Resolució d'un contracte de compravenda unitats immobiliàries (0157/11)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-0157/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 29 de setembre de 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 23 d’octubre del 2009 la representació processal del Sr. Capellà va formular demanda contra el Sr. Peña sol·licitant que es constatés l’anul·lació del contracte de promesa de compravenda celebrat entre el seu mandant i el defenent en data 2 de setembre del 2008 i es condemnés a aquest darrer a abonar al primer la suma de 23.292,49 euros, que ell havia pagat com a part del preu del pis situat a la planta segona, apartament F, de l’edifici “S.”, Bloc C, de Les Bordes d’Envalira, Soldeu, Parròquia de Canillo, junt amb una plaça d’aparcament i un traster al mateix immoble, més els interessos legals d’aquesta quantitat a comptar de la contesta a la demanda, més la totalitat de les costes judicials.

II.- La representació processal del Sr. Peña va contestar a la demanda en data 27 de novembre del 2009 oposant-se a la mateixa i formulant reconvenció sol·licitant que es condemnés al Sr. Capellà a atorgar escriptura pública de compravenda de les unitats immobiliàries que havia promès comprar i a satisfer la part del preu que restava pendent, és a dir 246.626,46 euros, més els interessos legals de dita suma i la totalitat de les costes judicials.

III.- La representació processal del Sr. Capellà va contestar la demanda reconvencional plantejada per l’adversa oposant-se a la mateixa i les parts litigants van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i, posteriorment, de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 25 de març del 2011 desestimant íntegrament la demanda formulada pel la representació processal del Sr. Capellà contra el Sr. Peña, estimant la demanda reconvencional formulada per aquest darrer i condemnant al primer a atorgar en el termini de 15 dies des de la data de la fermesa de la resolució l’escriptura pública de compravenda del pis F de la planta 2ª i de la plaça d’aparcament número 47 i traster número 19 de l’edifici “S.”, bloc C, de les Bordes d’Envalira de Soldeu, previ pagament de la quantitat de 246.626,46 euros, augmentada amb els interessos legals comptadors des de la data de la fermesa de la Sentència, així com les costes del procediment.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Capellà i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, l’estimació íntegra de la seva demanda i la desestimació de la reconvencional formulada contra la seva mandant, imposant a l’adversa les costes de la primera i de la segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La representació processal del Sr. Capellà fonamenta la seva demanda, i ara el seu recurs, en la tesi que al contracte de promesa de compravenda celebrat el dia 10 de març del 2006, en virtut del qual ell prometia comprar i el Sr. Peña prometia vendre el pis planta segona, apartament F, la plaça d’aparcament número 47 i el traster número 19 situats al XXXX, es va pactar que “Si la part prometent compradora no compleix amb els terminis i les condicions de pagament del contracte en el termini estipulat, previ avís de la part venedora durant el termini de 15 dies, aquesta anul·larà el contracte i retornarà el 85% de la quantitat rebuda en un termini de sis mesos o quan faci una altra promesa de compra venda d’aquesta unitat immobiliària. El venedor no retornarà cap pagament efectuat per la part compradora de les modificacions realitzades en la unitat immobiliària”, de tal manera que, en virtut del dit pacte, ell podia fer efectiva l’anul·lació pactada i recobrar la suma pagada en el seu dia com a part del preu de l’immoble.

En seguiment d’aquest criteri, en data 10 de març del 2008 el Sr. Capellà va enviar al Sr. Peña una carta per conducte notarial comunicant-li la seva decisió de fer efectiva l’anul·lació del contracte signat per les parts d’acord amb el pacte esmentat i requerint-lo per tal que li retornés la suma que havia abonat, i, atès que l’adversa no es va avenir a fer-ho, el Sr. Capellà va formular la demanda que dóna origen al present procediment, que va ser desestimada per la Sentència d’instància.

II.- En contra d’aquesta decisió la part recurrent argumenta que l’Hble. Tribunal de Batlles ha fet una incorrecta interpretació de la citada clàusula, però aquest criteri no es pot compartir.

En efecte, com es posa de relleu a la Sentència que ara es recorre, aquest pacte atorgava al venedor la facultat, no l’obligació, de resoldre el contracte si el comprador no complia amb els terminis i condicions acordats pel pagament del preu de l’immoble, de tal manera que, malgrat el Sr. Capellà deixés de pagar una o més de les quotes establertes, o manifestés la seva voluntat de no complir les seves obligacions, el Sr. Peña podia optar per demanar la resolució del contracte, o exigir-li que atorgués la corresponent escriptura pública i pagués la resta del preu pactat, que és el que fa a la seva reconvenció, ja que la part que ha complert el contracte té al seu abast les dues accions.

D’altra banda, la clàusula és tant clara que no admet cap altre interpretació, ja que el fet que s’acordés que el Sr. Peña “anul·laria” el contracte si el Sr. Capellà no complia les condicions de pagament, no podia suposar en cap cas una renúncia a la seva facultat d’exigir el seu compliment que es deriva del mateix acord de voluntat de les parts, tenint en compte, a més a més, que, en cas que admetéssim aquesta possibilitat, el comprador podria desistir del contracte i obtenir la devolució del preu pactat pel mer fet de deixar de complir les seves obligacions, conclusió que comportaria deixar l’efectivitat del contracte en les seves mans en contra del principi de aquest és legem ex conventione accitiunt que recullen el Digest 1,17,23, les Decretals 1,36,112 i 6,5 regla 85 i les Sentències d’aquesta Sala de dates 16 de febrer del 1995 i 10 de febrer del 2000, entre altres, atorgant-li eficàcia vinculant.

III.- Altra cosa és que, malgrat no es mencionés al contracte, el Sr. Capellà estava legitimat per demanar la seva resolució en cas que el prometent venedor incomplís les seves obligacions, perquè la compravenda és un contracte sinal·lagmàtic i l’incompliment d’una de les parts faculta a l’altre per resoldre el contracte, com resulta de la regulació parcial continguda en el Digest 18,3,3 i amb un abast molt més general de les Decretals 5,75, com ho reflecteix la màxima frangentifidem non est fides servanda, tenint en compte que, com constata la Sentència d’aquesta Sala de 9 de març del 1995, aquesta facultat està implícita en aquest tipus de contracte. No obstant, ni és aquest el fonament de la seva demanda, ni l’agent ha provat que el venedor incomplís les seves obligacions, ja que no es discuteix que ha finalitzat la construcció de l’immoble i ha sol·licitat en la seva reconvenció que es condemnés al Sr. Capellà a atorgar la corresponent escriptura pública de compravenda de l’immoble i a pagar la resta del preu pendent. D’altra banda, si bé és cert que no consta que el venedor hagués requerit al comprador abans de la demanda reconvencional per tal que atorgués la dita escriptura, tampoc s’ha acreditat que el comprador l’hagués requerit per fer-ho i, en tot cas, aquesta manca d’activitat no es pot considerar un incompliment de les seves obligacions, ni tant sols una deixadesa en l’exercici dels seus drets, perquè el recurrent no va arribar a incomplir els terminis fixats pel pagament de la resta del preu.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Capellà contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 25 de març del 2011, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.