Arrendaments urbans- article 24 LAFU- (2000672/2019)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000328/2022 ORIGEN: 2000672/2019 - 0

NIG: 5300542120190004100

PARTS:

Apel·lant: Sra. Sanç

Advocat: Sra. Mena

Apel·lat: Sra. Galan

Administradora Judicial de la cessació de pagaments i fallida de la societat B, SA, i del Sr. Sarabia.

Representant: Sra. Castilla

Advocat: Sra. Giner

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans- article 24 LAFU-

ANTECEDENTS DE FET

Per escrit del 4 de febrer del 2020, la representació processal de la societat B, SA i el Sr. Sarabia va formular demanda en reclamació de quantitat a tramitar pel procediment abreujat en contra de la Sra. Sanç, sol·licitant que se la condemnes al pagament de :

la quantitat de 7.969,78.-euros amb els interessos legals meritats des dels corresponents venciments fins que sigui íntegrament satisfeta, en concepte de lloguers i liquidacions corresponents als subministraments, calefacció, llum, aigua calenta i aigua freda, amb els interessos legals meritats des dels corresponents venciments fins que sigui íntegrament satisfeta,

l'import corresponent als danys derivats de l'ús del pis no imputables a la propietat, segons es determini en el tràmit processal corresponent,

les costes processals ocasionades pel present plet, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

2.- En data 20 d'octubre del 2022, el Tribunal Unipersonal del Batlle va decidir:

"Primer.- Estimar substancialment la demanda presentada per la representació processal de la societat B SA i del Sr. Sarabia i condemnar a la Sra. Sanç a haver d'abonar a la part agent la quantitat de 7.969,78.- euros amb els interessos legals meritats des de la data de contesta a la demanda fins que sigui íntegrament satisfeta, en concepte de lloguers i liquidacions corresponents als subministraments, calefacció, llum, aigua calenta i aigua freda, amb els interessos legals meritats des de la data de contesta a la demanda, fins que sigui íntegrament satisfeta.

Segon.- Imposar les costes ocasionades arran de la tramitació del present litigi a la part defenent i agent reconvencional, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".

3.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Sanç demanant la seva revocació i que es dictes una desestimant íntegrament les pretensions formulades a la demanda, amb expressa condemna en costes de la part contrària.

Sosté en síntesi que sí que és d'aplicació l'article 24.4 de la Llei d'arrendament de finques urbanes vigent en el moment dels fets, i que per tant, la seva mandant no hauria d'abonar ni l'import del servei ni la renda ja que les proves que consten en autes serien més que suficients per considerar que va existir un greu incompliment per part de l'arrendador, que van existir greus problemes en l'edifici, que la prestació dels serveis i manteniments era deficient en un inici i va acabar essent inexistent en ocasions.

Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova i argumenta al respecte que ha quedat acreditat una manca de lectura, acreditació i notificació dels consums ; que manca la cèdula d'habilitat per ser caducada; que ha mancat la prestació de serveis i que el manteniment era deficient, i en particular que el servei d'aigua calenta i calefacció presentava greus defectes essent fins i tot a vegades totalment per manca de manteniment o de subministrament de gasoil.

4.- La representació processal de la societat B, SA i del Sr. Sarabia demana desestimar el recurs interposat en tots els seus extrems, confirmant la resolució dictada en primera instància, i condemnar a l'adversa al pagament de les costes judicials causades en aquesta instància, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Ressalta que malgrat el procediment s'inicià al gener del 2020, i haver estat degudament notificat, la part defenent no va comparèixer fins al tràmit de proves.

Defensa que les queixes formulades al Raonador del Ciutadà i les publicacions en mitjans de comunicació, no eximeixen del pagament dels lloguers i subministraments, i que la Sra. Sanç no ha provat les seves manifestacions, i molt menys que la situació durés 3 anys ; que no s'ha provat un dol per part de l'arrendador ; que l'administració judicial va fer tots els possibles per poder gestionar el millor possible l'edifici a partir de novembre de 2018 i les queixes dels veïns van acabant desaparèixer.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- De forma preliminar, cal precisar en relació a l'argument de la part apel·lada que la part defenent no va comparèixer fins al tràmit de proves, que és veritat que havent estat fixada l'audiència del dia 28 de juliol del 2020, per a la celebració del tràmit de contesta a la demanda, la Sra. Sanç no comparegué, malgrat haver esta degudament notificada, havent-se la declarat en situació de rebel·lia processal per Aute de data 29 de juliol del 2020.

Això no l'impedia intervenir al procediment a partir del tràmit de proves com va fer, presentant un escrit proposant la pràctica de diverses proves, que va poder explotar en el seu escrit de conclusions.

Dit això, tal manera de fer comporta necessàriament minvar o dificultar les possibilitats de defensa de la part agent ja que, no coneixent quin és el plantejament de la contrapart, no pot proposar tots els mitjans de prova que li podrien resultar útils.

Segon.- Quant a l'àmbit d'aplicació de l'article 24.4 LAFU (ara 23.4) invocat per la part arrendatària, el mateix pertany al Capítol sisè relatiu a la renda, i disposa :

"1. En el cas que es pactin els serveis de calefacció i d'aigua calenta, s'ha d'especificar en el contracte:

El període de l'any i les hores del dia en què han de prestar-se. En cas de no fixar-se s'entén que l'aigua calenta es presta durant tot l'any i les 24 hores del dia, i la calefacció, entre el dia 1 de novembre i el 30 d'abril si la finca es troba a una cota inferior als 1.200 metres, entre el 15 d'octubre i el 15 de maig si es troba a una cota superior als 1.200 metres i inferior als 1.400, i entre el dia 1 d'octubre i el 31 de maig si es troba a una cota superior als 1.400 metres, i des de les 6 fins a les 24 hores en tots els casos.

El cost del servei per al primer any i les bases de l'actualització per als successius, tenint en compte necessàriament el cost de l'energia emprada i els altres factors que influeixen en el cost.

En cas que s'hagi pactat el pagament d'una suma preufetera per a tots o determinats serveis, aquest import únicament es pot actualitzar prèvia acreditació per part de l'arrendador de l'increment en el preu dels serveis en relació amb l'any anterior i sempre que es pugui determinar quin és el consum individualitzat corresponent a la unitat immobiliària arrendada.

Si algun dels serveis a càrrec de l'arrendador no es presta, o bé es presta de forma notòriament irregular o deficient, l'arrendatari no ha de satisfer l'import del servei durant el temps de la prestació deficient.

Si la falta de prestació del servei era deguda a culpa o negligència de l'arrendador, l'arrendatari té dret, endemés, a rebre una indemnització igual a l'import del servei durant el temps de la prestació deficient, si bé aquest dret d'indemnització no l'eximeix de l'obligació de pagar la renda.

Altrament, si la falta de prestació del servei era deguda a dol de l'arrendador, sense perjudici de les accions que corresponguin a l'arrendatari, aquest queda eximit del pagament de la renda per tot el temps que hagi durat la falta de prestació.

En els supòsits dels apartats 2, 3 i 4 d'aquest article, si la irregularitat, la deficiència o la manca de prestació dels serveis s'han perllongat durant un període de dos mesos consecutius, o quatre mesos discontinus en el termini d'un any, l'arrendatari pot, a més a més, renunciar unilateralment al contracte abans del transcurs del termini pactat, sense necessitat de preavís ni obligació d'indemnitzar l'arrendador en els termes que preveuen els apartats 2 i 3 de l'article 18 d'aquesta Llei.

La part arrendatària afirma que va deixar d'abonar el lloguer a partir del mes de novembre del 2018 perquè la manca de prestació de serveis va existir durant més de tres anys".

Vam poder precisar que per eximir l'arrendatari del pagament de la renda en aplicació d'aquest article calia demostrar una actitud dolosa, és a dir, voluntària o intencional de l'arrendador (STSJC del 30-11-2017 rotlle 346- 2017).

D'altra banda, fora de l'àmbit d'aplicació del citat article, en virtut de l'article 25 LAFU, l'arrendador està obligat a lliurar a l'arrendatari la finca objecte del contracte de forma que estigui en condicions de servir a l'ús a què està destinada, efectuar en la finca arrendada i en les seves instal·lacions les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada (entre elles, les reparacions de les instal·lacions generals i el tot amb excepció de les reparacions dels danys provocats per la culpa del propi arrendatari), i també garantir a l'arrendatari l'ús pacífic i el gaudiment de la cosa arrendada durant tot el temps del contracte.

A més, en la seva Sentència de 13 de juliol del 2020 (Causa 2019-81-RE) el Tribunal Constitucional va considerar que uns defectes prou greus com per impedir la possibilitat de viure de manera digna en un habitatge llogat podien justificar la suspensió unilateral de pagar la renda.

Així, l'incompliment de les seves obligacions per part de l'arrendador en un contracte sinal·lagmàtic amb obligacions interdependents de les parts, pot justificar que l'arrendatari suspengui el pagament de la renda fins al moment de l'efectiva realització de les reparacions.

Tercer.- Quant a la relació arrendatícia d'autes, no s'ha aportat en autes cap contracte però la mateixa no queda discutida, ni que el lloguer mensual era de 500.-euros sense incloure els serveis de calefacció-aigua calenta i freda-llum.

Ha quedat acreditat que en data 31-07-2018, es va decidir transformar el procediment d'arranjament judicial de la societat B, SA, en fallida, i declarar la fallida del seu dirigent el Sr. Sarabia, mantenint-se com a administradora judicial a la ORG_0, Sra. Galan, i que en data 10-07-2019, es va nomenar com a administradora judicial a la Sra. Giner, podent aquesta actuar sola o conjuntament amb l'administradora ja nomenada.

A dintre del patrimoni que s'ha d'administrar es troba l'Edifici E, el qual es troba ubicat a XXXX i està constituït de diverses unitats donades en arrendament.

L'administració judicial va començar a gestionar els arrendaments al mes de novembre de 2018, i al mes d'agost del 2019, es van contractar els serveis de la immobiliària C per a la gestió de l'Edifici E, 2ª Fase, Blocs A i B.

En data 06-12-2019, la Sra. Sanç va remetre a la Sra. Andrade la possessió i les claus de l'apartament 4 Bloc A planta segona que se li havia arrendat per un període de 5 anys i que va manifestar voler deixar el 03-12-2019. En aquest moment, es van constatar certes desperfectes. També, se li va remetre la relació dels consums i de rebuts de lloguers impagats per import total de 7.469,78.-euros.

Quart.- Cal ressaltar que la part arrendatària no pretén no satisfer només el cost dels serveis (supòsit de l'article 24.2 i ara 23.2) sinó que pretén alliberar del pagament de tota la renda i dels serveis a partir del novembre del 2018 fins al desembre 2019, sia un import de 7.000.-euros en concepte de renda i de 1.519,78.-euros en concepte de consums.

Nogensmenys, s'ha de remarcar ara que, al 27 de desembre del 2018, va pagar a l'administració judicial l'import de 550.-euros, i que no explica perquè ho va fer si considerava que estava legitimada des del mes de novembre del 2018 a deixar de pagar dita la renda i els serveis.

Quant a les mancances invocades, és important mencionar que no consta cap queixa ni reclamació prop de la propietat de la Sra. Sanç anterior al 2018, ni posteriorment a títol individual (la Sra. Sanç és una dels veïns que van presentar una queixa al Raonador).

I al respecte, fem nostre l'argument de la instància que la part defenent disposava de mecanismes per tal d'acreditar de manera objectiva els incompliments per part de la propietat que al·lega, i que no ho va fer.

Tampoc apareix que aquesta hauria intentant consignar l'import de la renda.

Compartim la valoració de la prova efectuada per la Sra. Batlle i que la va portar a considerar que no s'havia acreditat de forma deguda i suficient que l'arrendador havia prestat de forma notòriament irregular o deficient, ni si fos el cas, durant quin període de temps, el subministrament dels serveis, ni una falta de prestació que comportaria l'exempció de pagament de la renda.

S'han aportat articles de premsa (dels quals no es justifica la data de publicació) que relaten les queixes de veïns en relació a la gestió de l'edifici per la ORG_0 i el fet que van demanar la intervenció del Raonador del Ciutadà. Però no es cap prova de les al·legacions de l'arrendatària.

S'ha aportat també l'expedient 19/19 obert prop del Raonador del Ciutadà al gener del 2019, i d'on ressurt que uns 21 dels 43 arrendataris de l'edifici (entre ells la Sra. ENTITY_4) es van queixar de la gestió de l'edifici per la ORG_0, la qual, per correu del 08 d'abril del 2019 va passar a rebatre totes les al·legacions dels veïns.

Tampoc aquets element són una prova de les al·legacions de l'arrendatària.

Si els dos testimonis (essent un d'ells el propi pare de la Sra. ENTITY_4) han indicat que "ocasionalment o freqüentment" es quedaven sense aigua calenta o calefacció, apareix de les seves manifestacions que la deixadesa general en que s'hauria trobat l'edifici i els problemes de calefacció-aigua calenta eren imputables, no pas tant al Sr. Sarabia, sinó a la gestió per part de la ORG_0.

Ara bé, hem de recordar que aquesta gestió va començar just al moment on la Sra. Sanç va decidir deixar de pagar.

L'administradora justifica de les diligències que va dur a terme a partir del novembre del 2018 prop de l'empresa de lampisteria per assegurar el servei de calefacció i aigua calenta. I apareix que al març del 2019, les incidències al respecte havien totalment desaparegut.

Per tant, és difícil considerar una actuació dolosa justificant l'aplicació de l'article 24.4 en relació a la prestació de calefacció i aigua calenta.

Quant al fet que la determinació dels consums s'hauria fet de manera arbitrària per part del Sr. Sarabia abans que la gestió passes a la ORG_0, no existeix cap prova al respecte. Pel que fa al període de gestió per la ORG_0, queda contradit pel fet que dita determinació s'ha fet a traves de la lectura dels comptadors individuals. Així, la Sra. Andrade va poder, en data 13-09-2021, certificar que els consums del gener del 2019 al novembre del 2019 (que són les que es reclamen i que són posteriors al novembre del 2018) ascendeixen a un total de 1.519,78.-euros.

Pel que fa a la manca de justificació de la cèdula d'habilitat és veritat que apareix que a data 04-10-2021 la cèdula del 2008 esta caducada quan l'article 25.3 LAFU disposa que l'arrendador ha de lliurar a l'arrendatari una còpia del certificat d'habitabilitat.

Però la Sra. Sanç, qui mai va reclamar aquest certificat a la part arrendadora, no justifica en que aquesta mancança podria justificar que deixes de pagar la integritat de la renda, i encara menys en aplicació de l'article 24.4 LAFU.

Finalment, si bé queda establert que va existir cert període de confusió entre el juliol i el novembre del 2018 sobre la gestió de l'Edifici, i que pot explicar certes mancances en particular en relació al servei de calefacció i aigua, el manteniment de les zones comunes i el funcionament dels ascensors, no existeix cap element per a considerar l'existència d'un dol de la part arrendadora en la falta de prestació del servei i que podria justificar que la part arrendatària deixis de pagar a partir del novembre del 2018.

Tampoc queda establert un incompliment tant greu per part de la part arrendadora per a justificar de no pagar res a partir del mes de novembre del 2018.

Per tot l'exposat, escau desestimar el recurs i confirmar la sentència d'instància.

Cinquè.- La desestimació del recurs comporta la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- Desestimar el recurs de la representació processal de la Sra. Sanç en contra de la sentència del 20 d'octubre del 2022 que confirmem íntegrament.

Segon.- Imposar a la Sra. Sanç les costes judicials de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.