Contracte d'arrendament- Fiducia cum credtore- Prohibició pacte comissori (0131/11)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-0131/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 de setembre del 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 4 de desembre del 2007 la representació processal de la Sra. Julián va formular demanda en desnonament i reclamació de danys i perjudicis contra el Sr. Gaya, sol·licitant que es dictés Sentència declarant la resolució del contracte d'arrendament que tenia per objecte part de l'edifici anomenat l'E., radicat al XXXX, signat entre les parts en data 25 d'octubre del 1979, condemnant al defenent a deixar la part de l'immoble d'autes lliure, vàcua i a la lliure disposició de la part agent, sota pena de llançament i desnonament, a abonar al seu mandant la suma de 50.504 euros, amb els interessos corresponents, per la manca de pagament de la renda de dos trimestres d'aquell any, més 25.252 euros trimestrals, amb els seus interessos, en concepte de danys i perjudicis per ocupació il·legal de l'immoble, més la suma de 60 euros per dia, a comptar de la data de la contesta a la demanda i fins l'execució definitiva de la sentència a dictar, en concepte de multa civil, i a satisfer la suma, a acreditar en període d'execució de sentència, per les despeses que anessin vencent, a comptar des d'aquell dia i fins l'efectiu retorn de la possessió de l'immoble, així com pels desperfectes que s'haguessin pogut causar a la part de l'edifici arrendada, més les costes del procediment.

II.- La representació processal del Sr. Gaya va contestar a la demanda en data 30 de gener del 2008, sol·licitant que es dictés Sentència desestimant parcialment la demanda formulada contra la seva mandant, declarant resolt el contracte d'arrendament signat entre les parts, condemnant al seu representat a pagar les quantitats que corresponguessin en concepte de lloguers impagats i de la indemnització per ocupació indeguda, acordant que la multa civil no correspongués fins que es dictés ordre de desnonament i la mateixa no s'acatés en el termini convingut, i declarant la compensació de les quantitats degudes amb la fiança lliurada, de conformitat amb el seu valor actualitzat i sense fer especial pronunciament respecte de les costes del procediment.

III.- En data 28 d'octubre del 2008 la representació processal del Sr. Gaya va formular demanda contra la Sra. Julián sol·licitant que es declarés nul·la i sense efecte la clàusula sisena del contracte d'arrendament celebrat entre les parts en data 25 d'octubre del 1979, tant pel que fa a l'excés de la fiança, com per l'abusiu dret d'opció establert il·legalment a favor de l'arrendadora, fixant quina era la fiança obligatòria màxima legal i acordant la devolució del sobrant, és a dir de l'immoble lliurat en aquest concepte, o del seu valor equivalent. Subsegüentment demanava que es declarés resolt el contracte d'arrendament subscrit entre les parts i s'acordés el retorn al Sr. Gaya de la propietat de l'apartament 6è, 2A, Bloc A, de Cunit lliurat en garantia, o el seu equivalent en diners, deduint els deutes acumulats, acordant igualment l'actualització de valor de la finca de conformitat amb la revalorització experimentada per l'immoble lliurat en el seu dia i condemnant a l'adversa al pagament de totes les costes judicials. Finalment, sol·licitava per altressí que s'acumulés el procediment a un altre iniciat per la Sra. Julián contra el Sr. Gaya, donada la idèntica connexió entre les parts, la causa i l'objecte dels dos processos pendents.

IV.- L'Aute de 24 de març del 2009 va acordar atendre aquesta petició i acumular els judicis números B- 2273-3/07 i 0244-2/08, quedant ambdós reunits en aquest darrer.

V.- La representació processal de la Sra. Julián va contestar la demanda formulada pel Sr. Gaya el dia 13 d'abril del 2010 oposant-se a la mateixa i remetent-se als arguments que exposava en el seu propi escrit de demanda, sol·licitant que fos desestimada en tots els seus extrems la formulada contra ella i, pel contrari, que s'estimessin les peticions que es recollien en la que ella va plantejar contra el Sr. Gaya, imposant-li a ell les costes del procediment, petició que és estimada en part per la Sentència d'instància.

VI.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment va presentar els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

VII.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 15 de març del 2011 decidint:

Primer.- Estimar parcialment tant la demanda formulada per la representació processal del Sr. Gaya contra la Sra. Julián, com la plantejada per la representació processal d'aquesta darrera contra el Sr. Gaya, declarant la resolució del contracte d'arrendament subscrit per sengles parts en judici el dia 25 d'octubre del 1979 i relatiu a l'edifici anomenat l'E. i radicat al carrer Major s/n de la vila del Pas de la Casa, a la Parròquia d'Encamp, condemnant ensems al Sr. Gaya a pagar a la Sra. Julián la quantitat de 50.504 euros, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda en el marc dels autes civils de número B-2273-3/2007, endemés d'altra suma de 30.302,40 euros, juntament amb els interessos legals meritats d'ençà el dia 1 de gener del 2008 pel que fa a la quantitat de 25.252 euros i d'ençà el dia 1 d'abril del 2008 pel que fa a la quantitat restant de 5.050,40 euros.

Segon.- Fer compensació a la quantitat total que resulti dels conceptes ressenyats al primer apartat de la part dispositiva de la present resolució judicial de la suma de 7.212,14 euros, endemés de l'import que resulti de la realització en pública subhasta de l'apartament sisè segona A, del bloc A dels Apartaments "S.", radicat al Passeig Marítim número ** de la vila de Cunit, a Tarragona, i que a tal efecte serà taxat pel valor actualitzat del mateix que es determini en període d'execució de sentència, tot plegat sense perjudici que si les subhastes celebrades romanen desertes, la Sra. Julián pugui sol·licitar l'adjudicació del pis pel preu de sortida de la darrera subhasta més una dita, i amb el benentès que si el mateix és superior al deute contret de contrari, hagi d'abonar la diferència en dinerari, hagut compte finalment que en aquest darrer supòsit, caldrà fer deducció de la suma de 6.611,13 euros juntament amb els interessos legals devengats des del dia 21 de juliol del 1981, mentre que la subhasta del pis esdevé fructuosa, l'import total ans esmentat s'haurà de considerar com si d'un deute afegit i a càrrec del Sr. Gaya es tractés.

Tercer.- No fer especial imposició de les costes judicials ocasionades.

VIII.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lacio la representació processal de la Sra. Julián i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial, en el sentit de confirmar la condemna del Sr. Gaya al pagament dels lloguers deguts, però manifestant que la clàusula relativa a la fiança té plena validesa i desestimant conseqüentment la demanda de l'adversa per aquest extrem i imposant-li la totalitat de les costes judicials.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 25 d'octubre del 1979 la Sra. Julián va arrendar al Sr. Gaya la part destinada a Hotel de l'edifici "L'E." situat al XXXX i concretament tota la planta subsòl, la part de la planta baixa que conté l'entrada i vestíbul de l'Hotel, amb expressa exclusió de les botigues i locals comercials, la planta primera destinada a Restaurant, les plantes segona, tercera, quarta i cinquena destinades a habitacions i la planta àtic destinada a habitacions del personal de l'Hotel, comprenent igualment totes les instal·lacions, mobiliari, maquinària, utillatge i, en general, tot el parament propi d'una industria hotelera (foli 29 i ss).

En el citat contracte es feia constar, pel que interessa al present recurs, que la part arrendatària s'obligava a entregar a l'arrendadora, en concepte de garantia, la suma de 3.600.000 ptes. per respondre de qualsevol desperfecte que, eventualment, s'ocasionés a les coses arrendades, suma que l'arrendatari s'obligava a pagar, en quan a 1.200.000 ptes., en efectiu, i en quan a les altres 2.400.000, en el termini de dotze mesos, ja fos en efectiu, ja fos traspassant-li -lliure de càrregues, arrendataris i ocupants- la propietat i gaudiment d'un apartament, que posteriorment es va identificar com aquell situat als "Apartaments S.", Bloc A pis 6-2a del Passeig Marítim **, de Cunit (Tarragona), de valor venal no inferior a 3.500.000 ptes, ben entès que, en el moment de traspassar-li l'apartament l'arrendadora només pagaria, com a preu de compra, la diferència entre la suma de garantia i el valor venal assignat a l'arrendament. Es feia constar igualment que, al extingir-se el contracte per la causa que fos, l'arrendadora podria optar entre quedar-se definitivament l'apartament retornant a l'arrendatari la suma de garantia menys el cost dels desperfectes que s'haguessin ocasionat a l'Hotel i les sumes que quedessin pendents de pagament, o retornar l'apartament, atorgant a favor de l'arrendatari la pertinent escriptura de compravenda i pagant aquest com a preu el cost dels desperfectes ocasionats a l'Hotel i les restants quantitats que poguessin quedar pendents de pagament, mes les despeses notarials, registrals i d'impostos que l'arrendadora hagués pagat en comprar el pis, així com els que originés el nou traspàs.

Com a resultes d'aquest pacte, mitjançant l'escriptura notarial atorgada en data 21 de juliol del 1981 el Sr. Gaya va vendre a la Sra. Julián el dit apartament pel preu de 1.100.000 ptes., que es corresponia amb la diferència entre el valor venal que se li havia assignat a l'immoble i la part de la fiança que cobria (foli 62), reconeixent la Sra. Julián que la transmissió es feia en realitat en concepte de garantia (foli 71).

La representació processal del Sr. Gaya va sol·licitar en la seva demanda que es dictés Sentència declarant nul·la i sense efecte la dita clàusula, tant pel que feia a l'excés de fiança, com a l'abusiu dret d'opció existent a favor de l'arrendadora i declarant subsegüentment resolt el dit contracte, acordant el retorn al seu mandant de la propietat de l'apartament cedit en garantia, o el seu equivalent en diners deduint els deutes acumulats per ell, acordant igualment l'actualització del valor de la finca de conformitat amb la revalorització experimentat per l'immoble, imposant a l'adversa les costes del procediment, petició que és estimada en part per la Sentència d'instància.

L'Hble. Tribunal de Batlles no va considerar excessiva la fiança pactada, ateses les normes que regulaven el contracte d'arrendament en el moment en què es va celebrar, però va qualificar el pacte signat entre les parts com una fiducia cum creditore, en virtut de la qual es va cedir la propietat d'un immoble en garantia d'un deute, i és contra aquesta qualificació i les conseqüències que se'n deriven que s'alça la part recurrent.

II.- Com a primer motiu del seu recurs, la representació processal de la Sra. Julián argumenta que el Tribunal ha variat la ratio decidendi del judici vulnerant així les regles procedimentals vigents. No obstant, aquest raonament no es pot acceptar, ja que, per tal de decidir si el pacte signat per les parts era nul, com estimava el Sr. Gaya, o vàlid, com defensava la Sra. Julián, el Tribunal havia necessàriament de qualificar prèviament la seva naturalesa i les institucions són el què són amb independència del nom que els hi donin les parts.

III.- Argumenta en segon lloc la recurrent que la transmissió d'un pis de la seva propietat per part de l'arrendatari no era una cessió en garantia, sinó que es va fer en concepte de pagament de la fiança i, pel contrari, aquest motiu s'ha d'estimar.

Així, s'ha de considerar que existeix un pacte fiduciari quan la persona que té la condició de deutor dins d'una relació obligatòria transmet la propietat d'un bé al seu creditor per tal de garantir el compliment de la dita obligació. Aquest pacte és perfectament lícit, però el que no és possible és acordar que, en cas d'incompliment de les seves obligacions per part del deutor, el creditor farà seu el bé que se li ha lliurat, ja que el pacte comissori està prohibit al nostre ordenament i s'imposa l'exercici del ius distrahendi, sent procedent vendre el bé en pública subhasta i retornar al deutor aquella part del preu obtingut que excedeixi l'import del deute que es garanteix, però en el cas objecte del present litigi no ens trobem davant d'una transmissió en garantia i, per tant, no és aplicable la conseqüència que preveu la resolució d'instància.

IV.- En el cas present es podia pensar que el pacte al que van arribar les parts s'havia de qualificar com una fiducia, com estima la Sentència d'instància, però allò que garantia el compliment per part del Sr. Gaya de les seva obligació de respondre davant del propietari de l'immoble que va arrendar per qualsevol desperfecte que pogués haver ocasionat a la finca arrendada, o, en general, per cobrir qualsevol responsabilitat econòmica pendent en finalitzar el contracte, no era la finca que es transmetia, sinó la fiança pactada, que era el que l'arrendador havia de retornar a l'arrendatari en finalitzar el contracte.

En aquest sentit, cal destacar que la fiança acordada va ser pagada en part per l'arrendatari, possiblement per manca d'efectius líquids en aquell moment i per voluntat pròpia, descomptant la suma de 2.400.000 ptes. del preu d'un apartament de la seva propietat que va vendre a l'arrendadora, la qual sols va abonar la de 1.200.000, que completava el preu pactat, de tal manera que la titularitat dominical de la Sra. Julián no era condicionada, sinó definitiva i podia vendre la finca a tercers si ho desitjava sense vulnerar el pacte al qual havien arribat les parts, encara que en aquest cas no podria utilitzar la facultat de la què gaudia de retornar a l'arrendatari la finca comprada en comptes de retornar-li la fiança, raó per la qual més que d'un pacte fiduciari caldria parlar d'una compensació de deutes,

V.- En tot cas, tampoc es pot parlar de que la facultat de la qual gaudia la Sra. Julián de quedar-se amb la finca que se li havia venut al finalitzar el contracte vulnerava la prohibició del pacte comissori, de tal manera que calia vendre la finca i que l'arrendatari recobrés la quantitat que pogués restar després d'haver satisfet els seus deutes, com disposa la Sentència d'instància, ja que la finca se la podia quedar, perquè era seva incondicionadament, tant si l'arrendatari incomplia les seves obligacions com si no ho feia i no és possible defensar que l'arrendatari s'empobria injustament per aquesta causa, ja que la suma que no havia cobrat del preu de l'apartament, i que es corresponia amb la resta de la fiança pactada, se li retornava en aquest cas.

Per aquesta raó, si l'apartament tenia un valor superior al declarat al contracte de compravenda signat entre les parts en el moment en què es va celebrar hauria estat possible, en tot cas, demanar la rescissió per lesió de la mateixa, però si el que succeeix és que el valor del pis era superior en el moment de finalitzar el contracte d'arrendament respecte del que tenia quan es va celebrar, això no permet impugnar la venda, de tal manera que la clàusula que permet a l'arrendador quedar-se amb la propietat del pis adquirit en les condicions que es fixen és vàlida i ha de produir plens efectes.

D'altra banda, l'actualització del preu de la venda tampoc es possible mitjançant la clàusula rebus sic stantibus, com defensava el Sr. Gaya, ja que ni es tracta d'un contracte de tracte successiu, sinó d'una compravenda, ni s'ha provat que el canvi de valor dels pisos en aquests 29 anys hagi estat totalment desproporcionat i absolutament imprevisible, ja que es tracta de valoracions que poden canviar radicalment segons les condicions socials i econòmiques de cada moment.

Per aquestes raons, la facultat atribuïda a la Sra. Julián en el contracte d'arrendament signat per les parts ha de produir els seus efectes, havent d'optar la recurrent entre retornar a l'arrendatari la suma que aquest va aportar com garantia, és a dir l'equivalent en euros a 3.600.000 ptes., menys l'import de 80.806,40 euros, en el què ha quedat fixat els deutes als què ha de fer front el Sr. Gaya, o retornar-li l'apartament adquirit, pagant el Sr. Gaya aquest darrer import, més les despeses notarials, registrals i d'impostos que l'arrendadora hagués pagat en comprar el pis, així com les despeses originades pel nou traspàs.

VI.- Defensa igualment la part recurrent la procedència d'imposar les costes del procediment a l'adversa, però aquesta petició no es pot estimar. És cert que la demanda formulada pel Sr. Gaya ha estat desestimada, de tal manera que en principi les costes que aquesta hagi generat se li haurien d'imposar a ell, mentre que les de la demanda formulada per la Sra. Julián no s'haurien d'imposar a cap de les parts perquè la seva estimació ha estat parcial, no obstant, atesa la complexitat del litigi considerem procedent no fer especial pronunciament respecte de cap de les dues demandes de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

VII.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes que ha generat de conformitat amb allò que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Julián contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 15 de març del 2011, que REVOQUEM PARCIALMENT decidint:

Primer: DESESTIMAR la demanda formulada per la representació processal del Sr. Gaya contra la Sra. Julián i ESTIMAR la formulada per aquesta darrera contra el primer, DECLARANT la resolució del contracte d'arrendament subscrit per sengles parts en judici el dia 25 d'octubre del 1979 i relatiu a l'edifici anomenat l'E. i radicat al carrer Major s/n de la vila del Pas de la Casa, a la Parròquia d'Encamp, CONDEMNANT ensems al Sr. Gaya a pagar a la Sra. Julián la quantitat de 50.504,00 euros, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda en el marc dels autes civils de número B-2273-3/2007, endemés d'altra suma de 30.302,40 euros, juntament amb els interessos legals meritats d'ençà el dia 1 de gener del 2008 pel que fa a la quantitat de 25.252,00 euros, i d'ençà el dia 1 d'abril del 2008 pel que fa a la quantitat restant de 5.050,40 euros.

Segon: COMPENSAR aquestes sumes amb les de la fiança aportada pel Sr. Gaya en el seu dia, és a dir l'equivalent en euros de 3.600.000 ptes., que la Sra. Julián li haurà de retornar al Sr. Gaya si opta per quedar-se amb la propietat de l'apartament que va adquirir en el seu dia, o havent de sumar a les mateixes les despeses notarials, registrals i d'impostos que l'arrendadora hagués pagat en comprar el pis, així com les despeses originades pel nou traspàs, que el Sr. Gaya li haurà de pagar a la Sra. Julián si aquesta opta per retornar-li l'apartament que va adquirir del Sr. Gaya radicat al XXXX.

Tercer: no fer especial pronunciament ni de les costes de la instància, ni tampoc de les generades per aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.