Arrendaments urbans - dret d'ús i habitació (0180/10)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-180/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 23 de setembre de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 25 de juliol del 2008 la representació processal de la Sra. Gálvez, actuant en representació de la seva filla menor d'edat Barba, va formular demanda contra el Sr. Luís i la Sra. Girona sol·licitant que es declarés resolt el contracte privat d'arrendament celebrat entre el difunt pare de la menor, el Sr. Galan, i el Sr. Luís el dia 15 de febrer del 1995 y que s'acordés el desnonament immediat de la Sra. Girona del pis objecte del citat contracte, situat al XXXX i de la plaça d'aparcament que es trobava a la planta baixa del mateix edifici. Sol·licitava igualment que es condemnés a la Sra. Girona al pagament a la seva mandant de la suma que resultés acreditada per l'ocupació indeguda de l'immoble, més l'interès legal corresponent o, subsidiàriament, que fos el Sr. Luís el condemnat a pagar la dita quantitat, que es condemnés a la Sra. Girona al pagament de les despeses complementàries de calefacció de l'habitatge, o, subsidiàriament, que fos el Sr. Luís el condemnat a pagar la dita suma, condemnant en tot cas al citat senyor a abonar les despeses de reparació dels eventuals desperfectes que poguessin presentar el pis i la plaça d'aparcament i als dos codefenents a abonar solidàriament la totalitat de les costes judicials.

II.- La representació processal del Sr. Luís va contestar a la demanda en data 29 d'octubre del 2008 oposant-se a la mateixa i formulant reconvenció sol·licitant la condemna de l'adversa a pagar a la seva mandant la suma de 9.397,98 euros per les despeses d'electricitat de l'ascensor de l'immoble objecte del litigi, més les de calefacció i aigua calenta de les què s'havia de fer càrrec la Sra. Girona, més els corresponents interessos i les costes del procediment.

III.- En la mateixa data, la representació processal de la Sra. Girona va formular excepció de manca de legitimació passiva, de cosa jutjada i d'inadequació del procediment i es va oposar a la demanda en virtut dels arguments que exposava, sol·licitant la seva desestimació i la imposició de les costes del procediment a l'adversa.

IV.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 25 de febrer del 2010 va decidir desestimar íntegrament les excepcions interposades per la Sra. Girona i estimar parcialment la demanda interposada per la Sra. Gálvez en representació de la seva filla menor, Barba, contra el Sr. Luís i la Sra. Girona, condemnant al primer a pagar a l'agent la suma de 18.816,7 euros, incrementada en 1.102,33 euros mensuals a comptar del mes de juliol del 2009 i fins a la data de la fermesa d'aquella resolució, juntament amb els interessos legals de la citada quantitat a comptar de la mateixa data i fins el total pagament, així com a abonar a la seva mandant la suma que restés acreditada per les despeses de calefacció a comptar del mes de febrer del 2007 i fins la fermesa de la resolució i absolent a la Sra. Girona de la totalitat de les pretensions de l'actora. La citada Sentència decidia igualment estimar parcialment la demanda reconvencional interposada pel Sr. Luís contra la Sra. Barba i, consegüentment, condemnava a la demandada reconvencional a pagar al citat senyor la suma de 1.936,24 euros, imposant les costes judicials suportades per la Sra. Girona a la demandant principal i sense fer especial pronunciament en costes respecte de la resta.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de les Sres. Gálvez i Barba i, pels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, l'estimació íntegra de la seva demanda i, amb caràcter subsidiari, que no es computin els interessos legals des de la data de la fermesa de la resolució de primera instància, sinó des del respectiu venciment dels rebuts de lloguer i, en l'eventual cas que es decidís confirmar la Sentència d'instància, que, en atenció al tema del litigi, la seva complexitat i que la seva mandant sempre havia actuat de bona fe, es revoqui la condemna en les costes de la instància pel que fa a la Sra. Girona, sense fer especial pronunciament respecte de les d'aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- El recurs formulat per la representació processal de les Sres. Gálvez i Barba s'oposa a la decisió de la Sentència d'instància considerant que és precís revocar-la estimant la petició feta per la seva mandant de que es resolgui el contracte d'arrendament signat en el seu dia entre el Sr. Galan i el Sr. Luís i, per tant, ordenant el desnonament de la Sra. Girona de les unitats immobiliàries propietat de la seva mandant que aquesta ocupa. En estimar-se aquesta petició, procedirà igualment, segons el seu parer, condemnar a la citada senyora a abonar la suma de 18.816,70 euros en concepte d'ocupació indeguda del citat immoble, incrementada a raó de 1.102,33 euros mensuals a partir del mes de juliol del 2009 i fins el dia que entregui la seva possessió, amb els interessos legals que corresponguin i a pagar igualment les despeses de calefacció de l'habitatge a comptar del mes de febrer del 2007 i fins que es retorni la seva possessió.

II.- Per tal de donar resposta als arguments de la part recurrent cal posar de relleu que ha quedat acreditat a les actuacions que en data 19 de febrer del 1988 la Sra. Girona va formular demanda de mesures provisionals prèvies a la de separació conjugal contra el seu marit, el Sr. Luís, i l'Aute de data 13 de juny del 1988 va acordar, entre altres extrems, l'atribució de l'ús de la vivenda o pis que fou conjugal a la Sra. Girona, atès que els cònjuges ja es trobaven separats de fet en aquell moment i en data 25 d'octubre del 1986 havien pactat un conveni per tal de regular la seva situació en el què s'acordava aquesta atribució (foli 316 i ss). Consta igualment a les actuacions que el 25 d'abril del 1990 es va dictar un Aute en el què es posava de relleu que el Sr. Luís es comprometia a fer-se càrrec de les despeses de calefacció del pis ocupat per la seva esposa i fills i renunciava a cobrar cap arrendament per la plaça d'aparcament i l'habitatge que fou conjugal (foli 321 i ss). D'altra banda, la Sentència de 2 de maig del 2005 (foli 74), confirmada per la d'aquesta Sala de 16 de febrer del 2006 (foli 87), va estimar la demanda de divorci interposada pel Sr. Luís contra la Sra. Girona, declarant dissolt el matrimoni per aquesta causa i atribuint temporalment l'ús del domicili familiar a la Sra. Girona, mantenint allò que havien acordat els esposos en el conveni signat l'any 1986 pel que fa a l'ús del citat habitatge i a l'obligació del Sr. Luís de fer-se càrrec del seu manteniment.

III.- En aquestes circumstàncies, cal considerar que en el conveni de data 25 d'octubre del 1986 el Sr. Luís va concedir a la Sra. Girona un dret d'ús i habitació sobre els immobles objecte de litigi, dret que va ser reconegut pels dos Autes de mesures provisionals de dates 13 de juny del 1988 i 25 d'abril del 1990, i ratificat per la Sentència de data 2 de maig del 2005, confirmada per la d'aquesta Sala de 16 de febrer del 2006, per entendre que la Sra. Girona era el cònjuge més necessitat de protecció.

D'altra banda, el dret d'ús esmentat s'ha de considerar amb eficàcia erga omnes, ja que cal entendre que amb aquest caràcter li va ser concedit a la seva esposa pel Sr. Luís, que no es compromet amb l'adquirent de l'immoble a fer-la fora del mateix, sinó a intentar-ho, perquè tots dos sabien que si la Sra. Girona no volia marxar de l'habitatge es podia oposar a la petició del seu marit. D'altra banda, l'existència d'aquest dret va ser ratificada per la Sentència de divorci dels esposos, perquè, com reconeix la part recurrent, un dret real pot nàixer en virtut d'un negoci jurídic i, malgrat aquesta ho negui, també com a conseqüència d'una sentència de separació o divorci, perquè en cas contrari aquesta decisió no tindria cap mena de virtualitat, sent suficient que el cònjuge titular de la vivenda es desfés d'ella perquè aquell al què se li havia concedit l'ús se'n veges privat.

Cal tenir en compte a més que quan el Sr. Galan va adquirir l'immoble era coneixedor de que l'ús del dúplex de les plantes tercera i quarta se'l reservava el Sr. Luís perquè li havia concedit abans a la seva esposa, de tal manera que aquest es trobava subjecte a un gravamen, com destaca la Sentència que declara el divorci de 2 de maig del 2005, que l'adquirent va acceptar, prevalent, per tant, el dret real en cosa aliena de la Sra. Girona a usar i habitar l'immoble sobre el de propietat de la Sra. Barba mentre aquell perduri.

Aquesta conclusió no suposa, no obstant, que aquest dret tingui caràcter vitalici, com pel que sembla la Sra. Girona vol que se li reconegui en un altre procediment i en base a altres arguments, ja que evidentment està subjecte a la possibilitat de que, mitjançant resolució judicial, es modifiquin les mesures que es van prendre en el seu dia per entendre els tribunals que han canviat les circumstàncies en les què es va concedir, ja que no es tracta de decisions inalterables, però mentre això no succeeixi la Sra. Girona gaudeix del dret d'usar i habitar l'immoble en qüestió. D'altra banda, la temporalitat no és obstacle a la consideració d'un dret com real, ja que el dret d'ús i habitació és com a màxim vitalici, perquè és personal, i es pot subjectar igualment a qualsevol altre termini.

IV.- Argumenta la recurrent que el contracte d'arrendament que van signar el Sr. Galan i el Sr. Luís pot ser indefinit, però no perpetu, de tal manera que es pot resoldre per voluntat de qualsevol de les parts.

No obstant, cal considerar, en primer lloc, que el contracte que es va signar entre els citats senyors el dia 15 de febrer del 1995 més que un contracte d'arrendament, s'ha de considerar un contracte atípic que es sotmetia en allò possible a les normes de la LAFU, entre altres a les de procediment, perquè el que manifesten les parts és estar "interessades en regular les condicions pel que fa a l'ús i utilització del pis o apartament dúplex, així com la referida plaça d'aparcament", cedint el Sr. Galan al Sr. Luís el dret d'ús sobre aquestes unitats immobiliàries en contrapartida del pagament d'un preu fixat.

En tot cas, el que no es pot defensar és que la citada cessió es feia per un temps indefinit, perquè es pacta que aquest perduraria "mentre duri l'ocupació consentida per l'usuari senyor Luís dels llocs objecte d'aquest atorgament per part de la Sra. Girona", és a dir per un temps concret, comprometent-se el citat senyor exclusivament a fer el possible per tal que la Sra. Girona abandonés els llocs ocupats amb el seu consentiment, de tal manera que mentre no es modifiqui la mesura presa en el seu dia i mentre visqui la Sra. Girona no és procedent declarar resolt el contracte.

En desestimar la petició de que es declari resolt el contracte signat pels Srs. Galan i Luís en data 15 de febrer del 1995 procedeix desestimar igualment la sol·licitud de que es condemni a la Sra. Girona a pagar la suma que se li reclama en concepte d'ocupació indeguda, quantitat a la què altrament ja ha estat condemnat a pagar el Sr. Luís, pronunciament que ha esdevingut ferm.

V.- Pel que fa a les despeses de calefacció de l'habitatge que la recurrent pretén que li ha d'abonar la Sra. Girona, cal tenir en compte que, com destaca l'Aute de 25 d'abril del 1990, el Sr. Luís es va comprometre a fer-se càrrec de les despeses de l'habitatge ocupat per la Sra. Girona i en el contracte signat entre ell i el Sr. Galan es manifesta igualment que totes les despeses causades per l'ús de l'habitage serien abonades per l'usuari, tenint en compte que en el citat document es considera com usuari al Sr. Luís, i, d'altra banda, el citat senyor ha estat condemnat al seu pagament per la Sentència que ara es recorre, que en aquest punt també ha esdevingut ferma, de tal manera que la recurrent no pot pretendre cobrar dues vegades les esmentades despeses.

VI.- Subsidiàriament, la recurrent s'oposa igualment a la decisió de la Sentència d'instància que condemna al Sr. Luís a pagar a l'agent els interessos legals de l'import dels lloguers endarrerits de l'habitatge a partir de la fermesa d'aquella resolució, entenent que aquests s'han de calcular a partir del venciment dels rebuts corresponents. No obstant, cal tenir en compte que els citats rebuts no es van presentar mai a cobrament, per entendre l'agent que el contracte estava resolt, raó per la què no es pot considerar que el defenent es trobava en situació de mora a partir d'aquell moment. Per aquesta raó, la petició de la recurrent sols es pot admetre en part, sent procedent modificar la Sentència recorreguda en el sentit d'estimar que els citats interessos s'han de calcular a partir de la contesta a la demanda, moment a partir del qual el deutor va entrar en mora en virtut del principi litis contestata usurae currunt.

VII.- Pel que fa a les costes judicials, defensa la part recurrent que era oportú no fer especial condemna en les costes de la Sra. Girona atès el tema del litigi, la seva complexitat i que la seva mandant sempre havia actuat de bona fe i aquest motiu s'ha d'estimar. En efecte, el fet de no imposar les costes és una facultat dels tribunals que reconeix el capítol X de la Novel·la 82 i que es justifica quan un litigi presenta una especial complexitat, o quan es considera raonable que l'agent dirigís també la demanda contra una persona que finalment resulta absolta, situació que considerem que es produeix en aquest cas.

VIII.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta segona instància en virtut del que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de les Sres. Gálvez i Barba contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 25 de febrer del 2010, que REVOQUEM PARCIALMENT pel que fa referència als interessos legals de la quantitat a la qual es condemna al Sr. Luís en concepte de pagament de lloguers endarrerits, que s'hauran de calcular a partir de la contesta a la demanda, i pel que fa a les costes que el litigi ha ocasionat a la Sra. Girona, que no imposem a l'agent, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.