ARRENDAMENTS: comunicació voluntat resolució del contracte, inexistència del dret de retenció de mobiliari del pis arrendat per part de l'arrendatari (4000383/2021)

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000150/2023 ORIGEN: 4000383/2021 - 0

NIG: 5300542120210001866

PARTS:

Apel·lant: Srs. Ferrer, Barba, i Mena

Representant: Sra. Pombo

Advocat: Sr. Salamanca

Apel·lat: Sr. Morell

Representant: Sra. Salcedo

Advocat: Sr. Azorin

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: ARRENDAMENTS: comunicació voluntat resolució del contracte, inexistència del dret de retenció de mobiliari del pis arrendat per part de l'arrendatari.

SENTÈNCIA 000122/2023

Andorra la Vella, 21 de setembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 5 de juliol de 2021, la representació processal del senyor Morell interposà demanda contra la senyora Ferrer i la societat Mena, en reclamació de la suma de 1.400 EUR, més les quantitats que s'acreditessin el curs del procediment i els interessos acumulats fins a la data del pagament i les costes. Manifestava també mantenir acumulada demanda contra Téllez, en reclamació de 700 EUR, més les quantitats que s'acreditessin en el curs del procediment, els interessos acumulats fins a la data de pagament i les costes; tot sol·licitant la condemna de la senyora Ferrer i del senyor Barba a abonar-li 1.400 EUR; d'Téllez a abonar-li 700EUR; i de la senyora Ferrer i Barba o a la societat Mena a estar i passar per la retenció dels mobles del departament llogat, fins que no tornessin la fiança. Subsidiàriament demanava que la pèrdua dels mobles per ell retinguts fossin considerats com a desperfecte equivalent als 1.400 EUR de fiança i que quedessin en propietat del Sr. Morell, i demanava també la condemna de tots els demandats a pagar els interessos acumulats fins a la data del pagament i les costes que generés el procediment.

2.- En data 19 de novembre de 2021, la representació processal del senyor Téllez, titular del comerç Téllez, formulà declinatòria per manca de competència objectiva i funcional, tot sol·licitant que es dictés Aute estimant la mateixa i acordant l'arxiu de la causa sense més tràmits pel que feia a Téllez i la condemna de la part agent al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- En data 6 de desembre de 2021, la representació processal de la societat Mena, i dels senyors Ferrer i Barba contestaren la demanda articulada de contrari oposant-se a la mateixa, demanant la seva desestimació i interposant, al seu torn, demanda reconvencional que pretenien fos estimada amb la condemna del defenent reconvencional a satisfer-li la suma de 8.882,22 EUR (10.282,22 - 1.400), a la que encara demanava afegir els interessos legals que pertoquessin, més les costes processals i d'advocat.

4.- En data 10 de gener de 2021, la representació processal del senyor Morell contestà a la declinatòria de competència objectiva i funcional oposada pel senyor Téllez, oposant-se a la mateixa i demanant la seva condemna al pagament de les costes causades per l'incident plantejat.

5.- Mitjançant Aute de data 14 d'abril de 2022, la senyora Batlle d'instància aprecià la seva manca de competència per conèixer del procediment adreçat contra el senyor Téllez.

6.- En data 5 de setembre de 2022, la representació processal del senyor Morell contestà la demanda reconvencional interposada de contrari, oposant-se a la mateixa i demanant la condemna en costes de l'agent reconvencional.

7.- En data 8 de maig de 2023, la senyora Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"D E C I D E I X

PRIMER.- Que estimant substancialment la demanda formulada en data 9 de juliol del 2021 pel Sr. Morell contra els Srs. Ferrer, Barba i Mena i, molt parcialment la reconvencional formulada per aquests darrers contra el primer ha de condemnar als Srs. Ferrer, Barba i a la societat Mena a pagar al Sr. Morell la quantitat de 1.076 EUR, juntament amb els interessos legals generats en els termes del darrer fonament de Dret i, sense perjudici de posar el Sr. Morell a disposició de la propietat els béns mobles que per ell han estat retinguts i, subsidiàriament, cas de no acceptar els mateixos, afectar-los com a danys i, per tant declarar la total pèrdua de la fiança.

SEGON.- Imposar les costes processals, en els termes del darrer Fonament de Dret."

8.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Mena i dels senyors Ferrer i Barba en considerar, en síntesi, que l'arrendatari no va comunicar adequadament la seva voluntat de rescindir el contracte d'arrendament ja que ho va fer al Saig però no a la propietat de l'immoble arrendat, no havent pogut veure la propietat del pis el seu estat en el moment d'efectuar-se el retorn de les claus; no comparteix tampoc que la resolució d'instància empari la retenció de mobiliari del pis que va efectuar l'arrendatari per garantir el retorn de l'import de la fiança ja abonada; no comparteix que no es consideri acreditada la compra de mobiliari del pis que es detalla en la reconvenció; tot sol·licitant la seva revocació i que es condemni a la contrària a abonar- li l'import de 8.882,22 EUR, més els interessos que s'escaiguin i més les despeses judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

9.- La representació processal del senyor Morell s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i sol·licita la seva desestimació amb imposició de costes.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- No és objecte de controvèrsia entre les parts que el dia 15 de març de 2019, el senyor Morell -quant a arrendatari- i la senyora Ferrer -com a arrendadora-, atorgaren un contracte d'arrendament sobre l'apartament 114 i plaça d'aparcament, situats a l'Edifici F d'Encamp, per una durada de 5 anys. L'import de la renda ascendia a 700 EUR mensuals més altres 20 EUR en concepte de despeses complementàries, revisables amb l'IPC, havent el senyor Morell satisfet una fiança d'un import de 1.400 EUR

Tampoc ha resultat discutit per les parts que el dia 8 d'abril de 2019 el Saig, senyor Somoza, comunicà a l'arrendatari que per compte de la Comunitat de Propietaris del mateix edifici havia procedit a travar embargament sobre l'import del lloguer que ell havia d'abonar, als efectes de què el següent mes de maig (de 2019) el senyor Morell ja l'abonés al despatx professional del Saig (f. 12). Ni tampoc discuteixen les parts que el dia 7 de maig de 2020 l'arrendatari, senyor Morell, comunicà al mateix Saig, senyor Somoza, la seva voluntat de rescindir el contracte amb efectes a partir del 15 de juny de 2020, demanant-li expressament si aquesta seva voluntat li havia de comunicar també a la propietat del pis (f. 21). Pregunta que el mateix dia li fou resposta per l'oficina del Saig, en sentit afirmatiu, tot afegint però que les claus les entregués al despatx professional del Saig esmentat en lloc de fer-ho a la propietat (foli 25).

Segon.- El que discuteixen les parts és la procedència del retorn de la fiança per part de l'arrendador a l'arrendatari per quant aquest hauria ocasionat danys a l'immoble arrendat, a banda d'haver-se emportat mobiliari i electrodomèstics del seu interior i no haver respectat el termini de preavís previst per la legislació aplicable.

Tercer.- Pel que fa al termini de preavís, les dues parts litigants es troben conformes en què aquest havia de ser d'1 mes abans del transcurs del termini pactat.

Concretament, la part Agent en relació a la resolució del contracte, va manifestar en la instància (revers foli 2) que el dia 7 de maig de 2020 va comunicar al Saig la resolució del contracte amb la deguda antelació (foli 21), havent rebut resposta del mateix (foli 25), on li manifestava la necessitat de comunicar la seva intenció de resoldre el contracte d'arrendament al propietari.

I tot i que no consta en lloc que aquesta comunicació, absolutament necessària, s'arribà a efectuar, i malgrat en període de conclusions de la instància la part defenent afirma que la mateixa no es va produir de forma adequada, el cert és que en la denúncia que obra al foli 72, l'arrendadora va afirmar saber la data en què l'arrendatari va marxar del pis i que, precisament, aquell dia el Saig de constant referència li va comunicar que el pis es trobava en perfectes condicions, sense que efectués cap altra manifestació o queixa en relació a la pretesa inexistència de comunicació de la intenció de l'arrendatari en el termini que les dues parts assumeixen com a vàlid.

En conseqüència la Sala ha de concloure que la propietat es trobava degudament informada, havent de decaure aquest motiu de greuge.

Quart.- Pel que fa a l'acreditació dels danys ocasionats en l'immoble arrendat cal tenir present que la propietat de l'apartament, pròpiament dita, no va recuperar l'immoble fins el 13 d'octubre de 2020 (foli 72) no havent- se adonat fins a aquell moment que el pis estava brut i que l'arrendatari havia agafat mobles i electrodomèstics del seu interior. Per això en data 23 d'octubre de 2020 van interposar una denúncia al Servei de Policia (f. 72).

Pel que fa als danys que hauria ocasionat l'arrendatari i, fins i tot, la brutícia del pis que al novembre va tornar a ser objecte d'arrendament, aquests no han pogut ser acreditats per quant, d'una banda, sembla que el Saig, senyor Somoza, va manifestar a la propietat que en lliurar-li les claus el pis es trobava en bon estat (ho diu la mateixa senyora Ferrer que no ha practicat cap prova per poder constatar si el Saig l'havia visitat o no). I d'altra banda, el temps transcorregut des del lliurament de les claus al Saig per part de l'arrendatari, la seva recepció per la propietat 13 d'octubre i la realització de la denúncia per la propietat -el 23 d'octubre-, tampoc no permeten imputar els mateixos a l'arrendatari. I això sense perjudici que no s'ha practicat prova de quina seria la seva entitat, ja que pel que fa, per exemple, a la pintura, en el contracte d'arrendament ja constava que la mateixa no es trobava en òptimes condicions.

Per tant, en aquest punt la Sentència recorreguda ha de ser confirmada.

Cinquè.- Pel que fa, en canvi, als mobles que l'arrendatari va endur-se de mutu propi del pis arrendat, exercint -segons afirma- un dret de retenció en garantia del pagament del crèdit que afirma ostentar contra la propietat de l'immoble i que no és altre que el retorn de la fiança en el seu dia abonada, la Sala ha de convenir amb la part recurrent la seva improcedència.

Abans, però d'endinsar-nos en aquesta matèria, la Sala vol posar de relleu que resulta incongruent amb la seqüència cronològica dels fets -que no ha estat discutida per les parts-, que la representació processal del senyor Morell pretengui que la seva decisió de retenir part del mobiliari del pis arrendat portava causa de la liquidació amb què afirma que la propietat va respondre a la seva voluntat de resoldre el contracte, per la que es constatava la pèrdua de la seva fiança, havent estat pretesament tramés aquest document (foli 22) abans de l'entrega de les claus del pis. I resulta incongruent perquè la data del mateix -que ningú ha impugnat- és de 21 d'octubre de 2020 (com no podia ser d'altra manera, ja que les parts no han discutit que la propietat va rebre les claus del pis de part del senyor Somoza el dia 13 d'octubre de 2020 -cfr. foli 72-). Per tant, difícilment hi podien haver accedit abans. Conclourem, doncs, que el senyor Morell es va endur el mobiliari i electrodomèstics als que de seguida ens referirem, abans del lliurament de les claus del mateix al Saig.

Sisè.- El dret de retenció es troba previst en el nostre ordenament i, actualment, es troba configurat com una garantia de caràcter real, en mèrits de la qual el creditor pot mantenir la possessió d'un bé aliè fins que el deutor compleixi la prestació. Ara bé, el dret de retenció com a garantia del dret de crèdit necessita una sèrie de requisits per poder-se constituir. Requisits que la doctrina engloba en els següents:

Que el retenidor sigui un posseïdor immediat del bé, moble o immoble, i que la seva possessió sigui de bona fe.

Que tingui com a base la possessió d'un bé, ja sigui moble o immoble, però corporal, no fungible i aliè.

Que el retenidor sigui titular d'un crèdit connex al bé que posseeix. Connexió que pot ser material o jurídica. La material significa la possibilitat de retenir el bé per raó de despeses necessàries o útils realitzades en el mateix bé (D.33,4,4,1) o fins i tot pels danys que s'hagin pogut patir a conseqüència de la seva possessió. Per contra, la connexió jurídica implica l'existència d'una relació jurídica en mèrits de la qual es posseeix la cosa i que genera els crèdits del retenidor, com per exemple en els casos d'usdefruit, mandat o dipòsit, ja que en aquests casos el compliment i desenvolupament de la relació jurídica que vincula a les parts dona lloc a l'origen de drets de crèdit pel posseïdor del bé, com per exemple: el dipositari per les despeses fetes al bé dipositat, el mandatari per les quanties avançades.

Essent, precisament, el darrer dels requisits esmentats que no es compleix en el supòsit objecte d'anàlisi no podent ser, en conseqüència, emparat el pretès dret de retenció exercitat per la part recorreguda. Recordem que el senyor Morell era l'arrendatari del pis radicat a l'XXXX, i que en el moment de rescindir el contracte abans del transcurs del termini principal, ell mateix afirma que, amb la finalitat de garantir que la propietat del mateix li retornés l'import de 1.400EUR que havia abonat en concepte de fiança, corresponents a dues mensualitats de la renda, va endur-se de motu propio electrodomèstics i mobiliari del seu interior, que pertanyien a la propietat de l'immoble (i això abans de conèixer la intenció de la propietat, afegim, segons hem exposat en el fonament de dret Cinquè).

És a dir, en el cas d'espècia el retenidor no era titular d'un dret de crèdit connexe ni materialment ni jurídicament als béns que es va endur, i que en cap moment no ha precisat. De fet, ni tan sols no era, en el moment en què s'endugué els mobles -que entenem que és el dia per anunciat en la carta que obra al foli 21, dirigida al Saig, el 15 de juny de 2020-, titular d'un dret de crèdit contra la propietat, perquè per ser-ho caldria que hagués acreditat el compliment dels requisits legals per a què la fiança li fos retornada.

En aquest sentit, el contracte d'arrendament vigent estre les parts, establia en la seva Clàusula Cinquena, de forma similar a les previsions legals vigents, que el dipòsit garantia el fidel compliment del contracte i de la Llei d'arrendament de finques urbanes de 30 de juny de 1999, per respondre d'eventuals desperfectes o reparacions, inclosa la pintura, que sigui necessari efectuar en la cosa arrendada, al deixar-la la part arrendatària.

I no consta en autes ni que l'arrendatari comuniqués a l'arrendador la seva voluntat de rescindir el contracte, com recordem que li va aconsellar el Saig (f. 25); ni tampoc que la propietat s'oposés a retornar-li l'import de la fiança -almenys al moment del retorn de les claus-; ni molt menys quin era l'estat del pis al moment del retorn de les claus, segons hem exposat en el Fonament de Dret anterior, i sense perjudici de què en la denúncia al Servei de Policia que la propietat efectua el dia 23 d'octubre de 2020, aquesta afirmés saber que l'arrendatari havia marxat del pis el dia 15 de juny de 2020, ja que el que no s'explica és des de quan ni com ho sabia.

Per tant, de conformitat amb la nostra doctrina i l'Aute d'aquesta Sala de 25 de setembre de 2003 (2102) que fa referència específica al ius retentionis en el nostre ordenament jurídic, la Sala conclou que en aquest supòsit concret el nostre ordenament jurídic no empara el dret de retenció exercit pel senyor Morell sobre béns mobles i electrodomèstics del pis que havia arrendat moblat per forçar el retorn de l'import de la fiança abonada al moment d'atorgar l'arrendament, i que no manté cap vinculació ni jurídica ni material sobre els béns retinguts.

Béns que el senyor Morell no ha identificat tot i trobar-se en el seu poder, segons les seves pròpies afirmacions, i existir un inventari dels mateixos adjunt al contracte d'arrendament (f .8). No pot seriosament l'arrendatari pretendre que la propietat no ha acreditat que els béns que afirma són els que ell es va endur sense cap mena de legitimació ni que la propietat no ha fet cap gestió per recuperar-los. La facilitat probatòria en aquest cas la tenia el senyor Morell, però ni tan sols a dia d'avui no ha procedit ha identificar els mobles que es va endur per, almenys, acreditar que la propietat falta a la veritat, com ell afirma. I sense perjudici també de què es vulgui discutir si la propietat els ha reposat al pis o no, ja que a partir del moment en què el senyor Morell se'ls va endur, el perjudici ja es va materialitzar. Per tant, la responsabilitat civil generada per aquests fets expressament reconeguts ha de ser satisfeta.

Setè.- Conseqüència de l'anterior és que de la reclamació que efectua la part recorreguda, la Sala considera que ha de procedir la condemna del senyor Morell a satisfer els imports corresponents:

als electrodomèstics detallats en el foli 80 i per un import de 1.506 EUR, ja que es corresponen amb els que figuren a l'inventari abans referit i que obra al foli 8.

als mobles que obren marcats en el llistat que apareix al folis 81 i ss, essent un sofà llit per un preu de 1.228 EUR, donat que al preu de 1.535 EUR se li aplica un descompte de 307 EUR; una estanteria horitzontal per un preu de 191 EUR; una llitera doble per un preu de 2.017 EUR, ja que al preu de 2.752 EUR se li aplica un descompte de 735 EUR; un mòdul 3C per un import de 292 EUR; un matalàs per import de 102 EUR, ja que al preu de 254 EUR li apliquen un descompte de 152 EUR, i una encimera d'un import de 114 EUR. Aquests mobles coincideixen amb els que s'haurien adquirit al 2008. Havent-se d'afegir encara un somier per un import aproximat de 220 EUR, 4 cadires de plàstic per un import aproximat de 254 EUR i un mirall per un import aproximat de 490 EUR, ja que malgrat només obrin a la factura de l'any 2008 figuren en l'inventari de mobiliari que obra al foli 8, així com els dos tamborets per un import de 206 EUR, que obren al pressupost que obra al foli 85.

El que fa un total per mobiliari d'un import de 5.114 EUR. No havent-se tampoc acreditat que els pressupostos i factures adjuntades per la part recorreguda no es corresponguin amb la realitat, tal i com afirma la part recorreguda.

El que en canvi no es reté per la Sala, per no haver-se acreditat el seu origen, és l'import reclamat per la neteja del pis ni els pretesos desperfectes de pintura.

En conseqüència, en concepte de mobiliari i electrodomèstics extrets il·legítimament del pis pel senyor Morell, aquest haurà de satisfer l'import global de 6.620 EUR. Sense que a hores d'ara es pugui exigir a la propietat que, en el seu cas, accepti el retorn dels mateixos, ja que s'ignora el seu estat i sobre tot pel temps transcorregut, més de tres anys.

Vuitè.- De l'anterior es deriva que s'estima parcialment el recurs d'apel·lació interposat en el sentit de què es revoca parcialment la resolució d'instància tot establint que el senyor Morell haurà de satisfer a la part recurrent la suma de 6.620 EUR en concepte de mobiliari i electrodomèstics extrets il·legítimament de l'apartament arrendat i retinguts també sense emparament legal. Import del que caldrà deduir la suma de 1.400 EUR en concepte de fiança -segons sol·licita la part apel·lant en el seu escrit de recurs quan reclama 10.282,22 EUR - 1400 EUR-; resultant un import global a satisfer pel senyor Morell de 5.220 EUR; tot confirmant-se la resta de la resolució impugnada.

Novè.- L'estimació parcial del recurs comporta que no procedeix efectuar cap pronunciament especial en relació al pagament de les costes generades en la instància, havent-se de revocar també aquest extrem de la resolució recorreguda.

Tampoc procedeix efectuar cap pronunciament especial en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada, donada l'estimació parcial del recurs i de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Mena, Ferrer i Barba contra la Sentència dictada per la senyora Batlle d'instància en data 8 de maig de 2023, que revoquem en el sentit d'establir que el senyor Morell els haurà de satisfer la suma global de 5.220 EUR, tot confirmant la resta de la resolució impugnada.

Segon.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en la instància.

Tercer.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.