Objecte contracte d'arrendament (0270/08)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 270/08

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 de desembre de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- L'Hble. COMÚ d'ENCAMP va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment especial previst a la disposició addicional segona de la Llei d'arrendaments urbans, contra el MI GOVERN D'ANDORRA en reclamació de la quantitat de 110.657,42 EUR en concepte de lloguers del mes de gener del 2006 al mes de desembre del 2007, més els lloguers que puguin resultar impagats a partir d'ara, més els interessos legals corresponents; subsidiàriament, en cas de no pagament de les mensualitats que romanen actualment adeutades, demanava la resolució del contracte d'arrendament amb desnonament del MI GOVERN D'ANDORRA o de qualsevol ocupant del terreny i de l'edifici arrendat.

II.- El MI GOVERN D'ANDORRA ha sol·licitat que es declari: 1) que el contracte d'arrendament del 29 de desembre de 1993 té per objecte únicament el terreny comunal on es troba bastit l'antic edifici ORG_0, les antenes i la galeria de serveis que uneix l'edifici amb la primera antena; 2) que el COMÚ d'ENCAMP no és propietari de l'antic edifici ORG_0, de les antenes ni de la galeria de serveis que uneix l'edifici amb la primera antena; 3) inadmissible la demanda de desnonament del MI GOVERN D'ANDORRA de l'edifici de referència i dels seus annexos.

III.- Per sentència de data 25 de juny del 2008, l'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlles, Secció Civil, estimant la demanda de l'agent, va condemnar al MI GOVERN D'ANDORRA a satisfer a l'Hble. COMÚ d'ENCAMP, la suma de 110.657,42 EUR, més els interessos legals a comptar de la data de la contesta a la demanda, així com l'import dels lloguers vençuts i impagats que hagin anat vencent en el decurs del present procediment, amb els interessos legals a partir del moment en que s'haguessin hagut de pagar aquests imports; va decidir que en el cas que el MI GOVERN D'ANDORRA no pagués els imports esmentats en el termini de 15 dies després d'haver estat requerit a tal efecte, el contracte d'arrendament signat per les parts el dia 29 de desembre de 1993 quedaria resolt i sense efecte, i el MI GOVERN D'ANDORRRA hauria de deixar lliure, vacu i expedit el terreny d'una superfície aproximada de 4.580 m2 que es troba situat entre el XXXX, així com l'edifici que hi ha bastit al damunt; finalment va denegar les pretensions contingudes en l'escrit de contesta del MI GOVERN D'ANDORRA i va fer imposició a aquest darrer de les costes judicials.

IV.- Contra aquesta resolució el MI GOVERN D'ANDORRA ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat demostrat en autes que la part que recorre va consignar a l'Hble. Batllia, mitjançant una garantia bancària de l'entitat ORG_1, la quantitat de 110.657,42 EUR, i altrament ha consignat per davant d'aquest Tribunal la suma de 47.706,70 EUR en concepte de lloguers posteriors al mes de desembre del 2007, igualment mitjançant una garantia bancària de l'entitat ORG_1, motiu pel qual no escau declarar la caducitat del recurs que, amb invocació de l'apartat 12 de la disposició addicional segona de la Llei d'arrendaments urbans, sol·licita la part apel·lada en el seu escrit de conclusions.

II.- El MI GOVERN D'ANDORRA fonamenta el seu recurs els següents greuges: que la sentència és errònia ja que el MI GOVERN D'ANDORRA no pot ser desnonat d'unes instal·lacions que són de la seva propietat; que es desprèn del contingut del contracte d'arrendament formalitzat entre les parts el dia 29 de desembre de 1993 que el MI GOVERN D'ANDORRA arrendava el terreny comunal en el que es troba bastit l'edifici ORG_0 i no la construcció mateixa, sobre la qual no hi ha constància legal de que la corporació local n'hagi esdevingut propietària; que la transacció signada el 23 de setembre del 2004 no és casual sinó reflexionada i acceptada per les parts, per tant ha de constituir un reconeixement per part de la corporació comunal de que l'objecte de l'arrendament se cenyeix únicament al terreny, ja que l'adversa no reconeix que la titularitat de les instal·lacions sigui comunal.

III.- Són fets incontrovertits:

que per escriptura pública de data 7 de març de 1983, el ORG_2 i la societat S. varen convenir que S. cedia i traspassava perpètuament i irrevocablement al ORG_2 els immobles i instal·lacions següents: l'edifici Centre Emissor i annexes, la sala d'emissores que inclou totes les instal·lacions i equips a excepció d'unes unitats Thomson determinades, totes les instal·lacions exteriors exceptuant la línia general d'alta tensió de 20kv, fent entrega de la possessió per mitjà de dit instrument públic i responent-ne d'evicció; el pagament del preu de l'adquisició del ORG_2 quedava operat per via de compensació amb el deute reconegut per S.

que el dia 29 de desembre de 1993 el MI GOVERN D'ANDORRA i l'Hble. COMÚ d'ENCAMP varen firmar un contracte amb el contingut següent: A) L'Hble. COMÚ d'ENCAMP té el domini d'un terreny comunal situat entre el cap del Port d'Envalira i el Pic Blanc; en una part d'aquest terreny hi ha bastit un edifici, esdevingut propietat del Comú, que havia estat centre emissor de Radio de les Valls (SUD RADIO), B) El MI Govern ha ostentat la possessió d'aquest terreny i edifici des de l'extinció de la concessió atorgada a S. fins a la data d'avui, sense satisfer cap lloguer, C) El Govern acorda en la sessió de data 29 de desembre de 1993 formalitzar l'arrendament del terreny comunal abans esmentat, d'una superfície aproximada de 4.580 m2...i que correspon al terreny on es troba bastit l'antic edifici Sud Radio i terreny on estan emplaçades les antenes i la galeria de serveis que uneix l'edifici amb la primera antena. El Comú d'Encamp cedeix en arrendament al Govern amb efectes a partir del primer de juliol d'enguany el terreny a que es refereix l'apartat C de la part expositiva...El Govern d'Andorra realitzarà al seu càrrec els treballs que consideri oportuns per condicionar el terreny i edificis segons les seves necessitats. En qualsevol cas el Govern s'obliga a informar el Comú abans de l'inici dels treballs d'aquesta naturalesa. Una vegada finalitzat el contracte les millores fetes per la part arrendatària en el cas que no puguin retirar-se sense menyscapte de l'obra, quedaran propietat de la part arrendadora sense que la part arrendatària pugui demanar cap indemnització per aquest concepte. Resta prohibit a la part arrendatària sense la prèvia autorització de la part arrendadora sots arrendar una part o la totalitat del terreny arrendat.

que en data 23 de setembre del 2004, en el marc de la causa civil B-1608-5/2004, promoguda per la representació de l'Hble. COMÚ d'ENCAMP en data 12 de juliol del 2004 i sol·licitant l'import dels lloguers de l'immoble situat al cap del Port d'Envalira i del Pic Blanc dels anys 2002, 2003 i del període comprès des de l'1 de gener del 2004 fins a la data (125.072,71 EUR), les parts varen signar una transacció judicial segons la qual el M.I. GOVERN D'ANDORRA lliurava a la representació de l'Hble. COMÚ d'ENCAMP els documents acreditatius de pagament corresponents als lloguers d'un terreny on es troba bastit l'antic edifici ORG_0 i del terreny on estan emplaçades les antenes i la galeria de serveis que uneix l'edifici i la primera antena, dels anys 2002, 2003 i 2004, derivats del contracte d'arrendament signat entre les parts en data 29 de desembre del 1993; el M.I. GOVERN D'ANDORRA, a partir del mes de gener del 2005, s'obligava a pagar el preu del lloguer en els termes establerts en el pacte tercer del contracte d'arrendament de data 29 de desembre de 1993; l'Hble. COMÚ d'ENCAMP acceptava les quantitats esmentades i es donava per liquidat dels imports dels lloguers d'un terreny comunal d'una superfície aproximada a 4.580 m2 que correspon al terreny on es troba bastit l'antic edifici ORG_0 i terreny on estan emplaçades les antenes i la galeria de serveis que uneix l'edifici i la primera antena dels anys 2002, 2003 i 2004, objecte de dita causa.

IV.- La validesa i l'eficàcia del contracte d'arrendament del dia 29 de desembre de 1993 no són discutides i per tant, el MI GOVERN d'ANDORRA ha de satisfer els lloguers als quals es va obligar en el referit contracte. Atès que el MI GOVERN D'ANDORRA no tan sols reconeix no haver pagat les rendes mensuals a comptar del mes de gener del 2006, sinó que en el seu escrit de contesta a la demanda es mostra conforme amb els imports reclamats al respecte, s'ha de confirmar el primer apartat de la part dispositiva de la resolució impugnada que va condemnar-lo a satisfer a l'Hble. COMÚ d'ENCAMP l'import de 110.657,42 EUR, així com l'import dels lloguers vençuts i impagats que hagin anat vencent en el decurs del procediment, amb els interessos legals corresponents.

V.- La problemàtica que s'ha de resoldre en tràmit d'apel·lació concerneix l'apartat segon de la part dispositiva de la sentència de primera instància, que decideix que en el cas que el MI GOVERN D'ANDORRA no pagui els imports als quals ha estat condemnat, el contracte d'arrendament del dia 29 de desembre de 1993 quedarà resolt i sense efecte i l'arrendatari haurà de deixar lliure. vacu i expedit el terreny així com l'edifici que hi ha bastit d'amunt.

S'ha prèviament de posar de manifest que el present procediment, regulat per les disposicions transitòries de la Llei d'arrendaments urbans del 3 de setembre de 1993, només afecta a l'execució del contracte d'arrendament signat entre les parts, i és per tant inidoni per resoldre la qüestió de la propietat de l'antic edifici ORG_0, de les antenes i de la galeria de serveis que uneix l'edifici amb la primera antena. Per tant, s'han de desestimar les pretensions que figuren amb el número 2 de l'escrit de contesta a la demanda, les quals estan fóra de lloc.

VI.- La qüestió litigiosa de la rescissió del contracte d'arrendament i del desnonament eventual de l'arrendatari determina, en canvi, recercar l'àmbit i l'objecte del referit contracte d'arrendament.

És pacífic que el terreny d'una superfície aproximada de 4.580 m2 en el qual s'ha bastit l'antic edifici ORG_0 i les instal·lacions annexes, és propietat de l'Hble. COMÚ d'ENCAMP, i que el litigi només afecta a dit edifici i a les seves instal·lacions. És cert que amb l'escriptura publica de data 7 de març de 1983, el MI GOVERN D'ANDORRA aporta un títol de propietat de l'edifici radicat en el terreny de l'Hble. COMÚ d'ENCAMP, mentre que aquest darrer no aporta cap document o cap element de prova acreditant la seva propietat del referit edifici. Nogensmenys, com s'ha dit més amunt, no es pot resoldre la problemàtica de la propietat de l'edifici d'autes en el marc del present procediment.

L'objecte del contracte d'arrendament contingut en el pacte primer és el següent: "El Comú d'encamp cedeix en arrendament al Govern amb efectes a partir de l'1 de juliol d'enguany, el terreny a que es refereix l'apartat C de la part expositiva", el qual enuncia que "el Govern acordà en la sessió de data 29 de desembre de 1993, formalitzar l'arrendament del terreny comunal abans esmentat, d'una superfície aproximada de 4.580 m2 segons plànol adjunt i que correspon al terreny on es troba bastit l'antic edifici Sud Radio i terreny on estan emplaçades les antenes i la galeria de serveis que uneix l'edifici i la primera antena". Resulta d'aquestes disposicions contractuals, que manifesten la voluntat de les parts, al contrari del que esdevé amb les disposicions expositives que afecten als fets establerts, que el contracte d'arrendament només interessa un terreny, i concretament aquell on es troba bastit l'antic edifici Sud Radio i on estan emplaçades les antenes i la galeria de serveis. És cert que en la part expositiva del contracte es pot llegir: "En una part d'aquest terreny hi ha bastit un edifici esdevingut propietat del Comú, que havia estat centre emissor de Radio de les Valls (Sud Radio)", però com s'ha dit més amunt, el present procediment no és l'escaient per resoldre la qüestió controvertida de la propietat de l'edifici Sud Radio i dels seus annexes. En canvi, si es considera els altres pactes del contracte d'arrendament d'autes, no consta la prova de que el referit edifici faci part de la cosa arrendada, ja que si el pacte 4 obliga l'arrendatari a informar l'arrendador dels eventuals treballs a realitzar per condicionar el terreny i els edificis, això no demostra de manera suficientment significativa que l'edifici és a l'igual que el terreny, objecte de l'arrendament, atès que segons la natura de les obres per condicionar l'edifici, les mateixes poden igualment afectar el terreny. En canvi, en el pacte 5 relatiu a les prohibicions, dites prohibicions pactades afecten només el terreny arrendat. A més a més, si es considera la transacció judicial del dia 23 de setembre del 2004, relativa al pagament dels lloguers dels anys 2002, 2003 i 2004, força és de constatar que es tracta únicament dels imports de les rendes d'un terreny comunal on es troba bastit l'antic edifici Sud Radio, i no de dit edifici. En conseqüència, resulta tant dels pactes continguts en el contracte d'arrendament del dia 29 de desembre de 1993, com de la transacció judicial esmentada, que la voluntat de les parts era que l'arrendament contractat únicament es limités al terreny i no a l'edifici radicat en el mateix.

VII.- S'ha per tant de reformar la resolució recorreguda en el sentit d'excloure, en cas de desnonament del MI GOVERN D'ANDORRRA, l'edifici i les instal·lacions edificades sobre el terreny arrendat; sense fer especial imposició de les costes de segona instància.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar el recurs del MI GOVERN d'ANDORRA;

Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlles, de data 25 de juny del 2008, en el sentit de declarar que el contracte d'arrendament del 29 de desembre de 1993 tenia per objecte únicament el terreny comunal on es troba bastit l'antic edifici Sud Radio, les antenes i la galeria de serveis que uneix l'edifici amb la primera antena, i suprimir doncs de l'apartat segon de la seva part dispositiva la menció final "així com l'edifici que hi ha bastit al damunt";

Confirmar-la per la resta de les seves disposicions, sense fer especial condemna en costes judicials de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.