obertura i de desallotjament forçós del pis es va produir el 06 de maig del 2019, fent-se aleshores servir les claus facilitades per la Sra. Espada per accedir a l'interior de l'habitatge.

Per carta d'advocat del primer de juliol del 2019, la propietat va requerir al Sr. Plaza de pagar l'import de 4.226,53.-euros, en va.

Va reclamar al Saig que executés l'import total de 9.471,90.-euros en concepte de lloguers, serveis i indemnització per ocupació indeguda fins al 06 de maig del 2019.

En data 20 de gener del 2023, la Saig va declarar l'arxiu definitiu del procediment d'execució.

2.- Per escrit del 04 d'octubre del 2019, la representació processal de la Sra. Espada va formular demanda en reclamació de quantitat a tramitar pel procediment abreujat en contra dels Srs. Plaza i Soriano, sol·licitant que se'ls condemnes al pagament de :

l'import de 4.772,07.-euros, més els interessos legals des de la data de la contesta a la demanda, en concepte de danys i perjudicis causats als bens arrendats,

les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat, de procuradora i possibles pèrits.

3.- En data 16 de setembre del 2022, el Tribunal Unipersonal del Batlle va decidir :

"Primer.- Desestimar la demanda formulada per part de la Sra. Espada en data 4 d'octubre del 2019 contra els Srs. Plaza i Soriano.

Segon.- Fer imposició a la part agent de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, a acreditar en període d'execució de sentència.".

4.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Espada demanant la seva revocació i que se'n dictes una estimant íntegrament les pretensions formulades a la demanda, amb expressa condemna en costes de la part contrària.

Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova i argumenta al respecte que existeix un error en relació al fet que el Sr. Plaza era present a l'acte de desnonament ; que la Sra. Espada va haver de reposar els mobles malmesos ; que el tribunal, malgrat donar-li la raó en quant a la qüestió del retorn de la possessió i malgrat constatar la clara degradació en l'estat general del pis en el moment de l'acta judicial de desnonament, sorprenentment desestima de forma íntegra la seva reclamació quan ella ha provat les despeses que ha pagat per a la refecció del pis i que les mateixes eren justificades.

5.- Els Srs. Plaza i Soriano demanen desestimar el recurs interposat en tots els seus extrems, confirmant Ia resolució dictada en primera instància, i condemnar a l'adversa al pagament de les costes judicials causades en aquesta instància, inclosos honoraris d'advocat.

Donen per reproduïts tots els seus escrits i ressalten que les proves aportades per la part agent no demostren ni la necessitat de realitzar les despeses que es reclamen ni que són ells els responsables dels danys.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Prèviament a l'examen del recurs en si, apareix imprescindible efectuar unes consideracions quant a la situació de rebel·lia dels arrendataris durant el procediment per resolució i desnonament.

Aquests darrers invoquen en la seva contesta que no es van poder defensar i que la sentència essent ferma només podien demostrar que havien alliberat el pis al mes de gener del 2018. Afirmen en dit escrit de contesta que no van comparèixer durant el procediment perquè tenien total desconeixement del mateix.

Però només la mala fe pot explicar tal plantejament.

En efecte, és important ressaltar que totes les notificacions del primer procediment es van fer amb la menció de la seva adreça en el pis litigiós. Sobre tot, apareix que sí que tenien coneixement del procediment instat contra ells puix les dues citacions pel tràmit de contesta es van remetre a la Seu de Justícia al propi Sr. Plaza firmant-les aquest darrer a títol personal i com a parella del Sr. Soriano.

El dia previst pel tràmit de contesta, sí que es van presentar per davant del Secretari judicial a qui van manifestar que reconeixien "el deute instat per la part actora", sense presentar cap escrit ni efectuar cal altra manifestació. Se li va notificar la data del tràmit de proves però no van comparèixer al mateix.

És aleshores que es va declarar llur rebel·lia processal per providència del 10 de maig del 2018 de la qual van rebre cadascú la notificació en persona el 29 de maig del 2018.

També va rebre, a la recepció de la Batllia, la notificació de les providències de data 14 de juny i 09 de juliol del 2018 relatives a la prova, obtenint ensems el trasllat de l'escrit de proves de l'agent.

A traves de la providència del 09 de juliol del 2018, tenien coneixement de la data de la inspecció ocular, però no s'hi van presentar. És en aquest moment de l'intent de practicar la inspecció que la portera va manifestar que no els havia vist des del mes d'abril del 2018. Va precisar també que quan hi estaven, sortien males olors del pis.

També, en data 19 de novembre del 2018 van rebre en persona la notificació de la sentència.

Val a dir per tant que no van presentar al·legacions ni van apel·lar per manca de coneixement del procediment sinó per decisió pròpia.

Segon.- A traves del present procediment, mitjançant el qual l'arrendadora reclama els desperfectes causats al pis i que no se li podia atorgar fins a la recuperació i inspecció del mateix doncs dita inspecció no s'ha realitzat abans per les raons exposades anteriorment, els defenents pretenen a títol principal negar tota responsabilitat pel fet que no haurien viscut en el pis a partir del gener del 2018.

Han afirmat que l'arrendadora sabia que havien marxat doncs li havien retornat les claus quan això no queda provat i és contrari a tota lògica. I el fet que l'arrendadora disposés de claus per poder obrir el pis el dia del desnonament no significa que fossin les claus dels arrendataris doncs res impedeix el propietari conservar un joc de claus.

En realitat, no van fer res per a alliberar el pis com ho havien de fer, és a dir notificant-ho de manera fefaent a la propietat.

Tot i admetent que no poden contradir que existeix una ocupació indeguda per part d'ells, han invocat llur manca d'ocupació efectiva del pis i que només va ser llogaters fins al gener del 2018.

Però tal afirmació és totalment contraria a Dret. És només el lliurament de les claus a l'arrendador per l'arrendatari o l'obertura judicial del local arrendat que permet el retorn de la possessió. A manca de resolució del contracte i del retorn de la possessió, els llogaters queden vinculats pel contracte d'arrendament i responsables dels desperfectes causats al local arrendat.

Aquí, donat que els arrendataris no justifiquen que haurien informat a la propietària ni que li haurien tornat la possessió, han d'assumir els desperfectes provocats i no poden invocar el temps transcorregut entre el gener del 2018 i el maig del 2019.

En tot cas, essent ells els responsables del pis fins al maig del 2019, és sobre ells que requeia la càrrega de la prova de que els desperfectes eren imputables a una altra persona o de que la propietària hauria utilitzat el seu joc de claus per entrar en el pis com ho han insinuat. Però només han provat que van anar a viure en un altre pis i s'han limitat a negar que són els autors dels desperfectes.

Així les coses, s'ha de confirmar la conclusió del tribunal que els arrendataris no han tornat mai la possessió del pis i que són responsables dels desperfectes que presentava el mateix al moment de recuperar-lo la propietat.

Per tant és de manera totalment infundada que continuen en aquesta alçada pretenent que no ha quedat establert que són els responsables dels danys causats al pis.

Tercer.- Quant als arguments subsidiaris dels defenents sobre la prova dels desperfectes en qüestió, el tribunal els va estimar, considerant que la mateixa no s'havia aportat.

Ningú discuteix que és sobre l'arrendador que recau la càrrega de la prova de que pateix un perjudici pel fet de que els arrendataris van tornar un pis en un estat diferent de l'estat al moment de rebre la seva possessió.

Escau per tant, i seguint l'ordre de la sentència d'instància, examinar cada reclamació de la part agent.

Pel que fa al canvi del pany de la porta d'entrada al pis i al pagament de la factura emesa el 23-05-2019 per import de 74,72.-euros per B, ORG_0 (foli 59), el tribunal ha rebutjat la pretensió considerant que no s'havia acreditat que la despesa estigui relacionada amb un mal estat del pany causat pels arrendataris.

Però no compartim aquest plantejament donat que dita despesa, si bé no constitueix una degradació stricto sensu, sí que es pot fonamentar en el fet que mai, ni fins i tot al moment del desnonament judicial (efectivament, el tribunal indica per error que el Sr. Plaza hi era present), els arrendataris van retornar les claus del pis. Per tant, queda justificada la necessitat d'efectuar el canvi de bombí, en particular, com ho reconeix el tribunal, per evitar entrades no autoritzades.

De fet, és de constatar que els arrendataris no justifiquen haver complert la seva obligació fixada en l'Aute del 20 de febrer del 2019 de remetre les claus del pis a la Batllia.

A més, donat les circumstàncies ja exposades i que la sentència del 2018 havia reservat els drets de la part arrendadora en relació a l'estat del pis fins al moment de la seva recuperació, és només en el marc del present procediment que la reclamació es va poder efectuar puix és només a partir del desnonament que es va poder constatar de manera definitiva la manca del retorn dels seus jocs de claus per part dels arrendataris.

En aquests condicions s'ha de donar lloc a aquesta pretensió.

Pel que fa a la reparació de la instal·lació elèctrica de l'habitatge per perill d'incendi i al pagament de la factura de 10-06-2019 emesa per D per import global de 363,06.-euros (: "Diferencial 40A - 30ml", "Boletín eléctrico", "Materiales eléctricos" i "Servei tècnic electricista"), força és de constatar que, malgrat l'estat deplorable de conservació en què es trobava el pis, no ha quedat acreditat que el mateix es trobava en perill d'incendi per culpa dels arrendataris com ho ha afirmat la propietat per justificar aquesta despesa.

Per tant, s'ha de confirmar la desestimació d'aquesta pretensió.

Pel que fa a les despeses per haver donat d'alta un nou comptador de llum per import de 114.70.-euros, el tribunal ha considerat que no quedava provat que llur causa vingui motivada exclusivament per l'impagament dels rebuts de la llum per part dels defenents.

Però ha quedat establert que els llogaters havien deixat impagats uns rebuts d'electricitat per un import total de 237,62.-euros.

La part agent ha aportat el contracte de subministrament atorgat amb ORG_1 el 18-06-2019, essent les despeses de contractació de 114,70.-euros.

Queda així justificat que, degut a l'actitud dels llogaters, qui no justifiquen haver realitzat qualsevol tràmit en abandonar el local, i als seus impagaments de l'electricitat, la propietària es va veure obligada a realitzar aquesta despesa per tal de poder restablir el servei d'electricitat en el pis. Per tant, sí que cal estimar aquesta pretensió.

Pel que fa a la factura (i no pas pressupost) de mobles de l'empresa barcelonina F emesa el 03-07-2019 (foli 140), per import total de 4.186,59.- euros, el tribunal ha considerat que l'actora no havia acreditat haver abonat la totalitat del preu pressupostat ni quins elements dels pressupostats havien estat efectivament pagats amb les transferències justificades per import de 2.093,30.-euros o si havien estat efectivament col·locats al pis, i que calia desestimar la integritat de la pretensió per tal d'evitar un enriquiment injust de l'agent.

Però no compartim aquesta conclusió.

En primer lloc, sí que la sentència erra en els càlculs doncs dels justificants de transferència aportats (folis 141,142,143 i 144) apareix que és un total de 1.730+1.730+363,30+363,30 = 4.186,60.-euros que es va pagar al venedor, sia el total de la factura.

En segon lloc, contràriament al que pretenien els defenents sí que la factura reclamada corresponen al desperfectes constatats i en res es pot qualificar d'abusiva.

En efecte, ressurt de l'acta de desallotjament forçós del 06-05-2019 i de les fotos que l'acompanyen (folis 46 i següents) que el pis es trobava en un estat de neteja molt deficient, que un sofà estava destrossat, que la porta de la rentadora era malmesa, que mancaven baldes dels prestatges de la cuina, que un armari era destrossat, que la cisterna d'un WC era trencada, que faltava una tauleta de vidre, que un porticó era trencat això com el mecanisme de tancament d'un finestra.

La comparació amb les fotos del pis moblat que acompanyen el contracte d'arrendament, el qual precisa que el pis s'ha lliurat pintat i que conté una llista dels mobles, permet comprovar l'abast dels desperfectes provocats al pis. Quan la part arrendadora en va poder recuperar la possessió era brut i amb varis mobles fets malbé.

Aquesta comparació permet comprovar que la propietat ha procedit a substituir els mobles danyats per tal de reposar el pis en el seu estat inicial i res permet considerar, ni que hauria canviat un moble que no havia de ser-ho ni tampoc que hauria comprat mobles més valorosos que els originals.

Per tant, sí que cal estimar aquesta pretensió també.

Al total, escau estimar el recurs i revocar parcialment la sentència en el sentit d'estimar substancialment la demanda i condemnar als defenents a pagar l'agent l'import de 74,72+237,62+4.186,59 = 4.498,96.-euros, més els interessos legals a partir de la contesta a la demanda, sia el 08-11-2019.

Quart.- Essent substancial l'estimació de la demanda, escau revocar la sentència en relació a les costes en el sentit d'imposar-les als defenents.

Cinquè.- L'estimació del recurs comporta no efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- Estimar majoritàriament el recurs de la representació processal de la Sra. Espada en contra de la Sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle data 16 de setembre del 2022 que revoquem en el sentit d'estimar substancialment la demanda i condemnar als Srs. Plaza i Soriano a pagar a l'agent l'import de 4.498,96.-euros, més els interessos legals a partir del 08- 11-2019, fent imposició als mateixos de les costes de primera instància, incloses els honoraris d'advocat i de procuradora ;

Segon.- No efectuar cap imposició de les costes judicials de segona instància.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.