Propietat horitzontal-titularitat d'un habitatge despeses comunitàries (386/11)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-386/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 31 de gener de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 4 de febrer del 2010 la representació processal de Blasco va formular demanda contra la societat Girona sol·licitant que es condemnés a la defenent a abonar a l'agent la suma de 16.070,07 euros, quantitat que es corresponia amb l'import de les despeses comunitàries generades per les unitats XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX i XXXX del Bloc I i la XXXX i XXXX del Bloc II, propietat de la defenent, fins el mes de novembre del 2009, més les previstes del desembre d'aquell any fins el novembre del 2010, quantitat a la què caldria afegir les altres despeses que anessin vencent i les corresponents penalitzacions i interessos de demora fins la definitiva liquidació del deute, més les costes generades pel procediment, més les despeses prèvies extrajudicials que s'haguessin pogut ocasionar.

II.- La representació processal de la societat Girona va contestar a la demanda en data 29 d'abril del 2010 formulant excepció peremptòria de manca de litisconsorci passiu necessari, ja que entenia que sis dels pisos objecte del litigi no eren de la seva propietat, concretament els XXXX, XXXX, XXXX i XXXX del Bloc I i els XXXX i XXXX del Bloc II, raó per la qual considerava que era precís que es cridés a judici a la seva propietària, que no era altre que la Sra. Gaya. Respecte del fons, s'oposava a la mateixa argumentant que l'agent havia incomplert els Estatuts de la Comunitat i que la demanda estava mancada d'un fonament objectiu, ja que no s'acreditava a quin concepte responia la suma reclamada, raó per la qual demanava la seva desestimació i la imposició de les costes generades pel procediment a l'adversa.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 13 d'octubre del 2011 va decidir desestimar l'excepció de manca de litisconsorci passiu necessari formulada per la societat Girona i estimar substancialment la demanda plantejada per Blasco, condemnant a la defenent a abonar a l'agent la suma de 16.070,07 euros, més els interessos legals generats per la dita quantitat des del dia 29 d'abril del 2010, així com les quotes vençudes després de la data de la presentació de la demanda (a acreditar en període d'execució), més la quantitat de 3,2 euros i les costes judicials inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Girona i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, estimant l'excepció plantejada per la seva mandant i desestimant la demanda formulada contra ella, o, subsidiàriament, desestimant la demanda en quan al fons, imposant en qualsevol cas les costes del procediment a l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a primer motiu de greuge contra la decisió de la Sentència d'instància, la representació processal del la societat Girona reitera en el seu recurs els arguments que ja exposava en la instància i que van ser examinats curosament i desestimats de manera fonamentada per l'Hble. Batlle. Així, la recurrent defensa la procedència d'estimar l'excepció de litisconsorci passiu necessari que ella va plantejar al contestar a la demanda, ja que entén que els contractes celebrats entre la seva mandant i la Sra. Gaya en relació a sis dels pisos respecte dels quals es reclamen despeses comunitàries no es poden qualificar, segons el seu parer, de promeses de compravenda, con estima la resolució d'instància, sinó com veritables vendes, de tal manera que la persona que els va adquirir és qui s'ha de fer càrrec de les despeses que van generar aquestes unitats immobiliàries, però aquest argument no es pot acceptar.

Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 3 de novembre del 2004 la societat Girona va prometre vendre, cedir i traspassar a la Sra. Gaya les unitats immobiliàries XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, 2-1, 2-2, 3-1, 3-2 i 4-1 del Conjunt Residencial conegut com "X" edifici 2, que la citada senyora prometia comprar i adquirir (foli 58). No es discuteix tampoc que el dia 15 de març del 2005 la societat Girona va prometre vendre, cedir i traspassar a la mateixa senyora 14 vivendes, 14 aparcaments i 14 trasters del Conjunt Residencial conegut com "X" edifici I, entre els quals es trobaven els identificats com XXXX, XXXX, XXXX i XXXX (foli 63). Tampoc és objecte de debat que la dita promesa no es va arribar a complir, ja que ni es va pagar la totalitat del preu pactat, ni es va atorgar l'escriptura pública corresponent, ni es va lliurar la possessió de les citades unitats immobiliàries a la compradora, com es deriva de la demanda que la defenent va formular contra la Sra. Gaya i que aporta al foli 48 de les actuacions.

II.- En aquestes circumstàncies, cal concordar amb la recurrent en que el contracte de compravenda es un contracte consensual que es perfecciona amb el mer consentiment, encara que no s'hagi abonat el preu pactat per l'adquisició, pagament que comporta exclusivament la seva consumació, com resulta de la Sentència d'aquesta Sala de 26 de febrer del 2003 i també és cert que la promesa bilateral de compravenda resulta en ocasions difícil de diferenciar de la compravenda pròpiament dita i que, segons el dret francès, una i altre s'equiparen, no obstant, la solució no pot ser la mateixa en el dret andorrà.

En efecte, per un cantó, en el nostre ordenament la promesa de compravenda gaudeix d'autonomia respecte del contracte de compravenda i un i altre no es poden equiparar, en quan aquella suposa el compromís de convenir en un moment posterior la vigència del contracte projectat en virtut de la promesa, mentre que aquesta genera l'obligació per part del comprador de pagar el preu pactat i per part del venedor la de lliurar el bé objecte del contracte. Per un altre, en el sistema andorrà la propietat sols s'adquireix mitjançant el que s'anomena "títol i mode", com es dedueix del Codi 2,3,20 i del Digest 6,1,50; 19,7 i 41,1,3, és a dir que, per esdevenir propietari, cal el consentiment de comprador i venedor sobre l'objecte i el preu de la venda i, a més a més, la tradició de la cosa venuda, com destaquen les Sentències d'aquesta Sala de 12 de gener del 1995 i 13 de novembre del 2003, entre altres.

Per aquesta raó, si a la promesa de compravenda pactada entre la defenent i la Sra. Gaya no la va seguir l'atorgament d'una escriptura pública de compravenda sobre els pisos objecte de la promesa i si la part compradora no en va rebre la possessió, com es deriva de les mateixes manifestacions de la recurrent, no se la pot obligar a fer-se càrrec de les despeses generades pels immobles abans de que n'esdevingués propietària, ja que en aquell moment la seva titular era encara la societat venedora, malgrat aquesta ja hagués atorgat la corresponent escriptura d'obra nova i de divisió de l'edifici en règim de propietat horitzontal, raó per la qual no es procedent estimar l'excepció plantejada per la recurrent.

III.- Argumenta la recurrent, en segon lloc, reiterant també allò que argumentava en la seva contesta a la demanda, que l'agent va incomplir el que imposa l'article 14 apartat 2 dels Estatuts de la Comunitat, ja que el dia 4 de gener del 2010 es va celebrar una Assemblea Extraordinària sense comunicar-li a ella, fet que li va impedir personar-se a la mateixa i qüestionar el deute reclamat i la seva gènesi, de tal manera que, segons el seu parer, s'ha infringit l'article 7.a.2 dels Estatuts socials i el 25.5 LPH, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

En aquest sentit, cal destacar que, com posa de relleu la Sentència d'instància, per tal d'impugnar els acords presos en l'Assemblea celebrada el dia 4 de gener del 2010, que és el que pretén fer indirectament la defenent, era precís que el defenent estigués al corrent del pagament dels deutes vençuts amb la Comunitat, o hagués procedit a la consignació judicial del seu import, com exigeix l'article 32.2 LPH, i els representants de la defenent han reconegut en període de proves que aquesta no havia honorat les derrames dels pisos XXXX i XXXX, i el fet de que hagi consignat l'import del deute en aquesta alçada l'hi ha permès recórrer la resolució d'instància, però no canvia el plantejament en el què s'havia de fonamentar la Sentència recorreguda, de tal manera que els acords comunitaris que fonamenten la demanda són ferms i executius.

IV.- Per últim, el recurs es fonamenta en la tesi de que la reclamació de l'agent no està justificada, ja que se li exigeix el pagament d'una determinada suma sense acreditar, ni justificar, a quins conceptes correspon.

Malgrat els arguments de la part recurrent, tampoc es pot estimar aquest motiu del recurs. En aquest sentit, cal destacar que a l'Assemblea Extraordinària de la Comunitat celebrada en data 4 de gener del 2010 (foli 11) es consignava, com a sisè punt de l'ordre del dia, l'aprovació del deute del promotor Societat Girona, de qui es deia que semblava ser propietari d'una sèrie de unitats immobiliàries de l'immoble, per un total de 16.070,07 euros i en la mateixa es va acordar, no sols aprovar els comptes de la Comunitat del 04/2009 al 11/2009 i la previsió del desembre del 2009 al novembre del 2010, sinó acceptar igualment liquidació del deute de la societat defenent. S'aporta igualment a les actuacions un certificat de l'entitat que administra l'immoble en el que es detalla que la despesa real dels pisos propietat de la defenent fins el mes de novembre del 2009 va ser de 10.482,92 euros, mentre que la previsió pels mesos de desembre del 2009 a novembre del 2010 era de 5.587,15 euros (foli 15), d'acord amb les liquidacions aprovades en l'esmentada Assemblea i consten igualment a les actuacions diversos requeriments de pagament que no van ser atesos per la recurrent (folis 16 a 26).

Atesa la documentació aportada amb la demanda, no es pot defensar, com fa la recurrent, que no tenia coneixement de la suma que se li reclamava, fet que li havia impedit satisfer el seu deute a la Comunitat, ja que se li havia donat coneixement de la mateixa repetidament, reclamant el seu pagament diverses vegades. Tampoc es pot argumentar que ella no podia pagar el deute dels pisos que realment eren seus, ja que no s'havien desglossat les despeses que corresponien a cada un d'ells, però de les proves aportades a les actuacions no es dedueix que estigués legitimada per abonar exclusivament els imports referits a les unitats immobiliàries que ella entenia que eren propietat seva. Tampoc es pot atendre l'argument de que no es podia determinar objectivament què devia a l'agent, ni en quin concepte, perquè el que devia eren evidentment les despeses de comunitat i, si bé hauria estat desitjable que l'agent desglossés el deute de manera clara en la seva demanda en relació a cada una de les unitats immobiliàries que l'havien generat, això no és motiu suficient per no atendre les seves obligacions, ja que cal entendre que la recurrent tenia coneixement de quines sumes es pagaven en aquest concepte, o l'hauria pogut tenir si actuava amb la mínima diligència, raó per la qual tampoc es pot estimar aquest motiu del recurs.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació plantejat per la representació processal de la societat Girona contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 13 d'octubre del 2011 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-